多倫多市中心房租高企一房難求已成常態（星報資料圖片）
11月中旬，新省長福特推出了上任第一份秋季經濟聲明（Fall Economic Statement），其中除了兌現省選時的一些承諾外，在一份名為「A Plan for the People」的聲明中，安省政府指出會在11月15日立刻停止對新建成物業施行租金管控（rent control），以及取消給開發商的開發費用補貼計劃（Development Charges Rebate Program）。
這一在宣布當天就生效的舉措，讓房地產從業人員、以及房地產投資者產生了諸多想法。租金管制的變化是否意味什麼？這個舉措到底會對不同人群產生怎樣的影響？
不增加供應取消管控也難令租金下行
目前多倫多市房屋市場中出租房的供應量的確非常低。房租高昂的市中心，一房難求已成普遍現象。 10月份過去的市選，幾位多倫多市長候選人都把可負擔住房（affordable housing）作為他們的政綱，因為租金的高企，能租得起房的人越來越少，需要福利房的人也越來越多。人口持續增加導致出租房和政府的可負擔住房供應數量都遠遠不夠。多倫多2018年新的出租單位數量僅增加了7,308個，是自2016年以來最小的增幅。這其中有80％的新單位來自condo市場。
安省保守黨政府對11月15日之後落成的建築取消租金管控限制這一作法，到底會對租金產生向上還是向下的影響？根據Ryerson城市研究和土地開發中心高級研究員Diana Petramala的說法，取消租金控制這一變化，很可能不會很快影響多倫多高企的房屋租金。 「隨着多倫多目前房屋市場空置率如此之低，需求的壓力導致高昂的租金。2018年，在多倫多專門用於出租的建築市場中，平均租金上同比增長4.7％，到達1,307元；而condo的平均租金也上漲了5.5％，達到2,235元。」
Petramala認為，租金管控的變化，不太可能產生對租金造成下行壓力的新增房屋供應。 「從理論上講，取消對新單位的租金管控，應該會鼓勵人們對出租市場的長期投資。然而，與此同時，證據表明新租房者，比如新來到這裡生活的人和千禧一代，會面臨越來越上揚的租金價格。過去2年，這些單位的平均租金率每年上漲將近9％。」
因此，Petramala相信，社會各界需要採取進一步措施，以便大幅度地增加多倫多地區出租物業的供應量（rental supply）。她引用了安省政府對增加住房供應（housing supply）的承諾是對多倫多緊張的租賃市場積極的進展和回應。
她總結道，「控制租金的最佳方法是增大出租單位的供應量。因為相對於需求而言，可用的單位越少，想要入住的家庭所面臨的租金上漲幅度就越大。」
取消管制對不同人群影響
安省保守黨政府宣布取消對新落成的建築實施租金管控，讓包括安省房地產協會在內的行業協會頗為欣喜，稱這是鼓勵開發新建更多專門用於出租的物業的信號。大多倫多地區全職地產經紀Evan Tang認為，新政會對如下人群產生影響。
首先，對已經住在出租房裡的租客，未來幾年哪怕家庭成員再怎麼增多，也依然會選擇蝸居而勝於換房。因為目前租住的房子還受租金管制。一旦換房租，比如一房換兩房，對於租客來說，租金跳躍，可能是4位數，要上千。
第二類是那些還沒找到房子的租客。 Evan認為這類人可能是被政治手段最慘的一類群體。他們面臨的是更高的房租、更高的房價、又可以隨意漲租的出租房。
第三類是已經有房的二手房房東，他們的房子應該更受歡迎。 Evan表示因為這些房子受租金管制的影響，租客會更偏向於租這種房子。對租客來說，接下來的租金，比如2019年最多只能漲1.9%，可以承擔，會更好租。
第四類是持有樓花的房東。這些人的房子會在接下來1-4年內交接，不受租金管控的影響。 Evan認為他們應該是新政下受利最大的群體。比較合理的漲價不需要在租房管制的管控下，房價也會漲得更快一點。
第五類是福特政府。 Evan認為政策是有政治目的的。 「他們的所有決定都會看如何影響選票。他們的政治決策第一看的是得票的多少，第二看是否造福於當地人。他們的策略為何高明？沒有侵犯現在已經住在房子里的租客的權利，現在住在裏面的還是受保障的。同時又得了民心，表面上看確實是做了事。」
第六類是公寓開發商。 Evan表示，今後建成的房子因為不受租金管控影響可能更受歡迎。房價應該是會繼續往上漲。
房租管控從歷史來看是失敗手段
Evan表示自己對瑞典一個大學經濟學教授Assar Lindbeck的名言感觸頗深：「想毀掉一個城市，除了轟炸，就用Rent Control（租房管制）。」Evan解釋道，政府忽略自由市場的供給需求，用政治手段人為地控制租房市場，並不是一件好事。
Evan分享稱，多倫多主要有兩種公寓。第一種是apartment，只租不賣，只有一個大地主的公寓樓。第二種是condo，共管公寓。它可以私自出租，由很多房東組成的公寓樓。 「在多倫多住過的人，應該很容易分別出這兩種樓。第一種apartment building通常是水泥外牆，看起來很舊，有30-40年以上的樓。第二種，一般是10 -15年以內，用玻璃外牆建的樓。」
Evan表示，常會有客戶提問：為什麼水泥外牆是70、80年代建的樓，在近些年沒有再出現過？他表示這要分享一段追溯到1991年之前的歷史了。 「以前的多倫多是有租房管制的。在1991年，租房管制被多倫多新上任的安省保守黨政府廢除掉了。在多倫多居住時間長的人會知道，在租房時會分為兩類，第一類是1991年之前建成的房子，還有一類是1991年之後建的房子。最主要的區別是1991年之前建的房，每年租金的漲幅必須等於或小於當年的通貨膨脹。1991年之後建的房子可以隨意漲。2017年4月20號，當時的安省自由黨政府，為了省選的選票，重複了歷史。對安省實施了租房管制。現在正在出租的房子來說，只能按照政府規定的比例上漲。例如2017年最高的漲幅是1.5%，2018年是1.8%。對於那會已經住在出租房裡的租客來說，這是一個大利好。他們未來的房租漲幅是很小一個比例。所以這就成了當年自由黨的政治目標。」
但Evan堅持認為，租房管制從歷史來看，是一個失敗的手段。 「對於租客來說，比如在2018年，租了個房子月租1,800元。重新再找一個房子，過了一年了要花2,200元，再過一年就2,400元。所以他會選擇一直住在1,800的房子里，哪怕後來結婚有小孩了，只能蝸居在一房裡。因為轉頭去租兩房，可能房租變成3000或者更高了。正因為政府給了這些糖衣炮彈，讓租客不會想到去積攢自己的equity再去買房。他們一直覺得反正現在租金很低，搬走會損失很多錢。因此從另一個角度，我認為政府真正應該做的是教育那些租客，怎麼從零開始去積累財富。買房或者其它方式。」
租客每換一次租屋，租金往往會有很大跳升（星報資料圖片）
新政策的注意和解讀
2018年11月15號，保守黨政府宣布這一天以後新入住的房子不受租金管控影響。 Evan進行了解讀。 「在2018年11月15號之後建成併入住的公寓或house不受影響，可以隨意漲房租。而11月15日之前入住的公寓或者house不在這個範圍以內。也就是說，任何在這一天之前，有部分入住的，特別是公寓樓，不在這個範圍內。」
因此，正在11月15號前後面臨樓花交樓的許多人並不能得益於此政策。 Evan表示，「多倫多特別是新公寓樓，是一層一層交接的。比如說一個高層公寓，樓下可能入住了，樓上在鋪水泥或者地板。樓上還沒交接，樓下可能就已經有人入住了。這樣的樓就不包括在新政策內。只有2018年11月15號那天，全樓沒有任何一處交接過的房子，才屬於能夠不受租金管控政策的約束。其實這就是一個新版的1991年政策。接下來在多倫多租房市場，人們會看到，2018年11月15號之前的房子不能隨便漲租金，和2018年11月15號之後的房子，隨意漲房租。」
租金管控只能讓租金更高
地產經紀Evan Tang認為，租金管控只能導致房租漲幅更快。 「1.8%的漲幅沒法cover通貨、地稅、管理費以及按揭的漲幅。對於那些房東來說，明知道租客已經住在裏面，漲幅可以忽略不計，他們條件反射，第一會把租客在今後幾年的漲幅都算進去。這就是為什麼租房管制會push房租漲得非常的快。」
Evan分享了一些工作中真實的案例。 「2017年4月20之後，在多倫多Liberty Village里的兩室公寓，上一次租金是2,000，現在一年之後是2,850。另一個案例，2016年9月，租金為1,350。兩年以後的2018年9月，租金2,000每月。放盤當晚就有3個人來看。還有位於士嘉堡的兩房公寓，15個租客搶着租，租金從2,500漲到2,850，加上提前交一年的房租才爭取到。
