Tag: 房产转让

▲处理家族财产宜全面考虑全盘规划（星报资料图片） 月份，报道过一栋以298万的价格卖掉的独立屋，在MLS上登入1元的销售价格。这显然是虚假的销售数据，涉事经纪受到多伦多地产商会（TREB）的警告。其实，相信很多人都听说过，的确有父母出于避税或不减少养老金数额等目的，将自己的房产以低于市场价、甚至以1元的价格转让给子女的案例。那么，这样的作法靠谱吗？有什么利弊？存在哪些风险？ 本报记者针对低价转让房产所涉及的相关问题，走访了法律、税务、贷款和地产等领域的专业人士，一探究竟。 1元售价只是吸引眼球 大多伦多地区全职地产经纪Ben Zhang在接受星岛《都市地产》记者访问时表示，市场上房产以1元的价格售卖，主要分为两种情况。实际上大多数时候，并不会真的卖1块钱。 “更多时候，这是地产经纪为了吸引人去看房的一种营销作法。很多不明真相的人会出价100、200元，也有出50万、60万的，而房屋的真正价值可能是100万。但这个时候会有非常多人去看房，至少有气势，地产经纪也会顺势增加知名度。而房子真正能卖多少钱，在我所了解的情况中，要价1元的房子，很少能卖到评估价。” 买卖房屋的时候会产生几个价格，是消费者首先需要分清的。 Ben称，“第一是屋主列出的标价（listing price/asking price）；第二是成交价（sold price）；第三是政府评估价（Municipal Property Assessment Corporation price），通常用作计算地税；第四是银行评估价（bank appraisal price）。通常，银行根据售价和评估价中比较低的那个价格，去帮助客户办理贷款。这种1元的房子最后很少卖到很好价格，据我所知一般是低卖。当周围的房子都卖200万，你标1元钱，最后成交价180万，就是卖得划算了吗？不一定划算。如果标210万，最后卖到205万，就比你划算。” 还有一种常见的1元房产销售的情况，是真的最后成交价为1元钱。这通常是父母把房产过继给子女的时候。 Ben表示，这样做的人不在少数。 “法律上是允许这么做。但是这个东西不是公众主要关注和关心的，而且这么做通常不会上MLS，大众看不到，只有在做title search的时候才会看到这样的交易记录。” Ben表示，之所以大众看不到，是因为如果房子卖给子女或配偶，没有必要请经纪，相关人直接去银行和律师那里就可以完成手续，也就是私卖（private sale）。但他也提出了这样做会产生的相关问题，“卖价真的是1元，银行贷款怎么办？我认为过程要复杂一些。以1块钱的售价把房子'卖'给家人，一定要综合考虑。第一是合法性问题；第二是中间产生的税务问题；第三是贷款问题。所以有时看别人这么做好像很合适，到了你这里不一定做得到。我们看到1块钱转让背后，包括转让楼花，都有细节的问题。需要大量资金做支撑。” 房产转让子女有多种处理方法 父母以1元钱的价格把房子过户给子女的情况，其主要目的是为了避免资产增值税（capital gain tax）。至于对错，通常要从两点上看：土地转让税（LTT）和资产增值税的相关处理情况。大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠（Renee Shi）在接受本报记者专访时表示，在过往，确实有这样的案例。 “土地转让税严格地讲，应按转让时间点的市场价缴纳，但同时还要考虑过户给子女时，有没有房屋贷款和房子本身的性质（自住或投资）。若处理不当，就会有法律风险。所以，并不是每个家庭处理方法都一样，不是大家想象得那么简单。” ▲大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠 （Renee Shi） 石汝楠坦诚地表示，虽然有人这样做，但她并不建议大家在现实中真的把房子以1块钱的价格转让给孩子。 “因为在遗嘱（will）中，我们可以做到以更多的保护方式去转让。实际情况是，很多家长还是不太信任现在的孩子，会觉得晚一点把房子给孩子好。有的老人早早把产权给了孩子，但是自己继续住在房子里，导致家庭不平和。有的孩子把房子卖了，老人不知道住哪了。这些情况都有发生。只有遗嘱做好了、财产规划得当，才能不仅把税务运转起来，还能让老人退休后不因房产影响能够拿到的养老金数目。比如采用信托、遗嘱的不同写法、公司信托等方式，都可以避税。” 法律方面看什么？ 父母想要以1块钱转让房子给子女的作法，操作起来会根据每个家庭的具体情况产生非常的结果。石汝楠称，“最常见的是，大家的房子通常都有贷款。还有如果房子只有一个人的名字，夫妻在居住，或者有婚姻关系，里面还需要补很多手续，因为它属于家庭财产。婚姻内两个人各自名下拥有的东西，都算作家庭财产。有任何东西要给别人，都需双方同意，或者至少双方都知道这件事情。因为婚姻内资产增值的部分，夫妻双方都有权益。” 随着家长年龄的增大，很多人选择在活着的时候把房产转让给子女。但这不是唯一的选择。石汝楠提出，其实家长也可以选择在过世时，再把房产转给孩子。这两个时间点各有利弊。 “从法律角度看，怎样转应视每个家庭的具体情况而定，要整体布局，具体操作。针对人活着的时候转移财产的情况进行分析，它可以避免死亡手续的遗产验证费（probate...