▲處理家族財產宜全面考慮全盤規劃（星報資料圖片）
月份，報道過一棟以298萬的價格賣掉的獨立屋，在MLS上登入1元的銷售價格。這顯然是虛假的銷售數據，涉事經紀受到多倫多地產商會（TREB）的警告。其實，相信很多人都聽說過，的確有父母出於避稅或不減少養老金數額等目的，將自己的房產以低於市場價、甚至以1元的價格轉讓給子女的案例。那麼，這樣的作法靠譜嗎？有什麼利弊？存在哪些風險？
本報記者針對低價轉讓房產所涉及的相關問題，走訪了法律、稅務、貸款和地產等領域的專業人士，一探究竟。
1元售價只是吸引眼球
大多倫多地區全職地產經紀Ben Zhang在接受星島《都市地產》記者訪問時表示，市場上房產以1元的價格售賣，主要分為兩種情況。實際上大多數時候，並不會真的賣1塊錢。 「更多時候，這是地產經紀為了吸引人去看房的一種營銷作法。很多不明真相的人會出價100、200元，也有出50萬、60萬的，而房屋的真正價值可能是100萬。但這個時候會有非常多人去看房，至少有氣勢，地產經紀也會順勢增加知名度。而房子真正能賣多少錢，在我所了解的情況中，要價1元的房子，很少能賣到評估價。」
買賣房屋的時候會產生幾個價格，是消費者首先需要分清的。 Ben稱，「第一是屋主列出的標價（listing price/asking price）；第二是成交價（sold price）；第三是政府評估價（Municipal Property Assessment Corporation price），通常用作計算地稅；第四是銀行評估價（bank appraisal price）。通常，銀行根據售價和評估價中比較低的那個價格，去幫助客戶辦理貸款。這種1元的房子最後很少賣到很好價格，據我所知一般是低賣。當周圍的房子都賣200萬，你標1元錢，最後成交價180萬，就是賣得划算了嗎？不一定划算。如果標210萬，最後賣到205萬，就比你划算。」
還有一種常見的1元房產銷售的情況，是真的最後成交價為1元錢。這通常是父母把房產過繼給子女的時候。 Ben表示，這樣做的人不在少數。 「法律上是允許這麼做。但是這個東西不是公眾主要關注和關心的，而且這麼做通常不會上MLS，大眾看不到，只有在做title search的時候才會看到這樣的交易記錄。」
Ben表示，之所以大眾看不到，是因為如果房子賣給子女或配偶，沒有必要請經紀，相關人直接去銀行和律師那裡就可以完成手續，也就是私賣（private sale）。但他也提出了這樣做會產生的相關問題，「賣價真的是1元，銀行貸款怎麼辦？我認為過程要複雜一些。以1塊錢的售價把房子’賣’給家人，一定要綜合考慮。第一是合法性問題；第二是中間產生的稅務問題；第三是貸款問題。所以有時看別人這麼做好像很合適，到了你這裡不一定做得到。我們看到1塊錢轉讓背後，包括轉讓樓花，都有細節的問題。需要大量資金做支撐。」
房產轉讓子女有多種處理方法
父母以1元錢的價格把房子過戶給子女的情況，其主要目的是為了避免資產增值稅（capital gain tax）。至於對錯，通常要從兩點上看：土地轉讓稅（LTT）和資產增值稅的相關處理情況。大多倫多地區民商地產和財產規劃律師石汝楠（Renee Shi）在接受本報記者專訪時表示，在過往，確實有這樣的案例。 「土地轉讓稅嚴格地講，應按轉讓時間點的市場價繳納，但同時還要考慮過戶給子女時，有沒有房屋貸款和房子本身的性質（自住或投資）。若處理不當，就會有法律風險。所以，並不是每個家庭處理方法都一樣，不是大家想像得那麼簡單。」
▲大多倫多地區民商地產和財產規劃律師石汝楠
（Renee Shi）
石汝楠坦誠地表示，雖然有人這樣做，但她並不建議大家在現實中真的把房子以1塊錢的價格轉讓給孩子。 「因為在遺囑（will）中，我們可以做到以更多的保護方式去轉讓。實際情況是，很多家長還是不太信任現在的孩子，會覺得晚一點把房子給孩子好。有的老人早早把產權給了孩子，但是自己繼續住在房子里，導致家庭不平和。有的孩子把房子賣了，老人不知道住哪了。這些情況都有發生。只有遺囑做好了、財產規劃得當，才能不僅把稅務運轉起來，還能讓老人退休後不因房產影響能夠拿到的養老金數目。比如採用信託、遺囑的不同寫法、公司信託等方式，都可以避稅。」
法律方面看什麼？
父母想要以1塊錢轉讓房子給子女的作法，操作起來會根據每個家庭的具體情況產生非常的結果。石汝楠稱，「最常見的是，大家的房子通常都有貸款。還有如果房子只有一個人的名字，夫妻在居住，或者有婚姻關係，裏面還需要補很多手續，因為它屬於家庭財產。婚姻內兩個人各自名下擁有的東西，都算作家庭財產。有任何東西要給別人，都需雙方同意，或者至少雙方都知道這件事情。因為婚姻內資產增值的部分，夫妻雙方都有權益。」
隨着家長年齡的增大，很多人選擇在活着的時候把房產轉讓給子女。但這不是唯一的選擇。石汝楠提出，其實家長也可以選擇在過世時，再把房產轉給孩子。這兩個時間點各有利弊。 「從法律角度看，怎樣轉應視每個家庭的具體情況而定，要整體布局，具體操作。針對人活着的時候轉移財產的情況進行分析，它可以避免死亡手續的遺產驗證費（probate fee ）、資產增值部分的稅和土地轉讓稅，而且家長的投資房過給兒女後，還可以讓家長減少收入、多拿養老金。但不好的一點就是，不論房子以多少錢轉讓給兒女，家長會完全失去對財產的支配權。子女還可能承擔更重的稅務負擔和未預料到個人情況發生變化，比如離婚、債權人出現等，都可以用過戶給子女的房產進行抵扣。而最佳的辦法，可以考慮從聯名、遺囑、信託、私人信託公司等方法進行法律保護。」
稅務方面看什麼？
加拿大道明銀行（TD）房屋貸款經理張波在接受本報記者訪問時認為，1元轉讓房產，其實是把納稅責任給了孩子。 「這個稅其實大家是怎麼都逃不掉、躲不了的。如果稅局（CRA）不查你，可能會矇混過關。但責任都給了兒女。CRA查你，會說雖然你以1塊錢轉讓，但是我會以市場價收稅。會有這個隱患。」
張波不避諱地表示，1元轉讓房產的作法，從稅務來講「很愚蠢」，尤其是針對投資房產。 「這樣做的人可能當下會覺得自己很聰明，1塊錢把房子給了子女，子女如果名下沒有任何房，是作為自住房。將來賣的話，就沒有資產增值的問題。而當子女名下有自住房、還把父母房子接過來，未來賣的時候，假如轉讓時的市場價是100萬，1塊錢賣給子女，租了幾年後以120萬賣掉，稅局會按照120萬減去1塊錢去計算資產增值稅。收稅是收120萬的資產增值。我認為專業會計師不會建議這樣做。」
▲加拿大特許專業會計師Allan Liu（劉燕龍）
加拿大特許專業會計師Allan Liu（劉燕龍）在接受記者採訪時，認同張波的說法。他稱，「因為自住房是可以免稅地給孩子繼承，只需要繳納遺產認證費。而把投資房以極低的價格（比如1元錢），賣給子女是非常愚蠢的作法，會導致雙重納稅（double taxation）。加拿大稅務局是不認可低於市場公平價（Fair Market Value，FMV）的交易。所以就算合同上是以1元轉讓給子女，CRA都會按照FMV來計算資產增值稅。而因為子女購買的價格是1元，成本（cost）也就只有1元。如果將來是作為投資房產出售，子女這套房子的增值部分就是售價減去1元。」
銀行看什麼？
張波表示，負責任的律師，在做過戶（title transfer）時，會先做title search，看看有沒有抵押（lien）。如果發現有抵押，律師是沒有權利直接做transfer的，因為要經過銀行的同意，才能完成交易。按照正常規矩來操作，比如先生太太聯名擁有一套房，在有銀行貸款的情況下，現在以1塊錢的價格轉給女兒，張波表示通常可以做一個私賣（private sale），但是必須經銀行同意。 「這是因為這個房子轉給孩子，上面有TD的貸款，我們就要確定這個房產上的新註冊人，和貸款人是同一個人。我們就要去做一個評估，看孩子到底有沒有能力可以負擔得起這個貸款。」
張波提出，這時通常銀行要做一個「mortgage assumption」，可以理解為把現有的貸款給吸收掉的一種作法。 「孩子要到TD來，告訴我們想要接過父母房產的意願。如果一定要以1塊錢來做貸款，那麼孩子一定要assume這個mortgage，銀行要評估孩子到底有沒有能力接過這個貸款。但是如果房貸額度真的很低，孩子18歲，還沒有工作，銀行很難qualify。另一種情況是，孩子有正式工作，的確可以qualify貸款，她就可以assume這個貸款。好處就是，這樣做不存在轉貸款的罰金。實際上銀行是把房貸原封不動地保持不變，只是把父母的名字拿掉把孩子的名字加上去。每個月的月付款額度都是一樣的。如果要以1塊錢轉讓有貸款的房子給孩子，只有通過這種方式。」
記者提出這種assume貸款的方式，是否雙方必須是親屬關係？張波表示不用，可以是朋友，甚至也可以是陌生人。 「只要是你簽了字以後，銀行或律師會讓轉讓人，即原屋主，簽署一份文件，就像一份聲明一樣，講明他以後對這個房子的利益都沒了。因為這裡有贈予的法律問題。如果父母后悔或者認為被孩子騙了，他們過後是有機會推翻的。離婚協議、分居協議都還可以過後上訴呢。銀行一定要讓父母或者說轉讓人簽署一個waiver或者declaration，他們要放棄該物業未來所有利益，這是為了保障銀行的利益。」
▲加拿大道明銀行（TD）房屋貸款經理張波
孩子是否有在銀行重新做一個貸款申請的可能呢？答案是否定的。張波解釋道，「1元買了父母的房子，這種情況下做不了銀行貸款，因為銀行做貸款要看購買價格（purchase price）或評估價中低的那個價格。假如評估完這個房子值50萬，可是你1塊錢買的，我怎麼給你貸？沒法貸款。只能通過assume mortgage的方式來做，沒有發生一個實際的交易，就是銀行來評估你的供款能力。合資格就拿掉父母名字，把孩子名加上去就好了。」
低於市場價轉讓給子女會如何？
一位不願透漏姓名的讀者對記者陳述了自己的一個避稅想法。他曾以60餘萬的價格買過一個投資房，沒有貸款，現在房子價值90多萬。賣掉的話，30多萬增值的一半要去交增值稅。他想，以原價60餘萬的價格賣給自己的女兒。 「她滿18歲了，居住一年後再賣，算是她的自住房，她再賣掉就不會有增值稅產生了。」
對此，特許專業會計師Allan Liu（劉燕龍）表示，就像前面說的，這樣作法其實並不可行。 「稅局仍會以當時的市場公平價（Fair Market Value，FMV） 90幾萬來計算增值稅。這位父親的30多萬增值不論如何都是沒法避稅的。因為女兒是自住房，女兒出售後沒有稅務的後果，所以不存在雙重納稅。但是這樣做還有一個問題：因為父親是以60萬的價格賣給女兒，土地轉讓稅是以60萬來計算的。正確的做法是贈與給女兒，父親按照市場假定出售的公平市場價（FMV deemed disposition）申報30萬的增值，女兒以FMV接受贈與。因為房子沒有貸款，又是贈與給女兒，交易中沒有consideration，可以避免土地轉讓稅。 」
對此，石汝楠律師表示，如果目前父親轉移他沒有抵押貸款的投資房給女兒，根據家庭法，這種作法的確是合法的。但她與Allan持相同觀點，即便原價轉讓，父親也將不得不支付資本利得稅。 「他在稅收年度需支付資產增值30萬元中50％的稅務。這是投資房產的資本收益。如果女兒沒有給父親任何錢，也沒有給父親抵押或債務，就沒有土地轉讓稅。然而，其實有一種解決方法，父親不需要支付資本利得稅。我曾幫助客戶繞過它。父親在起草文件時需要做適當的遺產規劃。這種規劃因個人情況的不同而定，要考慮到它的資產、遺囑等情況。需向律師具體諮詢。」
處理家族財產宜全盤規劃
石汝楠表示，1元轉讓房產給子女的法律牽涉內容覆蓋面非常之很廣。僅是房產轉移、財產增加部分的稅務處理，就很複雜。
而資產增值稅的繳納取決於以下幾種情況：
1. 父母自住房，子女接手後一直也是子女自住
2. 父母自住房，子女接手後用作投資房
3. 父母自住房，子女接手後子女自住，後來子女又買新房
4. 父母自住房，子女接手時用作投資房，後又變成自住房
5. 父母投資房，子女接手後一直子女自住
6. 父母投資房，子女接手後用作投資
7. 父母投資房，子女接手後子女自住，後來子女又買房
8. 父母投資房，子女接手後，用作投資，後又變成自住房。
以上情況具體家庭具體處理，關鍵一點在於父母應該在什麼時間點把房子過繼給子女。
石汝楠稱，「我想提醒大家，每個家庭或家族的資產，首先應有全面的考慮和全盤規劃，同時還要考慮到不確定的家庭因素。例如兒女的婚姻因素以及未成年子女的因素。遺囑及執行人遺產轉移的手續費，傳承過程資產繼續獲益最大化，限制和防備不常規情況出現，更好地將財產安全、準確、長期最大獲利，防患於未然，傳給指定的下一代、兩代、甚至三代。不僅僅限制在房子過繼給子女這樣單項的問題。每個人都應當注重法律上的規劃和尋求專業幫助，獲得全面分析，全盤策劃。」
新移民父親和孩子之間轉房案例
TD房屋貸款經理張波表示，平時父母和孩子、夫妻互轉房子的情況很多。 「這裡有一個trick，很多人不知道。之前有個客人以父親的名字，2012年以70萬買了個新房子，2014年交接。2016年樓市最火的時候，這個房子價值140萬，但是他們當時沒有及時賣掉。2017年趕上了420政策，房子賣不掉了。夫妻兩人收入很高，但父親是用新移民政策做的，不能加按。夫妻想用裏面的錢，不知道怎麼辦。」
張波分享稱，當時他想了個辦法，提議客人做一個private sale，即私賣私買。 「按市場價，讓父親以140萬賣給夫妻二人。因為是父親的自住房，賣的時候父親不用交任何資產增值稅，只交土地轉讓稅。名字從父親變成夫妻二人，大概一萬多塊錢。銀行評估評了房子價值135萬， 我給他做了80%的貸款，也就是108萬。減去最開始70萬買的時候貸的40萬，最後拿了68萬出來。這樣錢就出來了。」
張波表示，銀行批複房貸的大原則是看供款能力和信用。 「貸款經理經驗豐富，其實會有很多辦法幫助客戶操作完成房貸申請。如果房子本身是自住房，像我這個例子中的父親，他就是不用交資產增值稅的，對稅局來講他怎麼處理就無所謂。但如果是投資房，稅局的人不是傻子，會說實際上嚴格來講，按照你把房子出售當日的實際市場價格徵收資產增值稅。所以歸根結底，家庭內1元錢互相轉讓房子的作法不太靠譜。」
