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2019年01月23日 星期三 15:58:18
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安省政府取消租金管控 何人欢喜何人忧?

多伦多市中心房租高企一房难求已成常态(星报资料图片) 11月中旬,新省长福特推出了上任第一份秋季经济声明(Fall Economic Statement),其中除了兑现省选时的一些承诺外,在一份名为“A Plan for the People”的声明中,安省政府指出会在11月15日立刻停止对新建成物业施行租金管控(rent control),以及取消给开发商的开发费用补贴计划(Development Charges Rebate Program)。 这一在宣布当天就生效的举措,让房地产从业人员、以及房地产投资者产生了诸多想法。租金管制的变化是否意味什么?这个举措到底会对不同人群产生怎样的影响? 不增加供应取消管控也难令租金下行 目前多伦多市房屋市场中出租房的供应量的确非常低。房租高昂的市中心,一房难求已成普遍现象。 10月份过去的市选,几位多伦多市长候选人都把可负担住房(affordable housing)作为他们的政纲,因为租金的高企,能租得起房的人越来越少,需要福利房的人也越来越多。人口持续增加导致出租房和政府的可负担住房供应数量都远远不够。多伦多2018年新的出租单位数量仅增加了7,308个,是自2016年以来最小的增幅。这其中有80%的新单位来自condo市场。 安省保守党政府对11月15日之后落成的建筑取消租金管控限制这一作法,到底会对租金产生向上还是向下的影响?根据Ryerson城市研究和土地开发中心高级研究员Diana Petramala的说法,取消租金控制这一变化,很可能不会很快影响多伦多高企的房屋租金。 “随着多伦多目前房屋市场空置率如此之低,需求的压力导致高昂的租金。2018年,在多伦多专门用于出租的建筑市场中,平均租金上同比增长4.7%,到达1,307元;而condo的平均租金也上涨了5.5%,达到2,235元。” Petramala认为,租金管控的变化,不太可能产生对租金造成下行压力的新增房屋供应。 “从理论上讲,取消对新单位的租金管控,应该会鼓励人们对出租市场的长期投资。然而,与此同时,证据表明新租房者,比如新来到这里生活的人和千禧一代,会面临越来越上扬的租金价格。过去2年,这些单位的平均租金率每年上涨将近9%。” 因此,Petramala相信,社会各界需要采取进一步措施,以便大幅度地增加多伦多地区出租物业的供应量(rental supply)。她引用了安省政府对增加住房供应(housing supply)的承诺是对多伦多紧张的租赁市场积极的进展和回应。 她总结道,“控制租金的最佳方法是增大出租单位的供应量。因为相对于需求而言,可用的单位越少,想要入住的家庭所面临的租金上涨幅度就越大。” 取消管制对不同人群影响 安省保守党政府宣布取消对新落成的建筑实施租金管控,让包括安省房地产协会在内的行业协会颇为欣喜,称这是鼓励开发新建更多专门用于出租的物业的信号。大多伦多地区全职地产经纪Evan Tang认为,新政会对如下人群产生影响。 首先,对已经住在出租房里的租客,未来几年哪怕家庭成员再怎么增多,也依然会选择蜗居而胜于换房。因为目前租住的房子还受租金管制。一旦换房租,比如一房换两房,对于租客来说,租金跳跃,可能是4位数,要上千。 第二类是那些还没找到房子的租客。 Evan认为这类人可能是被政治手段最惨的一类群体。他们面临的是更高的房租、更高的房价、又可以随意涨租的出租房。 第三类是已经有房的二手房房东,他们的房子应该更受欢迎。 Evan表示因为这些房子受租金管制的影响,租客会更偏向于租这种房子。对租客来说,接下来的租金,比如2019年最多只能涨1.9%,可以承担,会更好租。 第四类是持有楼花的房东。这些人的房子会在接下来1-4年内交接,不受租金管控的影响。 Evan认为他们应该是新政下受利最大的群体。比较合理的涨价不需要在租房管制的管控下,房价也会涨得更快一点。 第五类是福特政府。 Evan认为政策是有政治目的的。 “他们的所有决定都会看如何影响选票。他们的政治决策第一看的是得票的多少,第二看是否造福于当地人。他们的策略为何高明?没有侵犯现在已经住在房子里的租客的权利,现在住在里面的还是受保障的。同时又得了民心,表面上看确实是做了事。” 第六类是公寓开发商。...

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