Tag: 抵押贷款

【星岛都市网】今年2月份据CBC报道，万锦市一名45岁的华裔Tina Li 指控她的“朋友”Peggy Chan骗走了她数十万加元，她并不是唯一一名受害者。 Eunice Chan说她和Po Yuk“Peggy”Chan有着18年的友谊。她们一起环游世界，是同一个教会社区的成员，Eunice甚至把她介绍给了她的家人。 Eunice在接受CBC采访时表示:“如果她让我做任何事，我都会照做，因为我信任她。” 她现在卷入了一系列诉讼，指控她的老朋友前房地产经纪人和抵押贷款经纪人Peggy Chan诈骗了她数十万加元。 “这真的很冲击...我知道我被人骗了。” CBC新闻于今年2月首次报道了对Peggy Chan的指控。上个月，约克区警方宣布，安省万锦市的这名女子被控多项与欺诈有关的罪行。 警方称，从2016年到2021年，这名前经纪人通过登记房屋抵押贷款并提取收益来欺骗那些不会说或读英语的人。Peggy Chan通过律师否认了这些指控。 即使受到刑事指控，一些接受CBC新闻采访的受害者仍然需要承担数十万的抵押贷款。随着贷款机构的寻讨，这些受害者现在面临着失去房屋的风险。 专家说，这就是许多诈骗案的现实：即使被提起刑事指控，即使被定罪，受害者也要通过民事诉讼来追回款项。他们说，这个过程充满挑战和耗时，并且可能会让一些人遭受经济损失。 涉嫌抵押贷款欺诈 约克区警方表示，刑事指控涉及五名受害者，其中包括今年早些时候接受CBC采访的万锦市Eunice Chan和Tina Li。 Eunice Chan称，在2021年，与她没有亲属关系的Peggy Chan找到她，提出了一起购买投资性房产的想法。 她说，50岁的Peggy说服她开了一个联名银行账户，然后她被带到律师办公室签署文件。Eunice说，她认为这些文件与购买房产有关。 Eunice说:“当时，我没有任何疑虑。”她在法庭文件中称，她在律师办公室匆匆完成了文件，然后Peggy又到她家去签了更多的文件。 她说，她的朋友后来告诉她，购买计划没有进展。直到大约一年后，Eunice才收到一封律师的信，内容涉及她自己房产的 30 万抵押贷款。 64岁的她说，她后来才得知在她不知情的情况下，她的房屋获得了两笔抵押贷款，一笔85万，另一笔30万。她称，这些钱被存入联名账户，后来被Peggy提取。 Eunice表示，她无力支付抵押贷款，而 85 万抵押贷款的贷方正在寻求强制执行行动，这意味着她的房子可能会被没收。两周前，法院听取了一项关于抵押贷款有效性的动议，预计法官将在未来几周内做出裁决。 被迫卖房偿还贷款 另一名华裔Shirley Xialian He在法庭文件中称，自己用毕生积蓄在多伦多购买了一处房产。鉴于她的收入微薄，Peggy Chan提出提供抵押贷款以方便购买。 她称Peggy歪曲了贷款条款，并在她不知情的情况下就购买的房屋进行了二次抵押贷款。现年59岁的她说，她被迫卖掉房子来偿还两笔抵押贷款，只剩下大约1.1万，现在租了地下室公寓的一个房间。 “我卖掉了房子，因为压力太大了，”她通过翻译告诉CBC新闻。 今年2月，45岁的Tina Li向CBC分享了她的故事，她是另一名涉嫌欺诈的受害者。她说，她将继续与她的房产抵押贷款作斗争，但担心可能会失去她的房子——其中一个贷款方试图强制执行40万的抵押贷款，Tina称这笔贷款是在她不知情的情况下被取出的。 专家：如何追回款项 她在接受CBC新闻采访时表示:“尽管Peggy Chan被逮捕并受到指控，但我们仍然要对她从我们这里骗取的款项负责” 哈利法克斯反欺诈情报咨询公司负责人Vanessa Iafolla，“提起刑事指控的情况非常罕见，我认为这说明了此案的严重性。” 但即使有刑事指控，仍然有必要通过民事法庭寻求索赔，试图收回资金，因为这两个案件是完全独立的——一个被Iafolla称为有缺陷的系统。 Norman Groot的律师事务所专注于为受害者提供欺诈追偿诉讼，他表示主要问题之一是追踪、冻结或保存被盗资金的速度。 他说，对许多受害者来说，最好的选择是尽快通过民事法庭追查被盗资金。 Groot说:“这非常困难，因为大多数情况下，提出申诉的人——受害者——已经被诈骗者洗劫一空，他们没有钱请民事律师。” 调查员：十几处房产受到影响 私家侦探Brian...

【加拿大都市网】万锦市一名45岁的华裔李艳婷（音译，Yan Ting "Tina" Li ）指控她的“朋友”骗走了她数十万加元，她并不是唯一一名受害者——法庭文件显示，另外还有五起针对同一抵押贷款经纪人的诉讼。而这些指控正出现在抵押贷款欺诈案件上升之际。 这位有四个孩子的母亲说，她被朋友陈宝玉（音译，Po Yuk“Peggy”Chan）骗了，导致她在安大略省万锦的房子在她不知情的情况下多了两笔抵押贷款。 “把她当做家人看待” 三年多过去了，但李艳婷说，她仍然记得在感恩节聚会上见到陈宝玉的情景。 她说陈给她的印象是富有同情心的人，她立即喜欢上了她。“我认为她是一个非常乐于助人和诚实的人，”李在她大女儿翻译的采访中说。 之后两人交换了电话号码，并在两年多的时间里建立了友谊。 “我把陈当成了家人，”李说。 但这种关系后来破裂了。李艳婷指控陈宝玉通过伪造或安排伪造文件，将她的房产两度抵押贷款出去，骗取了她数十万元。李称抵押贷款是在她不知情的情况下被登记的。 涉嫌6起抵押贷款欺诈 安省高等法院提交的民事法庭文件显示，陈宝玉在另外五起民事诉讼中都被点名，而且都是华人社区的成员提起的，同样涉嫌抵押贷款欺诈。 然而陈宝玉通过她的律师否认了这些指控，她说，所谓的受害者都是自愿参与一项计划，通过私人贷款机构获得高利率贷款，共同投资房地产。 正如CBC新闻此前报道的那样，产权保险公司表示，他们看到抵押贷款欺诈案件上升，律师警告房主们保护自己的房产。 声称提供40万的无息贷款 在一份证词中，李艳婷称陈宝玉邀请她喝茶或喝咖啡，还询问了有关她家庭的事情。李说，陈得知她有四个孩子，一直在为孩子上大学存钱。 她说，陈告诉她，她拥有一家经纪公司，可以帮助她获得40万元的贷款，以购买滑铁卢大学附近的一处房产，让孩子可以在那里学习。 李说陈解释，她的公司可以向她提供40万的无息贷款，这样李就可以把这些钱提供给银行，不需要进一步抵押她的房子就可以获得这笔贷款了。 “我的第一反应是，这听起来太好了，不像是真的。她向我解释说，如果贷款继续下去，她会从银行得到一笔佣金。” “看不懂听不懂英文” 李艳婷还说陈宝玉还在2019年收集了她所需要的文件，包括驾照，她的驾照有几天都没有被归还。 陈还开车送她到不同的办公室签署文件，并告诉她需要开一个联名银行账户。在银行的时候，李艳婷看不懂这些英文的文件，也听不懂英语，但是她相信陈。 “当时我百分百信任她，因为她总来我家，和我的家人一起吃饭——我们都把对方当成家人，”李说。 陈告诉她，她从经纪公司获得的贷款获批了，并将一张支票——330151.73加元——存入了联名账户。但李说不到一个月，除了几百元以外的余额都被陈取走了。 这之后疫情爆发，陈告诉她，银行贷款“无限期”暂停。直到2021年春天，陈才告诉她贷款再次进行，李说陈要求签署更多文件。 李称，这笔贷款从未兑现。 在2021年9月，当李去续签她在安省万锦的房子的抵押贷款时。她得知了房子上还有两笔额外的抵押贷款，她感到非常震惊。她立即联系了陈宝玉，陈告诉她，这是公司的一个“错误”，她会请律师解除抵押贷款。 但又过了一年，2022年6月，产权搜索证实两项抵押贷款仍然存在——其中一项在2019年11月登记，价格为40万，另一项在2021年5月登记，价格为39.2万。共79.2万加元。 “当我发现在我的房产登记中实际上有两项抵押贷款时，我崩溃的想哭。我真的很害怕，”李说。 在法庭文件中，李称她在抵押文件上的签名是伪造的。 她已经向警方报案，现在正在处理这些事件的后果——包括可能失去她万锦的家。 李还收到了一份其房屋的强制拍卖通知，因为那两笔额外的抵押贷款已经违约。 她的法律团队正在采取措施删除这些抵押贷款。 其他的5名受害者 CBC回顾了法庭文件。在两起案件中，原告称他们第一次联系陈是在看到一家中文报纸上的广告后。另外三起案件中，原告称他们不读或不会说英语，并指控陈歪曲了文件。 但这些指控都没有在法庭上得到证实。 其中一名退休人员和两次癌症康复者称，她和李一样，在这之前就和陈建立了友谊。 其中一人称他被登记了大约90万的抵押贷款，另一人称他被登记了大约115万的抵押贷款——这一切都在他们不知情的情况下发生。 “普遍的套路似乎都是利用信任，追着房产并拥有股权的人，误导他们，让他们看不懂在签署什么文件。这样抵押贷款的收益就会进入陈和房主共同持有的联名账户中。在房主不知情的情况下，拿走钱。" 自去年夏天律师提出申请后，陈的资产被冻结。 陈宝玉否认指控 陈通过律师否认了这些指控。迈尔斯称，受害者同意与陈一起购买投资房产，然后出售获利。 迈尔斯说:“这里存在的唯一一种欺诈是指控这些投资者不知道或不了解他们投资的是什么。” 迈尔斯声称，他的当事人将这些房主与私人贷款机构联系起来，后者为他们的房屋抵押贷款提供了便利。他说，这些资金本来是用来购买投资性房产的，但在市场出现转折后，利润下降，他们无法偿还高利率贷款。 CBC目前还没有看到任何证据来证实这些说法。在其中一起民事诉讼中，原告承认她确实与陈共同购买了两处房产，但她也指控陈在她不知情的情况下从抵押贷款中取出了钱。...

■■华裔王女士和王先生分别损失20万和16万元。CBC ■■安省律师贾科莫被律师仲裁法庭停牌一年。Instagram   【加拿大都市网】数十名大多伦多地区的投资者，在银团抵押贷款中损失超770万元。近五年多之后，他们的律师已被安省律师协会仲裁庭取消律师资格一年。有华裔退休人士在该投资中损失20万元。 据CBC报道，安省律师贾科莫（Christopher Di Giacomo）代表84位客户在“黑熊地产”（Black Bear Homes）公司的16个房地产项目上投资超过770万元，而“黑熊地产”却是一家由被定罪的骗徒控制的公司。 在银团抵押贷款中，借款人（在本例中为“黑熊地产”）找到不止一个私人贷方将资金投资于开发物业，而不是去银行贷款。这些特殊的银团抵押贷款风险极高，因为这些协议没有为客户的投资提供任何担保，这些投资本应用于在安省水晶海滩（Crystal Beach）进行翻新或建造房屋，该社区位于尼亚加拉瀑布以南约30公里的伊利湖（Lake Erie）岸边。 不但如此，合同还允许客户的抵押贷款推迟到未来的建筑融资抵押贷款之后，并且对黑熊的资金使用没有任何限制。因此，当开发商拖欠贷款时，新的第一抵押权人在出售权下出售了房产，而抵押贷款投资者则一无所有。 涉事律师拒绝置评决上诉 在去年12月和3月的裁决中，律师协会法庭听证部门认定，贾科莫从未向客户解释过任何这些风险，并且“故意对客户不诚实，完全没有保护他们的利益和投资”。其不当行为的细节包括未能解释银团抵押贷款的价格超过了房产的购买价格，在客户不知情的情况下推迟了客户的抵押贷款，尽管他们知道黑熊地产已经拖欠了向客户支付的利息，并且将客户4个项目的抵押贷款推迟到贾科莫自己父亲抵押贷款之前而没有披露利益冲突。 贾科莫拒绝对此发表评论，他目前正在对法庭撤销其执照的处罚决定提出上诉。王女士（Margaret Wong） 是一名退休人员，在黑熊地产的4个项目中投资并损失了20万元，她说，律师协会的决定让她恢复了信心。王女士在教堂的朋友王先生（Alexander Wong）也在三个项目中损失了16万元。二人皆表示，他们将投资损失归咎于贾科莫，因为他在没通知他们的情况下推迟了他们的抵押贷款。 CBC在2017年的一项调查中首次报道了这些银团抵押贷款，它是由当时注册的抵押贷款经纪夏其聪（Dominic Ha）发起的，许多投资者都是在教会认识他的。根据合同，夏其聪从每笔银团抵押贷款中获得了10%的佣金。夏其聪也是黑熊地产的负责人之一，而黑熊家园是一家由被定罪的欺诈者弗雷泽（Gary Fraser）控制的房地产公司。 诈骗犯有前科曾被定罪 据尼亚加拉警方称，弗雷泽此前因在2000年至2007年期间，诈骗13名受害者超过200万元，而在2008年被判犯有28项超过5,000元的欺诈罪。黑熊地产案从未提出任何刑事指控。约克区警方调查了银团抵押贷款，但于2017年10月结束了调查。 夏其聪的抵押贷款代理执照于2018年被安省监管机构吊销，他和他的公司都宣布破产。 安省律师仲裁庭命令贾科莫退还84名客户的服务费用，并向律师协会支付15万元的费用。王女士和王先生现在希望安省律师协会，重新考虑协会拒绝通过律师会赔偿基金向投资者赔偿的决定，该基金帮助因律师或律师助理不诚实而蒙受损失的客户。

【加拿大都市网】从6月1日期，加拿大购房者会面临更严格的抵押贷款压力测试要求，这在一定程度上会降低大多数借款人的购买力。 加国银行监管机构今年5月宣布了这一措施，目的是回应早前过热的地产市场，目前楼市已开始有些降温迹象。 加拿大房地产协会数据显示，今年年初的房屋销售速度在4月份开始放缓，售出房屋数量较3月份创下的纪录高点下降了12.5%。 就连加国几个主要，也是楼市最畅旺的城市，房屋的价格也开始停滞。根据多伦多区域地产协会数据，大多地区4月份的平均售价是1,090,922元，略低于3月的1,097,655元。 那么新的贷款压力测试间将对谁造成影响？ 在6月1日之前，任何首付超过20%，无保险抵押贷款申请者，必须参照比银行提供利率高2%，或4.79%利率，哪个利率更高为基准，来证明自己有能力支付按揭贷款。在新政策下，则是以高于合同利率2%，或5.25%，哪个利率最高为基准来证明。 与此同时，对于那些购买保险的贷款申请者，即首付低于20%的人而言，他们也要按照同样规定来执行。 利率比较网站rates.cab编辑麦克利斯特（Rob McLister）表示，实施更严格的压力测试，将使借款人的理论购买力下降4%多一点。 根据ratehub.ca的数据，一个年收入10万元、首付20%、五年期固定利率1.78%，30年偿还期的申请人，在之前4.79%的测试利率下，将有资格购买65.1万元的房屋。但如果根据最新的5.25%来算，最高可购买61.8万元的房产。 满地可银行（BMO）首席经济学家波特（Doug Porter）也认为，新规定可能会使那些接近借贷上限的人购买力下降约4%至5%。“因此，这不是微不足道的，但可能也不会对房地产市场有彻底的影响，但考虑到目前火热的程度，这是一个非常合理的举措。” 新的压力测试会有助房价下调吗？ 专家认为，仅凭压力测试可能会让房价大幅下调。ratehub.ca联合创始人莱尔德（James Laird）说：“加大压力测试会给价格带来一些下行压力，但绝不是决定楼市走向的唯一因素。” 莱尔德目前仍有大量需求，而且利率仍然很低。他补充说，一旦疫情缓解，移民数量的增加可能会进一步刺激需求，给市场带来更大压力。新的规定可能会让市场稍微迟钝一些，但不会成为成为冷却市场的关键因素。 上一次收紧抵押贷款规定发生了什么？ 2018年金融机构监理办公室（Office of the Superintendent of Financial Institutions，简称OSFI）首次上调压力测试时，购房者发现他们的购买能力下降了20%。这一举措在生效前曾引发一波买家潮。这一次，没有出现同样疯狂的情况，显然4%的影响要小很多。 至于那些受影响的买家，麦克利斯特表示，实施证明加拿大人在置业方面很有灵活性。“正如你所看到的，2018年后，加拿大人的适应能力令人难以置信，他们从爸妈那得到帮助、他们选择购买郊区的房子，又或者选择面积较小的房屋，人们有各种各样的适应方式。而且，这一次我们同样也会看到。” v33 （文章来源：星岛综合）

安省房地产商会（OREA）日前致函联邦众议院财政委员会，反驳加拿大按揭及房屋公司（CMHC）负责人的意见，并呼吁放松抵押贷款规则。 据加通社消息，OREA首席执行官胡达克（Tim Hudak）在给联邦政策制定者的这封信中表示，渥太华应该考虑恢复30年期保险抵押贷款，放宽贷款利率压力测试，并完全取消对转到另一家银行续签房贷的人的压力测试。 胡达克在信中表示，需要通过政策调整来应对购房的下降趋势。 他写到，”加拿大人，特别是希望购买他们的第一套住宅的年轻零零后家庭，现在面临着购房的结构性障碍，这些障碍不会自行消失。“ 吁恢复30年保险按揭条款 这封信的目的是针对CMHC总裁兼首席执行官西多尔（Evan Siddall）日前所发表的言论，西多尔对那些游说放松贷款规则的人持批评态度。在5月份给财务委员会的一封信中，他称允许30年保险按揭条款（2012年最高期限降至25年），将刺激借贷增加和价格膨胀，胡达克认为政府应该只遏制有风险的抵押贷款，而不是一般贷款。 胡达克表示，对30年期抵押贷款的禁令是无针对性的，并以此惩罚那些有更多时间偿还债务的年轻买家，尽管西多尔认为，提高所有买家负担能力的最佳方法，是通过借贷限制推低房价。 胡达克表示，压力测试限制了房屋购买力，推低房屋销售，并限制家庭通过换房升级来创造更多购买机会。要求借款人证明他们可以应对2%的加息是任意的，过于苛刻，应该更加灵活。 不可忽略家庭债务高企问题 OREA的反击选在秋季大选之前，届时住房负担能力预计将成为一个选举的热门话题。 西多尔认为，通过减少借贷和缓解由债务推动的房地产繁荣所造成的泡沫，压力测试正在实现应有的目标。他指出家庭债务总额已从1998年的5,390亿元，也就是占家庭收入的106%，增加到去年的2.2万亿元，占家庭收入的178%，对经济造成严重的潜在影响。 对于续签房贷的压力测试，仅适用于借款人想要转换贷方的情况，胡达克认为该要求限制竞争，使得还款能力降低。西多尔则认为，由金融机构监管办公室实施的续约规则，旨在防止银行之间因信贷疲软而展开竞争，并有效地要求贷方支持现有客户应对危机。 胡达克还试图反驳西多尔对OREA和其他房地产商会提出的直接批评，认为他们在游说采取措施提高房价是为了「纯粹的自身利益」。 6月份全国房价 按月上升0.8% 最新公布的加拿大国家银行房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index）显示，受季节性因素影响，今年6月份全国房屋价格较5月攀升0.8%，但增幅低于过去21年的平均水平。 据《环球邮报》报道，该综合指数衡量的是独立屋住宅重复销售额的变化。今年5月份上升0.5%，是自2018年8月以来首次录得增长。但5月和6月的升幅均低于过去21年的平均水平，其中6月的21年平均升幅为1.2%。 国家银行高级经济师皮森诺特（Marc Pinsonneault）指，过去两个月的数据不能作为市场元气的标志。如果去除季节性压力，该综合指数5月份则下降0.4%，6月份下降0.5%。 6月份的同比年增长率为0.5%，是自2009年11月以来的最低水平。 6月份部分加西市场录得房价下跌或持平，其中温哥华连续11个月未出现增长，卡加利在过去12个月中有11个月房价下滑，爱民顿价格则持平。皮森诺特认为，这些数据显示市场疲软，与这些大城市重复销售的其他指标相一致。 加东的多伦多、汉密尔顿和渥太华连续第三个月录得房价增长，而满地可的0.8%增幅是过去15个月以来第13次指数上扬。

Royal LePage的一份报告显示，新的，更严格的抵押贷款政策将会明年的房市起到降温作用，但房价预计还会上涨5％左右。这家房产公司表示，他们综合了加拿大53个城市的房价指数预计到明年会上涨4.9％到661919刀。明年开始将会对无需抵押贷款保险的买房者进行压力测试。预计新规将减少首付在20％以上的买家人数。Royal LePage表示，一些改善型住房的买家可能会延迟挂牌他们的房子，因为他们的现金流将受到影响。不过，随着负担能力的进一步下降，初级的买房需求可能会增长。Royal LePage首席执行官菲尔·索普（Phil Soper）表示：“加拿大几个大城市的房屋供应不足将推动价格大幅上涨。一旦市场适应新的压力测试，价格就会高于正常水平。”Royal LePage预计，大多地区的房价在2018年将上涨6.8％，而大蒙特利尔地区预计上涨5.5％，大温地区上涨5.5％。来源：加通社C08