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2024年03月29日 星期五 09:17:32
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Tag: 按揭压力测试

央行支持更严格按揭压力测试 忧房地产出现投机行为

【加拿大都市网】央行表态支持实施更严格的按揭压力测试,称担心住房需求飙升加上供应有限,可能会导致投机行为,并给经济带来压力。 央行行长麦克伦(Tiff Macklem)周三对记者表示,“在如此多的家庭在家工作和学习的情况下,我们看到许多人想要更大的住房空间,加上利率一直异常低,令借贷成本更容易负担,全国范围的房价因此被推高。尽管房价上涨的根源在于基本面,但我们看到了出现投机行为的迹象。” 麦克伦表示,“在房地产价格飞升的情况下,家庭债务水平上升并存在缺少资金的风险,有鉴于此,我们支持金融机构监理办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions,简称OSFI)最近提出的建议,为无保险按揭贷款的最低合格率设定一个固定下限。此外,我们相信,联邦预算中刚刚宣布的新措施也会对重新平衡楼市有所帮助。” 央行在表态支持这些新政之前,尽管也呼吁对楼市进行干预,但只是在一些场合承认加拿大楼市处于炙热状态。 麦克伦在3月底对《金融邮报》(Financial Post)表示,他看到市场上出现“令人担忧”的迹象,加拿大的家庭正承担越来越多的债务去追逐房价的上涨。2月份时他也曾指出,房地产市场正显示出“过度繁荣”的迹象。     V18 (文章来源:星岛综合)

小杜特别要求财长检讨房屋按揭压力测试

■■财长莫奈被要求检讨按揭压力测试。 资料图片   星岛日报讯   总理杜鲁多周五向内阁部长下达施政清单,其中特别要求财长莫奈(Bill Morneau)重新检讨“房屋按揭压力测试”(stress test) 政策。 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道,杜鲁多在信中指示莫奈:“检讨和考虑金融机构提出的,有关要求将压力测试变得更具‘活力’(dynamic)的建议。” 不过,联邦大选期间自由党政纲中,并没有提到任何有关要检讨压力测试的内容。 压力测试是在2018年正式实施,旨在调整房屋按揭贷款的审批制度,主要针对首付低于20%的房屋贷款人。贷款申请人必须证明,当利率比合约规定利率额外上升两个百分点时,仍有偿还贷款的能力。 须为可能经济衰退作准备 压力测试自推出以来就备受诟病,有不少评论认为,虽然压力测试令放贷标准提高,有助于解决多伦多及温哥华地区的房市泡沫危机,但同时也令许多潜在买家被隔绝在一个更合理房价的市场之外。不过同时也有人担忧,放宽压力测试会导致更高风险的借贷。 另外,最新数据显示,在第三季度,加拿大家庭负债率 (household debt burden),即负债对可支配收入比率,从原来的175.4%增加到了175.9%。加拿大家庭目前未偿还的房贷债务总额就高达1.49万亿。 除了压力测试,杜鲁多在给莫奈的授权信中,还要求他推动对国民及洁净能源科技公司的减税政策;落实政府财政计划的同时,减少联邦债务、保持AAA信用评级、储备充足的“财政火力”(fiscal firepower),为可能的经济衰退做好应对准备。综合报道

按揭压力测试下调 预计今秋房市要比去年火!

央银行放宽房屋贷款压力测试门槛,首次置业的买家将是最大的受惠者。加通社资料图片 加拿大的置业者终于可以略为松一口气。中央银行放宽房屋贷款压力测试的门槛,由原来的5.34%下调至5.19%。地产业相信这项利好消息让更多人可以有资格置业,令今年秋冬的市况维持热闹。 网上金融平台RateHub.ca表示,联邦政府在2018年推出压力测试时,要求贷款人能够承受额外2%的利息,才可以取得房贷。这项措施是迫使买家更脚踏实地,购买确实能够负担得起的房屋,以保障置业者在未来面对加息的情况下,不会无力偿还贷款。 市场经两年调整开始回热 安省目前的最低房屋贷款利率为2.54%,但买家只可以依据压力测试的标准取得贷款。央行把门槛由5.34%降至5.19%,买家可以取得更大额度的贷款,可以选择一些较高价位的物业。 首次置业的买家将是新措施最大的受惠者。 CanWise Financial总裁赖尔德(James Laird)表示,首次置业者入市较其他人要面对更大的财务压力,降低门槛对他们的帮助最大。 RateHub.ca表示,如果买家的家庭收入10万元,并能够支付20%首期,贷款25年,5年固定利率2.70%为例。原来的5.34%压力测试标准计算,买家只可以购买589,000元的房屋;在新的5.19%标准下,买家有能力负担597,000元的物业。两者看似只有8,000元的差距,但相当于可以选择楼价高1.4%的房屋。 运亨地产物业代理黎宇昌指出,放宽压力测试在心理上和实际上对市场均有帮助。买家在心理上觉得政府开始改变政策,放宽对市场的管制。实际上测试门槛下降,取得银行审批入场的买家人数自然增加。这项调整除了对现时50万元左右的上车盘有影响之外,对100万至150万元的物业也有帮助。尤其是过往因为无法获得更高贷款额的买家,现时可以入场。 今年春季受天气和其他因素影响,令今年的地产周期推迟。他指压力测试标准下调的利好消息,加上市场经过两年的调整市场开始回热,因此估计今年8至10月的市道会比过去两年旺。 固定利率低于浮动 专家建议趁机锁定 固定利率向来高于浮动利率,但加拿大近日的固定利率反而比浮动利率为低。有贷款专家建议,预期家庭财务状况在未来5年内没有重大变化的人,不妨利用目前的利率优势,锁定固定利率。 网上金融LowestRates.ca的玛许(Jessica Mach)表示,固定利率提供较稳健的保障,房屋贷款人在按揭期间,只需支付固定的金额,不必承受市场波动的风险,因此金融机构要收取较高的利息。浮动利率息口较低,是因为随着市场的变化,贷款人可能有减息的机会,但也极有可能要支负更高的利息,因此利率较低。目前浮动利率最低约为2.64%,比最低固定利率的2.41%高出0.23%,对贷款人而言是一个好消息。她指置业者除了享受较低利息外,也意味着未来5年,可以有一个相当稳健的财务前景。 债券回报佳影响固定利率 鲲鹏国际总裁孙晓明指出,浮动利率主要受中央银行最优惠利率影响,固定利率则主要是由加拿大债券决定。 鲲鹏国际总裁孙晓明 固定利率息口低对消费者有利,但固定利率受一定条件限制。她说,选择浮动利率可以随时改为固定利率,但固定利率则不可以变为浮动利率。浮动利率有较大的弹性,如果贷款人突然中彩票或有其他意外收入,可以一次偿还全部贷款,只需要向银行支付额外3个月的利息;但固定利率则要缴纳利息差额。 50万元的贷款,3个月利息约是4千至5千元,利息差额高达1万至2万元。 她说,如果没有计划在未来5年出售房屋或有大笔横财收入,也不会有重大改变的买屋者,又或是一些5年以下的短期借贷,可以选择固定利率。 不过有意趁现在高档房屋价格回软,计划升级搬大屋或有其他变化的人,则应该选择有更多弹性的浮动利率。由于一般房屋按揭的贷款期,长达20年甚至更久远,买家可以在贷款5年到期时,再选择固定利率或浮动利率。 玛许称,债券一般是长期的回报高于短期。近期债券市场出现短期债券投资的回报超过长线,在经济学上称为「反收益曲线」(Inverted Yield Curve),反映出投资者相信经济放缓,甚至是踏入衰退。虽然加拿大的经济状况良好,但美国联储局10年来首次减息意味着要刺激消费。  

按揭压力测试 被指弊多利少

■■大温楼市目前属“买家市场”。网上图片   星岛日报讯   加拿大全国楼市持续降温,有人质疑联邦政府去年1月引进的按揭压力测试,利少弊多。压力测试目的在于确保,当利率上升额外2%的时候,按揭申请人仍然有能力继续供款,不会拖账。不过,部分地产界人士指出,全国楼市已显著放缓,当局应该考虑取消压力测试。  据房地产资讯网站www.point2homes.com报道,全国房地产的销售对新挂牌比率(sales to new listings ratio),在今年2月份降至46.2%,换言之,由对卖家更有利,转而对买家更有利。 根据业界标准,销售对新挂牌比率高于60%,代表物业挂牌不久即成交。相反,销售对新挂牌比率低于40%,代表买家有更多选择,同时由于竞争减少,也不大可能出现竞价情况。 以上报道指出,温哥华住宅物业销售对新挂牌比率,目前降至29.4%,即已经完全属于所谓“买家市场”。 另外,据大温地产局(REBGV)表示,如果销售对活跃盘比率(sales to active listings ratio)跌破12%水平,并且持续一段较长时间,楼价就出现下调压力。如果该比率上升至20%以上,并且持续一段时间,楼价就会上升。目前,大温地区的销售对活跃盘比率为12.8%。综合报道

杨凡:房价暴跌,贷款压力测试会取消吗?

在刚过去的1月份,温哥华房屋销量较2018年1月份暴跌39%,这是自2009年1月以来最惨的,别忘了,当时可是金融海啸的最黑暗时期。 温哥华地产局主席Phil Moore无奈地表示,今天温哥华地产市场的情况并不是基本面的问题,而是联邦压力测试政策一手造成的。霎那间,“压力测试政策”成为众矢之的,无论地产从业人员、银行分析师、建筑商集团,都开始向这个政策发难。 加拿大满地可银行高级分析师Robert Kavcic警告,联邦政府的压力测试政策,正在威胁温哥华房地产市场情绪转向负面,如果任其发展下去,整个温哥华房市将发生持续的低迷情况。这位分析师表示,现在的温哥华房市虽然走低,但是很多潜在的买家还抱有捡便宜抄底的希望,但是联邦压力测试继续下去,市场情绪一旦从害怕丢失抄底机会,变成害怕接到落下的飞刀,那么温哥华房市的低迷就不是短期现象了,很有可能发展成为全面的下挫。 多伦多地产局今天也同时大声疾呼,希望联邦政府需要重新考虑按揭压力测试政策。 地产局的主席Garry表示,我们预计今年的房屋销量和价格都将出现好转。但地产局的分析师也认为,虽然很多买家在2018年下半年返回市场,联邦政府的压力测试政策却将这些买家挡在门外。 根据地产局自己的数据模型,现在联邦政府的压力测试有矫枉过正的嫌疑。平均就每个潜在买家而言,联邦的压力测试较地产局的压力测试模型,要求买家每个月多出700块钱的按揭付款。因此,联邦政策制定者需要重新审视,并且要考虑到如此严厉的压力测试,对于房地产市场和加拿大经济的影响。 特别是在美国和加拿大这两年连续加息后,美联储已经明显表现出鸽派气息,今后的加息概率大幅下降,这个时候依旧按照过去的情形,在现行利率下再加上200个基点的压力测试,显然是将障碍标准设置过高。 针对来自各界的反对意见,加拿大银行监管机构OSFI的发言人卡洛琳则反驳道:压力测试目的是保护消费者,保护金融体系,在将来利息上升时抵御各种潜在风险。从历史的平均水平看,目前的利息水平仍旧处于较低位置,加拿大民间债务水平则是历史高位,因此保持压力测试,保持一定的安全空间是审慎的做法。 而根据加拿大建筑商协会的内部消息,加拿大联邦财长莫奈正在着手研究,将加拿大按揭展期从目前的25年延长到30年,如果消息属实,这将是加拿大政府房地产政策的重大转变,从过去两年的暴风骤雨的严厉打压,变成和风细雨的政策扶植。政府并不用花一分钱,但是对地产市场确实是个利好。 今年的财政预算日期还没有确定,分析师认为很有可能是3月18日,届时将会揭开谜底。加拿大的房屋按揭一般都是25年,30年按揭并不是没有,而是不会被CMHC的保险所接受,因此绝大部分购房者的都是25年。 延长房屋按揭贷款的展期到底有什么好处呢?大家想一下,展期越长,按揭每个月的支付额度就会越小,如果能把按揭贷款从25年延长到30年的话,每个月可以少支付10%的月供。 这样一来被压力测试挡在门外的一部分买房者,就有机会获得贷款买到自己喜欢的梦想住宅了。当然,这也是有一定代价的,因为随着按揭展期的延长,还清房屋贷款总体支付的利息增加了,而且相当一段时间里,自己的房子大部分都是债务,建立Home euqity的时间也延长了。 不难看出,这个政策是个双刃剑,短期内让更多买家可以买到房子,但是长期看来,加拿大的债务水平仍旧会上升,还债的时间延长,储蓄的能力也同时下降。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考,不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。