近期，安省政府更新了一個法案（Bill），未來會對地產經紀出台更多相關的規管以及交易規則的改變。該法案將賦予負責房地產行業監督機構安省房地產委員會（RECO，Real Estate Council of Ontario）更多的權力，以更為嚴格地懲罰地產經紀在地產交易中的違規和瀆職行為。對於該法案的改變，其中最為吸引消費者的一項變化是，允許房地產經紀人根據賣家的意願披露房屋的競標價格（bid offers）。當前的規則是要求各方（all parties）在共享任何競爭之前要達成協議（agree）。
本報記者 文琪
安省消費者服務廳長Lisa Thompson早前對傳媒表示，這項法案是對2002年的舊規《房地產和商業中介法》進行必要的更新。因為該法案已經有近20年沒有更新。政府從2019年初就開始進行公眾諮詢工作，涉及參與的民眾參高達7,000人，同時也聽取了安省地產協會的建議。即便未來根據賣家的意願可以披露競標的所有Offer價格，但業內和民間對房屋競價的過程和公開度依然有所不滿。
摸著石頭過河式的變法
針對Bill 51中賣方可公開搶offer的競價信息的規定改變，安省房地產監管委員會（RECO）註冊官（Registrar）Joseph Richer在接受本報記者的訪問時表示，擬議的變更（the proposed change）必須在法規中進一步發展，但其目的是在賣方希望如何處理報價過程中為賣方提供更多的靈活性。
提及這樣的改變有甚麼利弊，Richer表示：「目前尚不完全瞭解立法變化的程度，因此我們無法評論其利弊。允許賣家的代表披露所有offer的出價是可用的一種工具。但是，對於賣方及其地產經紀來說，重要的是在使用該工具之前瞭解其優缺點。」
大多倫多地區資深全職地產經紀Ben Zhang在接受星島記者訪問時表示，在賣家允許的情況下可以披露的這項改變，本身是留有餘地的。「很多事情人們往往都只看到一面。政策是基於很多人的呼聲去做的。但結果怎麼發展，很難在這個時候作出預判。我認為，首先，之前不允許披露其他Offer的價格，但現在也並不是改成要求一定得披露房屋的競價。賣家是不是披露，並不是取決於買家想不想讓賣家披露，而是賣家願不願意。其實如果是賣家希望披露的情況下，並不是之前不允許，地產經紀是可以按照賣家的意願去披露的。」
經紀認為不見得對買家好
記者詢問這是否等於這項規定等於沒有變，Ben予以否認。「有變。因為之前這些東西大部分的消費者是不知道的，而且也不可能去提出這種要求。現在消費者可以向賣家提出這種要求：我想知道別的offer出了多少錢。但是賣家可以說我不願意告訴你。」
Ben認為，這其中有很大的風險。「之前很多地產經紀在賣房的時候，也許會通過說謊去抬高價格。比如說，來了8個offer，但其實只有兩或三個，這個時候作為買家會懷疑。在法案要求必須披露offer數量的規定出來之前，買家的警惕性是很強的。不一定相信有8個offer。但是等新規出來以後，不排除買家的警惕性就降低了。客人相信的成分會更大。因為等於信息在明面上了。但是你怎麼知道他說的是真的呢？消費者不能要求真的看那些文件，只能靠經紀的職業道德。這個時候如果賣家經紀騙他，說來了8個offer，而實際只有2個，買家可能會把價格加得很高，這時買家其實是更容易受到傷害的。此外除了價格，還有很多其它的條件在offer里。就算消費者真的去投訴（complain），也不知道offer裏面很多東西怎麼談的。最關鍵的是，假如這裏面還有些經紀的朋友、合作夥伴或有關係的offer在裏面，再有一些桌下的交易，你就更難判斷這裏面到底是甚麼情況了。」
Ben舉例稱：「一旦賣家經紀說了謊話，假如有4個offer進來，你是第五個，現在進來的最高的Offer是93萬8，你現在的價格是92萬5，你願意買的話還要往上加錢。這個時候你繼續買的話，真的有可能會把價格拉到94萬。但實際上你可能已經是一個最高的價格了。」
由於新規尚未實施，目前，唯一可以找到關於該項法規即將改變的詳細信息就是安省政府目前在網站上公佈的那些信息。安省房地產監管委員會（RECO）註冊官（Registrar）Joseph Richer稱：「更改將在法規（regulations）中進行，目前仍然是其禁止共享offer的細節（prohibition to share the details of offers currently resides）。一旦制定並確定了最終的法規，如何遵循的細節會有所公佈。需要注意的是，在2021年之前，不會進行相關的更改。」
鼓勵還是削弱了搶offer？
至於這項改變是會鼓勵還是削弱搶offer大戰，Joseph Richer回應稱：「在競購戰（bidding war）中，買家對其他買家的offer內容一無所知。很難說這種變化會鼓勵還是阻止競標戰，但是它將改變整個競價過程的動態（change the dynamic）。不過，瞭解其它offer的報價並不一定會阻止買家以激進的心態（aggressive mindset）進入購買流程。此外，賣方會選擇多久進行一次公開發售的過程（an open offer process）尚有待觀察。」
提及RECO在未來會如何協助執行這項新規，Richer對記者回應稱：「制定法規後，將對房地產銷售人員如何管理公開競價流程（an open bidding process）提出特定的要求。RECO的職責是將這些要求傳達給整個安省的房地產銷售人員以及消費者。此外，如果地產銷售人員不遵守相關的規定，RECO將負責採取糾正措施（corrective action）。」
雖然新規的出現雖不能阻止某些不良經紀不遵守職業道德行為，但Ben 認為消費者仍然可以有辦法更為理性地判斷市場。「因為以前賣家經紀可能會撒謊，買家也知道賣家經紀可能會撒謊，而且也會有所警惕。但一旦這個法案真的實施之後，賣家經紀真的撒謊的話，那買家可就真的損失大了。在這個時候，能做的事情是經紀做好市場評估（CMA），靠一些基礎的數據去判斷這個房子到底值多少錢。這是最重要的。根據CMA下Offer，而不是來了幾個人搶offer，我要加多少錢。」
Ben認為，對房屋和市場本身的研究是高於一切相關法律法規的。「真正保護自己不是靠這些法案，而是確定自己的需求，再找一個靠譜的經紀。心別那麼大，買房這等大事，要花點時間去琢磨房子賣多少錢、到底值多少錢、多少錢能買得到。而不是靠不正當的手段和想法撿漏。市場是很公平的，沒有漏可以撿。現在搶offer的心理是僥倖心理。這個房子本來值70萬，標價59萬9。人們會有僥倖心理59萬9能不能拿得下來？所以如果你覺得房子值70萬，你就出70萬。也不要去搶。就出了這個價格，賣家樂意賣就賣，不樂意賣就拉倒。最關鍵的還是對房屋價值的判斷，這也是大部分華人經紀欠缺的。因為大部分經紀一年可能只做兩三單，很難判斷出來房子值多少錢。因為一年能做出來30單、50單的經紀真的是鳳毛麟角。」
應該順應民意徹底改法
希望完全公開、透明的搶offer過程是大部分消費者的意願。很多地產經紀也非常希望能有這樣的公開，而不是留有餘地地公開競標價格。Ben對此表示稱：「很多時候這個市場的規則到底怎樣是公平，並不一定是大多數人說了算，而是取決於它在運行當中到底是一個怎樣的方式。就這個改變而言，很多事要在行業里真正做得深的人，有切身的體會，才會知道一些東西。這些人只是少數，代表不了大多數。真正的法案在實施之後，到底是怎樣的方式、怎麼個走向、會產生怎樣的市場結果，也是大多數人所預測不到的。但是有一點是肯定的，現在所提出來的這個東西有所保留。比如，在賣家同意的情況下才有這種可能性。為甚麼這麼規定呢？就是為後面可能發生的事提供相應的補救。RECO也會向我們瞭解很多東西，而且他們在行業中也收到了很多投訴和各種各樣的問題，所以他們很清楚相對的利弊。這些利弊到底怎麼權衡、怎麼走，他們也不知道。所以在這時就是要留有一些餘地。」
Ben認為，在萬物電子化的今天，最簡單的買賣房子的方式，是大家出多少錢，就直接通過電腦去下，並不需要地產經紀。「房子放到市場上賣，銀行也好、保險公司也好、地產局也好，對房子作出一個合理的估價。然後你們誰願意買就按照這個價格成交，不買就算了。賣不掉過兩個月同意降價，再上市，不需要甚麼地產經紀。你想看房的話，可以有一個服務公司，看一次房收你50塊錢，有人去或買賣雙方去開鎖去，完全可以這麼做。這就是最簡單的方式了，人人都知道。為甚麼不這麼做呢？肯定是可能會產生某些問題，或者觸及這個行業的利益，或產生一些不良的東西。很多理想的狀態我們看上去非常理想，但是真正在深究的時候，會發現裏面有很多很多的問題是我們現在所預測不到的。」
不少經紀去學習估價
提及近期有不少地產經紀，因為生意暗淡，還特別跑去學習估價（appraisal）。Ben對此回應稱：「那是沒辦法。很多經紀不會評估房子。但我覺得學這個沒有用，這是書本的東西。你這個房子比別人家的深10呎，要加多少錢？你可能完全不知道。而且在不同的區域，價格差別很大。房子土地價值多少，建築成本多少，裝修花多少錢，需要很多的經驗和實踐才能去把價格評估出來。」
