Tag: 按揭利率

【星岛都市网】想象一下：你购买了一套房子，银行为你提供一个固定的利率，使你的按揭付款在未来30年内保持稳定。 如果你愿意，可以提前还清贷款：没有高额罚款的担忧。 而且，如果利率大幅下降，你还可以重新融资，享受更低的月供！ 这就是（非常笼统地来说）美国大部分按揭的运作方式。 而加拿大联邦政府最近表示，他们对将这种模式引入加拿大感兴趣。 在本周一提交的秋季经济声明中，提到了一种将长期按揭更加广泛引入加拿大的想法。 在“降低购房成本”一节中，联邦政府表示，正在“研究障碍”，以使最高30年期限的按揭成为可能——这是一种为借款人提供更多选择的方式。联邦政府计划启动咨询，以探索将这些长期选项引入按揭市场的可能性。 但专家对《环球新闻》表示，这种模式目前在美国住房市场是独一无二的——有人甚至称其为按揭中的“科学怪人”——并警告称，将这种产品引入加拿大将是一项艰巨的任务。 此外，一些人认为，这种变化可能并不会让潜在买家觉得住房市场更加负担得起。 按揭策略师罗伯特·麦克利斯特（Robert McLister，MortgageLogic.news）在一封邮件中表示：“大多数选择固定利率的借款人表示，他们希望拥有美国风格的按揭……直到他们看到价格标签。” 加拿大按揭结构概览 你可能已经熟悉加拿大按揭的结构，但这里简要回顾一下。 当购房者申请按揭时，通常会贷款并在25年内偿还，尽管联邦政府最近实施了变化，使30年摊销更易获得。 在这25或30年的期限内，按揭通常分为不同的固定期限。加拿大的房主通常选择固定利率的按揭，期限为五年或更短。 在五年期满时，根据续约时的市场情况，利率会发生变化，按揭期限重新开始，直到房主还清全部贷款或结束按揭。 还有一些可变利率的选择，其利率会根据加拿大央行的借贷成本上调或下调的决定而波动，这些也有固定期限，通常在几年后续约。 但在美国，如上所述，最受欢迎的按揭选项无疑是30年期固定按揭：整个贷款期间一个固定的利率。如果利率下降，房主仍可以通过支付一定费用重新融资，以享受更低的月供，但通常无需在按揭期间与贷款方重新谈判条款。 这也是为什么近年来加拿大和美国的加息周期对加拿大家庭的影响更大，因为他们需要更频繁地在新的环境中续约按揭，并适应更高的还款额。 在美国，也存在一种称为可调整利率按揭（ARM）的选项。这种按揭在贷款剩余期限内每年调整一次利率。 在美国，大多数按揭也是完全开放的，提前还款不会受到罚款。而在加拿大，大多数按揭是封闭式的，且附有固定条件，规定加速还款的时间，这通常伴随着较低的利率。 另外，加拿大的金融体系结构还规定，如果按揭在五年后提前终止，贷款方只能收取最多三个月利息的罚款。 麦克利斯特指出：“除非修改《加拿大利息法》，否则贷款方会将借款人提前还款的风险成本计入利率中。”这会使超过五年期限的按揭利率变得更高。 美国模式的挑战与风险 如果你是贷款方，提供一个30年期固定利率的单一贷款，可能存在许多不利的商业决策因素。毕竟，在30年里，很多事情都可能发生变化。如果央行利率上升，而借款人仍在支付较低的按揭利率，你实际上会亏钱。 此外，借款人可能会因失业等重大生活变故而影响还款能力。 Pineapple Mortgage首席执行官舒巴·达斯古普塔（Shubha Dasgupta）对《环球新闻》解释说，为了应对这些未知因素，较长期按揭需要附加“风险溢价”。 美国按揭利率通常比加拿大高——截至周三早晨，美国典型按揭利率约为6.6%，而加拿大固定利率产品在4%至5%之间浮动。 为了应对30年按揭产品的风险，美国的利率本应更高。 这就引出了两个按揭市场的关键差异：美国的房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），这两家政府支持的机构在维持美国住房市场运行中发挥了重要作用。 这两家机构从贷款方那里购买按揭，将其打包并作为按揭支持证券出售到金融市场。 达斯古普塔解释说，这一系统为银行释放了资金，使其能够发放更多贷款或开展其他业务，同时仍能为美国购房者提供原本昂贵的30年期贷款。 这种系统是美国住房体系自大萧条以来的基石，因此大多数美国房主可以获得比世界其他地方更长期限的按揭。 加拿大没有类似的系统来为发放按揭贷款的银行提供流动性，因此加拿大的贷款方必须通过几年后重新谈判贷款条款来保护其投资。 达斯古普塔表示，如果没有像美国这样的政府支持体系，加拿大贷款方将不得不收取极高的利率。 “这些更长期限的按揭必须附加一定的利率溢价，以对冲未来可能的利率环境，”他说。“所以这最终使得加拿大人需要支付更高的费用。” 他补充道，如果考虑推出30年按揭选项，加拿大按揭和住房公司（CMHC）和其他保险公司可能需要在缓解贷款方风险方面发挥重要作用。 “这对他们的投资组合来说风险很大，”他说。 在加拿大，按揭付款的稳定性与成本之间始终需要权衡。这也是为什么五年期固定按揭在加拿大如此受欢迎的原因之一，因为它历史上兼顾了安心和成本管理。 麦克利斯特表示，加拿大六大银行需要在实施美国模式方面发挥作用，但他质疑消费者对长期按揭的需求是否足够明确。 “我不认为会有显著的需求，原因很简单：30年期利率会比普通的五年期固定利率高出很多，”他说。“而如果政策制定者无法解决罚款风险问题，这将进一步缩小潜在市场。” 虽然美国按揭市场似乎在长期稳定性和灵活性方面对消费者更友好，但达斯古普塔认为，加拿大人从一系列较短的期限和通常更易管理的利率中获益。 他表示，这种系统让房主更容易在市场改善时受益，而无需经历完全重新融资按揭的繁琐程序。 达斯古普塔说：“每隔几年续约一次，让贷款方有机会确保借款人的信用状况仍适合贷款条款或根据需要进行调整，同时也让加拿大人可以确信，虽然低利率的好日子可能不会永远存在，但坏日子也不会持续太久。”(都市网Rick编译，图片来源星岛资料图) (ref:https://globalnews.ca/news/10925585/30-year-mortgages-canada-us/)

【加拿大都市网】按揭利率低于1%在加拿大出现了，加拿大汇丰银行(HSBC Bank Canada)推出0.99%低利率，创下本国按揭利率新低点。 加拿大第七大银行汇丰银行在其网站推出广告，显示新的5年浮动按揭贷款利率低至0.99％的惊人数字。 资深按揭贷款经纪、按揭利率网站RateSpy.com创办人麦利斯特（Robert McLister）表示，就银行公布的利率而言，这是加拿大历史上的新低点。 他说：“这个利率是个新的里程碑，类似于满地可银行（BMO）在2012年推出2.99％的5年期固定利率，以及安省信用合作社Meridian Credit Union在2015年推出的1.49％固定利率。” 汇丰银行推出的0.99%5年浮动按揭贷款利率，是按目前的2.45％最优惠利率减去1.46％。不过，由于是浮动利率，这意味着如果加拿大央行提高基准利率，汇丰银行也将相应调整最优惠利率，那么浮动按揭贷款利率可能会上升。 自今年3月下旬以来，加拿大央行一直将基准利率维持在0.25％。央行已承诺将低利率保持至2023年，以在疫情中继续维持较低的借贷成本，帮助刺激经济活动。 麦利斯特表示，与目前加拿大最低的五年固定利率1.39％相比，0.99％的利率可能会使借贷者跑赢市场至少一年至两年。 不过，汇丰银行推出的这一优惠利率附带一些限制，包括必须是所谓高比率按揭贷款（High Ratio Mortgage），即首付比例低于20％。此外，汇丰银行的5年期固定按揭利率1.39％，也仅适用于高比率按揭贷款。 麦利斯特介绍说，在全国范围还有其他超低的五年浮动按揭贷款利率，包括Simplii的高比率按揭贷款利率1.65％，以及Tangerine的无保险按揭贷款(Uninsured Mortgage )利率1.7％。 自疫情爆发以来，本国无论是浮动还是固定长短期按揭贷款利率，均有不同程度下降。 V05  

如今加拿大的抵押贷款固定利率只有2.39％，已经处于较低水平，但实际上在世界范围内比较，加拿大高于很多国家。 据HuffPost报道，加拿大按揭利率一直在下降，这已经成为近几个月房地产市场的主要推动力之一。 随着月度成本的降低，更多人有能力买房，这可能是7月多伦多和温哥华房屋销售飙升24％的主要原因。  不过，看看世界各地的按揭利率，会发现加拿大高于正常水平。 在日本和许多欧洲国家，按揭利率现在都低于1％。 最极端的是丹麦，已经出现了负利率，丹麦的Jyske银行提供的抵押贷款固定利率为-0.5％。 只有少数发达国家，如美国、澳大利亚的按揭利率高于加拿大。 上图显示了每个国家的平均按揭利率。 这不是非常精确的比较，因为各个国家之间还存在抵押条款的不同，以及还要考虑还款期长短等因素。但是可以展现按揭利率一个粗略的概况。 发生什么了？ 当前，全球投资者都在担心经济可能出现衰退，他们的紧张情绪正在推低世界各地的利率。 许多国家（包括加拿大和美国），政府债务利息都接近历史低点。这会影响所有其他类型债务的利率，包括抵押贷款。 最近几个月，全球大部分地区的按揭利率都在下滑。 乐观的看法是，在经济放缓的情况下，这将推动房地产市场走高，从而缓解经济放缓的打击。 但悲观的看法是，这将推高家庭债务。这种情况正在发生。 信用评级机构Transunion报告称，虽然按揭贷款的增长已经和缓，但加拿大人的债务增长速度快于收入增长速度，2018年的增幅为4.3％，已经达到1.88万亿加元。 加拿大的年轻人借债过多，千禧一代的债务在去年飙升了12.3％，他们越来越多地依靠借债支付基本生活费用。

加拿大按揭压力测试中所使用的利率自2016年以来首次下降，令到要成为业主，稍为容易一些。 根据加拿大央行的最新数据，按揭压力测试使用的利率从5.34%降至5.19%，这是自2018年5月以来一直被锁定。该利率是加拿大6大银行基本提供的5年固定利率。在市场上，也有其他提供按揭的机构，提供的5年期固定利率低至2.47%。 随着之前加拿大央行提高其主要利率，以及债券收益率走高，在2017年和2018年所使用的按揭压力测试利率数度提高。 但是，由于全球许多中央银行都希望放宽政策，因此贷款条件发生了显著变化。本国影响5年期固定按揭利率的方向的5年期债券收益率，今年已经下跌。根据满银利时证券（BMO Nesbitt Burns)最近一份研究报告，这些抵押贷款利率大幅下挫约70个基点。 新的按揭压力测试使用利率对置业人士可以购买的房屋产生实际影响。根据RateSpy.com的计算，对于那些支付20％首期，并且每年收入5万元的人来说，较低的利率将使他们能够买到价格大约高4,000元的房子。 对于那些每年收入10万元，同样首付的人来说，他们可以买到价值高8,300元的房子（这是以没有其他债务和30年摊还来计算）。 综合报道

加拿大按揭利率正处于一个2年以来的最低位，这与银行争取按揭业务及国债孳息下跌有关。根据利率比较网站Ratehub.ca的数据显示，5年期定息按揭利率正处于2年以来最低位；该网站创办人兼按揭经纪公司CanWise Financial总裁James Laird表示，目前全国5年期定息按揭利率已低于3厘。Laird指出，按揭利率低企，与季节性因素有关，因为春季一般是置业旺季，银行及按揭供应商会在4月至6月期间争取更多按揭业务，以达致业务目标，故愿意以较低息来吸引置业人士。他表示，目前有部份银行或金融机构提供的5年期定息按揭利率已低至2.64厘，即使风险较高的置业人士，亦可获得2.89厘的按揭利率，这是2017年夏季以来的最低按息水平。Laird表示，按息低企，除因为金融机构希望争取更多按揭生意外，债券市场的表现亦是一个关键重点。以加国5年期国债孳息的表现，本月已下跌至1.3厘以下的水平，令银行的成本较少，能以较低利率向客户提供定息按揭。另外，银行提供的浮息按揭利率一般处于2.65厘的水平，较最优惠利率低1.3厘；由于市场预期联邦储备局有可能减息，故相信浮息按揭利率会有下调的空间。（图片：CBC） T02

央行没有加息的情况下，数周前加拿大5大银行同时提高按揭利率，5年以下的固定贷款利率上涨10个基点；5年的固定利率上涨45个基点。大多伦多地区楼价与去年同期比较下跌5.2%。房地产市场备受打压的境况下，有数据统计显示，在未来的12个月内，一半的加拿大房屋贷款者会面临房贷续约。许多面临更新（renew）贷款的物业持有者，在这个敏感和不确定的大市场环境下，对到底该选择浮动利率还是固定利率方面都有很多困惑。有行业专家表示，目前大多数的房屋贷款申请者更倚重去看选择浮动或固定利率所产生的每月的还款数目，而忽略了本金、利息的比率（principal interest ratio）。 满地可银行（BMO）的春季研究报告（Spring Housing Report）发现，69％的受访者更喜欢固定利率（fixed rate），而只有14％的人希望获得浮动利率（variable rate）。然而，当受访者被问及利率变化的预期是否会影响他们的选择时，超过一半的首次购房者（51％）仍然认为他们选择的贷款的类型，最终取决于银行为每个房贷提供的基本利率（base rate）。 清晰月供本金和利息数字 满地可银行的私人银行业负责人Martin Nel也在一份声明中表示，“令人感到欣慰的是，加拿大人基于利率去认真考虑、权衡他们的房屋贷款方案。但同样重要的是，他们也要考虑到他们的选择会如何影响他们日常的财务状况。比如说，一个倾向于确切地知道他们每月的供款分别有多少钱支付本金和利息的客户，可能不适合浮动利率贷款，即使给他一个较低的利率。” Nel补充说，许多潜在买家忽略了与贷款结构相关的细节，尤其是支付本金和利息的比例。 “那些选择浮动利率贷款的人，通常并不知道他们的支付的月供金额，或者利息、本金比率是否会在加息的情况下发生变化。房屋持有者和希望入市的人都需要明白，如果他们选择固定利率，他们的新利率将取决于目前在市场上提供的价格，而不是基准点增加到原来的利率。” Meridian信用合作社（Credit Union）贷款专员黄莹 Meridian信用合作社（Credit Union）贷款专员黄莹在接受本报记者专访时表示，在多年的房屋贷款工作中，的确很多客户都只在意每个月贷款需要还多少钱，大多数人并不会向她提问到底多少钱还了本金、多少钱还了利息。 “我知道这对不从事这个行业的普通人来说可能比较难以计算、算起来比较复杂。但其实非常容易预估。现在网络上有很多贷款计算器（mortgage calculator），你只需在上面输入摊还期限（amortization schedule）、利率等基本信息，它就会给你算出你每个月的还款额和分别有多少钱去了本金和利息。” 黄莹指出，比较特别的是，每个银行核算利息的频率不同，导致一些人会多还利息，而另一部分人少还利息。 “每年你都在不断地还贷款，有些银行是每半年核算一次利息数目，之后每个月的还款都会降低一些本金。而有些银行是一年核算一次。因此，核算的越频繁就对你越有利，因为调整你的利息就越快速，还的利息越低。每个银行到底多快重新核算一次本金和利息比，应自行去银行询问。但是很多房贷持有者可能从未关注个这个问题，在选择贷款时这不是他们最重要考虑的因素。” 黄莹举例称，如果不是太大额度的贷款，没有超过100万，一般情况下本金利息还款比接近一半一半。而如果一旦再次加息，这个比率会产生变化。 “因为加拿大加息的速度并不是非常快，不会一下增加特别多，因此加息后，月供付去本金的部分确实会减少，但不会特别多。一旦购房者考虑在一定时间内卖房，这个比例对你的本金和利息有一定的关系。如果你卖房的时间非常短或者非常长，就没有意义了。短的时候，第一年大家付的本金都是很少的，利息较多。5年之后，付去的本金越来越多，利息越来越少。所以这要看正房子持有（hold）在你手上的周期有多长。如果你持有的周期较长远，5年或以上的，对这个比率问题最好上心一点。”   选择浮动还是固定？ 几次加息以后，市面上越来越多的人选择固定贷款利率了。黄莹认为这种现象是有很多因素导致的。 “固定利率让人们有精神上的安宁（peace of mind），他们可以不用担心短期内利息更高。当年市场好的时候，因为各种原因只能选择5年2.99%的那些人，当时觉得不合算，而现在一看就发现很划算。所以现在很多人续约时会倾向于选择固定利率。 还有一部分人是投资物业用来出租的，他们不希望利率会变，也需要一个安心，因为他和租客收取的租金不会变得很快。出租物业的贷款这部支出还可以拿去抵税，因此这部分人不太在乎利息成本，选5年固定利率的多。” 而选择5年浮动利率的人，一般都是用在自住房上。黄莹称，“因为自住房的利息不能抵税，所以节约利息纯是想为自己省钱。同一时间去各大金融机构自行，人们会发现还是5年浮动利率的算起来比较便宜，每月是有一定差价的。所以对这类人而言，用在自住房上，或者借的钱比较多的房产上，又对一点利率差别非常敏感的人，都会选择5年浮动。” 作为房屋贷款专业人员，黄莹认为个人不会向客户推荐固定或浮动利率，因为这需要完全看客户​​的情况才能判断。 “有人的财务能力（financial ability）很强。不要小看那百分之零点几的利息的节省，省下的钱，这些客户可以拿去做别的投资和用处，能把自己的预算做得特别好，还能留有一些紧急用款（emergency fund）。如此一来，及时未来利率涨了，也可以填补支出。这种金融能力强的人我会建议选择5年浮动。” 除此之外，目前市场上还有许多投资客正在观望。预期市场会越来越不好的人会考虑在合适的时机卖房。而有长远打算的投资者则会长期继续持有房产。对于卖房灵活性高的，黄莹建议称，“如果你这个房子持有在手，不是不得不持有、而是可能随时卖掉，5年浮动利率的罚款较低。在你知道这个房子你不可能持有那么久的前提下，如果对你自己财务状况掌控也比较强，5年浮动也是可以选择的。” 目前央行是否会加息还悬而未决，加拿大五大商业银行却同时提高按揭利率。利率上涨幅度越大，会加速收紧和削弱目前房地产市场的购买力。黄莹认为，做房贷的人是最能首先洞悉房地产市场走势的群体。...