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2019年01月19日 星期六 05:28:11
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Tag: Pre-delivery Inspection

新房交割 错过这个程序你的损失就大了!

上图:地下室检查 图文/本报记者 文琪 排队抢购预售楼花,焦急等待数月甚至经年,终于盼到新屋落成,可以入住啦——且慢,在新屋交割之前还有一个重要程序——交付前检验(Pre-delivery Inspection)。 业内人士称这是购买新屋最重要的一次验房活动,你收到的房子与原图纸及合同是否相符,材料和结构有哪些缺陷,都有机会通过验房得到答案。另一方面,因为此时建筑商的施工队尚在现场“扫尾”,材料和设备仍未离场,如果检验发现了问题,通常可以很快完成维修。那么买家在检验前要做哪些准备,检验中需要注意哪些环节?让我们随着一位即将收房的楼花买家去体验一下这个过程。 多伦多地产经纪王昕 多伦多地产经纪王昕邀请《都市地产》记者前往客人张先生即将交付的位于奥罗拉(Aurora)的新建镇屋交付前检验(Pre-delivery Inspection appointment,PDI)预约。王昕说,“有许多客人是第一次购买free hold类型的低层新屋住宅,在新屋交付前的检验预约中,并不知道为什么要参加交付前验屋,或者应该在验屋中注意些什么。低层住宅面积通常较condo大许多,要查验的东西也更多。一个500呎的新condo可能20-30分钟就检验完了,但一个镇屋或独立屋可能要检验两个小时或以上。” 通常,没有强制要求楼花买家的代理经纪必须陪同客人前往新屋交付前的检验预约。但王昕说,“如果地产经纪帮助客户买了楼花,客户提出请求,地产经纪应该陪同前往PDI。也有许多客户不需要地产经纪陪同。但是如果客户想把新买的房子出租,那么客户可以请那位即将帮他出租房子的经纪共同前往去做PDI,了解房屋的同时,也共同商讨为了尽快在交接后能顺利出租所需要添加的物件。经纪也经常会欣然前往。每一次PDI对于一个热情投身于地产事业的经纪来说,都是一次很好的学习机会。” 参与验屋前充分准备 张先生表示,我是第一次买新屋,并不知道在交接时应该注意些什么。因此也想分享这次的经历给即将交房的人。张先生向记者出示了建筑商发来的新房交付前检验预约邮件,他说,“建筑商办公室的负责人特别提醒我,由于天气原因和现场还有部分施工,道路可能泥泞,路不好走,提示我穿合适的鞋子,并且不能带孩子前往。原本他们只允许两个成年人前往检验。在我的再三要求下,建筑商同意我可以带两个人共3人一同前往。” 王昕对建筑商限制人数表示理解。“我认为主要是考虑到安全因素,新屋买家和经纪到现场做PDI,特别是Condo新楼,常常要佩戴安全帽、换上安全鞋、徒步前往工地,有时还要搭乘大厦外围的简易施工货运电梯,跟随PDI专员小心翼翼地进入施工现场。所以,限制人数和不让携带孩童是为了安全和效率,确实不建议孩童或行动不便的长者参与PDI活动。” 王昕根据多年工作经验,总结出买家在前往PDI预约之前应准备以下几类资料物品。(1) 証件类:买家的有效带照片ID,例如驾照和护照等,PDI专员会在现场检验身份。如果买家不能到场,则应委托他人并填写“委托授权书”,被委托人也应带备个人有效証件。(2) 资料类:新房交付前检验的通知信函、内附平面图(Floor Plan)的购房合约、选料和升级文件等材料。此外,大家还可以提前预备验屋的清单、个人特别关心的某些问题列表。(3) 装备类:纸和笔用于做笔记;相机、手机、手机外接充电器用于拍照;彩色贴纸(sticker)用于标注有问题的地方;以及2-3双室内鞋用于在屋内更换。(4) 工具类:卷尺、用来测试电源插座的充电器等。 验屋中聆听、观察、发问 新房交付前检验的预约中,买家应当着重查验实际建造的房屋与原图纸和合同是否相符。王昕称,“平日出门买东西大家都会挑挑拣拣,买房时更是应该仔细检查房屋存在的问题,尽量多挑毛病,确保交房时房屋的质量。大体上,需要看的包括外观、内部结构、户型、面积、间隔等。在PDI专员的引道和陪同下,买家对于房屋内部进行的检查和验收就更为细致和仔细。应仔细查看门窗、天花、牆壁、地板、橱柜、排水、管道、机电、电器、冷暖空调等一切细节。对附加设施也应当进行检查验收。如果新屋是condo,则应包括阳台、车位、储物间等。独立屋和镇屋应检查前后院、车库、阁楼、地下室。” 王昕认为,“新手买家”初次前往PDI,还应确保自己或陪同人员具备流畅的英文沟通能力,便于完全理解领会PDI专员的每一条解说和安排,阅读文件后才签字。“如果买家能邀请自己的地产经纪或者有过多次购买新楼经验的亲友、同事陪同前往,将是最好的。但我要提示大家,PDI时应专注、专心,把时间倾注在最重要、最贵重的业务上,将手机调到静音、谢绝干扰,跟随PDI专员所到之处,睁大眼睛、敏锐观察、仔细聆听、用脑思考、勇敢质疑,边看边拍照,并督促PDI专员做缺陷记录(文稿或iPAD)和贴贴纸(stickers)。把诸如测量窗户尺寸定做窗帘、测量房间讨论买什么家具等琐碎家务事放在最后的最后。PDI是购买新屋最重要的一次验房活动,因为建筑商施工队尚在现场‘扫尾’,材料和设备仍充足,常常可以很快完成维修,令业主或租客的正常生活少受困扰,希望大家不要浪费了这个良机。” PDI专员检查出了有问题的窗子 事无巨细勤记录 在张先生的新房交付前检验中,PDI专员先从楼下至楼上一个一个房间排查。每一样家用电器、厨衛用品、各类箱柜、插头都一一测试。一些牆面或门板有小的瑕疵或油漆不均匀处,PDI专员随即撕下随身携带的绿色胶条,粘在需要修补的地方。必要时,会在胶条上写下字迹,提醒过后来干活的师傅需要修补的问题出在哪裡。张先生称,“由于是第一次买新屋,看到房子很新,觉得应该没什么问题。但在PDI的过程中才发现大大小小许多事情都有瑕疵,都是可以在新房交付前检验中被查出的地方。比如,窗户的摇杆把手并不能摇动窗户,大理石台面边缘有个小豁口,客厅屋顶有部分油漆颜色不均匀等细节。但是我感觉大体上新屋是没什么大问题的。地下室的炉子等各种大件都是新的。” 只要买家确认PDI专员把双方认可过的明显的“缺陷”项目都登记到PDI Form(文稿或iPAD)中,并且已经在相应位置贴了贴纸,基本上就可以保証这些缺陷会在规定的120天内被建筑商修复或更换。但王昕称,最终交接时,一些棘手的问题也许仍然无法全部修复。“因此住户(业主或租客)在未来相当长的一段时间裡(通常半年到一年之内),务必要配合建筑商的预约,让他们可以进入到物业进行维修和施工。如果PDI Form裡,买家某项要求不合理,则会被驳回并附说明。如果买家仍有异议,应咨询安省新屋保险公司(TARION)相关专家或法律顾问进行另案处理。” 尽快注册新屋保险 在PDI的最后,通常PDI专员会安排买家签署一系列文件,例如PDI Form,并提供备份给买家保留。PDI专员还会现场签发安省新屋保险公司的完工交房証书(Certificate of Completion and Possession/Warranty Certificate),也就是大家常说的“新屋保险”。王昕称,“买家应尽快上网注册帐号并跟随TARION的指道注册完成《30天物业缺陷表格》、《第一年年终物业缺陷表格》和《第二年年终物业缺陷表格》,便于安省新屋保险公司监督建筑商对物业缺陷进行维修和解决问题。” 同时,王昕提示新屋买家应妥善保管好所有购房文件资料和TARION文件,用于未来报税、应对CRA抽查、申请银行按揭和物业保修等用途。“未来7年内转手该物业时,应将相关TARION资料转交给新Owner的律师。因为安生新屋保险公司的保险期限为7年。” PDI专员在检查浴缸和淋浴间 交付前检验是否需要验屋师? 有人也许会有疑问,新屋交付前的检查与验屋师的工作有何区别。由于验屋师的工作节奏和PDI专员的工作节奏不一致,再加上验屋师并不在PDI邀请的名单上,王昕表示较少听说买家在PDI的过程中携带自己的验屋师。“如果买家质疑建筑商的口碑和施工质量,可以在交房(Occupancy)拿到钥匙之后,单独聘请验屋师对房屋进行一次认真细致的验屋(Inspection),并提供正式报告,依据报告提到的缺陷,完成TARION网上的《30天物业缺陷表格》提交给TARION处理。 王昕称,通常情况下,买家以“物业PDI有缺陷”为由而拒绝签字、不配合交接、闹着要退房、失联等情况较少,这样做也是行不通的。“因为买楼花买的是合同和概念,签约时还没有不动产建造出来,相当于买家委托该建筑商来进行建造,不同于买二手房/现房可以有若干个条件,不满意还可以拿回定金。如果在买新屋过程中发生严重纠纷,建议买家应咨询专业律师和TARION,依照安省法律法规,进行诉讼和索赔。” 新屋常见缺陷 王昕表示,根据过往经验,陪同或代表客户接触的各类新屋PDI中,比较多出现以下较为严重或典型的缺陷: (1)木地板变形拱起需要重铺、有划痕需要维修;(2)纱窗变形拱起需要重新订做;(3)窗户玻璃裂缝需要重新安装; (4)大理石或花岗岩台面边角的瑕疵需要维修;(5)牆壁油漆不够完美;(6)橱柜门把手忘记安装;(7)橱柜倾斜; (8)门锁安装不当;(9)洗手间通风扇不工作;(10)插座没有电或者灯不亮。        

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