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2022年01月28日 星期五 02:50:26
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Tag: 竞价

没有买家竞价 她为什么比放盘价高23万成交?

(朴珍熙指受经纪误导,以为有其他买家竞价,在报价时出价高了20多万元。 CBC) 【加拿大都市网】在住宅买卖中,应否打破“盲标”(blind bidding)的报价方式备受争议,民调指有逾半受访者赞成,但地产协会表示反对。有学者认为,现在是时候检讨“盲标”制度对市场和公平性带来的影响。 “盲标”在本国各省的住宅买卖中已成标准做法,当多名买家同时看中同一目标时,他们就要在不知道对方报价金额的情况下进行竞投。 怀雅逊大学(Ryerson University)数据科学及地产管理学教授海德尔(Murtaza Haider)认为,“目前的管理方式存在严重问题”,取缔盲标可能会对市场价格的波动产生一些影响,但更重要的是,这将提高效率和透明度,为地产行业带来更多信任。 加拿大广播公司(CBC)委托民调机构Leger在9月17至19日间进行的调查发现,有52%的人支持取消盲标,23%希望维持不变,25%表示不知道。 朴珍熙(Park Jean-hie,译音)和家人今年春季在安省购下了一所度假小屋,以比放盘价高出23万元的报价成交,成为盲标制度下的牺牲品。 他们当时经历了竞烈的竞争,在数星期内4次于竞投战中败下阵来,不敌其他买家,在之后一次的报价中,代表他们的经纪告知他们,再次遇上了竞投对手。这次,朴珍熙不想再失之交臂,于是,在假设有两名对手的情况下,她以心目中最高的价钱报价。“我们获得的建议是,出价要比挂牌价高约20万,因为我想夺得心头好,所以再稍为出多了一点。”她事后从卖方经纪口中得知,原来她是唯一作出报价的买家。 朴珍熙对自己的经纪感到不满,向安省地产议会(Ontario Real Estate Association,简称RECO)作出投诉。“我们感到被欺骗和操纵,被虚假讯息误导,诱使我们报上最高价钱。” RECO证实已经受理她的投诉,并指如果经纪故意虚报报价者数目,有违该会规章,将会受到惩处,但拒绝就个别案例置评。涉案经纪表示会全面配合RECO接受调查,但同样拒绝发表评论。 如果地产经纪被裁定违规,RECO作出的纪律处分,由强制接受再培训课程至罚款最高5万元不等。朴珍熙认为,即使如此,也只能吐口污气,她额外付出的差价无论如何也讨不回来。“我们在未来30多年将要承担较高昂的按揭,这实在有欠公道。” 目前,以安省为例,地产经纪需要告知客户投标者的数目,但不能向别人透露报价的金额。地产经纪斯坦菲尔德(Daniel Steinfeld)支持公开所有报价,但这有违RECO的规例,于是他取得了拍卖官牌照,在2019年与合伙人开设拍卖行,以公开出价形式从事住宅买卖。他表示,“整个过程跟传统的挂牌放盘完全相同,唯一主要分别是物业以‘明标’方式作公开竞投。” 加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)及安省地产协会(Ontario Real Estate Association)均反对立例取缔盲标报价,认为消费者有权选择他们认为合适的方式来进行交易。 海德尔指出,令住宅售价居高不下的主因是供应不足,取缔盲标未必有助改善问题,但如果买家比其他竞投者出价高了50万而非30万元,这将引发连锁效应,令其他房屋的售价随之提高。   V20

投资必懂!安省房屋竞标规则的重大变化

近期,安省政府更新了一个法案(Bill),未来会对地产经纪出台更多相关的规管以及交易规则的改变。该法案将赋予负责房地产行业监督机构安省房地产委员会(RECO,Real Estate Council of Ontario)更多的权力,以更为严格地惩罚地产经纪在地产交易中的违规和渎职行为。对于该法案的改变,其中最为吸引消费者的一项变化是,允许房地产经纪人根据卖家的意愿披露房屋的竞标价格(bid offers)。当前的规则是要求各方(all parties)在共享任何竞争之前要达成协议(agree)。 本报记者 文琪 安省消费者服务厅长Lisa Thompson早前对传媒表示,这项法案是对2002年的旧规《房地产和商业中介法》进行必要的更新。因为该法案已经有近20年没有更新。政府从2019年初就开始进行公众咨询工作,涉及参与的民众参高达7,000人,同时也听取了安省地产协会的建议。即便未来根据卖家的意愿可以披露竞标的所有Offer价格,但业内和民间对房屋竞价的过程和公开度依然有所不满。 摸著石头过河式的变法 针对Bill 51中卖方可公开抢offer的竞价信息的规定改变,安省房地产监管委员会(RECO)注册官(Registrar)Joseph Richer在接受本报记者的访问时表示,拟议的变更(the proposed change)必须在法规中进一步发展,但其目的是在卖方希望如何处理报价过程中为卖方提供更多的灵活性。 提及这样的改变有甚么利弊,Richer表示:“目前尚不完全瞭解立法变化的程度,因此我们无法评论其利弊。允许卖家的代表披露所有offer的出价是可用的一种工具。但是,对于卖方及其地产经纪来说,重要的是在使用该工具之前瞭解其优缺点。” 大多伦多地区资深全职地产经纪Ben Zhang在接受星岛记者访问时表示,在卖家允许的情况下可以披露的这项改变,本身是留有余地的。“很多事情人们往往都只看到一面。政策是基于很多人的呼声去做的。但结果怎么发展,很难在这个时候作出预判。我认为,首先,之前不允许披露其他Offer的价格,但现在也并不是改成要求一定得披露房屋的竞价。卖家是不是披露,并不是取决于买家想不想让卖家披露,而是卖家愿不愿意。其实如果是卖家希望披露的情况下,并不是之前不允许,地产经纪是可以按照卖家的意愿去披露的。” 经纪认为不见得对买家好 记者询问这是否等于这项规定等于没有变,Ben予以否认。“有变。因为之前这些东西大部分的消费者是不知道的,而且也不可能去提出这种要求。现在消费者可以向卖家提出这种要求:我想知道别的offer出了多少钱。但是卖家可以说我不愿意告诉你。” Ben认为,这其中有很大的风险。“之前很多地产经纪在卖房的时候,也许会通过说谎去抬高价格。比如说,来了8个offer,但其实只有两或三个,这个时候作为买家会怀疑。在法案要求必须披露offer数量的规定出来之前,买家的警惕性是很强的。不一定相信有8个offer。但是等新规出来以后,不排除买家的警惕性就降低了。客人相信的成分会更大。因为等于信息在明面上了。但是你怎么知道他说的是真的呢?消费者不能要求真的看那些文件,只能靠经纪的职业道德。这个时候如果卖家经纪骗他,说来了8个offer,而实际只有2个,买家可能会把价格加得很高,这时买家其实是更容易受到伤害的。此外除了价格,还有很多其它的条件在offer里。就算消费者真的去投诉(complain),也不知道offer里面很多东西怎么谈的。最关键的是,假如这里面还有些经纪的朋友、合作伙伴或有关係的offer在里面,再有一些桌下的交易,你就更难判断这里面到底是甚么情况了。” Ben举例称:“一旦卖家经纪说了谎话,假如有4个offer进来,你是第五个,现在进来的最高的Offer是93万8,你现在的价格是92万5,你愿意买的话还要往上加钱。这个时候你继续买的话,真的有可能会把价格拉到94万。但实际上你可能已经是一个最高的价格了。” 由于新规尚未实施,目前,唯一可以找到关于该项法规即将改变的详细信息就是安省政府目前在网站上公佈的那些信息。安省房地产监管委员会(RECO)注册官(Registrar)Joseph Richer称:“更改将在法规(regulations)中进行,目前仍然是其禁止共享offer的细节(prohibition to share the details of offers currently resides)。一旦制定并确定了最终的法规,如何遵循的细节会有所公佈。需要注意的是,在2021年之前,不会进行相关的更改。” 鼓励还是削弱了抢offer? 至于这项改变是会鼓励还是削弱抢offer大战,Joseph Richer回应称:“在竞购战(bidding...