▲处理家族财产宜全面考虑全盘规划（星报资料图片）
月份，报道过一栋以298万的价格卖掉的独立屋，在MLS上登入1元的销售价格。这显然是虚假的销售数据，涉事经纪受到多伦多地产商会（TREB）的警告。其实，相信很多人都听说过，的确有父母出于避税或不减少养老金数额等目的，将自己的房产以低于市场价、甚至以1元的价格转让给子女的案例。那么，这样的作法靠谱吗？有什么利弊？存在哪些风险？
本报记者针对低价转让房产所涉及的相关问题，走访了法律、税务、贷款和地产等领域的专业人士，一探究竟。
1元售价只是吸引眼球
大多伦多地区全职地产经纪Ben Zhang在接受星岛《都市地产》记者访问时表示，市场上房产以1元的价格售卖，主要分为两种情况。实际上大多数时候，并不会真的卖1块钱。 “更多时候，这是地产经纪为了吸引人去看房的一种营销作法。很多不明真相的人会出价100、200元，也有出50万、60万的，而房屋的真正价值可能是100万。但这个时候会有非常多人去看房，至少有气势，地产经纪也会顺势增加知名度。而房子真正能卖多少钱，在我所了解的情况中，要价1元的房子，很少能卖到评估价。”
买卖房屋的时候会产生几个价格，是消费者首先需要分清的。 Ben称，“第一是屋主列出的标价（listing price/asking price）；第二是成交价（sold price）；第三是政府评估价（Municipal Property Assessment Corporation price），通常用作计算地税；第四是银行评估价（bank appraisal price）。通常，银行根据售价和评估价中比较低的那个价格，去帮助客户办理贷款。这种1元的房子最后很少卖到很好价格，据我所知一般是低卖。当周围的房子都卖200万，你标1元钱，最后成交价180万，就是卖得划算了吗？不一定划算。如果标210万，最后卖到205万，就比你划算。”
还有一种常见的1元房产销售的情况，是真的最后成交价为1元钱。这通常是父母把房产过继给子女的时候。 Ben表示，这样做的人不在少数。 “法律上是允许这么做。但是这个东西不是公众主要关注和关心的，而且这么做通常不会上MLS，大众看不到，只有在做title search的时候才会看到这样的交易记录。”
Ben表示，之所以大众看不到，是因为如果房子卖给子女或配偶，没有必要请经纪，相关人直接去银行和律师那里就可以完成手续，也就是私卖（private sale）。但他也提出了这样做会产生的相关问题，“卖价真的是1元，银行贷款怎么办？我认为过程要复杂一些。以1块钱的售价把房子’卖’给家人，一定要综合考虑。第一是合法性问题；第二是中间产生的税务问题；第三是贷款问题。所以有时看别人这么做好像很合适，到了你这里不一定做得到。我们看到1块钱转让背后，包括转让楼花，都有细节的问题。需要大量资金做支撑。”
房产转让子女有多种处理方法
父母以1元钱的价格把房子过户给子女的情况，其主要目的是为了避免资产增值税（capital gain tax）。至于对错，通常要从两点上看：土地转让税（LTT）和资产增值税的相关处理情况。大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠（Renee Shi）在接受本报记者专访时表示，在过往，确实有这样的案例。 “土地转让税严格地讲，应按转让时间点的市场价缴纳，但同时还要考虑过户给子女时，有没有房屋贷款和房子本身的性质（自住或投资）。若处理不当，就会有法律风险。所以，并不是每个家庭处理方法都一样，不是大家想象得那么简单。”
▲大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠
（Renee Shi）
石汝楠坦诚地表示，虽然有人这样做，但她并不建议大家在现实中真的把房子以1块钱的价格转让给孩子。 “因为在遗嘱（will）中，我们可以做到以更多的保护方式去转让。实际情况是，很多家长还是不太信任现在的孩子，会觉得晚一点把房子给孩子好。有的老人早早把产权给了孩子，但是自己继续住在房子里，导致家庭不平和。有的孩子把房子卖了，老人不知道住哪了。这些情况都有发生。只有遗嘱做好了、财产规划得当，才能不仅把税务运转起来，还能让老人退休后不因房产影响能够拿到的养老金数目。比如采用信托、遗嘱的不同写法、公司信托等方式，都可以避税。”
法律方面看什么？
父母想要以1块钱转让房子给子女的作法，操作起来会根据每个家庭的具体情况产生非常的结果。石汝楠称，“最常见的是，大家的房子通常都有贷款。还有如果房子只有一个人的名字，夫妻在居住，或者有婚姻关系，里面还需要补很多手续，因为它属于家庭财产。婚姻内两个人各自名下拥有的东西，都算作家庭财产。有任何东西要给别人，都需双方同意，或者至少双方都知道这件事情。因为婚姻内资产增值的部分，夫妻双方都有权益。”
随着家长年龄的增大，很多人选择在活着的时候把房产转让给子女。但这不是唯一的选择。石汝楠提出，其实家长也可以选择在过世时，再把房产转给孩子。这两个时间点各有利弊。 “从法律角度看，怎样转应视每个家庭的具体情况而定，要整体布局，具体操作。针对人活着的时候转移财产的情况进行分析，它可以避免死亡手续的遗产验证费（probate fee ）、资产增值部分的税和土地转让税，而且家长的投资房过给儿女后，还可以让家长减少收入、多拿养老金。但不好的一点就是，不论房子以多少钱转让给儿女，家长会完全失去对财产的支配权。子女还可能承担更重的税务负担和未预料到个人情况发生变化，比如离婚、债权人出现等，都可以用过户给子女的房产进行抵扣。而最佳的办法，可以考虑从联名、遗嘱、信托、私人信托公司等方法进行法律保护。”
税务方面看什么？
加拿大道明银行（TD）房屋贷款经理张波在接受本报记者访问时认为，1元转让房产，其实是把纳税责任给了孩子。 “这个税其实大家是怎么都逃不掉、躲不了的。如果税局（CRA）不查你，可能会蒙混过关。但责任都给了儿女。CRA查你，会说虽然你以1块钱转让，但是我会以市场价收税。会有这个隐患。”
张波不避讳地表示，1元转让房产的作法，从税务来讲“很愚蠢”，尤其是针对投资房产。 “这样做的人可能当下会觉得自己很聪明，1块钱把房子给了子女，子女如果名下没有任何房，是作为自住房。将来卖的话，就没有资产增值的问题。而当子女名下有自住房、还把父母房子接过来，未来卖的时候，假如转让时的市场价是100万，1块钱卖给子女，租了几年后以120万卖掉，税局会按照120万减去1块钱去计算资产增值税。收税是收120万的资产增值。我认为专业会计师不会建议这样做。”
▲加拿大特许专业会计师Allan Liu（刘燕龙）
加拿大特许专业会计师Allan Liu（刘燕龙）在接受记者采访时，认同张波的说法。他称，“因为自住房是可以免税地给孩子继承，只需要缴纳遗产认证费。而把投资房以极低的价格（比如1元钱），卖给子女是非常愚蠢的作法，会导致双重纳税（double taxation）。加拿大税务局是不认可低于市场公平价（Fair Market Value，FMV）的交易。所以就算合同上是以1元转让给子女，CRA都会按照FMV来计算资产增值税。而因为子女购买的价格是1元，成本（cost）也就只有1元。如果将来是作为投资房产出售，子女这套房子的增值部分就是售价减去1元。”
银行看什么？
张波表示，负责任的律师，在做过户（title transfer）时，会先做title search，看看有没有抵押（lien）。如果发现有抵押，律师是没有权利直接做transfer的，因为要经过银行的同意，才能完成交易。按照正常规矩来操作，比如先生太太联名拥有一套房，在有银行贷款的情况下，现在以1块钱的价格转给女儿，张波表示通常可以做一个私卖（private sale），但是必须经银行同意。 “这是因为这个房子转给孩子，上面有TD的贷款，我们就要确定这个房产上的新注册人，和贷款人是同一个人。我们就要去做一个评估，看孩子到底有没有能力可以负担得起这个贷款。”
张波提出，这时通常银行要做一个“mortgage assumption”，可以理解为把现有的贷款给吸收掉的一种作法。 “孩子要到TD来，告诉我们想要接过父母房产的意愿。如果一定要以1块钱来做贷款，那么孩子一定要assume这个mortgage，银行要评估孩子到底有没有能力接过这个贷款。但是如果房贷额度真的很低，孩子18岁，还没有工作，银行很难qualify。另一种情况是，孩子有正式工作，的确可以qualify贷款，她就可以assume这个贷款。好处就是，这样做不存在转贷款的罚金。实际上银行是把房贷原封不动地保持不变，只是把父母的名字拿掉把孩子的名字加上去。每个月的月付款额度都是一样的。如果要以1块钱转让有贷款的房子给孩子，只有通过这种方式。”
记者提出这种assume贷款的方式，是否双方必须是亲属关系？张波表示不用，可以是朋友，甚至也可以是陌生人。 “只要是你签了字以后，银行或律师会让转让人，即原屋主，签署一份文件，就像一份声明一样，讲明他以后对这个房子的利益都没了。因为这里有赠予的法律问题。如果父母后悔或者认为被孩子骗了，他们过后是有机会推翻的。离婚协议、分居协议都还可以过后上诉呢。银行一定要让父母或者说转让人签署一个waiver或者declaration，他们要放弃该物业未来所有利益，这是为了保障银行的利益。”
▲加拿大道明银行（TD）房屋贷款经理张波
孩子是否有在银行重新做一个贷款申请的可能呢？答案是否定的。张波解释道，“1元买了父母的房子，这种情况下做不了银行贷款，因为银行做贷款要看购买价格（purchase price）或评估价中低的那个价格。假如评估完这个房子值50万，可是你1块钱买的，我怎么给你贷？没法贷款。只能通过assume mortgage的方式来做，没有发生一个实际的交易，就是银行来评估你的供款能力。合资格就拿掉父母名字，把孩子名加上去就好了。”
低于市场价转让给子女会如何？
一位不愿透漏姓名的读者对记者陈述了自己的一个避税想法。他曾以60余万的价格买过一个投资房，没有贷款，现在房子价值90多万。卖掉的话，30多万增值的一半要去交增值税。他想，以原价60余万的价格卖给自己的女儿。 “她满18岁了，居住一年后再卖，算是她的自住房，她再卖掉就不会有增值税产生了。”
对此，特许专业会计师Allan Liu（刘燕龙）表示，就像前面说的，这样作法其实并不可行。 “税局仍会以当时的市场公平价（Fair Market Value，FMV） 90几万来计算增值税。这位父亲的30多万增值不论如何都是没法避税的。因为女儿是自住房，女儿出售后没有税务的后果，所以不存在双重纳税。但是这样做还有一个问题：因为父亲是以60万的价格卖给女儿，土地转让税是以60万来计算的。正确的做法是赠与给女儿，父亲按照市场假定出售的公平市场价（FMV deemed disposition）申报30万的增值，女儿以FMV接受赠与。因为房子没有贷款，又是赠与给女儿，交易中没有consideration，可以避免土地转让税。 ”
对此，石汝楠律师表示，如果目前父亲转移他没有抵押贷款的投资房给女儿，根据家庭法，这种作法的确是合法的。但她与Allan持相同观点，即便原价转让，父亲也将不得不支付资本利得税。 “他在税收年度需支付资产增值30万元中50％的税务。这是投资房产的资本收益。如果女儿没有给父亲任何钱，也没有给父亲抵押或债务，就没有土地转让税。然而，其实有一种解决方法，父亲不需要支付资本利得税。我曾帮助客户绕过它。父亲在起草文件时需要做适当的遗产规划。这种规划因个人情况的不同而定，要考虑到它的资产、遗嘱等情况。需向律师具体咨询。”
处理家族财产宜全盘规划
石汝楠表示，1元转让房产给子女的法律牵涉内容覆盖面非常之很广。仅是房产转移、财产增加部分的税务处理，就很复杂。
而资产增值税的缴纳取决于以下几种情况：
1. 父母自住房，子女接手后一直也是子女自住
2. 父母自住房，子女接手后用作投资房
3. 父母自住房，子女接手后子女自住，后来子女又买新房
4. 父母自住房，子女接手时用作投资房，后又变成自住房
5. 父母投资房，子女接手后一直子女自住
6. 父母投资房，子女接手后用作投资
7. 父母投资房，子女接手后子女自住，后来子女又买房
8. 父母投资房，子女接手后，用作投资，后又变成自住房。
以上情况具体家庭具体处理，关键一点在于父母应该在什么时间点把房子过继给子女。
石汝楠称，“我想提醒大家，每个家庭或家族的资产，首先应有全面的考虑和全盘规划，同时还要考虑到不确定的家庭因素。例如儿女的婚姻因素以及未成年子女的因素。遗嘱及执行人遗产转移的手续费，传承过程资产继续获益最大化，限制和防备不常规情况出现，更好地将财产安全、准确、长期最大获利，防患于未然，传给指定的下一代、两代、甚至三代。不仅仅限制在房子过继给子女这样单项的问题。每个人都应当注重法律上的规划和寻求专业帮助，获得全面分析，全盘策划。”
新移民父亲和孩子之间转房案例
TD房屋贷款经理张波表示，平时父母和孩子、夫妻互转房子的情况很多。 “这里有一个trick，很多人不知道。之前有个客人以父亲的名字，2012年以70万买了个新房子，2014年交接。2016年楼市最火的时候，这个房子价值140万，但是他们当时没有及时卖掉。2017年赶上了420政策，房子卖不掉了。夫妻两人收入很高，但父亲是用新移民政策做的，不能加按。夫妻想用里面的钱，不知道怎么办。”
张波分享称，当时他想了个办法，提议客人做一个private sale，即私卖私买。 “按市场价，让父亲以140万卖给夫妻二人。因为是父亲的自住房，卖的时候父亲不用交任何资产增值税，只交土地转让税。名字从父亲变成夫妻二人，大概一万多块钱。银行评估评了房子价值135万， 我给他做了80%的贷款，也就是108万。减去最开始70万买的时候贷的40万，最后拿了68万出来。这样钱就出来了。”
张波表示，银行批复房贷的大原则是看供款能力和信用。 “贷款经理经验丰富，其实会有很多办法帮助客户操作完成房贷申请。如果房子本身是自住房，像我这个例子中的父亲，他就是不用交资产增值税的，对税局来讲他怎么处理就无所谓。但如果是投资房，税局的人不是傻子，会说实际上严格来讲，按照你把房子出售当日的实际市场价格征收资产增值税。所以归根结底，家庭内1元钱互相转让房子的作法不太靠谱。”
