近期，安省政府更新了一个法案（Bill），未来会对地产经纪出台更多相关的规管以及交易规则的改变。该法案将赋予负责房地产行业监督机构安省房地产委员会（RECO，Real Estate Council of Ontario）更多的权力，以更为严格地惩罚地产经纪在地产交易中的违规和渎职行为。对于该法案的改变，其中最为吸引消费者的一项变化是，允许房地产经纪人根据卖家的意愿披露房屋的竞标价格（bid offers）。当前的规则是要求各方（all parties）在共享任何竞争之前要达成协议（agree）。
本报记者 文琪
安省消费者服务厅长Lisa Thompson早前对传媒表示，这项法案是对2002年的旧规《房地产和商业中介法》进行必要的更新。因为该法案已经有近20年没有更新。政府从2019年初就开始进行公众咨询工作，涉及参与的民众参高达7,000人，同时也听取了安省地产协会的建议。即便未来根据卖家的意愿可以披露竞标的所有Offer价格，但业内和民间对房屋竞价的过程和公开度依然有所不满。
摸著石头过河式的变法
针对Bill 51中卖方可公开抢offer的竞价信息的规定改变，安省房地产监管委员会（RECO）注册官（Registrar）Joseph Richer在接受本报记者的访问时表示，拟议的变更（the proposed change）必须在法规中进一步发展，但其目的是在卖方希望如何处理报价过程中为卖方提供更多的灵活性。
提及这样的改变有甚么利弊，Richer表示：“目前尚不完全瞭解立法变化的程度，因此我们无法评论其利弊。允许卖家的代表披露所有offer的出价是可用的一种工具。但是，对于卖方及其地产经纪来说，重要的是在使用该工具之前瞭解其优缺点。”
大多伦多地区资深全职地产经纪Ben Zhang在接受星岛记者访问时表示，在卖家允许的情况下可以披露的这项改变，本身是留有余地的。“很多事情人们往往都只看到一面。政策是基于很多人的呼声去做的。但结果怎么发展，很难在这个时候作出预判。我认为，首先，之前不允许披露其他Offer的价格，但现在也并不是改成要求一定得披露房屋的竞价。卖家是不是披露，并不是取决于买家想不想让卖家披露，而是卖家愿不愿意。其实如果是卖家希望披露的情况下，并不是之前不允许，地产经纪是可以按照卖家的意愿去披露的。”
经纪认为不见得对买家好
记者询问这是否等于这项规定等于没有变，Ben予以否认。“有变。因为之前这些东西大部分的消费者是不知道的，而且也不可能去提出这种要求。现在消费者可以向卖家提出这种要求：我想知道别的offer出了多少钱。但是卖家可以说我不愿意告诉你。”
Ben认为，这其中有很大的风险。“之前很多地产经纪在卖房的时候，也许会通过说谎去抬高价格。比如说，来了8个offer，但其实只有两或三个，这个时候作为买家会怀疑。在法案要求必须披露offer数量的规定出来之前，买家的警惕性是很强的。不一定相信有8个offer。但是等新规出来以后，不排除买家的警惕性就降低了。客人相信的成分会更大。因为等于信息在明面上了。但是你怎么知道他说的是真的呢？消费者不能要求真的看那些文件，只能靠经纪的职业道德。这个时候如果卖家经纪骗他，说来了8个offer，而实际只有2个，买家可能会把价格加得很高，这时买家其实是更容易受到伤害的。此外除了价格，还有很多其它的条件在offer里。就算消费者真的去投诉（complain），也不知道offer里面很多东西怎么谈的。最关键的是，假如这里面还有些经纪的朋友、合作伙伴或有关係的offer在里面，再有一些桌下的交易，你就更难判断这里面到底是甚么情况了。”
Ben举例称：“一旦卖家经纪说了谎话，假如有4个offer进来，你是第五个，现在进来的最高的Offer是93万8，你现在的价格是92万5，你愿意买的话还要往上加钱。这个时候你继续买的话，真的有可能会把价格拉到94万。但实际上你可能已经是一个最高的价格了。”
由于新规尚未实施，目前，唯一可以找到关于该项法规即将改变的详细信息就是安省政府目前在网站上公佈的那些信息。安省房地产监管委员会（RECO）注册官（Registrar）Joseph Richer称：“更改将在法规（regulations）中进行，目前仍然是其禁止共享offer的细节（prohibition to share the details of offers currently resides）。一旦制定并确定了最终的法规，如何遵循的细节会有所公佈。需要注意的是，在2021年之前，不会进行相关的更改。”
鼓励还是削弱了抢offer？
至于这项改变是会鼓励还是削弱抢offer大战，Joseph Richer回应称：“在竞购战（bidding war）中，买家对其他买家的offer内容一无所知。很难说这种变化会鼓励还是阻止竞标战，但是它将改变整个竞价过程的动态（change the dynamic）。不过，瞭解其它offer的报价并不一定会阻止买家以激进的心态（aggressive mindset）进入购买流程。此外，卖方会选择多久进行一次公开发售的过程（an open offer process）尚有待观察。”
提及RECO在未来会如何协助执行这项新规，Richer对记者回应称：“制定法规后，将对房地产销售人员如何管理公开竞价流程（an open bidding process）提出特定的要求。RECO的职责是将这些要求传达给整个安省的房地产销售人员以及消费者。此外，如果地产销售人员不遵守相关的规定，RECO将负责採取纠正措施（corrective action）。”
虽然新规的出现虽不能阻止某些不良经纪不遵守职业道德行为，但Ben 认为消费者仍然可以有办法更为理性地判断市场。“因为以前卖家经纪可能会撒谎，买家也知道卖家经纪可能会撒谎，而且也会有所警惕。但一旦这个法案真的实施之后，卖家经纪真的撒谎的话，那买家可就真的损失大了。在这个时候，能做的事情是经纪做好市场评估（CMA），靠一些基础的数据去判断这个房子到底值多少钱。这是最重要的。根据CMA下Offer，而不是来了几个人抢offer，我要加多少钱。”
Ben认为，对房屋和市场本身的研究是高于一切相关法律法规的。“真正保护自己不是靠这些法案，而是确定自己的需求，再找一个靠谱的经纪。心别那么大，买房这等大事，要花点时间去琢磨房子卖多少钱、到底值多少钱、多少钱能买得到。而不是靠不正当的手段和想法捡漏。市场是很公平的，没有漏可以捡。现在抢offer的心理是侥倖心理。这个房子本来值70万，标价59万9。人们会有侥倖心理59万9能不能拿得下来？所以如果你觉得房子值70万，你就出70万。也不要去抢。就出了这个价格，卖家乐意卖就卖，不乐意卖就拉倒。最关键的还是对房屋价值的判断，这也是大部分华人经纪欠缺的。因为大部分经纪一年可能只做两三单，很难判断出来房子值多少钱。因为一年能做出来30单、50单的经纪真的是凤毛麟角。”
应该顺应民意彻底改法
希望完全公开、透明的抢offer过程是大部分消费者的意愿。很多地产经纪也非常希望能有这样的公开，而不是留有余地地公开竞标价格。Ben对此表示称：“很多时候这个市场的规则到底怎样是公平，并不一定是大多数人说了算，而是取决于它在运行当中到底是一个怎样的方式。就这个改变而言，很多事要在行业里真正做得深的人，有切身的体会，才会知道一些东西。这些人只是少数，代表不了大多数。真正的法案在实施之后，到底是怎样的方式、怎么个走向、会产生怎样的市场结果，也是大多数人所预测不到的。但是有一点是肯定的，现在所提出来的这个东西有所保留。比如，在卖家同意的情况下才有这种可能性。为甚么这么规定呢？就是为后面可能发生的事提供相应的补救。RECO也会向我们瞭解很多东西，而且他们在行业中也收到了很多投诉和各种各样的问题，所以他们很清楚相对的利弊。这些利弊到底怎么权衡、怎么走，他们也不知道。所以在这时就是要留有一些余地。”
Ben认为，在万物电子化的今天，最简单的买卖房子的方式，是大家出多少钱，就直接通过电脑去下，并不需要地产经纪。“房子放到市场上卖，银行也好、保险公司也好、地产局也好，对房子作出一个合理的估价。然后你们谁愿意买就按照这个价格成交，不买就算了。卖不掉过两个月同意降价，再上市，不需要甚么地产经纪。你想看房的话，可以有一个服务公司，看一次房收你50块钱，有人去或买卖双方去开锁去，完全可以这么做。这就是最简单的方式了，人人都知道。为甚么不这么做呢？肯定是可能会产生某些问题，或者触及这个行业的利益，或产生一些不良的东西。很多理想的状态我们看上去非常理想，但是真正在深究的时候，会发现里面有很多很多的问题是我们现在所预测不到的。”
不少经纪去学习估价
提及近期有不少地产经纪，因为生意暗淡，还特别跑去学习估价（appraisal）。Ben对此回应称：“那是没办法。很多经纪不会评估房子。但我觉得学这个没有用，这是书本的东西。你这个房子比别人家的深10呎，要加多少钱？你可能完全不知道。而且在不同的区域，价格差别很大。房子土地价值多少，建筑成本多少，装修花多少钱，需要很多的经验和实践才能去把价格评估出来。”
