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2024年03月29日 星期五 01:56:53
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Tag: Condo

惊爆!多伦多Condo几百业主收到$4万天价账单 不交就逐出家门!

【加拿大都市网】最近大多伦多地区的楼市可谓火热,这其中有不少Condo买家,Condo的购买有一些特殊的注意事项,今天分享的这个故事希望可以给大家一个提醒。 因为一栋Condo年久失修,高达$1400万的修葺费用要由业主来负担,否则就会无家可归! 多伦多业主Wendy Thomas已经在自己的公寓里住了42年。 最近,这个楼仿佛摇摇欲坠。 走廊墙壁上被漏水浸湿,被水泡过的黄色油漆开始冒泡,在破旧的地毯上汇集。黑暗的楼梯间里破损的灯具上挂着裸露的电线,大厅里破裂的窗户用胶带固定在一起。 Wendy Thomas供图 援引自CBC 在她自己的二楼单元,近一年前,淋浴房后面的主水管爆裂。涌出的水瓦解了部分墙壁(dry wall),破坏了整个单元的镶木地板。 这位72岁的老人花了好几天的时间来清理水,花了好几个月的时间来对付霉菌和老鼠,直到她能够负担得起基本的维修费用,尽管她的浴室墙壁上的洞仍然存在。 "我很害怕,你知道,因为我们不知道未来会发生什么,”Thomas说。 她的丈夫在7月去世,留下她一个人靠固定收入生活。 去年9月,一切变得更糟,她说。 这间约克Condo编号82号的公寓位于Jane/Finch,楼里住了321户居民,Condo本身已经有多达900万元的债务,加上迅速恶化的结构,大楼陷入困境。 上周,安省高级法院的一名法官引用了一份工程报告,该报告发现在未来一年内,这栋10层楼的维修费用将超过1400万加元。 像所有的公寓公司一样,这个公司是由一小群业主选出来的董事会监督的。根据安省的《共管公寓法》,他们有权要求所有业主支付公共开支,无论需要多少花费。 因此,他们就是这么做的。 9月2日,该公司向所有业主发出信函,通知他们在15天内支付特别评估费,根据单位大小,每个单位的评估费从30,000元到42,500元不等,这还不包含在每月约800元的管理费内。 信中说,筹集到的1120万元将用于偿还贷款,并对70项维修清单进行改进,包括更换水管、升级电梯和恢复过去15年一直关闭的聚会室。 如果居民没有能力支付,他们的单位就会被留置,根据安省的《共管法》,公寓公司可以出售该单位以收回欠款。这也意味着这些居民不能在未来的董事会选举中投票。 "他们怎么能这样做?我们正处在疫情之中,”Thomas流着泪说。"对于大多数人来说,这里是他们的退休之家。他们正在寻找一个平静的时光。" 老人拿着高息贷款 Thomas说,居民们已经尽他们所能帮助改善大楼,在他们的月费之外,还支付公司寄给他们的账单,以支付管道费用和错误的火警警报。最近,当大厅的门被更换时,他们每人被收取了60元更换新钥匙。 她说,他们也不再有保安、监管人或清洁工。 当她收到她的单位的35,000元的特别评估费账单时,Thomas向她的银行申请了贷款。然而,她和其他居民说,这栋楼已经处于失修状态,没有金融机构会借给他们钱。 后来她别无选择,只能从一个私人贷款人那里获得高息贷款。为了支付这笔款项,她不得不结束退休生活,回到了她的客户服务工作中。 多伦多Condo律师Janathan Fine说这个公寓是他35年职业生涯中见过的最糟糕的多伦多公寓。 他审查了文件,包括储备基金研究和发给居民的特别评估信。 他说:"在我看来,问题的产生是由于聪明反被聪明误--或者没有进行适当的维护、修理和更换。"有人忽视了他们长期以来必须要做的事情。" Fine说,佛罗里达州苏尔夫赛德的Champlain Towers大楼倒塌,造成98人死亡,这是一个极端的例子,说明如果老建筑没有得到适当的照顾,会发生什么。 CBC新闻联系了该公司及其董事会,但没有收到回复。该公司的律师也拒绝发表评论。 法官:大楼处于危险和破旧的状态 然而,安省高级法院上周的一项裁决揭示了损坏和不安全状况的程度以及导致特别评估的原因。一位拥有多个单元的投资者对该公司最近的处理方式提起了诉讼。 WIlliman D.Black法官在裁决中写道,该建筑至少有50年的历史,处于 危险和破旧的状态,其结构问题需要立即解决,如地下停车场屋顶的缺陷、地基的裂缝和阳台上松动的混凝土。 最近的一份工程报告估计,未来一年内必要的维修费用超过1400万元。 但该公司已经破产。法官说,截至去年春天,它的储备基金只有1.75元,运营基金有5000元。 该决定说,该公司每月还为现有债务支付8万元的利息,这些债务包括多年来从私人贷款人那里借来的800万元的维修费,以及欠多伦多市的100多万元的未付消防、供水、污水处理和垃圾收集费。市政府还开始对该公司违反消防法规采取进一步行动。 根据该决定,提起诉讼的投资者正在寻求法院命令,要求该公司举行会议,让居民就撤换董事会进行投票。一些业主正在推动董事会探索其他方案,如允许居民分期支付特别摊款,或承担更多债务来处理最紧急的维修。 但法官说,在如此严峻的情况下,任何拖延修复问题的行为都像是如履薄冰,并裁定投资者败诉。 大部分人没有付款 托马斯现在担心她的邻居,因为根据法院的裁决,大多数单位(321个单位中约有250个)还没有付款。该公司已承诺在4月之前不执行留置权--并出售他们的单位。 "我们不知道结果到底会是什么,”Thomas说。"这真的很艰难。" Daphne Persaud是那些仍在想办法的人之一,因为她向该公司的律师提出的付款计划的要求没有得到答复。现在她的财产被留置了35,881元,包括利息和法律费用。 她说,“我们现在处于一种无助状态,他们大多是老年人,周三聚集在外面,举着褪色的橙色标志,上面写着 "停止不公平的特别评估"。 "我们负担不起。这很荒唐。" 作为一个单身妈妈,她在90年代以75,000元的价格买下了她的单位,并从那时起每个月都支付管理费,这些年来管理费从300元增加到900元。 "我们的钱没有得到应有的回报。” 公寓律师Audrey Loeb说,业主的选择是有限的。他们可以申请任命一个独立的管理人,但这很昂贵,而且他们可能会得出与公司相同的结论,或者他们可以将土地卖给开发商。 "我为这些人感到心碎,"Loeb说。"他们负担不起那里。" Pexels、加通社图 编辑:言西早  小星

Condo或成2022年楼市黑马 吸引更多准买家入市

【加拿大都市网】由于供应量减少,楼价不断飙升,引致部分人已难以购买独立屋,但有可能将不少准买家推向Condo市场,令Condo市场转趋畅旺。 根据Strata.ca公布的报告,地产经纪Cliff Liu在报告中指出,在疫情期间,大多伦多地区的独立屋楼价“像野兔一样”快速发展,相反,Condo市场则像“乌龟一样”移动;但他表示,Condo可能成为2022年楼市的黑马,吸引那些去年错过入市的人士。 Liu表示,随着独立屋价格不断上升,大多伦多地区的准买家,预计会转向Condo市场,因这已成为更实惠的选择。 他表示:“毫无疑问,人们会继续争取更大单位,感觉就像天空中的平房一样”;“随着食肆与夜总会的公共卫生限制,人们现在希望在家中拥有社交空间是可以理解的,这意味500平方呎的Condo已经再不适用”。 根据过往的纪录证明,当独立屋市场到达顶峰后,Condo市场便会畅旺;例如,2017年,随着独立屋楼价飙升后,Condo的楼价随即稳步向上;独立屋与Condo单位倾向周期性移动,会互相追逐找到新平衡。 2022年买家在选择Condo方面,是楼面面积较小,但拥有现代设施的楼龄较新单位,或空间较大,但公共设施较少的楼龄较高Condo单位,究竟买家的选择如何,仍有待观察。 Strata.ca地产经纪Galina Sheveleva表示,虽然走廊及大堂可能已经过时,但楼龄较高的Condo,布局往往较佳,而且,单位面积一般会较大,新Condo一般会提供较佳布置,及更高天花板,但单位间隔可能会相当尴尬。 (星报图片) T02  

报告:多伦多Condo租金比Apartment高21%

【加拿大都市网】过去一年,多伦多Condo的租金比Apartment的租金高出21%。 根据Bullpen研究与顾问公司及TorontoRentals.com共同发布的报告显示,2021年9月,多伦多的Condo平均租金为2,446元,Apartment平均租金则为2,025元,两者相差20.79%。 报告指出,去年9月,Condo与Apartment的平均租金差距只为7%。 租金差距出现在大多各个地区;而大多9月份整体Condo的平均租金为2,373元,Apartment的平均租金为1,953元,相差21.5%;2020年9月,两者的差距只有9%。 多伦多各个类型的住宅物业租金,在2021年3月已见底反弹,且之后6个月更不断上升;即使部分市场的租金仍然偏软,但与2020年9月比较,多伦多市中心的Apartment每平方尺平均租金,实际上已上升4.5%。 Bullpen研究与顾问总裁Ben Myers表示,大多伦多地区的住宅租务市场,继绩在疫情期间缓慢地复苏,平均租金虽远低于疫情前的水平,但秋季一般是租金上升与租务活动较活跃的季节。 他表示,多伦多的Condo租务市场表现已十分炽热,由2021年2月至9月的7个月内,平均租金已上升19%。 报告预测,2021年余下时间,住宅租务市场会继续复苏,且随着对在家工作的需求持续,楼面面积较大的单位,需求会更加殷切,平均租金有望进一步向上。 (网上图片) T02

多伦多教堂改建联排别墅 风格独特让人称奇

既然你可以住在与众不同的地方,为什么还要住在普通的地方呢?像迷你房、夹道房、甚至船屋这样的地方,会让你的日常生活比普通的小房子更令人兴奋。 多伦多有一座联排别墅建在一座老教堂里,如果你无法忍受你在大多数新建筑里看到的那些白色盒子,那它就是一个完美的家。 这套带两间卧室、三间浴室的联排别墅(townhouse)售价为138.5万元。它建在Bloorcourt Village的圣玛丽和圣塞浦路斯人教堂(Church of St. Mary the Virgin & St. Cyprian)内。 这座教堂已经有100多年的历史了,但这座联排别墅单元有大量时尚、现代的附加设施,让它感觉像是一个很酷的电影场景,而不是一个你可以居住的真实的地方。 多伦多的公寓市场仍然很火爆,即使你想出价购买,你也很可能竞价失败被挤出市场。 白色的墙壁与裸露的砖块和大量的窗户结合在一起,让这座教堂变成了一座天使般的家。 这个地方的亮点之一是它的“私人露台绿洲”。这看起来像是整个建筑的,但它其实独属于这个联排别墅套房。那里非常宽敞,是夏天举行聚会和烧烤的好地方。 阁楼卧室是最舒适的睡觉地点。木材来自当地的橡树,也可以追溯到19世纪。 教堂改建公寓 价格:1385000元 地址:4-40 Westmoreland Ave., 多伦多 描述:这座位于古老教堂内的公寓有着独特的外观,你在鞋盒公寓里是找不到的。 (都市网Rick编译,图片来源网络) (ref:https://www.narcity.com/real-estate/ca/on/toronto/toronto-townhouse-built-inside-an-old-church-is-a-breathtaking-home)

多伦多Condo开发商欠政府的钱 什么时候还?

根据《多伦多星报》报道,市府在追讨发展商欠交的数十万元社区发展金方面,已取得进展。市府曾一度有意放弃追讨该笔欠款,但经过市议员和《星报》记者与地产发展商联络后,部分发展商已同意跟进。 市府的律师多月前在一份机密报告中向市议员表示,由于市府职员无法追回发展商欠交的70多万元社区发展金,建议将该笔欠款列为“无法追回款项”。 多伦多市议员马特罗(Josh Matlow)表示,很高兴看到市府恢复追讨欠款的工作,因为社区很需要这笔钱,地产发展商在多市赚了大钱,理应遵守协议承诺,为社区提供发展资金。 马特罗没有进一步透露该份报告的细节,但有熟悉内情的消息人士向《星报》表示,由于市府职员无法从5个柏文项目中追回欠交的社区发展金,市府的法律部门于是建议,不再进行追收行动。 社区发展金主要用于兴建公园、社区中心及各项康乐设施等。马特罗不想评论市府职员是否已尽力追收,但据他了解,市府职员的追讨力度不足。 马特罗和《星报》早前与其中一个发展商Soho Developments联络,该公司的赫切格(Ron Herczeg)称,不知道公司欠交20万元的社区发展金,又称相关的房产项目在十多年前已经完成,对于多年后才发现问题,感到有点奇怪。 根据提交给市议会的一份最新报告显示,赫切格正与市府职员接触,磋商如何偿还该笔欠款。 《星报》本月初曾与另一间发展商Elm Developments联络, 该公司亦称不知道拖欠18万元社区发展金的事,但承诺会跟进。 不过,欠款最多的发展商Torbel Group,却没有回应《星报》的提问,该公司拖欠近40万元的社区发展金。 马特罗希望市府能收紧相关规定,确保市府能迫令发展商缴交欠款。

Sheppard将是下一个央街?士嘉堡爱静阁启动多个改造项目

士嘉堡的爱静阁(Agincourt)是华人聚集的核心地区之一,在未来十年,至少有15000套公寓房将会新建。这些新房将大部分建于Sheppard Ave.和Kennedy Rd.靠近 Agincourt Mall附近。 士嘉堡-爱静阁议员詹嘉礼Jim Karygiannis 在6月的社区会议上带来了16个建设项目:"Sheppard将会是下一个央街(Yonge St.)"。詹嘉礼表示为应对之后大量涌入的居民,他正在推动Sheppard地铁延伸项目。 同时,把老旧的商场改建成新“购物中心”的提议,已于6月25日获得士嘉堡议员的一致通过。 但巨大的变化规模,让居民对爱静阁的未来感到紧张。 “Chartland的纳税人协会”前任总裁默里麦克劳德说,这个社区“已经在道路,学校和社会服务方面已经达到了极限”。他尤其强调了人口增加对学校的压力,他表示当公寓建成时“可能是灾难性的”。(星岛都市网,Rick编译)(图片为改造后的效果图,取自网络)

多伦多又一柏文项目 发展商突取消兴建!

根据《多伦多星报》的报道,多伦多一个柏文兴建项目被发展商取消。该个名为Step的柏文项目,位于Islington Ave夹Finch W. Ave附近。该项目在3年前推出市场销售,原本计划兴建六层高的柏文大楼。 负责规管新屋建筑商,以及提供维修保障的新屋保险公司Tarion,证实已收到发展商Terranata Developments的取消通知,他们亦已发信给该发展商,要求提高更多资料。 弗朗西斯(Glenda Francis)在2016年6月以21.2万元价钱,向该发展商购买一个开放式单位(bachelor suite)。她当时认为,该柏文项目的地点邻近约克大学(York University),可以租给学生,于是决定买入。 投资者取回按金加利息 弗朗西斯已获退还1.6万元按金,另加2,500元利息。她记得,负责办理退款手续的律师楼职员向她说,应尽快取钱,因为有些人不一定能取回钱。由于房屋市场已涨价不少,弗朗西斯估计损失超过10万元。 发展商的网站指,STEP柏文项目的111个单位已全部售出。不过,当《星报》打电话和透过电邮向发展商提问时,对方却一直未有回应。根据市场研究公司Urbanation的资料,多伦多地区在去年共有17个柏文项目被取消,受影响的单位达4,672个。2017年只有1,678个单位受到项目取消影响,在2016年更只有379个单位。

多伦多新一代condo 可以有多智能?

Tridel副总裁陈桂祥指出,以前的观念是住屋比Condo舒适,但现时大厦提供的生活方式,有时比一般房屋更超越。以前Condo一般只有游泳池和健身室和放映室,新Condo则增加了户外烧烤、音乐室、派对室以至户外种植等设施。 引进绿色科技有效节能 Condo为配合新的住户也作出不少改变,最明显是贮物空间增大。他表示根据调查,以前有幼儿的家庭,大多数将婴儿手推车摆放入浴缸。新Condo增加的贮物空间,也方便长者摆放轮椅或步行架,并同时改变门口的设计有更大的回转空间。有部分Condo更增设室内和户外的儿童游乐设施。全面隔音的音乐室,让年青一代敲锣打鼓和夹Band,也不会骚扰他人。 他称,Condo的玻璃幕墙令不少人担心会浪费能源。事实上,玻璃令阳光进入可以大量减少冬天的能源消耗,新的绿色科技和政府规定有很大改进。例如阳台散热非常多,因此在阳台和大厦的接位添大量加隔热层是新科技。因此,玻璃幕墙并不只为美观,是节能和生活舒适的整体设计。 现时很多Condo的保安人员,每日忙于为住客接收包裹。他称,Tridel Connect让送货员直接将邮递物品,放入大厦特别设置的贮物箱,并输入Condo的电脑。住户立刻收到电邮,扫描条码后便自行开箱取物,全部有闭路电视监察。 他指出,智能控制在很多Condo尚是尝试阶段,但Tridel Connect已经普遍应用在新的大厦。除了收快递之外,车牌识别系统也让住户和访客减少麻烦,当然也包括室内灯光和温度遥控。

过去5年地产走势:大多地区西边房产成“新宠”

■■研究显示,大多伦多地区的置业者近年有向西发展的趋势。 资料图片 本报记者 大多伦多地区的置业者向西发展。地产代理Re/Max的统计发现,荷顿区和多伦多市西的市场占有率在过去5年明显增加。 Re/Max的安省及大西洋分部分析多伦多地产局(TREB)的销售资料发现,包括伯灵顿、渥维尔、荷顿山和米顿在内的荷顿区,2018年的房屋销售量占10.1%,较2013年增加2.3%。多伦多市西也增加接近1%。多市中区和闪高郡也分别增长1.9%和0.6%。同一期间,约克区的销售比率减少3.2%,多市东区、皮尔区和杜咸区的市场占有率分别下跌1.7至0.3%。德芙莲郡则维持稳定。 千禧世代为西边房市带来动力 Re/Max行政副总裁亚历山大(Christopher Alexander)表示,市场上对可负担房屋的需求增加,刺激新屋兴建和扩大荷顿区的市场比率。当大多伦多地区的房屋库存量降至多年来最低位,屋价又愈来愈昂贵。城郊偏远地区的物业更可负担。 荷顿区在2013至2016年间,每年平均兴建3,100间房屋。多伦多以北的闪高郡,在2013至2017年间,每年平均兴建1,860间住宅。同一期间,多伦多市中心湖滨区,有大约39,000个住宅单位落成,并有56,855个单位已取得建筑许可或正在兴建中。此外,北约克和央街夹艾灵顿大道也有6,000个单位推出。 可负担能力因素为多市西边带来动力,千禧世代将Junction、South Parkdale、Bloorcourt和Dovercourt Park等旧社区中产化。超过8,000间屋的平均售价徘徊在755,658元。多市西边10个地产分区的屋价由Black Creek的W05区的557,000元,至Stonegate-Queensway的W07区的1,200,299元不等。 去年销售物业三分一是Condo 亚历山大说,荷顿区和多伦多市西的买家喜欢房屋,多市中心则柏文(condo)继续占优势。大多伦多地区去年销售的物业,有三分一是柏文,市中心的比率更高。当城市和城郊的屋价上升,住宅提高密度是必然的趋势。 由于闪高郡的平均屋价为较可负担的611,628元,在过去几年吸引年青买家、空巢族和退休人士迁入。 他说,千禧世代进入置业的年龄,将取代婴儿潮一代主导大多伦多地区的房地产市场。房屋的连锁反应将在未来很多年影响公共交通和道路等基建,也促进当地经济和新的商业发展。 他又预期,多伦多市东、约克区、皮尔区和杜咸区的地产市道,在下一代个年度将再次活跃,毕竟市场是经常变动。

大多伦多楼市12月成交数据分析:公寓强势涨价

根据多伦多地产商会(TREB)的最新报告,大多伦多地区去年12月的房地产市场,与2017年12月份相比,房屋成交量从4876宗减少至3781宗,跌幅22.5%;新挂牌数更下跌了31.5%,减少至4,308宗;平均售价则微升2.1%,从734,847升至750,180元,其中Condo售价更上涨接近一成。 报告称,大地区楼市在2018年整体销量和均价下跌,全年经电脑多重放盘系统交易的房屋有77,426幢,与2017年的92,263幢相比下跌16.1%。新挂牌数量则减少12.7%,为155,823幢。平均屋价下跌4.3%,至787,300元。 报告显示,多伦多市的屋价稍有上升,周边市镇的屋价则回落。这截然不同的市况,是受Condo类房屋的影响。Condo在多伦多市房屋销售中占相当大比例,而Condo的市道较独立屋略胜一筹。大多伦多地区的Condo价格,在过去一年上涨了7.8%。 挂牌量属历年低位 地产商会主席Garry Bhaura指出,贷款成本提高加上更严房屋贷款压力测试,迫使一些家庭要暂时作壁上观,重新审视置业的选择。不过从下半年开始,市况已经有所改善,销售量和价格均有增长。 地产商会市场分析及服务总监Jason Mercer说,经历了2017的剧升之后,新放盘数量在2018年显着回落。很多社区的挂牌量是历年来的低位,买家要找到合心水的房屋也有困难。 2018年下半年,屋价缓步上调。由于很多买家寻求更能够负担得起的物业,因此价格相对比较不昂贵的房屋,其价格升势反而最强劲。 安省华人地产专业协会副会长吴树声指出,前几年楼市属于卖家市场买家争抢Offer(出价)。后来政府颁布新政策令原来畅旺的市道大跌,并出现巨大动荡。一年多以来,虽然销售量下跌,房屋挂牌数量减少,但价格变动不大,反映出市场本身没有问题。 今年市场供求相对平衡 吴树声表示,今年将是一个平衡的市场,虽然放盘量减少,但由于不少人无法取得房屋贷款而推迟置业计划,令供求相差不大,所以市场会较为平静。他认为,现时是长线投资者和自住买家入市的最好时机。买家可以有选择和讲价空间。 旧有出租物业今年规定的租金加幅只是1.8%,而利息、地税和管理费基本向上调整,投资出租者难以获利甚至可能出现负现金流,旧有出租物业投资市场缺乏吸引力。省长福特在去年底提出,新楼盘不受加租管制。如果建筑商可以加租,将鼓励他们兴建出租公寓。这利好因素,将带动房地产市道。 去交通方便的稍远地区置业 吴树声又表示,省政府有意收回多伦多公车局的管理权,并统筹整个金马蹄地区的交通和整体发展,对楼巿也是好事。他声称,现时问题是交通不方便,花时间太长。如果基建好,民众可以搬到宾顿市、阿贾克斯和其它楼价较便宜地区居住。交通方便的话,不少人愿意到稍远地区置业。 置业减少 租赁市场紧张 今年的租赁市场将会比较紧张。他指出,由于不少人延迟买屋,令出租单位的需求增加,但供应量无法快速增加。因此租屋可能会出现抢Offer的情形。 吴树声说,多伦多预计在未来3年有100万移民涌入,省、市政府未雨绸缪应该合作,缩短各项建屋申请的时间,将有助舒缓楼市。 大多房屋销售和平均价(12月1-31日) 屋型 销售 平均价格($) 电话地区 416 905 合计 416 905 合计 独立屋 340 1,250 1,590 $1,145,892 $891,095 $945,580 按年比较 -24.1% -14.8% -17.0% -8.0% -2.2% -4.4% 半独立屋...

为减少Condo共同费用转变业权形式 结果未必如你所愿

问:本人居住在一个有32个单位的共管镇屋屋苑,业主需要缴付市政税项,以及在我认为是无法容忍的共同费用,这会吓怕日后的买家。请问有没有可能将这32个单位转为自主业权(freehold)?我预计这样一来共同费用将大大减少,可以令单位更快售出。 根据《共管物业法》,中止共管方式的管辖,必须要所有单位至少8成业主投票赞成。换句话说,在32个单位里,不得少于26个单位的业主投赞成票。一旦完成业权形式转换,《共管物业法》就不再适用于该物业,而物业单位将不再作为法人实体(legal entities)存在。 现有单位业主将不再是单位的所有者,而成为整个物业的份额共有产权(tenants in common)拥有者。没有业主会拥有一个单位用于出售,和拥有出售的收益,这可能需要所有份额共有者的批准,因为单位不再属于前业主,而是属于所有份额共有者。每位业主在这些收益中所占的份额,都需要所有份额共有者之间达成协议。而所有与整个物业有关的其它决定都是如此,包括分担费用的方式,也就是之前共管物业法团负责的共同费用。 有关取消共管所衍生的后果,你也许应向熟悉共管物业的律师了解清楚。 问:本人与另一位候选人最近竞逐委员会委员之位,挑战两位现任委员,结果我们败选了。监票员其中一位告诉我,假如票数是根据出席业主大会的人士投票来计算,我与另一个候选人会获胜。两位现任委员之所以胜出,是因为许多业主委托一名委员作为他们的代表,而获委托的委员投票支持该两位现任委员。据悉,该份发给业主的委托表格内,已预先印有受委托的委员姓名。请问在这情况下,委托投票是否合法? 答:《共管物业法》规定,委托表格应采用法定格式,留有空白的地方,由单位业主填写自己所选择的代表的姓名。 已在委托表上印有某个委员的姓名,看来不符合相关规定。 此外,法定表格还规定,委托投票的单位业主,要在表格内写上欲投票给哪位或哪几位候选人,委托书指明受委托者只能根据上述所列名单进行投票。 假如受托人并非业主指定、而是依照委员会所指定,投给并非业主在委托书上指明的候选人,看来并不恰当,这些选票不应被视为有效。 作者Gerry Hyman是星报共管物业法专栏作家 明春卖房 现在就该准备啦 Q:我与妻子打算在明年春天卖房子,需要多久时间才能卖掉?我们又该如何做准备? A:卖房确切需要多长时间我可说不准,因为影响卖房速度的因素有很多。不过地产经纪可以为卖家提供目前市场成功售出房屋的平均时间,供卖家参考。 今年早些时候,安省地产议会(Real Estate Council of Ontario)委托进行了一项调查,结果显示,过去5年内买卖过房子的省民,大部分停留在市场上的时间不是很长。在受访的买家之中,近57%表示,他们在开始看房的3个月内,便能成功买到房子;而67%受访卖家则称,他们不到3个月便卖掉了房子。 (请记住,这仅仅是一项调查,不能以此去保证购买或出售房子所需的时间。) 如果你的目标是明春卖房,从现在到明春可以有几个月时间安排下一步。重要的是,在房地产交易中,你有权利也有责任。安省地产议会建议买家和卖家,一定要做到以下4点: 1. 仔细寻找。在仔细寻找适合的买家或钟意的房屋之前,先仔细寻找到一位适合自己的地产经纪。地产经纪和经纪公司在经验、专业知识和服务方面,可谓千差万别。建议与经纪签约之前,应至少与3位地产经纪会面,并询问他们一些问题,让自己心目中有底,可以期望些什么。 2. 查证。利用安省地产议会(RECO)的网页,透过查找地产经纪及经纪公司“Look up a real estate salesperson, broker or brokerage”的搜索工具,查证你要聘请的地产经纪是否已注册,以及是否曾面对任何纪律处分。 3. 阅读并理解一切:在签署文件之前,要仔细阅读并彻底理解。如果有任何不明确或者不清楚的地方,应要求对方解释清楚,无论如何,要清楚明白才签名。亦可请教熟悉房地产法的律师。 4. 积极参与买卖过程。你委托的地产经纪拥有丰富的专业知识,可以帮助你做出明智的决定,但始终应该记住,你才是买卖的主导者。 上述几点无论对于首次置业的人士,还是打算卖掉现有房子,然后换房的卖家,以至刚迁到安省居住的人士而言,都很有用。

新千禧代不甘蜗居Condo 低层房屋始为终极置业目标

Condo市场在近年的楼市调整期间,仍然持续受追捧,尤其年轻的千禧一代及首次置业买家,更视Condo单位为上车首选。不过,他们心目中的终极置业目标,还是独立屋或镇屋等低层房屋类别。 但在房价越来越难负担的环境下,新一代会否只能继续停留在居住Condo单位的阶段? 自从去年4月安省推行公平住房计划后,大多地区房价便不断下调。然而,在低层房屋价量齐跌的同时,Condo价格是唯一至今仍有按年升幅的房屋类别。尽管其销售量也经历按年跌幅,但相比独立屋或半独立屋等,跌幅已算“温和”。 购买Condo为上车入场券 Condo继续受买家欢迎,原因之一,当然与其可负担性有关。根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的5月份二手住宅市场报告,大多地区独立屋均价约105万元,Condo单位均价则为56万元。对于年轻的千禧一代或购房预算不高的首次置业者来说,Condo单位已成了当业主的入场券。 事实上,出生于1981至2001年之间的千禧一代,是大多地区最大及增长最快速的人口组别。但在房屋市场上,他们却处于进退两难的困局。这一个年龄层的年轻人,已届成家立室的阶段,本应陆续离开儿时的居所,甚至开始由租住生涯转变至当业主的重要里程。可是,在高楼价及供应不足的环境下,千禧一代想与他们的上一辈一样,拥有一套带前后园的低层房屋,似乎困难重重。 安省地产协会(Ontario Real Estate Association)早前赞助怀雅逊大学(Ryerson University)城市研究及土地发展中心(Centre for Urban Research & Land Development),进行一项有关千禧一代的置业取向研究,并撰写名为《千禧一代在大多伦多及咸美顿地区:停留在Condo内的一代?》(Millennials in the Greater Toronto and Hamilton Area:A Generation Stuck in...

宿舍匮乏 学生Condo欠开发 谁来满足加国大学生住宿刚需?

4年多以前,滑铁卢大学(图中右上方远处)附近高层建筑还不多(本报资料图片) 一个多月前,多伦多大学士嘉堡校区(UTSC)附近一栋独立屋发生火灾,一名中国留学生不幸丧命。惨剧发生后,起火房屋的业主要求住在另外几栋出租屋的租客也全部搬离。同时,其他院校附近也有驱赶学生租客的现象发生。就在火灾发生的前一天,万锦市议会刚刚通过取缔短租及分租房屋,并要求分租屋业主劝喻租客另觅居所搬迁。这些堵塞分租屋漏洞的措施可谓亡羊补牢,然而有堵还需有疏,那么多学生总归需要地方住。 UTSC校内和周边学生宿舍严重不足,是分租屋泛滥的一个原因。滑铁卢市近年鼓励投资开发学生公寓,不失为值得借鉴的作法。 大多伦多地区房租高企,对于普通的本地居民,房租尚且难以负担。那些还未踏入社会的本地学生、留学生,一个人租住整栋房屋更不现实。数周前本报记者曾报道,大多伦多地区由于近年来移民不断涌入,逐渐呈现人口密集、居民收入差异大的形势,让分租、合租成为不可避免的一种现象。对于人口更为密集的大学校园,配合所在城市的发展规划,为学生提供校内以及校外的住宿支持,成为学校工作的重中之重。 根据2017年的资料,多大士嘉堡校区注册的全职本科生逾1.3万,当中仅留学生的比例就超过2成,再加上非本地的加国学生,数量相当可观。然而该校校内宿舍仅有不到800个床位,学校周边也极度缺学生公寓。 UTSC计划2021年宿舍倍增 加拿大大学的校内宿舍分配,一般是大一新生只要按时间申请,就一定能得到校内宿舍床位。通常在读完大一后,学校就不再保证学生在之后的学年中一定可以申请到校内宿舍。根据校园文化来看,大一结束后,大部分学生通常也会选择到校外居住。但依然有一些机制可以帮助学生在学校的网络内找寻校外的可靠住所。 多伦多大学士嘉堡校区媒体关系专员Don Campbell在接受本报记者访问时称,“所有学生,无论在哪个年级,都可以向学校申请校内宿舍。 UTSC保证为申请学校宿舍的大一新生提供床位。与许多大学一样,一些学生选择在校外生活,并自行安排住宿。我们知道,希望住在学校经营的宿舍的学生在不断增长。UTSC目前拥有765张床位,我们计划在2021年,再新建750张床位,让现有的床位数翻一倍。这将大大满足学生对校园宿舍的持续需求。随着床位增加,我们也能吸引更多学生在高年级再回到学校居住。肯定的是,国际学生的数量,就像其他大学一样,都在增长。我们要确保始终监测国际学生的需要。” 学生公寓卖出4年尚未动工 目前UTSC学校周围的公寓和condo数量相对较少,许多学生为了住在学校附近,不得已把目光转向独立屋中的分租屋或地下室。 2014年在UTSC附近的Morningside 夹Ellesmere,某房地产开发商宣布开发针对学生的Condo项目,当时该楼盘在几周内售罄。然而4年过去该项目搁置,尚未开始施工。 ▲紧邻多大士嘉堡校区的房屋,门前停放多部汽车的现象很常见 提及UTSC是否欢迎更多的建筑商来到该地区,并在校园周围建造针对学生的高层住宅,Campbell称学校支持所有有助于确保学生和周边邻居能够获得安全、合法住房的举措,并且将继续在这方面与市政府和周边地区合作。 “在UTSC,我们创建了一个大学- 社区互动委员会(university-community engagement committee)来解决校外问题。我们与所在的Highland Creek社区合作,不仅找出问题,而且寻找合作伙伴、建立新项目,以此去解决可能出现的任何挑战。我们还与本地市议员和Highland Creek的居民密切合作,解决社区内的非法分租问题。多伦多市政府就此提出的建议之一,是尝试在Highland Creek地区向分租屋颁发许可牌照。我们作为分租屋评估项目(Multi-Tenant House Review)的一部分,也一直积极参与市政府进行的公众咨询。” “分租屋是一种重要的居住形式” 多伦多市政府传讯办公室负责人Bruce Hawkins,在接受本报记者访问时表示,多伦多市政府与所有机构合作伙伴,例如UTSC,一起解决整个城市遇到的问题和机遇,包括在适当的时候在大学校园里或附近的发展项目。 “值得注意的是,尽管多伦多市政府与提出发展项目的申请人合作,但该项目的可行性以及建立和运营这些设施的决定权在于项目的支持者。” Hawkins再次强调,分租房(多租户住房)目前在多伦多、前约克市(former cities of York)、和怡陶碧谷等区域被允许。在多伦多和怡陶碧谷运营的分租屋必须持有执照。 “多伦多市于2014年开始对分租屋的相关事宜进行审查。第一阶段磋商的结果被用于确定现有规定和执法战略的潜在变化。2017年夏季,利益相关方针对分租屋的建议规划办法和牌照许可策略的咨询完成。全市有1,000多名参与者,通过5个拟议试点地区、焦点小组、关键信息采访以及在线调查等多种方式进行了社区咨询。” 这次咨询的重要发现是,分租屋是整个城市住房的一种重要形式,满足不同人群对地理位置和经济承受能力需求。 Hawkins称,目前一些与住房有关的研究和倡议正在进行中,涉及整个城市的各个部门。 “通过分租屋咨询的工作和收到的反馈,正在被纳入多市更广泛的工作中。工作人员将就分租屋和利益相关方的咨询工作,汇报给下一届的市议会,作为更广泛、更全面和协调一致的住房战略的一部分。” 滑铁卢市府鼓励校周边地产开发 ▲劳瑞尔大学校门口处(图中半圆形屋顶)近年兴建了多栋面向学生的公寓楼(本报资料图片) 类似多大士嘉堡校区的情况在5、6年前的滑铁卢市几所大学也普遍存在,该市有十几万人口,约三分之一为学生。当时滑铁卢大学(University of...

大多区这间Condo放售 业主只收比特币!

■索诺斯伯里称不介意比特币波动,愿意以比特币进行房盘买卖交易。 CBC ■索诺斯伯里放售的密市柏文。 CBC 综合报道 安省密市一间柏文单位放盘叫卖,但卖家表明交易不收花碌碌的钞票,只收35个比特币。假如交易成功,将会成为全国首宗以比特币完成的楼盘交易。地产经纪认为以比特币交易会把很多潜在买家拒诸门外,但同时对外国买家来说打开了方便之门。 据CBC报道,放盘柏文的单位设有两个睡房,35个比特币,即相当于大约45万元。卖家索诺斯伯里(Derryn Shrosbree)说:“我以前在美国华尔街担任金融衍生工具产品的交易员,所以我不介意比特币有波动,我相信加密货币,也相信未来是加密货币的天下。要将比特币脱手颇困难,所以房地产是个适合的选择,如果有人想一次过卖掉30个或40个比特币,房地产买卖这方法不错。” 卑诗省维多利亚市较早前同样有房产以加密货币叫卖,但尚未找到适合买家,另外亚省亦有类似放盘,但其后取消。地产经纪斯特莱克(Brett Starke)说,比特币交易其实便利了外国买家,他说:“如果我生活的国家不能汇款到海外,但我手上又有比特币,这就有助我进入多伦多房产市场。” 安省地产议会(RECO)现时没有规定房地产以什么形式交易,但表示正调查以比特币或其他加密货币交易的房产,同时提醒买卖双方需保障自己利益。

这个一站式资讯网提供大多区新Condo资料 查询超方便!

本报记者 随着现时新建共管公寓单位(Condo)愈来愈受置业者欢迎,置业者对新共管公寓单位的资讯需求也逐渐增加,包括楼盘所在、面积规划及房屋保险等事宜。现时一众对购置新建共管公寓有兴趣的准买家,可通过“一站式”资讯网站获得有关多市及密市新建公寓资料。 制作此共管公寓资讯网站CondoEssentials的卡维米(Henry Karimi)表示,过往他们仅制作供购买各类保险人士,例如有关汽车、人寿及房屋保险“一站式”的网站,但近年随共管公寓销售量激增,使用其网站的客户建议为欲购置新公寓单位人士设立一个同样能提供多种资讯的“一站式”网站。 他表示,根据本国在2016年数字,有200万国民拥有共管公寓单位业权或租住共管公寓单位,显示共管公寓需求甚殷。此外,一些在海外投资本国共管公寓单位的投资者,也希望能于海外得悉更多相关的基本资讯,为此网站提供了发展平台。 卡维米声称,该网站暂时仅提供多伦多市及密西沙加市新建公寓单位的资料,冀将来进一步提供更多本国不同城市新建公寓大厦单位的资料。他阐述此网站现时能向用者提供多项资讯,包括新建共管公寓大厦的外型、公寓单位面积图则及大小,以及公寓可提供的设施等。 他期望此网站能给予用家,有关新建多市及密市公寓单位的准确资料,协助他们找到合适安乐窝。

去年大多区新Condo销量破纪录!价格也涨了…

星岛资料图 根据A1电台消息,今早最新一份报告指出,  去年大多伦多地区新的Condo销量打破纪录。 建造业及土地发展协会发表的报告指出,去年大多伦多地区卖出四万几间新屋,  其中超过八成是新落成的Condo单位。  去年十二月, 新Condo单位平均售价为七十万元,比对上一年同期升四成。新屋价格平均为 122 万元,比对上一年同期, 升超过百份之二十三。 协会相信楼市蓬勃主要同供应少及楼价高有关。(Grace编辑)

多伦多Condo市场失控!一居室租金2千 每年5千抢offer!

■多伦多Condo租务市场持续炽热,最近更出现抢Offer现象。资料图片 综合报道 共管Condo是多伦多愈来愈昂贵的租赁市场中最火热的部分,甚至出现租房都要抢Offer的现象。据房地产经纪反应,对于抢手的物业,愈来愈多的房东会得到高出要价的额外租金收入。去年第四季有17%的租赁房源收益超过了叫价。 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道,长期以来,竞价战一直是多伦多的重售房市场的特点,而且现在通过房地产经纪人管理的MLS系统,进行Condo租赁的现象比以往任何时候都多。据Urbanation Inc.的数据显示,2017年在大多伦多地区通过MLS租赁了27,200套Condo,打破了以往的纪录,比2016年增长1%。 据一线地产经纪称,抢Offer和盲目拍卖已成为过去两年愈来愈紧缩的市场一个特点。Sage地产公司的经纪Dena Shiff说:“租赁市场已经失控,在我刚开始入行时,一卧室Condo的租金为1,600至1,700元,现在则要2,050至2,100元。这太疯狂了。” Shiff现在每年大约能完成200套Condo的租赁交易。她表示:“如果我看到一个位于King West的一套一卧室的Condo的租金要价为1,800元,我会知道这应该是叫低了,房东将会得到多个Offer,这些地方很多都会以超过叫价出租,我曾经遇过一个客户给出超过要价250元的报价。” 17%租出单位超过叫价 Urbanation Inc.表示,在2017年第四季度,至少有17%的租赁房源收益超过了叫价。这显示,Condo出租市场每年有大约5,000个抢Offer的情况,占租户总交易量的五分一。两年前,MLS发布的交易中,只有大约7%的租赁超出叫价。 根据Urbanation的数据,最有可能高出要价的出租单位是相对可负担的一睡房单位,大约有20%这类出租单位会高出叫价,平均每月高出85元,或平均2,000元租金的4%。 住房专家也认为,多伦多伦多16年租金涨幅最高的根源,是由于市场缺乏库存。租金增长趋势与Condo价格走势高度相关,而且滞后。由于2016年和2017年初公寓的价格快速上涨,其影响是推动一些潜在买家却步转而进入租赁市场,进一步增加租金上涨压力。 业内人士也认同,价格的飞涨和竞标策略是不健康的租赁市场表现,但许多人认为,如新规或执法等解决方案,是不足以减缓租金的快速上涨。

最新调查:大多区柏文供不应求 价格仍在上涨

加通社图片根据680News消息,多伦多市中心的建筑起重机似乎无处不在,但寻找一个可以作为家的柏文(condo)对于租房者来说却变得越来越困难,而且非常昂贵。最近由房地产咨询公司Urbanation编制的统计资料显示,大多伦多地区租金成本上涨,同时柏文供应出现短缺。根据其年度报告,大多伦多地区的柏文租金在第四季度上涨了9%,平均价格为2166元;多伦多市区的平均价格更高,为2392元。同时大量的柏文建设项目尚未完成,租房者可租住的单位较少。不过还预测,开发商预计将有意愿建造更多的柏文,以满足不断增长的租房需求。Grace编译

大多区房价去年升14%!Condo最突出涨了20%…

本报记者 皇家地产(Royal LePage)的季度报告显示,大多伦多地区的屋价去年上升14%,2017年的房地产是多层共管大厦的市场,Condo有近20%升幅,预计今年大多伦多楼价仍有6.8%的增长,高于全国的4.9%。 报告指去年第4季的整体屋价升至837,873元;两层独立屋升13.9%,中位价为982,637元;独立平房升8.3%,中位价为806,183元;多层共管大厦升19.5%,中位价为476,421元。与去年第3季相比,总体屋价、独立屋和独立平房均下跌1.4至2.4%,但多层共管大厦则升0.4%。 皇家地产营运总监森玛斯(Kevin Somers)表示,如果大多伦多地区的房地产市道全变成买家市场,将是意料之外。外在需求方面,因为强劲的经济将继续吸引加国和世界各地的买家涌入。千禧世代,即1980至2000年出生一群,年纪最大的一批人已经到置业年龄,对库存量带来很大压力。大多伦多与卑诗温哥华及全球很多大城市的情况相同,越来越多置业者要在屋型与地点之间作出取舍。 去年第4季初,受限于可负担能力和消费信心影响,不少买家持观望态度等待屋价回软,特别是楼价升幅抛离多伦多市近郊地区。当联邦政府宣布引入房屋贷款压力测试,进一步打击市道。他说,很多准买家相信大多伦多的地产市场周期尚有变化,期待屋价在短期有明显调整,但楼价仍是比得上市场尖峰期。 万锦独立屋交投放缓 多层共管大厦在过去10年的升势比不上其他屋型凌厉,但面对各种市场变化却显现出极强的反弹力。当独立屋价飙升时,买家的购买力缩水,更多人找寻多层共管大厦等负担得起的屋型。因而令这类房屋的价格和成交量均上涨。即使多层共管大厦市场过热,由于相对较低的入市门槛,仍比其他屋型易操作。当屋价暴涨时,独立屋往往是可望而不可及,消费者只能转移目标。 报告显示,多伦多房屋中位价升17.7%至850,899元;士嘉堡区升8%,中位价659,625元。约克区则参差不齐,烈治文山升7.9%,中位价为1,246,771元;旺市的独立平房和多层共管大厦升势强劲,增长16.5%,中位价升至1,080,366元。万锦市的独立屋交投放缓,买家偏好新建的多层共管大厦,升1.2%,中位价为1,063,513元。 皮尔区的宾顿市屋价相对较能负担得起,升14.7%,中位价709,071元。密西沙加升14.2%,中位价742,200元。 奥沙华与阿积士的升幅是杜咸区最大,分别增长10.9%和11.6%,中位价分别为534,008元和689,325元。

67万买入Condo177万放售!赤裸裸炒楼?

■该Condo有4睡房4个洗手间。 互联网 本报记者 近年大温楼房市道持续畅旺,其中Condo的价格更大幅上升,有人抱怨无法“上车”,有人被指进行炒卖。根据自发监察楼宇买卖活动的温哥华居民格雷戈尔(Corrupt Gregor)(假名)所收集到的资料,一个买家在6个月前以近70万元购入列治文一个Condo单位,现叫价差不多200万元出售,有炒卖之嫌,换言之,假如该物业成功以叫价售出,该买家可以获利逾两倍。格雷戈尔表示,对于卑诗新民主党省政府在下月公布的财政预算案里,引入措施打击楼房炒卖寄予厚望。 据房地产网站ThinkPol报道,卑诗物业估价署(BC Assessment)的记录显示,该物业位于列治文卡普斯坦路(Capstan Way)8633号,属于著名发展商Pinnacle International旗下发展项目Sorrento,该买家在2017年7月以673,709元购入该个4睡房4个洗手间Condo单位。 近日,该买家把单位放售,叫价199万元。俗称电脑盘multiple listing service(MLS)的资料显示,这是该物业在过去两年内第三度挂牌出售。 推特用户格雷戈尔最初是向加拿大税务局(Canada Revenue Agency)举报温哥华市内被怀疑炒卖楼房活动的资料,现时他把举报范围扩大至列治文。 格雷戈尔批评,房地产炒卖正在严重破坏整个城市。同时,他形容温市已成为全球洗黑钱和逃税等白领犯罪活动之都。犯罪者在获取巨额金钱的同时,诚实地辛勤工作的居民却难以觅得安居之所。他更认为,温市住房危机,更是引致鸦片类毒品问题的主要因素之一。 格雷戈尔续道,联邦、卑诗省和温市三级政府,曾经多次表明会打击房地产炒卖活动,却未有任何具体行动,结果令到温市成为北美楼房最难负担的城市。 格雷戈尔指出,房地产业曾慷慨捐款予卑诗省前省长简蕙芝(Christy Clark)及其卑诗自由党。为此,卑诗自由党政府无疑对于炒卖活动视而不见,作为回报。 此外,格雷戈尔称,有省民在去年5月的省选中,投票给省自由党以外的政党,就是希望另一政党上台,带来新气象,不让辛勤工作的卑诗省民的血汗金钱被吞食。他又称,相信省长贺谨(John Horgan)明白到,省新民主党不可以背弃竞选时承诺,因此深信下月公布的财政预算案会包括打击楼房炒卖的措施。不过,炒卖物业而又如实报税,并非违法行为。 

教育局警告不保证区内入学 学额供不应求家长不安

马奈克带子女逛街,街头随处可见地盘。加通社   马奈克担心幼女未能跟随哥哥就读同一间学校。加通社 综合报道 多伦多李斯利维尔区(Leslieville)近年有大量柏文大厦落成,导致人口急增,亦令区内出现学位紧张。有该区家长坦言,担心幼女未能跟随哥哥就读区内同一间学校。 多伦多公校教育局(TDSB)早前在部分社区张贴警告牌,提醒有意在该区置业的买家,其子女未必保证在区内入学,相关条文也被纳入买卖合约条款。TDSB发言人彼特(Ryan Bird)证实,当局在全市110个新发展项目张贴出这类警告。 马奈克(Serina Manek)住在李斯利维尔区有7年,育有一名5岁儿子和一名3岁女儿。她说近年目睹该区逐渐变成多伦多最受欢迎的住宅区之一,人口急增到有点失控,她说:“刚开始的时候,是年轻家庭搬入来,但随柏文大厦增加,事情变得难以控制,(人口)太多了。” 校内学生人数增逾倍 马奈克担心幼女未跟随哥哥就读同一间幼稚园,她慨叹:“走在街头,见到这些警告牌,令人很不安。”她的朋友Holly Andruchuk的儿子刚入读幼稚园,所就读的Morse Park Junior Public School在2010年只有200名学生,但今年增至超过500人,儿子的班别有多达27人,课室被编到二楼。 校方坦言由于举行户外活动的话,老师便要花时间带学生落楼梯,因此户外活动有所减少。马奈克认为,有家长可能会因而搬到另一区居住。 除了多市李斯利维尔区,密市亦有类似情况,由于迁入柏文大厦的家庭超出预期,皮尔区公校教育局亦有在区内贴出学位可能不足的警告牌。 资料来源:加通社