央银行放宽房屋贷款压力测试门槛，首次置业的买家将是最大的受惠者。加通社资料图片
加拿大的置业者终于可以略为松一口气。中央银行放宽房屋贷款压力测试的门槛，由原来的5.34%下调至5.19%。地产业相信这项利好消息让更多人可以有资格置业，令今年秋冬的市况维持热闹。
网上金融平台RateHub.ca表示，联邦政府在2018年推出压力测试时，要求贷款人能够承受额外2%的利息，才可以取得房贷。这项措施是迫使买家更脚踏实地，购买确实能够负担得起的房屋，以保障置业者在未来面对加息的情况下，不会无力偿还贷款。
市场经两年调整开始回热
安省目前的最低房屋贷款利率为2.54%，但买家只可以依据压力测试的标准取得贷款。央行把门槛由5.34%降至5.19%，买家可以取得更大额度的贷款，可以选择一些较高价位的物业。
首次置业的买家将是新措施最大的受惠者。 CanWise Financial总裁赖尔德(James Laird)表示，首次置业者入市较其他人要面对更大的财务压力，降低门槛对他们的帮助最大。
RateHub.ca表示，如果买家的家庭收入10万元，并能够支付20%首期，贷款25年，5年固定利率2.70%为例。原来的5.34%压力测试标准计算，买家只可以购买589,000元的房屋；在新的5.19%标准下，买家有能力负担597,000元的物业。两者看似只有8,000元的差距，但相当于可以选择楼价高1.4%的房屋。
运亨地产物业代理黎宇昌指出，放宽压力测试在心理上和实际上对市场均有帮助。买家在心理上觉得政府开始改变政策，放宽对市场的管制。实际上测试门槛下降，取得银行审批入场的买家人数自然增加。这项调整除了对现时50万元左右的上车盘有影响之外，对100万至150万元的物业也有帮助。尤其是过往因为无法获得更高贷款额的买家，现时可以入场。
今年春季受天气和其他因素影响，令今年的地产周期推迟。他指压力测试标准下调的利好消息，加上市场经过两年的调整市场开始回热，因此估计今年8至10月的市道会比过去两年旺。
固定利率低于浮动 专家建议趁机锁定
固定利率向来高于浮动利率，但加拿大近日的固定利率反而比浮动利率为低。有贷款专家建议，预期家庭财务状况在未来5年内没有重大变化的人，不妨利用目前的利率优势，锁定固定利率。
网上金融LowestRates.ca的玛许(Jessica Mach)表示，固定利率提供较稳健的保障，房屋贷款人在按揭期间，只需支付固定的金额，不必承受市场波动的风险，因此金融机构要收取较高的利息。浮动利率息口较低，是因为随着市场的变化，贷款人可能有减息的机会，但也极有可能要支负更高的利息，因此利率较低。目前浮动利率最低约为2.64%，比最低固定利率的2.41%高出0.23%，对贷款人而言是一个好消息。她指置业者除了享受较低利息外，也意味着未来5年，可以有一个相当稳健的财务前景。
债券回报佳影响固定利率
鲲鹏国际总裁孙晓明指出，浮动利率主要受中央银行最优惠利率影响，固定利率则主要是由加拿大债券决定。
鲲鹏国际总裁孙晓明
固定利率息口低对消费者有利，但固定利率受一定条件限制。她说，选择浮动利率可以随时改为固定利率，但固定利率则不可以变为浮动利率。浮动利率有较大的弹性，如果贷款人突然中彩票或有其他意外收入，可以一次偿还全部贷款，只需要向银行支付额外3个月的利息；但固定利率则要缴纳利息差额。 50万元的贷款，3个月利息约是4千至5千元，利息差额高达1万至2万元。
她说，如果没有计划在未来5年出售房屋或有大笔横财收入，也不会有重大改变的买屋者，又或是一些5年以下的短期借贷，可以选择固定利率。
不过有意趁现在高档房屋价格回软，计划升级搬大屋或有其他变化的人，则应该选择有更多弹性的浮动利率。由于一般房屋按揭的贷款期，长达20年甚至更久远，买家可以在贷款5年到期时，再选择固定利率或浮动利率。
玛许称，债券一般是长期的回报高于短期。近期债券市场出现短期债券投资的回报超过长线，在经济学上称为「反收益曲线」（Inverted Yield Curve），反映出投资者相信经济放缓，甚至是踏入衰退。虽然加拿大的经济状况良好，但美国联储局10年来首次减息意味着要刺激消费。
