地产投资

【星岛都市网】在佛罗里达过冬15年后，一对来自新不伦瑞克省的夫妇表示，他们准备永远飞回家。他们表示，日益高涨的反加拿大情绪和迫在眉睫的立法变化促使他们决定放弃“雪鸟”式的生活。 过去15年，农民戴尔·麦克马伦逃离了寒冷的艾伯塔省，来到阳光明媚的亚利桑那州。但这个冬天过后，他就没打算回去了。“文件都签了，”这位来自阿尔伯塔省Innisfail的居民说道。“我不想再在那里花一分钱了。” 他和妻子出售了位于凤凰城的冬季住宅。该房产已于本周五完成交易。 “几年来，我们一直在忍受加元贬值，希望情况会好转。但现在美国和特朗普先生搞出这种政治乱局，真是太侮辱人了，”上周日返回加拿大的麦克马伦说道。 “回家真的让我松了一口气。” 他说他会想念他的第二故乡、美好的天气和他的美国朋友。 “很多人停下来，为发生的事情道歉。他们感觉很糟糕。但我的意思是，事情就是这样。他们选出了这个人，”麦克马伦说。 麦克马伦一家是房地产大迁徙的一部分。房地产经纪人表示，面对与美国的贸易战、特朗普总统的吞并威胁以及加元贬值，越来越多的“雪鸟族”正在出售他们在美国的房产。 “我的电话一直响个不停。每年这个时候，我通常会同时挂出两三个房源，”亚利桑那州顶级地产公司的劳里·拉文说。“现在我有16个。” 这位拥有双重国籍的人士表示，自 1 月 20 日特朗普就职以来，以及他对加拿大的敌对言论日益增多，上市数量大幅增加。 拉文说：“压垮骆驼的最后一根稻草是现任政府、总统开始谈论加拿大成为第 51 个州。” 这位房地产经纪人 16 年前搬到凤凰城之前曾在卡尔加里工作，他说他和许多加拿大客户一样对特朗普感到“恼火”。 “事情一件接一件地累积起来，”拉文说。“感觉被欺负、被威胁，还有担忧。” 美国西部和东部正在发生雪鸟抛售 南佛罗里达州的房地产经纪人凯瑟琳·斯皮诺 (Catherine Spino) 也发现，放弃美国房产的加拿大客户数量激增，她指出，成本上升和不确定性持续存在。 斯皮诺说：“还有很多未知数。” 根据美国全国房地产经纪人协会 (NARA) 的报告，去年加拿大人成为美国外国买家中的佼佼者，占美国房屋购买量的 13%，其中大部分购买了佛罗里达州和亚利桑那州的房产。 曼尼托巴省退休人员鲍勃·加斯过去15年一直过着“雪鸟”般的生活，他和妻子在佛罗里达州中南部拥有一处房产。这位72岁的老人说，附近有几位加拿大人挂出了“待售”的牌子。 “如果你是加拿大人，你要么把房子挂牌出售然后离开，要么就考虑搬走。我和妻子现在就处于这种境地。”加斯说。 “我们喜欢过去冬天都去那里，但我们不确定未来会怎样。” 这位来自曼尼托巴省麦克雷里的 72 岁老人担心昂贵的货币兑换、美国对加拿大征收的关税以及边境的加强。 周五，新规定生效，要求在美国停留超过 30 天的游客向美国政府登记。 “我们愿意遵守，但如果这成为一个问题，那么我们就必须卖掉房子搬走，”加斯说。 麦克马伦表示，在特朗普威胁加拿大主权并称前总理贾斯汀·特鲁多为“州长”后，他做出了决定。 “够了！我们不想再支持这种行为了。我们回家了，也要加入进来，一起抗议。”他说。 (言西早 图)  

【星岛都市网】2 名房东向卑诗省最高法院提起诉讼，请求撤销他们因驱逐房客并出售房产而被处以的 30,000 元罚款，但最终败诉。 Daily Hive 报道，Tajinder Lalli 和 Salveen Lalli 是一对夫妇，他们曾在卑诗省的素里出租房屋，每月收租金 2,450 元。这栋出租屋在他们拥有并居住的另一处房产隔壁。 2022年11月，房东发出驱逐租客通知，表示他们将在 2 个月后入住该出租单位。但租户随后向租屋处提出异议，称他们的旧房东未能按照驱逐令搬入。 房东辩称他们需要清理和装修该房屋，然后必须卖掉该房产来购买另一套他们看中的房子。 房东说，在准备入住之前的出租房屋时，他们的房地产经纪人向他们展示了一份“梦想之家”的清单。 在驱逐房客的 6 个月内，他们最终卖掉了之前的出租房屋，并购买了梦想中的房子。 他们试图辩称这是一个可以减轻处罚的情节，但租屋处和法官都不同意。 最初的租屋处仲裁员写道：“我发现购买和居住梦想家园的决定是在房东的控制范围内，并且不属于特殊情况。” 由于房东 6 个月内没有入住他们原来的住所，租屋处判决租户可获得近 30,000 元的赔偿。房东请求最高法院审查该决定，但法官认为最初的裁决没有理由不合理或不公平。 省最高法院维持了 30,000 元的罚款，并要求房东支付前房客向省法院提起诉讼的额外法律费用。 图：REW v01

【星岛都市网】温哥华的贝尔蒙特大道（Belmont Avenue）毫无疑问是加拿大西部最富贵的街道之一，这里除了有国际知名运动服装品牌Lululemon老板居住的8,200万元温市第一豪宅外，目前温哥华放盘中的五幢最高标售价格房屋，有四幢都屹立于这条位处灰角（Point Grey）的街道上。 根据地产资讯网REW的最新数据，目前挂牌放售的五大屋盘为： 第５位：4788 Belmont Avenue 标价2,888万元，有7睡房11浴室，总面积10,548平方呎。 第４位：4755 Belmont Avenue 标价3,000万元，占地55,757平方呎，其中2,000平方呎为建屋用地。 第３位：5747 Newton Wynd 标价3,177万元，有9睡房12浴室，位处大学保留地（University Endowment Lands）社区。 第２位：4769 Belmont Avenue 标价3,200万元，这间640平方呎的货柜式小屋，主要价值在于面积广达60,504平方呎的偌大地皮。卑诗物业估价署（B.C. Assessment）估值2,666万元，其中土地价值占了99%。 第１位：4838 Belmont Avenue 标价4,980万元，居所空间超过12,000平方呎，屋内设有升降机、酒窖、私人影院、酒吧、健身室，以及可以尽览温哥华海光山色的辽阔天台。 数据来源：REW V20

【星岛都市网】香港恒基兆业地产创办人李兆基周一（17日）逝世‎，享耆寿97岁。人称“四叔”的李兆基曾为亚洲首富，早于80年代已在加拿大进行投资。鲜为人知的是，四叔在温哥华不但有广泛的投资和生意关系，而且还有一段“佛缘”和“情缘”。 2010年7月，位于列治文5号路的藏传佛教寺院创古寺成立，李兆基的前妻刘惠娟罕有公开露面，与长女李佩雯联袂出席开光仪式，四叔未有到场。创古仁波切在仪式中特别鸣谢李兆基、刘惠娟及李佩雯。 创古寺当年造价超过2,000万加元，主要由李兆基家族出资捐助。 四叔与四婶早于80年代离异，有传刘此后一直独自隐居于加拿大，住温哥华西区独立屋。 对前妻长情　对故友有义 李兆基自离婚后一直未有再娶，也没有红颜知己绯闻，在香港住了30多年至2019年的中区半山物业“惠苑”，就是以刘惠娟命名，可见其人长情专一。 四叔重情义的一面也可见于2014年7月，温哥华传媒大亨及知名商人冯永发为儿子举办盛大婚礼，当时已年届86岁的四叔，乘坐私人飞机亲临温市出席婚宴，恭贺世侄新翁之喜。早于1965年，李兆基跟郭得胜与冯永发父亲冯景禧创立了新鸿基，并称地产界“三剑侠”，八年后四叔自立门户创立恒基兆业。 恒基至今在加拿大拥有多个发展项目，包括位于大多伦多士嘉堡市中心的Centro ，那是一个结合16间城市屋和两幢31层高住宅大楼的项目。 必胜方程式行不通　小菜一碟不在乎 在大温地区，恒基的物业更多元化，包括有高贵林的Henderson Place购物中心、素里的Guildford Park Place住宅，以及结合商住的温哥华国际村（International Village）和巴黎广场（Paris Square），其中国际村更可称为加拿大恒基的旗舰项目。 据《Zolima》报道，国际村在落成后近20年，吸引租户情况一直未如理想。温哥华著名建筑师郑景明（James Cheng）曾指，李兆基试图将在香港很成功的“商场加住宅”概念带到温哥华，但未必行得通。 他忆述曾跟四叔谈过：“他问我对这个项目有何意见，于是我直言他不应该建商场，应该善用街舖，因为这里的人不喜欢感到被困在里面。” 四叔回应道：“我在香港拥有很多商场，它们全都很成功呢！” 郑景明认为尽管这些项目规模不小 ，但对四叔来说只是小菜一碟，他毫不在乎。 曾计划进军卡加利　伙彤叔燊哥拓石油业 早于1988年，四叔与郑裕彤投资于由李嘉诚牵头的协平世博（Concord Pacific），发展温哥华于1986年举办世博的黄金地皮，李兆基当时拥有协平15%的股份。 约五年后，四叔曾有意跟随李嘉诚购买赫斯基石油（Husky Oil）的足迹，进军加拿大石油业。 据标普全球（S&P Global）旗下的《商业期刊》（Journal of Commerce）报道，1993年2月，李兆基与郑裕彤、何鸿燊等共五人，同意了以作价2.48亿加元，收购卡加利的西岸能源（Westcoast Energy）子公司西岸石油（Westcoast Petroleum）。 据当年报道引述不具名消息人士指，主导这宗交易的是郑裕彤，李兆基是被动的参与者，交易预计完成日期为同年5月5日，但其后未见报道交代交易进展情况。 四叔当年表示，选择在温哥华投资是因为看中这里政治环境稳定，会成为1997年前后香港人移民的热门地点。 图：星岛图片、恒地图片 V20

【星岛都市网】本拿比一幢公寓楼的华裔买家虽拥有加拿大永久居民身份，但根据卑诗省的外国买家税制度被征收了600万元税款，买家不服提起上诉但遭驳回。 CTV报道，卑诗上诉法院（The Courts of British Columbia）在上周发布的一项裁决中，对卑诗省最高法院（B.C. Court）的裁决维持原判，后者的裁决认为，卑诗省政府对一家于2018年收购了本拿比公寓楼的公司征收外国买家税是恰当的，该公司是一家在中国注册成立的另一家公司全资拥有的子公司。 编号公司之一，1164708 B.C. Ltd.于2018年8月以3,000万元收购了位于本拿比威尔逊道(Wilson Ave.)5978号的一幢38个单位的四层公寓大楼。该编号公司为此缴纳了141.8万元的物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT）。2020年12月，省财政厅通知该公司，它还需要缴纳额外的600万元外国买家税，因为注册所有者是应税受托人，而受益所有人是外国公司。 该公寓楼被1164708 B.C. Ltd.收购时，其唯一股东和拥有人是2015年注册成立的环球鼎业资本有限公司（Global Dingye Capital Ltd.），而环球唯一股东为中国南京鼎业投资房地产集团有限公司（China-based Nanjing Dingye Investment Real Estate Group Co. Ltd.）。 南京鼎业的大股东为陈麦林（Chen...

【星岛都市网】温哥华一名华裔女买家在一宗地产物业买卖中打退堂鼓，并因环评报告问题入禀，向业主及代表自己的地产经纪索赔，结果反被身在香港的业主控告违约。 据CTV报道，原告左佳（Jia Zuo，译音）在诉讼书中指称，温哥华麦当劳街（MacDonald Street）4126号的业主向她欺诈性地作出失实陈述，隐瞒该个物业曾有环境污染的纪录。业主是卑诗省的成业投资有限公司（Shing Yip Investments Ltd.，译音），东主身在香港，物业放售事宜交由本地地产经纪负责。 原告还指称，代表她自己的陈姓（Tony Chen，译音）地产经纪及其所属的地产经纪公司疏忽，违反了与她之间的协议。 成业自1979年起拥有该物业，该处在当时已被卑诗保险公司（ICBC）用作驾驶执照办事处，直至买卖双方在2018年达成交易协议时，一直如此。 到了2012年，ICBC因打算在该物业进行翻新工程而做了环评测试，然后向吴姓（Jordan Eng，译音）物业经理提交了一份报告，指出该物业之前曾是一个油站，测试显示土壤和地下水中含有石油碳氢化合物和金属污染物。 该物业于2018年叫价825万放盘，左女士以同额报价同意购入，她表示当时未被告知关于环评报告的事，后来发现了即退出交易，并兴讼控告卖方作出欺诈性失实陈述。 根据卑诗最高法院上周公布的判决书内容，买方在成交最后限期前的四个多月，即2018年3月，撤销了买卖协议中的一些条款，放弃买卖必须在获得环评报告和买方取得融资的前提下才生效的权利。 法官指出，左女士在撤销上述条款之前，她原本有权全身而退，但在撤销后就必须履行交易。 此外，物业经理承认当年未有看过ICBC交来的环评报告，亦没有将之转告成业的负责人马女士（Maggie Ma，译音）。左女士指称成业曾多次向买方地产经纪保证他们没有任何环评报告，但代表成业的地产经纪则表示从未被问及关于这份报告的事。 法官认为，原告单单证明有这份环评报告的存在，并不足以指控成业及其地产经纪刻意不去寻找这份报告，而且也没有证据显示他们可能知道这份报告的存在，或知道物业经理收到了这份报告。 在原告提出诉讼后，成业提出反控诉，要求左就其违约作出赔偿。 成业索赔金额为267万，那就是左在协议中的出价825万，与该物业最终在2019年2月以558万出售予另一买家之间的差额。 法官在裁决中表示：“由于我发现该份买卖合约是有效且可执行的，而左女士未能按照合约条款完成交易，因此她违反了合约。” 法官驳回了左的所有索赔要求，并命令她要替两名被告支付堂费。 图：Google Maps V20

【星岛都市网】由于经济风险加剧、移民目标削减，以及房源供应增加，最新公布的加拿大租屋市场月度报告显示，全国1月份平均租金录得18个月来的最低点，年减4.4%至2,100加元，其中以安省租金跌幅最大。 加通社报道，加拿大1月份全国平均租金跌至18个月来的最低点，年减4.4%至2,100加元。 这份由Rentals.ca和Urbanation发布的最新月度报告，分析了Rentals.ca网络中的出租房源，结果显示，本国房屋租金在经历了连续上涨38个月之后，1月份已是连续第四个月出现下降。 报告指，尽管平均租金出现下降，但仍比两年前高出5.2％，比3年前高出16.4％。 Urbanation总裁希尔德布兰德(Shaun Hildebrand)表示，由于经济风险加剧、加拿大移民目标削减，以及公寓竣工数量创数十年来新高，租金在未来几个月还可能会进一步下降。 据称，最近的跌幅主要集中在二级租屋市场，其中公寓租金下跌6.5%至平均2,219加元，而独立屋和城市屋租金下跌8.9%至2,144加元。 全国而言，以安省的租金跌幅最大，该省1月份公寓租金下跌5.2%至平均2,329加元，而全国租金最昂贵的市场卑诗省，则是下降2.6%，至2,463加元。 全国1月份租金排名 排名** 城市/地区 1室单位 按月 按年 2室单位 按月 按年 1 温哥华 $2,522 0.4% -6.0% $3,443 0.4% -4.6% 2 多伦多 $2,353 -0.3% -6.3% $3,063 -0.5% -8.0% 3 本拿比 $2,320 -2.0% -9.1% $3,009 -1.5% -4.1% 4 Oakville, ON $2,295 -1.5% 0.7% $3,194 -0.6% 16.9% 5 Mississauga, ON $2,264 0.1% -2.6% $2,684 -0.3% -1.1% 6 Etobicoke, ON $2,197 0.0% -2.5% $2,794 0.7% -1.4% 7 Burlington, ON $2,186 -0.2% -0.8% $2,571 1.7% -0.2% 8 North York, ON $2,186 -0.8% -3.2% $2,739 -1.4% -0.2% 9 Brampton, ON $2,121 0.9% -3.1% $2,380 1.8% -3.2% 10 Victoria, BC $2,083 0.0% -0.9% $2,746 -1.0% 1.2% 11 Guelph, ON $2,056 0.8% 3.9% $2,387 1.1% -1.3% 12 Ottawa, ON $2,026 0.7% -0.7% $2,530 1.9% 2.0% 13 Barrie, ON $2,020 1.5% 4.4% $2,210 1.6% -2.0% 14 Waterloo, ON $2,020 0.3% 1.2% $2,432 2.3% -1.8% 15 Halifax, NS $2,008 -1.1% 2.2% $2,498 -3.0% 2.8% 16 Surrey, BC $1,965 -1.2% -5.5% $2,457 -1.2% -5.2% 17 Kelowna, BC $1,905 1.2% 2.8% $2,382 2.1% 1.7% 18 Kitchener, ON $1,850 -0.9% -4.5% $2,231 0.4% -5.2% 19 Kingston, ON $1,811 1.4% -3.5% $2,051 -0.6% -11.8% 20 Niagara Falls, ON $1,801 0.0% 10.2% $2,096 -1.0% 8.7% 21 Oshawa, ON $1,799 -1.5% -2.0% $2,168 -0.2% 0.4% 22 Nanaimo, BC $1,794 2.2% 1.2% $2,151 1.2% -0.7% 23 London, ON $1,766 0.3% -4.3% $2,148 -0.6% -2.9% 24 Hamilton,...

【星岛都市网】联邦住房管理机构的分析显示，房价飙升限制了全国人口流动，在本国，一座城市的房价每上涨1%，就会使迁入该城市的人数相应地减少1%。 加通社报道，加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)称，自1990年以来，加拿大家庭每年搬家的（包括在市内搬家）比例，已从近17.8%下降到2020年的10.1%。 CMHC副首席经济学家卢怀尔（Aled ab Iorwerth）发布在网上的一篇文章中指出，有许多因素造成这一趋势，包括人口老化和技术变革，“但住房成本也起到了一定作用”。 他强调，打工族深深感受到因住房成本高企而无法搬迁的痛苦，这限制了技能发展，并降低大城市的经济成长。 “在选择居住地和工作地点时，加拿大人不仅要考虑可能获得的工资增长。如果他们必须搬到新地方，还必须现实地考虑住房成本，”他写道。 据称，国人如果认为搬家后无力承担住房费用，就可能会放弃新工作带来的提高技能和知识的机会，而这将会对提高国家生产力产生影响。 高房价城市的雇主被迫提供更高工资待遇来吸引技术工人，以补偿他们的生活成本，这导致了企业费用增加并降低生产力。 分析指，多伦多是全国购买新房成本最昂贵的两个主要城市之一，如果未来十年其住房开工量增加一倍，则人口就可能会增加3%。 卢怀尔表示，虽然许多人将多伦多和温哥华的住房难以负担归咎于人口增长，但数据显示，卡加利和爱民顿尽管在过去二十年间人口增长较快，但其住房负担能力仍然相对较强。 他认为：“原因在于，更多的住房供应使房价相对于收入保持在可控范围内，从而吸引人们购买。” “如果有足够的住房供应，就能够容纳人口成长。相反，如果住房供应不足，那么当更多人涌入城市，就会导致房价上涨，从而限制城市的发展。” 图：加通社 V6

【星岛都市网】当您购买房地产时，可能会发现某些房子明显比同类型其他房子便宜，仔细观察，可能会发现，房屋买卖契约上会注明那是一栋属于“租赁产权” (leasehold) 的房子。 “租赁产权”和“永久产权” (freehold) 之间的差别在哪里？该如何选择？ Daily Hive 报道，依据 Sutton Group-West Coast Realty 的温哥华房地产经纪人 David Hutchenson 的解释，多数买卖房子都属于永久产权，也就是你百分百拥有土地和地上建筑物。 但租赁产权是指租赁者有权在固定期限内占用该财产，通常期限为 20 年以上、 99 年以下。然而，这并不意味着你拥有该房产所在土地的所有权。 他说，如果你购买已经租赁的租赁权，“它的租赁期不会自动再次变成 99 年。你只得到剩余的 99 年。” 租赁权可适用于住宅、建筑物、公寓单位或地皮。“有了租赁权，你基本上就拥有了房屋本身......无论你拥有多少平方英尺的空间和它下面的土地。” 租赁期限超过 20...

【星岛都市网】专家预期2025年加拿大租金市场将降温，主因是供应增加及部分人转投置业市场。 加拿大租金市场早前经历疫情后连番升幅，租金于2021年上升4.6%，2022年飙升12.1%，2023年再升8.6%。但根据Rentals.ca数据，去年12月全国平均租金按年下跌3.2%至2,109元，创17个月新低。 皇家银行经济师Rachel Battaglia指出，去年10月是三年来首次出现租金下跌，主要由多伦多及温哥华两大城市带动升幅。 专家指出多项因素影响租金市场，包括经济及就业市场疲弱，令租务需求减少。联邦政府降低移民目标亦令需求放缓，因新移民占租客较大比例。 道明银行经济师Rishi Sondhi预计，今年专门兴建出租单位的租金升幅将放缓至3至4%。利率下调将吸引更多人置业，减少租赁市场竞争。业主成本下降亦有助减轻加租压力。 加拿大房贷及房屋公司报告指，去年专门兴建出租单位供应创30年新高，两房单位平均租金升幅由2023年的8%放缓至去年的5.4%，升至1,447元。出租单位供应按年增加4.1%。 不过，该公司副首席经济师Tania Bourassa-Ochoa亦提醒，虽然新建高价单位空置率较高，但可负担单位仍然供不应求，租客仍面对负担能力挑战。Rentals.ca发言人Ladas亦指，主要城市租赁供应仍然不足，2025年租金或属暂时性回落。 （图：加通社）T12

【星岛都市网】前副总理兼财长方慧兰（Chrystia Freeland）声称，如果自己当选自由党党领，将废除她担任财政部长期间提出的资本利得税改革，在彭博社最先报道此事后，CBC已证实了这道消息。 方慧兰在去年4月份的联邦预算案宣布，将对所得超过25万元者，个人资本利得“包容率”(inclusion rate)从二分之一提高到三分之二。 彭博社于周三首次报道，一位接近前副总理的消息人士称，方慧兰如果成功取代杜鲁多获选自由党党领，她将推翻这些改变。 方慧兰在担任财政部长时最初为纳入税率的变化辩护，称这些变化是为了解决税收公平问题。她当时表示，此次增税将带来190亿元的资金，用于支持新住房和牙医保健和药物保健等大型社会计划。 这项政策的转变对方慧兰来说是一个重大逆转，这是她为竞选下一任自由党领袖和总理，放弃的第二项自由党关键政策。她的另一项承诺是，若当选党领，将会取消消费者碳税。 据悉，方慧兰在资本利得税问题上态度突然转变，是担心美国总统特朗普可能会对美国资本利得税进行修改。消息人士称，加拿大必须能够应对边境以南的变化，否则将面临失去投资的风险。 联邦保守党党领博励治(Pierre Poilievre)最近也表示，如果保守党在下次选举后组成政府，他将撤销对资本利得税纳入税率的上调。博励治周三还批评方慧兰在该问题上改变立场。 他在社交X的一篇贴文中写道：“她的口号应该是：‘我是方慧兰，我所有事情都错了’。” 图：加通社 V6

【星岛都市网】大温高贵林港两对夫妇表示，他们投资的一个地产项目由于开发商去年底破产，导致他们失去了毕生积蓄。 据Tri-City News报道，自称“莉莉”（Lily）和“维克多”（Victor）的商业伙伴及其配偶，于2003年购买了位于麦卡利斯特大道(McAllister Ave.)2239号的一幢单层商业建筑，该建筑位于高贵林港市中心的“Me-n-Ed's Pizza”西侧，作为退休投资。 该处高贵林港市政厅对面的建筑内有5套单元，是他们多年来共同收购的。 “它很坚固，生意很好。”维克多说。“每天都有大量的人流。” 然而，2016年“Martha’s Bakery”一间门店发生火灾，建筑结构遭摧毁。这两对夫妇说，他们花了40多万元来修复这块6,000平方呎的土地。 他们想要重建，但当市府官员敦促他们建造更高的建筑，作为该市中心振兴计划的一部分。其后，他们开始与一位建筑师和开发商们接洽，其中包括总部位于本拿比的Quarry Rock Development，该公司正与高贵林港市一道开发位于麦卡利斯特街2245号的相邻市属地产，建造名为“The Met”的混合用途中层建筑。 到了2017年，这两对夫妇与Quarry Rock协商重建计划，该计划要求他们将自己的土地转让为Quarry Rock的股权，以获得银行贷款。 莉莉说，最初的计划是在2018-19年建造一幢混合中层建筑，以便这两对夫妻能够尽快收回他们的商业空间。 破产案导致许多商人损失惨重 但是，他们在1月16日接受Tri-City News采访时声称，由于这一过程受到官僚主义的束缚、新冠肺炎疫情爆发、劳动力和材料成本以及通货膨胀猛涨影响，Quarry Rock于去年秋天破产了，他们以及包括总承包商在内的许多商人都损失惨重。 2025年1月22日，作为卑诗最高法院（BC Supreme Court）处理Quarry Rock破产程序的一部分，麦卡利斯特街2245号将以1160万元的价格完成出售，房产新业主Northstar Development的债权人名单已经清零，该公司本周在Leigh Square旁边动工建造“Porthaven”大楼，市政府将占据Leigh Square对面的商业空间。 而两对夫妇的名字未被列在归属令上，也未对该财产设置留置权。 现在，他们正在寻求解决方案并讨回权益。 他们指责市政府推迟了他们的项目，并优先考虑振兴市中心而不是发放许可证给他们。 上个月，媒体也听取了曾在麦卡利斯特街2245号工地工作的工匠投诉，他们指市政府处理延误且缺乏沟通。 两对夫妇最近联系了市长韦斯特（Brad West），市长建议他们聘请法律顾问，但他们称自己已经没钱请律师，“我们是一家被毁掉的小企业，我们的退休储蓄都没了。” 韦斯特在先前接受Tri-City News采访时，否认有任何申请合作，并称市府也承诺在“The Met”提供商业空间。 高贵林港副首席行政官格罗玛达(Karen Grommada)则表示，市政府将麦卡利斯特街2245号出售给了Quarry Rock，并且“不知道麦卡利斯特地产前业主与开发商达成的协议细节”。 新业主Northstar总裁Gord Wylie说，他的公司知道其“与先前开发商合作的不幸情况，然而，在法院下令出售之前，有关该地产的任何疑问最好直接向接管人提出。” 图：受访者提供 V6

【星岛都市网】一个富裕的中国家庭坚称自己是大温七处以上房产的合法所有者，而另一名男子及其家人声称自己才是屋主，但他被指因腐败和洗钱正在中国接受调查。这宗案件引发人们对大温房地产市场资金来源的普遍关注。 《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)作者托德(Douglas Todd)报道指，这场跨太平洋家庭财产纠纷正争得不可开交，并把官司打到了卑诗最高法院（BC Supreme Court），涉事双方互相指控对方涉嫌数百万元的诈欺、腐败、身份欺骗、藐视法庭、胁迫、洗钱和威胁。 加中法院已就谁才是在2015年至2018年期间，购买于温哥华、本拿比、素里、列治文和西温哥华，价值高达4,500万元的公寓、豪宅和出租物业的真正业主，展开了长达5年的诉讼程序。 这宗民事诉讼与卑诗省的其他诉讼如出一辙，案件引人关注，是因为其中一名投资者在中国因洗钱和腐败而受到调查，而第二名投资者据称也正在接受调查。 该错综复杂的案件诉讼双方，分别是2022年去世的房地产投资者张先生（Tony (Tong) Zhang，译音）的遗产管理人，针对拥有四家房地产公司的尹先生（Hang Yin）和妻女。 张先生的遗产管理人提起的民事诉讼声称，尹先生及其家人挪用了张先生价值4,500万元的投资资金。 据称，尹先生将这笔钱挪作己用，购买了大温七处房产，目前尹先生和他的妻子和女儿将这些房产用于自住及出租。 涉案房产中至少有两处是平房，属于西41街400号街区的土地整合(land assembly，上图)，毗邻在建中中橡树岭园区(Oakridge Park)庞大的豪华住宅办公大楼。 另外两幢住宅位于西温，其中一处位于皇后大道(Queens Ave.)1160号，可欣赏英吉利湾（English Bay）美景。 大量中国资金流入澳洲加拿大楼市 卑诗商业协会（B.C. Council of Business）的威廉斯（David Williams）及前西门菲沙大学学者戈登(Josh Gordon)表示，2016年至2019年间，从中国流入澳洲和加拿大楼市的资金量激增六倍。 该宗诉讼案历经波折，特别是尹先生去年承认他因受到腐败和洗钱调查，在中国被软禁因而无法离开。 卑诗最高法院法官罗斯（Alan Ross）上个月指，此前一直在躲避法院的尹先生现在表示，由于中国政府已在去年5月取消对他的调查，他已有可能开始与法院合作。 在案件进行几年后，尹先生去年还声称，已故的张先生在购买七处房产时并非单独进行。尹称，他的房产交易主要是与张先生的父亲老张先生（Chunli Zhang）一起进行的。 此外，尹称，老张先生目前“因‘公职腐败’和‘洗钱’而受到中国政府的调查”。 法官表示，尹先生坚持认为，“在中国的调查包括指控老张先生将其犯罪所得，透过洗钱转移到卑诗省房地产市场。” 由于中国指控老张先生存在不法行为，尹声称他已于2019年终止与老张先生的业务关系，并分割了资产。 ■ 皇后大道1160号，可欣赏英吉利湾美景。 尹坚称，张家人以“不正当目的”对他、妻子（Yan Chun Lui）和女儿（Yu Yin）提起诉讼。 法官称，老张先生的家人去年表示，老张先生于2020年提起民事诉讼，是为了阻止尹“配合中国正在进行的针对老张先生的调查”。 卑诗最高法院案件将于5月开庭审理此案，预计将持续45天。 凸显加中两国持续存在的担忧 这宗棘手的诉讼凸显了加中两国持续存在的担忧，即加拿大跨国房地产投资中的部分财富，是透过犯罪或其他非法手段获得的。 曾任卑诗省洗黑钱调查委员会研讯专员的卑诗最高法院前法官卡伦（Austin Cullen），在其长达1,800页的报告中得出结论，由于缺乏有效的联邦执法，每年有数十亿元的犯罪和非法资金流入卑诗省赌场和房地产市场。 虽然张在对尹的民事诉讼指控中，并没有说明涉事人在中国受到何种洗钱或腐败调查，但加拿大房地产开发商德伊斯（John...

【星岛都市网】手头阔绰的你想买豪宅吗？一份最新报告显示，与前一年相比，2024 年温哥华豪宅市场的销售放缓，而卡加利的豪宅销售成长量居全国第一。专家称，如果想购买豪宅，现在似乎是不错的时机。 苏富比国际地产加拿大公司发布了一份有关温哥华豪宅市场及其今年可能走势的报告。该报告的普遍共识是，2024 年豪宅销售迟缓，400 万元以上的豪宅销售额比 2023 年的水平低 11%。” 对温哥华豪宅市场来说，积极的一面是，库存不断积累，情况有利于购屋者。尽管如此，苏富比表示“潜在卖家的价格预期往往与市场现实不一致。” 苏富比补充道，现实买卖的情况是，常有一些出人意料之举。 在整体房地产市场低迷的 2024 年，仍可以发现有一些豪宅以高于要价的价格售出。但将 2024 年的销售额与前一年进行比较时，的确发现 400 万元以上的住宅销售交易量下降了 11%。 苏富比报告称：“1000 万元以上的销售额年减了29%。100 万元以上的整体住宅销售额较 2023 年的水平小幅上涨 4%。需求继续倾向独栋住宅，但 400 万元以上的独立屋销售额年减 15%。但意外的是，400 万元以上的顶级公寓的交易额比 2023...

【星岛都市网】在加拿大置业并非易事，有调查发现不少加拿大人为实现置业梦，不惜兼职从事临工赚取资金。 房地产平台Wahi最新调查显示，有意在2025年置业的准买家决心甚强。与已置业人士相比，更多准买家投身零工。 约三分一受访首次置业人士表示，为了累积更多资金作首期，已选择延长工作时间。相比之下，去年仅21%受访者表示愿意为置业而增加工时。 “兼职”经济工作成为准买家热门选择，每10名受访者便有1人考虑从事如网约车司机等兼职工作。 Wahi行政总裁Benjy Katchen在新闻稿中表示：“加拿大人的讯息很明确，他们愿意竭尽所能踏上置业阶梯。尽管较低的利率和新按揭规例令置业负担稍为减轻，但许多加拿大置业人士正采取更积极主动的态度。” 调查又指，今年逾半（52%）准买家正削减每月开支，比率较去年的45%为高。 约三分一受访者亦表示正调整投资策略以实现置业，较去年表示愿意调整投资组合的五分一准买家为多。 Wahi在新闻稿中指出：“与非首次置业者相比，首次置业者在作出让步以负担楼价方面更具弹性。” 这项调查结果出炉之际，正值加拿大人因应后疫情时期通胀导致的生活成本上升，纷纷寻求开源节流及兼职机会。 虽然部分民众透过延长工时及节流或可实现置业梦想，但亦有人仅为应付租金及账单而不得不如此。 生活成本危机最近促使加拿大自由党政府推出免税期，让消费者购买部分商品时可获豁免额外税项。如何应对加拿大生活负担能力不足的问题，亦将成为2025年联邦大选的重要议题。 （图：Shutterstock）T12

【星岛都市网】多伦多今年有望超越温哥华成为全国最贵楼市。 地产代理行Royal LePage总裁指，多伦多楼价升幅料为温哥华两倍，当中独立屋最受追捧。预料楼价将攀升6%，但公寓价格因供应过剩料跌1%。 根据最新数据，去年11月温哥华平均楼价按年跌0.9%至117.21万元，同期多伦多楼价升2.6%至110.61万元。Royal LePage总裁Phil Soper指，受惠于多个经济因素，今年多伦多楼市将较温市强劲，各类物业成交量均会上升，当中独立屋料升6%，但柏文市场仍然疲软。 不过，REMAX Realtron Reality Inc.总经理Cameron Forbes认为，温哥华受海洋、山脉及菲沙河等地理环境限制，土地供应较少，楼价将继续高于多伦多。他亦预测今年多伦多整体楼价料升1%。 联邦政府去年12月推出新按揭措施，包括首置客按揭年期延长至30年，保险按揭上限由100万元增至150万元，料刺激市场需求。业界指，今年1月底或2月开始成交量或回升，建议卖家放慢脚步，不要期望短期内能售出物业。 （图：加通社）T12

【星岛都市网】威斯勒度假村每到滑雪季停车位一位难求，使之成为住宅房地产之外的另一个投资领域，最近一个热门区域的车位以11万元挂盘，价格在3年间翻番，引起人们关注。 据Pique Newsmagazine报道，本月早些时候，威斯勒房地产经纪布朗(Dave Brown)以11万元的价格，挂出了黑梳山(Blackcomb Mountain)山脚附近的Glacier Lodge地下停车场一个车位。 布朗说，如此高昂的价位，只有财力雄厚的买家愿意支付，以避免在山上寻找停车位时的挫败感。 “对于拥有可自由支配收入的人来说，与竞相争取停车位并最终失望的头痛相比，花费11万元并不是什么大不了的事情。”“这是一些人买得起的奢侈品。” 布朗表示，这种奢侈的代价越来越高，2021年，Glacier Lodge的车位售价在5万至6万元之间。 据称，这仍低于威斯勒2023年9月在Pan Pacific Mountainside创下的195,000元历史最高纪录，因为那里的停车位很少出售。 这位地产经纪人推测，随着滑雪者习惯于提前预订行程，新冠肺炎（COVID-19）大流行已帮助推高了价格。 但他指，主要的推动因素仍然是位置，靠近滑雪场的车位售价远高于距离滑雪场仅几分钟路程的车位。例如，Creekside First Tracks Lodge的停车位售价在35,000至39,000元之间。 缺乏可用停车位是另一个因素，特别是Blackcomb Base II的Upper Lot 7和Creekside车库的P1，由于威斯勒黑梳山在本滑雪季节推出了共乘奖励计划，在高峰时段会预留给4人或更多乘客的车辆。 “停车位越来越少，变得越来越紧张。”布朗说，“现在如果没能在早上7点45分之前到达，6、7、8号停车场或Creekside，你可能就找不到停车位。” 威斯勒黑梳山作为市政府于2023年批准升级的Fitzsimmons Express的条件之一，需完成为期一年的研究，对其停车状况有更全面的了解。研究的结果必须与市政府分享，以便提高利用率，量化停车的使用方式，并开发一个资料库为未来寻求解决方案提供资讯。 威斯勒黑梳山还需要每年支付市政府20万元——这笔资金将用于交通和主动交通改善——直到它在其拥有的地块上实施付费停车，这可能会导致威斯勒剩余的滑雪场停车场溢价更高。 “我不认为价格会倒退，”布朗说。 图：Dave Brown V6

【星岛都市网】一份新报告显示，11 月全国平均租金要价创下 15 个月以来的新低，年减至 2,139 加元。 Rentals.ca 和 Urbanation 的月度数据发现，加拿大各地的平均租金要价比去年同月下降了 1.6%，租金在 3 年多的上涨后出现下降，11 月是连续第二个月下降。 报告称，尽管出现了这些下降，加拿大的平均租金仍比 2 年前高出 6.7%，比 3 年前高出 18.8%。 Urbanation 主席 Shaun Hildebrand 表示，到目前为止，租金下降主要集中在卑诗省和安大略省二级城市的公寓和独立屋，因为专用租屋市场呈稳定状态。 安大略省的公寓租金年减 6.4%，平均要价为...

在既有车库上加盖成后巷屋，外观造型犹如一座小型独立屋。 【星岛都市网】记者黄忆欣报道：大温区住房短缺，尤其温哥华寸土寸金，三级政府均鼓励利用独立屋土地“一改多”。据此许多业主正在考虑在现有房产上建造后巷屋或加盖，不管是为下一代新增独立住宿空间，更提供了潜在的新收入来源。然而，由于城市分区法规的原因，这个过程通常比看起来更复杂。 对于想要建造附属住宅的房主来说，一个可行的选择是在温哥华市内保留特色房屋，利用车库打造后巷屋。因为原有具特色住宅丰富了社区文化，对许多居民来说也是重要资产。在开始建造巷道或填充房屋的计划之前，房主必须彻底审查分区时间表、指南和政策，以确保遵守建筑法规。 JHA建筑师事务所建筑师John Henshaw、首席室内设计师赵玲玲(Joy Chao)再度携手合作，为温市西区的独立屋业主，改造车库摇身一变成为后巷屋，如今出租给一对年轻夫妻，后院及车库共享，出入方便，又各自拥有安静隐密空间；外观内装具功能性，宜居且优雅，这个小空间大利用的佳作，可作为各大温城市独立屋业主的参考。 这座独特而宽敞的后巷屋，符合温哥华市建筑法规，最大限度地提高了可建造空间。它拥有900平方呎的起居室，设有宽敞的两车位车库和充足的储物空间，使总物业面积达到近2,000 平方呎。尽管房主目前选择不将填充式房屋分层并单独出售，但该选项仍可供将来考虑，因为它有自己的专用地址。 赵玲玲表示，此个案乃在紧凑的空间中最大化面积，符合建筑法例的最高高度限制内把天花做高，形成高耸宽敞的视觉效果。对基地本身条件详加了解后，以天窗朝南方式，迎接自然光，并面对后巷，与主屋各自保有视线的隐私；另一侧则设计直立式橱柜，挑高设计乃视觉上的“空间放大术”，加上自然采光自天窗倾泻而下，令小空间更加明亮优雅。 在室内设计的细节方面，赵玲玲采用三层玻璃，既可以保暖又可隔离噪音。在厨房橱柜与流理台的石英砖配合灯光配置下，显得更为轻快明朗，弥补秋冬温哥华较缺少日照的缺点，让住者心情愉快舒适。 图：JHA提供

【星岛综合报道】温哥华多幢房产因一桩中国的谋杀案以及提交卑诗法院的民事诉讼，一直被在阻止出售，但随着法院近日作出裁决后，其中一幢可能很快就会上市。 CTV报道，这幢位于西33街（West 33rd Ave）拥有6间卧房、6间浴室的两层独立屋以及一个地下室，居住空间超过4,000平方呎，卑诗物业评估审查处（Property Assessment Review Panel）的估价略低于500万元。 卑诗最高法院（B.C. Supreme Court）法官肯特(Nigel P. Kent)于周四（21日）做出、周五（22日）发布网上的裁决中，下令解除对西33街房产的“等候诉讼证书”(Certificate of Pending Litigation，CPL)，允许女业主出售该房产并保留75万元的收益，用于支付未来的生活和法律费用。 杨姓商人“惨遭杀害” 根据肯特的裁决书，该房产的业主陈丽娟（Li Juan Chen，译音），她是于2010年12月与丈夫倪柯庆（Ke Qing Ni，译音）买下这套房子，并于隔年春天搬入。 据称，倪因2017年杀害杨昌斌(Changbin Yang，译音)而在中国被定罪，并于2020年处死。 裁决书指，当倪还在世时，杨家人已对倪氏夫妇及其女儿倪龙（Long Ni，译音）提起民事诉讼。 裁决书中未有提供杨氏死亡细节，只说这位54岁的商人是遭倪下令“在中国被残忍杀害的”，并指出，谋杀案发生时，倪欠杨多年来向他提供的贷款超过1亿元。 杨家人提起的诉讼旨在迫使倪的遗孀和女儿偿还债务，最新版本称他们买下的3处温哥华房产——包括西33街的房屋——应被视为“欺诈性产权转让”。 肯特周四的决定并未对相关诉讼做出裁决，杨氏家族的主张尚未在法庭上得到证实，目前定于2026年1月开庭审理。 CPL造成被告“财务困难” 肯特认可了陈姓被告的投诉，即针对温哥华3处房产的CPL导致她们陷入财务困难。 陈告诉法庭，她的丈夫是家中经济支柱，其在中国被捕后已无法养活她们。从那时起，她一直靠2016年出售温西英皇爱德华街(King Edward Ave.)一处房产的剩余收益为生——这笔金额曾经达到约90万元，但现在已“基本上耗尽”。 裁决称，陈丽娟没有工作，而且“基本不谙英语”，并这使得她不愿意冒险到低陆平原的华人社区之外寻求就业或援助。 “简而言之，陈女士以严重的财务困难为由，作为解除CPL的依据，”裁决书写道。 “她想卖掉这套大房子，用一部分净收益来支付未来的生活费用。之前卖房的收益已经用完，她一直向哥哥借钱维持生计。” 杨家原告则声称陈关于经济困难的说法是虚假，但就没有提供任何支持证据。他们告诉法庭，担心一旦CPL解除，被告将出售其财产并将收益转移到“遥不可及”，从而使他们无法收回倪男欠杨家的钱。 但肯特采信了陈的困难属合理，并寻求制定补救措施，使CPL继续存在，同时满足她的财务需求。 为此，法官下令解除对西33街房产的CPL，允许陈出售该房产并保留75万元的收益，以支付未来的生活费用和法律费用。 裁定要求，陈购买的任何替代房产，都必须在购买融资（例如按揭）之后，首先在原告的CPL上进行登记。 图：卑诗物业评估审查处 V6

【星岛都市网】按照加拿大金融机构监督办公室（Office of the Superintendent of Financial Institutions，简称OSFI））的早前宣布，11月21日起，取消对未投保抵押贷款直接转移（Straight Switch）的最低合格利率（MQR）要求。部分抵押贷款借款人不再需要通过压力测试利率的资格审查，将更容易更换贷款机构。而业界预测全面的压力测试可能会在未来12个月内完全取消。 直接转移（Straight Switch） 直接转移指的是在不增加贷款金额的情况下，将抵押贷款从一个贷款机构转移到另一个。 未投保抵押贷款（Uninsured Mortgage） 未投保抵押贷款是指没有抵押贷款违约保险的房屋贷款，通常适用于首付比例为20%或以上的贷款。 外界普遍猜测，此次变化可能是迈向彻底取消抵押贷款压力测试的第一步，特别是在当前利率下降的环境下，其相关性正在减弱。 Scotia Mortgage Authority前首席执行官John Webster预测，压力测试可能会在未来12个月内完全取消。 加拿大业主正面临关键时期，到2026年底，预计约70%的现有抵押贷款将到期并需要续约。新举措对借款人提供更大的选择和灵活性，更容易寻找更优惠的利率或条款。相对银行等贷款机构，则面临更多的行业竞争，会相继出台优惠条件努力留住客户。 （言西早 图 加通社）

【星岛都市网】安省温莎Michael Portman的租客已经拖欠租金超过16个月，房东本以为这个问题即将能得到解决，因为负责监督租赁问题的房东与租客委员会（LTB）站在了他这边，向租客发出了驱逐通知。 然而Portman表示，就在租客被迫搬离的前几天，他们成功地申请了暂缓驱逐，这使得案件被暂时搁置。 3月份Portman首次接受了CBC采访，他当时正在等待LTB审理他的案件。在LTB站在他这边后，Portman依旧很谨慎，因为他的律师告诉他，因为租客没有参加9月的听证会，他们可能会试图推迟驱逐。 当他被告知这个过程还没有结束时，他说他“甚至感觉不到愤怒”。 他说：“我只是感到麻木，这并不是震惊，因为我知道这可能会发生，只是，这个系统再一次没有发挥它的作用。” 批准暂缓驱逐的原因通常是，租客声称从未收到导致驱逐的听证会通知，从而触发了保护租客免遭错误驱逐的程序性保障。 CBC的记者敲响了租客的房门，并留下了一张纸条——其中一名租客回应说，不愿意发表评论。 租客欠款超$28,000 虽然Portman明白每个人都应该享有公正审判的权利，但他说，缺乏问责制和及时性使得他的案件拖了数月之久。这样一来，他就得承担超过 28,000 加元的租金欠款，外加法律费用。 Portman几年来一直将这套并排复式公寓的第二套单元出租，并从2021年开始出租给他现在的租户。但他说，他们租下房子不久，就不再付房租了。 根据Portman向CBC分享的LTB文件，10月17日，租客被要求要么支付Portman迄今为止所欠的租金并继续住在那里，要么支付所欠的租金并在月底搬出。 如果他们在十月底前不付房租，就必须搬出出租单位。Portman说，他被告知安省警方将于11月7日执行强制驱逐令。然而就在执行的三天前，租客成功申请了暂缓驱逐。 虽然他试图及时解决这个问题，但Portman表示他已经做好了案件拖到明年的准备。但他对这个制度感到失望，也对小房东缺乏支持感到失望。 他说：“这不是什么需要争论的事情——这些人已经16个月没付房租了。我被困在这个房子里。我无法控制自己的生活，而且……租户被允许做这些事情的原因是房东和租户委员会。” LTB的变化 Windsor-Tecumseh省议员Andrew Dowie承认，在提高LTB的及时性方面仍有工作要做，但他表示，已经出现了积极的变化。 负责监管租赁协议规则的省政府已经向LTB进行了几笔投资，包括去年4月投入650万用于雇佣更多员工。Dowie表示，这笔资金使全职审查员的人数增加了一倍，现在他们已经接受了全面培训并可以审理案件。 “他们现在处理的案件比以往任何时候都要多得多，所以处理能力大约是80%，这很好，我们必须把这个数字提高，但我们已经在朝着这个方向努力了。” LTB在一封电子邮件中表示，尽管提交的申请数量巨大，但今年每个月它都“正在处理的案件数量都在减少”，并且“大大缩短了所有类型的申请处理时间”。 L1及L9级申请（处理拖欠租金）占LTB总申请的一半以上。根据LTB的数据，在2023年，这些案件平均需要8到10个月的时间才能审理，但现在大约需要3个月即可完成审理。 去年，其他所有事务均需耗时 10 个月，但现在平均需时 5 至 7 个月。  LTB表示，今年已经安排了超过10.5万场听证会，这是“有史以来安排的听证会数量最多的一次”。 一旦案件审理完毕，大约需要30天的时间才能下达命令。 Dowie说他无法对Portman的案件发表评论，因为该案件正在等待LTB的审理。但他补充说，他与社区有着同样的担忧，并已向司法部长提出了这些担忧。 处理许多与住房有关的问题的温莎大学社区法律援助监督律师Lilian Bahgat表示，他们这边没有看到任何改善，还不断听到长时间的拖延的消息。 她说：“我们主要处理租户的权利和维修和维护申请，但这些似乎目前并不是委员会优先考虑的问题。我们有很多案件已经搁置数月，从客户的角度来看，我们并没有看到这些效率和改进。” 她还提醒说，住房纠纷很复杂，特别是在不支付租金的情况下。她说，通常还有其他因素在起作用，她认为可以与社区机构进行更多合作，帮助陷入困境的人。 至于Portman的案件基本上仍然陷入停滞。在举行听证会以决定是否应该对案件进行审查之前，驱逐令的暂缓执行将一直有效。 如果复审获得批准，那么将会有另一场听证会来审查最初的申请，房东和租客都可以陈述应该或不应该继续驱逐的理由。  如果租客不参加审查听证会，那么LTB的暂缓申请称，这可能会导致“向他们下令支付费用”。  LTB没有回答暂缓驱逐的优先顺序是否不同以及复审听证会的等待时间等问题。但Bahgat表示，暂缓驱逐通常具有优先权。 与此同时，Portman说他已经准备好结束这一切了。他想把租客赶出去，然后就卖掉房子。 他说：“我想搬到县里人烟稀少的地方，我再也不想与这种事有任何瓜葛，因为我所信任的法律完全辜负了我的期望。” 图片：资料图

【星岛都市网】随着美国总统大选临近，美国人在网上搜寻加拿大房地产的次数大幅激增，这现象与特朗普于2016年大选中胜出时的情况相像。研究显示，这些美国人特别钟情于加拿大的安省，其次是卑诗省。 根据地产公司Royal LePage的最新报告，随着美国总统大选临近，美国人在今年夏季对加拿大房地产的兴趣与日俱增。 在该公司的加拿大房地产网站，美国访客的流量在6月16至22日的一周飙升，较拜登与特朗普首场总统辩论的前一周激增了104%。 拜登在6月27日于CNN的辩论中表现强差人意，随后一周的流量进一步跃升了4个百分点。 Royal LePage的总裁索珀 (Phil Soper) 表示：“美国人生活在大选所呈现的两极化现象中，很多人感到苦恼，试图寻找某种治疗的出口。” 他说：“这可称之为网上治疗。他们会看看温哥华的楼房，然后说：‘天啊，我可以搬到温哥华，远离这一切’。” 美国人访寻加拿大房地产的流量激增，与Google Trends的数据很相符，后者显示今年夏季美国人对“移居加拿大”的搜寻量有明显增长。 据Royal LePage加拿大网站统计，来自美国访客的流量在今年7月达到高峰，尤以7月15日特朗普获正式提名为共和党总统候选人当天，单日流量增幅最为明显。 索珀分析说：“很明显，今夏流量的增加主要来自将加拿大视为‘蓝色大州’的民主党支持者，但有趣的是，自6月以来，来自共和党地盘南卡罗来纳州的流量也在增加。” 美国人对加拿大的兴趣主要集中在安省，有38%的人都是以该省为搜寻对象，其次是卑诗省 (17%) 和魁省 (16%)。 在这些搜寻加拿大的美国人当中，究竟有多少旨在寻求“网上治疗”，有多少真的坐言起行北上枫叶国，暂时不得而知。 这个现象让人有似曾相识的感觉，根据2017年一份研究报告，特朗普在2016年总统大选击败希拉莉之后翌日，美国人在网上搜寻加拿大的流量暴增了329%，并在随后一周继续高企。 在2016年第四季，美国人在Royal LePage搜寻加拿大房地产的流量中，有超过41%是以安省为对象，超过17%对卑诗省有兴趣 (上图)。 到了2020年，当拜登赢得大选后，却没有出现过类似现象。 资料来源： Royal LePage Canada V20

【星岛都市网】加拿大银行业监管机构将不再要求银行对计划转换贷款机构的借款人进行抵押贷款压力测试。 加拿大金融机构监管办公室（OSFI）宣布，将终止要求贷款机构对单纯转贷时，进行压力测试的政策。新政11月21日正式生效。 无保险抵押贷款的最低合格利率或压力测试目前为5.25%，或比实际提供的抵押贷款利率高出两个百分点（以较高者为准）。 在压力测试中，买家必须证明他们有能力承担比合格抵押贷款利率高出 2% 的抵押贷款利率。无保险抵押贷款是首付 20% 或以上的住宅抵押贷款。 OSFI 的新规定是在续约时直接转换无保险抵押贷款——“直接转换”意味着借款人将保持相同的摊销计划（偿还抵押贷款所需的时间长度）和当前贷款金额。 OSFI表示，此次变更是基于行业和加拿大人的反馈，即在按揭贷款续约时，投保和未投保贷款人之间存在不平衡。此外，数据显示政策原本旨在应对的风险不显著。 今年3月，加拿大竞争局建议允许未投保按揭贷款的借款人在银行之间更换贷款机构时无需进行压力测试。 按揭贷款行业一直在为这一变更进行游说，称这将是加拿大人的一项重要胜利。加上加拿大央行的降息措施，预计这一政策变更将有助于重新激活低迷的房地产市场。 抵押贷款经纪人罗恩·巴特勒 (Ron Butler) 表示：“这对任何需要续期抵押贷款的加拿大人来说都是好消息。” 更换不同的贷款机构仍然是一个繁琐的过程，但取消压力测试确实消除了一个“不必要的”障碍。  他说，由于压力测试使借款人更难转换贷款机构，他们现有的贷款机构通常会在续约时提供更高的利率，因为他们知道他们的客户不太可能转向新的贷款机构。  “现在，人们会打电话给几家贷款机构，了解他们的最佳利率，然后再联系他们现有的贷款机构，后者会给出最佳报价，”巴特勒说。“抵押贷款持有人不必为了获得更好的交易而改变贷款方式。” Fox Marin Associates 创始人、经纪人拉尔夫·福克斯 (Ralph Fox) 认为，此举增强了大型银行之间的竞争，这“对消费者有利”。  （言西早 图 星岛资料 ）

【星岛都市网】多伦多市政府提议对空置房屋税收计划进行几项修改，拟议的征税修改包括：简化报告房产状况的方式，以及延长截止日期。该计划在今年早些时候的灾难性推行中导致数千名多伦多人错误地收到了税单。 拟议的改革包括将申报截止日期延长至 4 月的最后一个工作日、更改付款截止日期、增加医疗原因豁免以及取消未能在截止日期前提供申报状态的用户费用。 市政府工作人员还更新了沟通策略，根据讨论和协商的反馈，使流程“尽可能简单易行”。 房主将能够通过今年11月推出的新门户网站申报其居住状态。该市计划于同月推出专门的客户服务中心，专门为咨询税收计划的房主提供服务。 业主将能够提供他们的电子邮件地址，以便通过电子邮件收到声明确认，这是今年早些时候缺失的功能。他们还可以通过电话申报其状态。 发放税单的流程也将进行更新，如果总体响应率达不到预期，则使用数据来延迟发送税单。 拟议的改革方案已于周二上午在新闻发布会上公布。这些改革方案将在下周的执行委员会上进行讨论，然后于 10 月 9 日提交全体委员会批准。 市议会于2022 年对每年空置至少六个月的房屋征税，以阻止人们在多伦多紧张的住房市场中让房屋空置。该市无法确定哪些房屋是空置的，因此该计划依靠房主使用在线门户或纸质表格自行报告。 虽然几乎所有房主在第一年就这样做了，但许多人并没有意识到他们必须在今年重新提交2023 年的申请。 由于只有 60% 以上的房主在截止日期前进行了登记，该市将申报时间从 2 月延长至 3 月。超过 16万名房主收到了他们不应该收到的巨额账单，金额从几千元到超过 15,000 元不等，其中包括那些在 3 月 15 日延期之前申报入住的房主。 电子邮件显示，从 2023 年...

【星岛都市网】在多伦多北端的两栋公寓大楼前最近举行一场看起来像是夏季街区派对的活动，但其实是为了庆祝租户长达10个月罢交租金行动的“巨大胜利”，这也是多伦多一波已持续一年多的罢交租金行动首次告捷。 加通社报道，安省业主和租户仲裁委员会(Ontario Landlord and Tenant Board，LTB)发布了一项临时命令，要求管理劳伦斯西大道（Lawrence Ave. West）1440号和1442号房产的Barney River Investments，立即对长期失修的大楼进行维护工作。 租户律师表示，这项决定是在长达10个月的罢交租金之后做出的，可能是此类决定中的首个。 自2023年5月以来，多伦多发生了一波此类罢交租金行动，全市有数百租户扣留了租金。 其开端，是位于多伦多东端Thorncliffe Park Dr.的71、75和79号居民停止支付租金，随后，位于该市西侧的King St. 33号和John St. 22号租户也采取了同样行动。 去年10月，劳伦斯大道大楼的100多名租户纷纷效仿，要求对数十个单位进行紧急维修，并撤回房东向LTB提交的将租金提高到超出省级指引的申请。 北端租户是最先看到结果的，因为其他建筑物的租户仍在等待LTB的听证会。 劳伦斯大道的租户表示，在罢交租金之前，他们已尽一切努力来解决问题，包括发送请愿书、尝试与房东会面、与当地政界人士交谈以及给市政府打电话，但都无济于事。他们说，瓷砖破损、天花板发霉、墙上的洞让蟑螂和老鼠肆意滋生等问题没有获得解决。 租户们提出了强有力证据 York South-Weston租户联盟创始人帕多瓦尼（Padovani）说，“这次罢交租金实际上是作为最后的手段而开始的，”该联盟代表劳伦斯大道和另外两栋建筑的租户。 在8月1日的听证会上，LTB裁决员谢伊（Patrick Shea）下达了展开维修的临时命令。 根据加通社获得的听证会录音，他在谈到年久失修的问题时表示：“我很满意，租户们已经提出了强有力的证据，他们将有权获得命令来纠正这些问题。” 他还命令租户从8月1日起恢复支付交租。 该案的最终决定——关于拟议的高于省级指引的租金上涨和公共区域的维护——尚未做出，但“可以暂时解决的问题应该暂时解决，”谢伊说。 加通社多次尝试联系Barney River Investments对此置评，包括打电话、发电子邮件以及亲自拜访该公司位于多伦多市中心的办公室，但都未成功。 房东被逼开始维修单位 租户Yogesh Khatri表示，在LTB发出命令后不到一周，房东就开始检查需要维修的单位。 “他们必须检查所有单位，他们必须解决所有问题，”他说。 在大楼里住了三十多年的林巴达(Rashid Limbada)对这个消息表示欢迎：“每个人都很高兴。” 但林巴达表示，另一起争议仍然存在，他指的是房东试图让租户支付高于指导值的租金。 在安省，房东可以在未经LTB批准的情况下增加租金，但不得超过本省每年设定的门槛。2024年的租金上涨指引定为2.5%，与前一年相同，但该指引不适用于2018年11月15日之后，首次用作住宅的新建筑。 加拿大政策选择中心(Canadian Centre for Policy...

【星岛都市网】安省房屋库存飙升以及买家稀缺，正在导致许多房主不惜承受惊人损失以求出售房产，这种趋势在加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）所说的“持有模式”中似乎只会变得更加严重。 在安省最近的一个案例中，一套房屋的房主正以前所未有的90万元损失出售——这个金额比该地区许多房屋的价值还要高。 现在，这份不断增加的以大幅亏损出售的房产清单又添两例。 一位网友在社群媒体X上发帖，称“巨额亏损仍在继续，几天前售出的西大多区两处房产分别损失55.2万元和35万元。” 贴文指，其中一栋是位于米尔顿(Milton)的60 McCandless Crt.独立式住宅，最近以130万元的价格售出，比两年前2022年9月购买时的165.2万元暴跌了35.2万元。 更糟的是，房主仅装修费用就投入20万元，总共损失了552,000元。 最近另一套以巨额亏损出售的房屋是位于密西沙加Port Credit地区Wanita Road的97号，这是一栋独立屋，这栋房产于2021年11月以200万元的价格购入，并于隔年以每月3,100元的价格出租。 但今年5月，该房屋以略低于180万元的价格重新投放市场，其业主在挂牌时就已经愿意承受20万元的损失求售。 最终，这套房子最在9月15日以165万元的价格出售，购买后3年内损失了35万元，令人震惊。 但安省今年以低于原价出售的交易远不止上述几例。 虽然这些损失对房主来说是个坏消息，但对于目前因房价过高而被排除在房地产市场之外的大部分安省居民来说，它们也可能是隧道尽头的一线曙光。 多伦多地区房产局(Toronto Regional Real Estate Board，TRREB)指，该地区8月份房屋销售和价格双双下降，TRREB主席Jennifer Pearce预测，加拿大央行9月4日宣布的降息将使得负担能力进一步改善，特别是对于那些使用浮动按揭贷款利率的人来说更是如此。 图：加通社 V6

【星岛都市网】在多伦多最狭窄的街道之一附近拥有房产的居民表示，他们很失望地得知，市府正在寻求修改当地的分区（zoning）附例（bylaws）以禁止建造后院单位(Garden Suites)。 据加拿大广播公司（CBC）报道，Coxwell Station附近的Craven Road宽约4米，一侧是建于20世纪初的小型历史住宅，另一侧是Parkmount Road住宅的后院和车库。 市府在其网站上表示，后院单位(Garden Suites)是“位于附属建筑内的独立住宿空间，通常位于后院，但不在公共车道上”。 市议员方卓怡（Paula Fletcher）提出一项动议，要求市府职员审核该地区。她说，Craven Road太窄，不符合该市兴建后院单位附例的标准，该附例旨在容许“花园到花园”（garden-to-garden）的住宅兴建后院单位。 “有时市政府工作人员会犯错，”她说，“在这种情况下，99％是正确的。这可能是异常值 - 0.01％ - 在这条小小的Craven Road路上，它可能不适合这个类别，所以我们会看看。” 于2021年搬到Parkmount的居民拉特利奇(Rebecca Rutledge)表示，她希望能在后院建造一套后院单位，并对该愿望可能落空感到失望，她的邻居也有同感。 这位准妈妈告诉CBC，这是她们的长期愿景，“但随着社区的这种变化，我们将无法实现这一目标。” 与此同时，也有一些Craven Road居民表示，他们希望市政府喊停在他们家门前建造任何潜在的后院单位。 该市将于周四（19日）就分区修正案举行公众咨询。 图：CBC V6

【星岛都市网】杜鲁多政府周一宣布了加拿大抵押贷款市场的改革提案，包括：扩大30年期摊销期的范围并提高保险抵押贷款产品的上限。​​ 1、首次购房者以及购买新建房屋的人很快就能获得30年摊销期的保险抵押贷款，而通常的还款期为25年。 ​2、将抵押贷款保险上限从之前的100万加元提高到150万，这将允许更多人以最低5%的首付购买房屋。 此前的规定是，未支付房屋成本五分之一首付的加拿大人需要购买抵押贷款保险，但该保险仅适用于售价为100万加元或以下的房屋。现在联邦将这个上限调整为150万加元。 这两项拟议的改革将于 12 月 15 日生效。 副总理兼财政部长方慧兰 (Chrystia Freeland) 周一在渥太华宣布了这一消息，国会议员正在渥太华下议院重新召开会议，开始秋季开会。 她将此举定位为帮助加拿大人买得起首套房：“这将使更多年轻的加拿大人能够实现拥有住房的梦想。” 延长摊销期限有助于减轻每月的抵押贷款负担，尽管房主在贷款期间可能会支付更多的利息。 由于家庭在使用无保险抵押贷款购买房屋时必须预付20%以上的首付，因此，目前有保险抵押贷款的价格上限为希望购买价值超过100万元的加拿大人设置了重大障碍。 在加拿大一些最昂贵的房地产市场，平均房价已经高于这个标准，这使得一些潜在购房者难以存够足够的钱来买房。 根据拟议的改革方案，个人购买价值不超过 150 万元的房屋时，只需支付其价值的5%至 20% 的首付，从而降低所需的首付数额。 此前，自由党于 8 月 1 日起实施了新的改革，允许首次购房者为新建房屋办理保险抵押贷款的人士享受30 年的摊销期。 周一，方慧兰被问及是否担心增加购房者会推高房价，并最终进一步削弱人们的负担能力。 她辩称这些举措为年轻的加拿大人提供了“优势”，使他们比市场上的老业主更具优势。 “通过这些措施，首次购房者将处于更有利的地位。我们认为这是正确的做法，”她说。 方慧兰还表示，将提案重点放在新建筑上的部分动机是为了帮助激励建筑商加大建设力度，填补加拿大明显的住房供应缺口。 “我们希望人们能更快地在加拿大建造更多房屋。而要做到这一点，至关重要的是要有买家来购买这些房屋，”她说。 （言西早 图加通社）

【星岛都市网】一群梦想退休后能在墨西哥享受退休生活的人，将毕生积蓄投入进去，却迟迟不能入住自己的公寓，钱也不能及时退回。各种混乱情况耗尽了他们的精力。 2022 年，韦尔伯恩（Tanya Frisk-Welburn ）和她的丈夫在墨西哥买下了他们梦想中的房子。卖家是一家名为Caban Condos的公司，其网站称该公司“由两个来自萨斯喀彻温省的人”在尤卡坦（Yucatan）半岛风景如画的海滨附近建造公寓。 居住在萨斯喀彻温省本戈的韦尔伯恩在计划2020年的假期时偶然看到了该公司的广告。当时她即将退休，又是本地公司售卖的，就觉得很可信。 “我们投入了一大笔钱，”韦尔伯恩说。“这是我的退休基金。” 但当韦尔伯恩和她的丈夫于 2022 年 12 月抵达接管公寓时发现烂尾了。当时建筑方曾承诺公寓将完工，但公寓仍在装修中。一年后他们再次尝试，但仍然没有完工。 韦尔伯恩没有公寓住，损失了近 17万美元，她起诉了Caban Condos。而且她并不是唯一一个这么做的人。 调查新闻基金会 (IJF) 和 CTV 新闻萨斯卡通频道的调查发现，Caban公寓多次未能向其墨西哥房地产项目的买家返还承诺的款项，其中大部分项目都比原计划晚了数年。 在该公司仅有的几处已完工的开发项目中，居民们表示他们从未获得过其房产的合法所有权。 经过证实的11组买家表示，他们花光了毕生积蓄或退休金支付了Caban公寓的定金。一些人向法院提起诉讼，但他们的指控尚未得到证实。其他人则加入了日益壮大的不满客户在线社区，分享信息并警告未来的买家。 Caban Condos Mexico 在萨斯喀彻温省注册成立，名称为 Regal Property Developments Ltd.，由萨斯喀彻温省Corman Park居民德莱尔（Mike Delaire）所有。 德莱尔将延误归咎于墨西哥一家主要承包商的问题、建筑成本上升以及新冠疫情。他说公司“发展得太快了”，但否认他欺骗了买家。 “我在这里，我们与客户保持沟通，我们在现场，我们继续我们的业务。我们没有跑掉。”德莱尔说他的公司将在八个月内完成其项目的建设，并将所有权移交给所有买家。 他声称不满意的客户散布了有关其公司的“阴谋论”和“彻头彻尾的谎言”。 但韦尔伯恩和其他客户表示，德莱尔一直回避退款或更新投资情况的要求。在某些情况下，买家表示，他们已经等了一年多才收到德莱尔承诺的退款或补偿。 韦尔伯恩说，当她和丈夫询问为什么他们的公寓还没有完工时，德莱尔“就断绝了一切联系”。 韦尔伯恩说，如果建筑商不是萨斯喀彻温省当地人，她就不会在墨西哥购买房产。 “‘我完全信任这些人，现在我的公寓没影了。”她说。 Caban...