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■■加拿大的房地产市场去年遭遇寒流，价量齐跌。星报资料图片   加拿大的房地产市场正遭遇寒流，刚过去的2018年全国房屋价格下跌将近5%，而全年的房屋销量也跌至2012年以来的新低。   根据加拿大地产协会（Canadian Real Estate Association，简称CREA）周二公布的最新数据显示，去年12月全国房屋平均成交价为47.2万，比上一年下跌4.9%，而成交量更比2017年同一月份下跌19%。全年的房屋销量也跌至2012年以来的新低。   CREA指，尽管12月份对于房屋销售而言通常并不繁忙，但与2017年同月相比，去年看起来更糟糕，因为当时，房屋贷款的压力测试即将实施，买家急于在2018年1月新规生效之前完成交易。   压力测试严重打击销售   CREA总裁苏高（Barb Sukkau）表示，从那时起，压力测试对所有加拿大房地产市场的销售产生了不同程度的影响，并且今年还将继续。   加拿大道明银行（TD Bank）经济师桑迪（Rishi Sondhi）指出，数据显示，房地产市场在去年下半年明显失去了一些支撑力。他预计2019年与近几年相比，销售水平仍将保持相对较低水平。   多伦多和温哥华的房地产价格一直高于加拿大其他地方，因此这两个城市的全国平均价格偏高。如果去除这两个城市，那么上个月加拿大平均房价仅剩37.5万元。

■■有地产网站指出，去年除多伦多有2.1%进账外，温哥华和卡尔加里的房地产投资回报率较其他收益逊色。 网上图片   房地产向来被视为是让财富增值的稳健投资。加拿大房价在2016至17年初大幅飙涨，带动不少投资者获利；但随着联邦和省政府的政策干预，令市道大幅波动。地产网站Zoocasa指出，去年除大多伦多地区有2.1%进账外，大温哥华地区和卡尔加里市的房地产投资回报率，均较其他收益逊色。   网站执行编辑葛咸(Penelope Graham)表示，半数加拿大人对房地产市场有信心，大多数人也认识到置业是一项长线投资。不过，房地产市场下半年续渐回软。加拿大地产商会去年12月统计显示，销售量减少12.6%，平均房价也下跌2.9%，但个别市场的情况有相当大的差异。   投资大温及卡尔加里房市损失不小   她说，储蓄、股票和债券是最常见的3种投资方式。加拿大的高息储蓄户口过去一年有1.1%的增长，标准普尔/多伦多综合指数则下跌11.6%，标准普尔加拿大综合债券指数升1.5%。   网站以加国3个主要房地产市场平均房价的升跌，比较房屋与其他投资的投资回报率。她说，联邦收紧房屋贷款规定和省政府的政府，对冷却各地楼市有不同的影响力。   大多伦多地区的平均房价在去年曾急升9.9%至807,871元，大幅抛离股票和债券。虽然在年底回落，但平均房价由2017年12月的735,021元，升至去年同期的750,180元，增加15,159元，有2.1%进账，是唯一跑赢其他投资的市场。   大温哥华地产市道在2017年的表现是鹤立鸡群，平均房价上升10.7%，只有个别投资的利润更丰厚。虽然去年房价在上半年有4.2%升幅，平均价格由1,050,300元升至1,094,000元，但年底跌至1,032,400元，比2017年同期减少1.7%。   卑诗房地产协会认为，市道受联邦收紧房贷规定，以及买家预算紧缩所影响。   卡尔加里的平均房价在去年12月较2017年同期略为减少4,183元，微跌0.9%至449,361元；但在3月春假期间，当地房价曾一度上升9.6%至497,252元。全年市况有如过山车般多番起伏，但大势仍是向下调。   卡尔加里地产局指出，就业市场受石油业影响，再加上收紧房贷政策的双重打击，令民众购屋需求减少和影响房价上升。

根据多伦多地产商会（TREB）的最新报告，大多伦多地区去年12月的房地产市场，与2017年12月份相比，房屋成交量从4876宗减少至3781宗，跌幅22.5%；新挂牌数更下跌了31.5%，减少至4,308宗；平均售价则微升2.1%，从734,847升至750,180元，其中Condo售价更上涨接近一成。 报告称，大地区楼市在2018年整体销量和均价下跌，全年经电脑多重放盘系统交易的房屋有77,426幢，与2017年的92,263幢相比下跌16.1%。新挂牌数量则减少12.7%，为155,823幢。平均屋价下跌4.3%，至787,300元。 报告显示，多伦多市的屋价稍有上升，周边市镇的屋价则回落。这截然不同的市况，是受Condo类房屋的影响。Condo在多伦多市房屋销售中占相当大比例，而Condo的市道较独立屋略胜一筹。大多伦多地区的Condo价格，在过去一年上涨了7.8%。 挂牌量属历年低位 地产商会主席Garry Bhaura指出，贷款成本提高加上更严房屋贷款压力测试，迫使一些家庭要暂时作壁上观，重新审视置业的选择。不过从下半年开始，市况已经有所改善，销售量和价格均有增长。 地产商会市场分析及服务总监Jason Mercer说，经历了2017的剧升之后，新放盘数量在2018年显着回落。很多社区的挂牌量是历年来的低位，买家要找到合心水的房屋也有困难。 2018年下半年，屋价缓步上调。由于很多买家寻求更能够负担得起的物业，因此价格相对比较不昂贵的房屋，其价格升势反而最强劲。 安省华人地产专业协会副会长吴树声指出，前几年楼市属于卖家市场买家争抢Offer（出价）。后来政府颁布新政策令原来畅旺的市道大跌，并出现巨大动荡。一年多以来，虽然销售量下跌，房屋挂牌数量减少，但价格变动不大，反映出市场本身没有问题。 今年市场供求相对平衡 吴树声表示，今年将是一个平衡的市场，虽然放盘量减少，但由于不少人无法取得房屋贷款而推迟置业计划，令供求相差不大，所以市场会较为平静。他认为，现时是长线投资者和自住买家入市的最好时机。买家可以有选择和讲价空间。 旧有出租物业今年规定的租金加幅只是1.8%，而利息、地税和管理费基本向上调整，投资出租者难以获利甚至可能出现负现金流，旧有出租物业投资市场缺乏吸引力。省长福特在去年底提出，新楼盘不受加租管制。如果建筑商可以加租，将鼓励他们兴建出租公寓。这利好因素，将带动房地产市道。 去交通方便的稍远地区置业 吴树声又表示，省政府有意收回多伦多公车局的管理权，并统筹整个金马蹄地区的交通和整体发展，对楼巿也是好事。他声称，现时问题是交通不方便，花时间太长。如果基建好，民众可以搬到宾顿市、阿贾克斯和其它楼价较便宜地区居住。交通方便的话，不少人愿意到稍远地区置业。 置业减少 租赁市场紧张 今年的租赁市场将会比较紧张。他指出，由于不少人延迟买屋，令出租单位的需求增加，但供应量无法快速增加。因此租屋可能会出现抢Offer的情形。 吴树声说，多伦多预计在未来3年有100万移民涌入，省、市政府未雨绸缪应该合作，缩短各项建屋申请的时间，将有助舒缓楼市。 大多房屋销售和平均价(12月1-31日) 屋型 销售 平均价格（$） 电话地区 416 905 合计 416 905 合计 独立屋 340 1,250 1,590 $1,145,892 $891,095 $945,580 按年比较 -24.1% -14.8% -17.0% -8.0% -2.2% -4.4% 半独立屋...

不列颠哥伦比亚省的屋价高不可攀，安省有三分二市镇的房屋仍属于可负担得起。地产网站Zoocasa研究发现，阿尔伯塔省最昂贵的简芜镇（Canmore），即使是年薪不足10万元也可以轻松置业。 该网站执行编辑葛咸（Penelope Graham）指出，入息达亚省收入中位数的家庭，有能力在全省25个主要房地产市场买屋，差别只是在于余额的多寡。 研究是把安省、不列颠哥伦比亚省和阿尔伯塔省各个地产局的交易资料，以20%首期，30年期房屋贷款和3.3%利息，计算买家置业所需要的收入。各市镇的家庭收入中位数，采用联邦统计局的实际数据。 温市最贵 差额达9.7万 研究显示，不列颠哥伦比亚省的19个主要房地产市场当中，只有乔治太子市（Prince George）、甘碌市（Kamloops）、金宝河（Campbell River）和兰福特（Langford）的房屋，仍属于负担得起；但这4个市镇均远离大城市。不列颠哥伦比亚省楼价最高昂的温哥华平均屋价，以当地家庭入息中位数计算，有多达97,866元的差额。她指出，安省的情况较佳，全省28个房地产市场中，有19个地区的房屋仍然是负担得起。虽然大多伦多地区很多市镇的屋价，已经超出民众的可负担能力，但一般人仍然有能力在奥沙华、皮克灵、阿贾克斯和韦比等9个市镇置业。安省楼价最贵的烈治文山，当地家庭入息中位数与平均屋价的差距为47,972元；第二位的多伦多市，屋价与收入的差额为41,282元。 葛咸表示，阿尔伯塔省房屋最贵的简芜镇，平均屋价为696,421元，以当地家庭收入中位数98,906元计算，仍剩余3,908元。卡加利468,634元的平均屋价，与97,334元的家庭收入中位数，可以剩余33,409元。爱民顿的平均屋价为364,102元，以87,225元家庭收入中位数置业，尚有37,558余款。 本报记者

■■一项地产统计显示，魁北克省翠湖山滑雪区山脚的Condo，今年头10个月的中位价已升了30%至325,000元。 网上图片   本报记者报道 加拿大各地冬季度假地区的Condo物业受退休人士、投资者和买家追捧令屋价剧升。皇家地产（Royal LePage）统计显示，卑诗省威斯勒（Whistler）和魁北克省翠湖山（Mont-Tremblant）的楼价升幅分别是26.5%及30%。 报告指出，卑诗省、亚省和魁北克省冬季度假地区的Condo屋价升幅超过当地的独立屋。皇家地产总裁兼行政总裁Phil Soper表示，冬季在加拿大度假是举世闻名。世界各地很多买家寻求一年四季可以度假，又不会度距离大城市太远的度假区。位于山边的Condo类型物业可以随时入住又不必业主打理，因此特别受投资者欢迎。 来自美国和中国买家略增 卑诗省世界闻名的威斯勒滑雪胜地，独立屋和Condo屋价均大幅上升。独立屋中位价升14.5%至2,400,000元，Condo更升26.5%至610,000元。皇家地产物业代理Pat Kelly表示，虽然整体市道放缓，但可负担得起物业依然有很大需求。威斯勒房屋没有海外买家税或炒楼税，因此受外国买家欢迎；但主要买家是卑诗省居民，外国买家只占小部分。过去5年游客增加，令Condo的需求上升；很多买家找寻可供短期出租和投资的物业。 亚省距离著名的班芙风景区只是20分钟车程的简芜镇（Canmore），独立屋的中位价在过去一年略跌1.1%至918,500元；但Condo中位价却上升9.6%至472,000元。皇家地产物业代理Brad Hawker说，买家大多数是加国居民，来自美国和中国的买家也略有增加。 滑雪区山脚Condo价格涨30% 安省歌连活（Collingwood）的独立屋和Condo屋价均上升。独立屋中位价升6.3%至549,900元，Condo中位价升5.4%至407,700元。皇家地产物业代理Rick Crouch说，买家绝大多数是住在西面剑桥、贵湖和基秦拿-滑铁卢的居民。歌连活毗连蓝山滑雪区，又可以踩脚踏车和远足，适合一年四季度假，尤其是300,000至500,000元价位的物业交投最活跃。不少婴儿潮一代在当地买屋是准备未来退休居住。 魁北克省翠湖山滑雪区山脚的Condo，今年头10个月的中位价已经上升30%至325,000元。翠湖山庄内的Condo也升8.1%至186,500元；但独立屋同期只是升1.9%至425,000元。皇家地产物业代理Paul Dalbec说，很多买家属意山坡地。翠湖山愈来愈著名，也有愈来愈多外国买家。

银通曾在卑诗省列市设有办公室。资料图片 涉嫌与卑诗省洗黑钱活动有关的一间华人公司及其两个华裔负责人，日前获检控部门搁置起诉。 省律政厅长尹大卫(David Eby)周三表示，对有关决定感到极度失望。 ■■去年10月，本报记者前往卑诗省列治文市一幢商厦，发现大堂指示牌显示银通海外公司名字。资料图片 根据列治文省级法院文件显示，检控部决定搁置起诉银通海外公司（Silver International Investments Ltd.），以及两个华裔男子──秦蔡选(Caixuan Qin，译音)及朱建军(Jian Jun Zhu，译音)。 法庭原定于2019年1月至4月进行为期5周的审讯。银通海外及1984年出生的秦蔡选，以及1975年出生的朱建军，去年秋季各自被控洗黑钱及管有犯罪所得收益等5项罪名。 检控部门发现证据不足 联邦检控部门发言人霍尔（Nathalie Houle）在回复《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）查询时透露，决定搁置起诉，是基于有关指控未能通过检控测试。 她补充说，检控部门发现，证据不足以提供入罪的合理机会，并且符合最佳的公众利益。而骑警及辩方律师均拒绝置评。 这是皇家骑警一项代号“电子海盗”(E-Pirate)调查行动的唯一提出起诉案件。警方追踪调查发现，列治文有洗黑钱服务，涉及金额逾5亿元，即每天处理大约150万元。 根据骑警调查，列治文一个“私人贷款人网络”从银通公司借来现金，然后借给来自中国的豪华赌客在卑诗省赌场，包括在河石赌场赌钱，这样该群赌客可以在加拿大得到款项，还款时可通过在中国的地下钱庄，以避过中国当局的外汇管制。换言之，毒犯及其他犯罪分子通过在大温地区的赌场洗黑钱。 一年涉清洗共5亿元黑钱 骑警在调查中更发现，多达40个不同的组织与亚洲有组织贩毒集团有关，而犯罪分子把装满了现金的行李箱运至该公司。 此外，在2015年10月突击搜查该公司办公室的行动中，皇家骑警起出逾200万元现金，大部分是20元钞票，以及分类账和每天交易纪录。从分类账可看到，该公司在短短一年之内，便涉嫌在卑诗省清洗2.2亿元黑钱，又把超过3亿元送到海外。 ■■本报记者去年10月发现银通海外公司的办公室已人去楼空。资料图片 银通于2014年开设，曾经在列治文库尼路(Cooney Rd.)5811号一个办公大楼设有办公室，而办公室大门更以防弹玻璃制造。 涉案的公司和当事人代表律师，没有就检控部门的决定作出回应。 综合报道

《星报》一篇调查报道指，由于法律过于宽松，多伦多房地产市场很容易被用作洗钱渠道。根据联邦政府规定，如果地产经纪发现交易有可疑之处，必须向当局呈交可疑交易报告，但多年来呈交的报告很少，成效欠佳。反洗钱机构“金融交易和报告分析中心”（FINTRAC），决定加强对房地产业的审查。 FINTRAC在其最近的年报中指，可疑交易报告可为执法机构提供非常有用的情报，是侦破洗钱活动的关键因素。不过，根据加拿大房地产协会（The Canadian Real Estate Association）的资料，由2013至2017年期间，全国房地产交易数量超过250万宗，但地产经纪和发展商只呈报了197宗可疑交易报告。 单靠经纪主动举报难有成效 房地产分析网站Realosophy创办人帕萨里斯（John Pasalis）认为，当局依靠地产经纪主动举报洗钱活动，根本不会有成效，因为交易佣金太丰厚，很少经纪愿意去认真监督客户。 为加强打击洗钱活动，FINTRAC在2016至2017年期间，向房地产从业员执行152次“合规评估”。FINTRAC计划在2018至2019年期间，进行更多次数的合规评估。 加拿大房地产市场涉及洗钱的问题，也引起国际机构的关注（详另文）。 国会财经事务委员会指，房地产业“非常容易”被洗钱集团利用，建议向房地产业实施更严厉的反洗钱规定。该委员会主席、自由党国会议员伊斯特（Wayne Easter）向《星报》表示，房地产业涉及的洗钱活动问题严重，必须加以制止。 不过，洗钱活动并不容易被成功定罪。根据加拿大统计局的数据，在2006至2016年期间，有3,222宗的洗钱案被提控，但最终只有11%被定罪。 FINTRAC强调，非法资金大举流入房地产市场，很可能推高房价，最终令屋价难以负担。