多伦多市中心房租高企一房难求已成常态（星报资料图片）
11月中旬，新省长福特推出了上任第一份秋季经济声明（Fall Economic Statement），其中除了兑现省选时的一些承诺外，在一份名为“A Plan for the People”的声明中，安省政府指出会在11月15日立刻停止对新建成物业施行租金管控（rent control），以及取消给开发商的开发费用补贴计划（Development Charges Rebate Program）。
这一在宣布当天就生效的举措，让房地产从业人员、以及房地产投资者产生了诸多想法。租金管制的变化是否意味什么？这个举措到底会对不同人群产生怎样的影响？
不增加供应取消管控也难令租金下行
目前多伦多市房屋市场中出租房的供应量的确非常低。房租高昂的市中心，一房难求已成普遍现象。 10月份过去的市选，几位多伦多市长候选人都把可负担住房（affordable housing）作为他们的政纲，因为租金的高企，能租得起房的人越来越少，需要福利房的人也越来越多。人口持续增加导致出租房和政府的可负担住房供应数量都远远不够。多伦多2018年新的出租单位数量仅增加了7,308个，是自2016年以来最小的增幅。这其中有80％的新单位来自condo市场。
安省保守党政府对11月15日之后落成的建筑取消租金管控限制这一作法，到底会对租金产生向上还是向下的影响？根据Ryerson城市研究和土地开发中心高级研究员Diana Petramala的说法，取消租金控制这一变化，很可能不会很快影响多伦多高企的房屋租金。 “随着多伦多目前房屋市场空置率如此之低，需求的压力导致高昂的租金。2018年，在多伦多专门用于出租的建筑市场中，平均租金上同比增长4.7％，到达1,307元；而condo的平均租金也上涨了5.5％，达到2,235元。”
Petramala认为，租金管控的变化，不太可能产生对租金造成下行压力的新增房屋供应。 “从理论上讲，取消对新单位的租金管控，应该会鼓励人们对出租市场的长期投资。然而，与此同时，证据表明新租房者，比如新来到这里生活的人和千禧一代，会面临越来越上扬的租金价格。过去2年，这些单位的平均租金率每年上涨将近9％。”
因此，Petramala相信，社会各界需要采取进一步措施，以便大幅度地增加多伦多地区出租物业的供应量（rental supply）。她引用了安省政府对增加住房供应（housing supply）的承诺是对多伦多紧张的租赁市场积极的进展和回应。
她总结道，“控制租金的最佳方法是增大出租单位的供应量。因为相对于需求而言，可用的单位越少，想要入住的家庭所面临的租金上涨幅度就越大。”
取消管制对不同人群影响
安省保守党政府宣布取消对新落成的建筑实施租金管控，让包括安省房地产协会在内的行业协会颇为欣喜，称这是鼓励开发新建更多专门用于出租的物业的信号。大多伦多地区全职地产经纪Evan Tang认为，新政会对如下人群产生影响。
首先，对已经住在出租房里的租客，未来几年哪怕家庭成员再怎么增多，也依然会选择蜗居而胜于换房。因为目前租住的房子还受租金管制。一旦换房租，比如一房换两房，对于租客来说，租金跳跃，可能是4位数，要上千。
第二类是那些还没找到房子的租客。 Evan认为这类人可能是被政治手段最惨的一类群体。他们面临的是更高的房租、更高的房价、又可以随意涨租的出租房。
第三类是已经有房的二手房房东，他们的房子应该更受欢迎。 Evan表示因为这些房子受租金管制的影响，租客会更偏向于租这种房子。对租客来说，接下来的租金，比如2019年最多只能涨1.9%，可以承担，会更好租。
第四类是持有楼花的房东。这些人的房子会在接下来1-4年内交接，不受租金管控的影响。 Evan认为他们应该是新政下受利最大的群体。比较合理的涨价不需要在租房管制的管控下，房价也会涨得更快一点。
第五类是福特政府。 Evan认为政策是有政治目的的。 “他们的所有决定都会看如何影响选票。他们的政治决策第一看的是得票的多少，第二看是否造福于当地人。他们的策略为何高明？没有侵犯现在已经住在房子里的租客的权利，现在住在里面的还是受保障的。同时又得了民心，表面上看确实是做了事。”
第六类是公寓开发商。 Evan表示，今后建成的房子因为不受租金管控影响可能更受欢迎。房价应该是会继续往上涨。
房租管控从历史来看是失败手段
Evan表示自己对瑞典一个大学经济学教授Assar Lindbeck的名言感触颇深：“想毁掉一个城市，除了轰炸，就用Rent Control（租房管制）。”Evan解释道，政府忽略自由市场的供给需求，用政治手段人为地控制租房市场，并不是一件好事。
Evan分享称，多伦多主要有两种公寓。第一种是apartment，只租不卖，只有一个大地主的公寓楼。第二种是condo，共管公寓。它可以私自出租，由很多房东组成的公寓楼。 “在多伦多住过的人，应该很容易分别出这两种楼。第一种apartment building通常是水泥外墙，看起来很旧，有30-40年以上的楼。第二种，一般是10 -15年以内，用玻璃外墙建的楼。”
Evan表示，常会有客户提问：为什么水泥外墙是70、80年代建的楼，在近些年没有再出现过？他表示这要分享一段追溯到1991年之前的历史了。 “以前的多伦多是有租房管制的。在1991年，租房管制被多伦多新上任的安省保守党政府废除掉了。在多伦多居住时间长的人会知道，在租房时会分为两类，第一类是1991年之前建成的房子，还有一类是1991年之后建的房子。最主要的区别是1991年之前建的房，每年租金的涨幅必须等于或小于当年的通货膨胀。1991年之后建的房子可以随意涨。2017年4月20号，当时的安省自由党政府，为了省选的选票，重复了历史。对安省实施了租房管制。现在正在出租的房子来说，只能按照政府规定的比例上涨。例如2017年最高的涨幅是1.5%，2018年是1.8%。对于那会已经住在出租房里的租客来说，这是一个大利好。他们未来的房租涨幅是很小一个比例。所以这就成了当年自由党的政治目标。”
但Evan坚持认为，租房管制从历史来看，是一个失败的手段。 “对于租客来说，比如在2018年，租了个房子月租1,800元。重新再找一个房子，过了一年了要花2,200元，再过一年就2,400元。所以他会选择一直住在1,800的房子里，哪怕后来结婚有小孩了，只能蜗居在一房里。因为转头去租两房，可能房租变成3000或者更高了。正因为政府给了这些糖衣炮弹，让租客不会想到去积攒自己的equity再去买房。他们一直觉得反正现在租金很低，搬走会损失很多钱。因此从另一个角度，我认为政府真正应该做的是教育那些租客，怎么从零开始去积累财富。买房或者其它方式。”
租客每换一次租屋，租金往往会有很大跳升（星报资料图片）
新政策的注意和解读
2018年11月15号，保守党政府宣布这一天以后新入住的房子不受租金管控影响。 Evan进行了解读。 “在2018年11月15号之后建成并入住的公寓或house不受影响，可以随意涨房租。而11月15日之前入住的公寓或者house不在这个范围以内。也就是说，任何在这一天之前，有部分入住的，特别是公寓楼，不在这个范围内。”
因此，正在11月15号前后面临楼花交楼的许多人并不能得益于此政策。 Evan表示，“多伦多特别是新公寓楼，是一层一层交接的。比如说一个高层公寓，楼下可能入住了，楼上在铺水泥或者地板。楼上还没交接，楼下可能就已经有人入住了。这样的楼就不包括在新政策内。只有2018年11月15号那天，全楼没有任何一处交接过的房子，才属于能够不受租金管控政策的约束。其实这就是一个新版的1991年政策。接下来在多伦多租房市场，人们会看到，2018年11月15号之前的房子不能随便涨租金，和2018年11月15号之后的房子，随意涨房租。”
租金管控只能让租金更高
地产经纪Evan Tang认为，租金管控只能导致房租涨幅更快。 “1.8%的涨幅没法cover通货、地税、管理费以及按揭的涨幅。对于那些房东来说，明知道租客已经住在里面，涨幅可以忽略不计，他们条件反射，第一会把租客在今后几年的涨幅都算进去。这就是为什么租房管制会push房租涨得非常的快。”
Evan分享了一些工作中真实的案例。 “2017年4月20之后，在多伦多Liberty Village里的两室公寓，上一次租金是2,000，现在一年之后是2,850。另一个案例，2016年9月，租金为1,350。两年以后的2018年9月，租金2,000每月。放盘当晚就有3个人来看。还有位于士嘉堡的两房公寓，15个租客抢着租，租金从2,500涨到2,850，加上提前交一年的房租才争取到。
