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2024年03月29日 星期五 06:59:24
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Tag: 海外买家

加拿大放宽海外买家禁令 工签持有者免报税和经验要求!

【加拿大都市网】3月27日(周一)加拿大住房、多元化和包容性部长Ahmed Hussen宣布了对《禁止非加拿大人购买住宅物业法案》的相关条例进行修正。 该法案于2022年6月23日由议会通过,于2023年1月1日生效,作为加拿大政府战略的一部分,以使加拿大人更负担得起住房。所附的条例是为该法案制定的,以规定实施该禁令所需的具体例外情况、定义和澄清。 为了提高新移民和企业的灵活性,希望增加加拿大的住房供应,加拿大政府正在修改条例,扩大例外情况,允许非加拿大人在特定情况下购买住宅物业。这些修正将进一步支持个人和家庭寻求在加拿大建立生活,在其社区更快拥有住房所有权,并解决住房供应问题。 这些修正案于2023年3月27日生效。 住房、多元化和包容性部长宣布了以下修正案: 允许更多工签持有者在加拿大工作期间购买住房居住。 修正案将允许那些持有工签或根据移民和难民保护条例被授权在加拿大工作的人购买住宅。如果工签持有人在购买时其工签的有效期为 183 天或以上,并且他们没有购买超过一处住宅物业,则他们有资格购买。废除有关税务申报和以前在加拿大工作经验的规定。 废除现有条款,使禁令不适用于空置土地。 废除条例的第3(2)条,禁令不适用于所有被划分为住宅和混合用途的土地。现在非加拿大人可以购买用于住宅和混合用途的空置土地,购买者可以将其用于任何目的,包括住宅开发。 出于开发目的的例外。 这一例外允许非加拿大人以开发为目的购买住宅。修正案还将目前适用于该法项下上市公司的例外情况扩大到根据加拿大或省的法律成立并由非加拿大人控制的上市实体。 将公司外资控制的门槛从3%提高到10%。 出于禁止的目的,对于根据加拿大或省的法律成立并由非加拿大人控制的私人控股公司或私人控股实体,控制门槛已从3%提高到10%。这与《未充分利用住房税法》中“特定的加拿大公司”的定义是一致的。 部长表示“为了给新移民和寻求为加拿大做出贡献的企业提供更大的灵活性,加拿大政府正在对该法案的条例进行重要修改。这些修正案将允许新移民通过拥有住房在加拿大扎根,允许企业通过增加加拿大城市的住房供应来创造就业机会和建造住房。这些修正案在确保住房用于居住在加拿大的人,而不是外国投资者的投机性投资方面取得了正确的平衡。” https://www.newswire.ca/news-releases/amendments-to-the-prohibition-on-the-purchase-of-residential-property-by-non-canadians-regulations-895918485.html 图片:加通社

业内人士:禁海外买家对抑制楼价作用不大 短期炒房增税或酿反效果

【加拿大都市网】业内人士认为,联邦禁止海外买家买房屋,对于压抑楼价作用不大。 ■■甄瑞谦。资料图片 ■■陈永权。资料图片   联邦政府昨天发表本年度预算案。加国智库菲沙研究所(Fraser Institute)发表最新研究报告指出,联邦政府无法透过仅对高收入家庭(1%)征税,来资助新增大额开支项目,最终中产阶级也定会要承担该些支出。 这份题为《99%的人没有免费午餐:向高收入者征税对库房收入的影响估计》(No Free Lunch for the 99 Percent: Estimating Revenue Effects from Taxes on Top Earners)研究报告指出,从长远来看,为政府大规模扩张提供资金,将需要增加税收,而加税则会更广泛影响不同收入和财富阶层的个人和家庭。 具体而言,若透过更广泛地全面提高个人所得税,来抵消联邦政府支出增加20%,便须将每个税级提高5.5个百分点。这将使最低税率从10%提高至15.5%。  另一方面,如透过增加货劳税(GST),来抵消联邦政府支出增加20%,便须将提高货劳税11个百分点,由现时5%上调至16%。这一分析的政策含义,就是本国99%纳税人是没有免费午餐。有外界指仅对富有国民征纳更高税收,便可基本上改变联邦政府为新开支提供资金的能力,这观点是毫无证据支持。  相反,要产生足够收入来支持联邦政府重大增加支出,就需要更广泛税基的税项,从更大范围的收入和财富阶层的个人和家庭征税。 唯有向更多人征税 该研究报告又分析,多项税收政策均不会成功产生外界所预料的收入。 以增加个人所得税为例,最新证据显示当政府提升个人所得税最高税率时,纳税人是会作出应对行为,如重组其收入以降低他们应纳税额,最终库房所获额外进账不多。以增加商业税为例,当政府向企业加税时,实际上企业会将其成本增加转嫁给雇员和消费者,前者工资会被减低,后者则会面对加价。 至于财富税或遗产税,它们对政府来说是一个挑战。很多曾征收该两税的国家,最终也予以取消,因为它们成本远大于收入。 该份报告作者、菲沙研究所高级研究员伊森(Ben Eisen)总结表示,要产生足够收入以支持大增开支,联邦政府必须对广泛收入范围的国民征税,而不仅是向高收入者加税。如果加拿大人真想要一个更大规模的政府,他们将不得不为此付出更高税收之代价。 ■秦怡敬 ■江大惠 资深政治评论人秦怡敬律师,对新预算案公布前,主要内容便几乎全部外泄感到相当意外,但基本上在限制外国买家和其他政策上履行了竞选承诺。虽然政府没有加税,但没有减税已经是令大众的生活更艰难。而短线炒卖房屋者须缴付更高的税率,她也担心会造成反效果。 向海外买家开刀并不是一个真正解决的方法,只是找寻代罪羔羊的“政治正确”。她说,政府明白到民怨,但效果则值得商榷。地方政府推行的房屋空置税反而可以解决问题,起码可以增加出租房屋。不过,即使是温哥华也出现上有政策、下有对策的情况。一些房屋虽然挂有衣物,但一看便知是没有人住。 有业界认为预算案中对买入不足一年便放盘的物业征收更高的税率,可能对已经供应不足的房地产市场产生反效果。政府应该鼓励投资者放盘以改善供应不足,新政策是迫使投资者最少也要持有物业一年。 她说,全民牙医健保是一件好事,因为牙齿除了直接的美观外,也影响心脏和其他的身体健康。牙医反映目前省政府为低收入和部分合资格居民,提供的补助计划很差,而且金额相当少,只得30%,牙医是当作公益服务。 政府没倒台压力 国防开支一如外界事前所料未能达到预期,将有很大的隐忧。 秦怡敬表示,加拿大的军备已经极为老旧。乌克兰是敲响了警钟。北极的重要性越来越大,而加拿大与俄罗斯在北极圈有边界接壤。新预算案只是略为增加拨款,政府仍然是首先顾虑国民的税负。 资深时评人江大惠指出,一般少数政府为了买票需要大撒金钱讨好选民;但由于执政自由党在较早前已经与新民主党达成合作关系,因此毋须在新的财政预算案中“派糖”。今年的预算案可说是相当“稳阵”。 各项施政都只“做少少” 新的预算案是朝正确的方向。他说,新民主党以增加福利著名,因此当初民众均非常担心自由党与新民主党合作会导致加税。执政自由党这次只是付出数十亿元的全民牙医福利,便取得新民主党的支持,金额相当少。 他说,政府没有倒台压力下,各项施政都是做少少。例如,新预算案并没有解决通胀问题,也没有协助商户降低信用卡收费和银行户口手续费,只是向银行、保险公司和大企业加税,但所增税率却减半至1.5%。 总理杜鲁多当年声称赤字会自动消失的言论,曾被人当作笑柄;但由于去年各方面的收入均有增加,令财政预算案的赤字降低。

杜鲁多向内阁发授权书 暂时禁止外国买家购房

(■杜鲁多周四向内阁部长颁发授权书。 加通社) 总理杜鲁多周四向联邦内阁部长颁发授权书(Mandate Letters),阐明他对各内阁成员的期望和优先事项。在给住房事务部长的授权书当中,包括暂时禁止外国买家购买非休闲物业,以及禁止“盲目竞标”(blind bidding)。 杜鲁多周四给联邦住房事务部长胡森(Ahmed Hussen)的授权书中,要求采取措施,包括暂时禁止向外国买家出售非休闲住宅,指有助确保住宅不会空置,让国内买家可以获得。 这一禁令是杜鲁多解决房地产市场过热的基石,目前由于供应紧张导致竞标战,房价飙升。 此前一天,加拿大地产商会(CREA)在周三公布,11月份全国平均屋价较去年同期升19.6%至720,850元,预计到2022年将达到739,500元。数据再次凸显全国房屋供需失衡。 商会表示,房地产市场最为火爆的温哥华和多伦多地区的房价将进一步攀升,在这两个城市,独立屋售价一般都超过100万元。 对住宅物业征反炒卖税 杜鲁多希望通过投资一个新的“住房加速基金”(housing accelerator fund)来扭转这一趋势。基金将通过包容性规划、增加密度、缩短建设审批时间以及快速开发空置或未充分利用的土地等措施,来增加房屋库存。 他在给胡森的授权书写道:“你的首要目标,是通过努力提高住房可负担能力和解决长期无家可归问题,以确保国民能够拥有自己的住房。” 杜鲁多还要求审查投资房产的首付要求,设立资金发展“先租后买”(rent-to-own) 计划,并对住宅物业征收“反炒卖税”(anti-flipping tax),如业主持有物业少于12个月,将要承受高昂的税项。 禁止“盲目竞标” 此外,他还要求胡森禁止房地产交易中的“盲目竞标”方式。“盲目竞标”目前在住宅买卖中已成标准做法,当多名买家同时看中同一目标时,他们就要在不知道对方报价金额的情况下竞投。 杜鲁多周四向所有联邦内阁部长发出的授权书,还强调抗击疫情,建设更加坚韧的未来,并优先考虑解决负担问题、应对气候变化的持续威胁,以及促进和寻求多样性、原住民和解。 自2015年以来,杜鲁多一直公开公布内阁的授权书。这份文件实际上是给每位部长的授权令,总理在其中阐明他对各内阁成员的期望和优先事项。星岛综合报道

本周商业界需关注的五件事:海外买家地产报告来了!

■■经济数据与财报乃本周重头戏。 加通 综合报道 本周加拿大商业界需要关注的5件事: 1. 海外买家地产报告 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)周一发布关于海外买家对公寓市场影响的报告。2016年卑诗省率先实施海外买家税,2017年安省跟随开征,这两大省份均因房地产市场过热而出台打房政策,其中一环是将矛头对准了海外买家。 2. 银行收益 本周丰业银行(Scotiabcnk)、满地可银行(BMO)、加拿大帝国商业银行(CIBC)均会公布第一季度业绩报告。上周五加拿大皇家银行(RBC)率先公布财报,该银行季度盈利31.7亿元或每股2.15元,比去年同期增长1.6亿元或每股14仙。前三个月传统上是银行财政年度中最强劲的季度。 3. 通胀情况 加拿大统计局将于周三公布1月份消费者物价指数。由于机票和新鲜蔬菜价格上涨,抵销了油价下跌幅度,所以统计局12月份的数据显示加,拿大年度通货膨胀率意外增加至2%。 4. 加航动态 加拿大航空公司(Air Canada)行政总裁罗云斯库(Calin Rovinescu),周四将在该公司2019年的投资者日发表演讲。一家航空客运倡导组织上周批评,目前联邦政府允许航空公司,将旅客滞留在停机坪上长达3小时45分钟的规定,是不可接受的,因为这是欧盟立法允许时间的两倍以上,呼吁政府修改规定。 5. 经济成长率 加拿大统计局将于周五发布第四季度经济成长率数据。加拿大经济去年第二季的年增长率为2.9%,第三季的增长率2%,第四季恐更显缓速。

温哥华海外买家锐减 仅占整体交易1%

综合报道 根据卑诗省财政厅7月底公布的最新数据,今年头几个月,购买低陆平原房地产的海外买家减少至只占1%。甚至有人形容,海外买家在低陆平原新楼盘交易中几乎消失身影。 数据显示,今年上半年,大温和菲沙河谷地区的所有房地产交易中,只有1%涉及外国公民,较去年同期的3%为低。 在今年头6个月,本拿比、高贵林和列治文是海外买家购买房产的首选目的地。其中本拿比,有3%房地产交易涉及海外买家,而在高贵林及列治文,各有2%交易涉及海外买家。唯一看到外国公民购买比例增加的城市是北温市,在2018年的头半年,外国买家涉及北温1%的房产交易。 购农地外国人上半年降至零 此外,那些担心外国人购买农地的人应该可以放心,因为在低陆平原,购买农地的外国人,已从2017年上半年的14%下降到今年上半年的零。 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华指出,最近大温地产市场,外国买家的确减少,特别以豪宅市场为然。他认为,除了因为政府将海外买家税调高至20%、推出房屋空置税以及300万元以上屋主要征收“学校税”(school tax)外,最重要是中国方面收紧外汇,资金流出海外难度提高了,导致中国买家减少。 谭清华表示,一般物业的价格变动不大,只是楼花则有些变化。他指以往楼花一推出,买家都要排队抢购,现时已没有这种情况,由于发展商须要卖出楼花,令银行“放水”,于是出动“奖金”(bonus)或装修津贴吸引顾客,不过,表面上价格仍没有改变。

多伦多豪宅区海外买家仅15% 2018楼市应平稳增长

■多伦多3个顶级豪宅如罗斯岱尔住宅的买家,仅15%来自海外。 星报 综合报道 地产经纪行安阁物业(Engel & Volkers)年末报告指,大多区物业市况大起大落的情况已告一段落,预期今年市场将持续平稳增长,而未来加国物业的海外买家将会减少。 报告指多伦多三大顶级豪宅区跑马径(Bridle Path)、森林山(Forest Hill)及玫瑰岱尔(Rosedale)住宅的买家,有15%为海外买家,而温哥华三大豪宅区域的住宅有85%买家是海外买家。 安阁物业经纪史宾基里诺(Anita Springate-Renaud)表示,海外买家投机置业从来并非多伦多物业市场炽热的主因,供求失衡才是问题的征结:“省府一方面推行反城市化扩张计画(anti-sprawl plan),拖慢多伦多外围的物业发展,另一方面实施土地转让税,政策令部分置业者为避免缴交税项,或宁愿选择烈治文山或奥罗拉(Aurora)等外围地区置业。” 她表示联邦监管机构“金融机构监理办公室”(OSFI)本月起实施新按揭规例,暂时难以评估新政对市场的影响力,不过她认为市况应会稳定地轻微上升,主要动力来自多伦多畅旺的科技业。 大多区贵价楼销量急跌 另外,据新时代电视报道,苏富比加拿大国际地产(Sotheby's International Realty Canada)一份报告指出,多伦多贵价楼去年下半年销量急挫超过一半,柏文单位售价亦呈现升幅放缓的情况。苏富比指出,大多区超过100万的贵价楼,销量在2017年下半年比上半年急跌56%,相比2016年同期亦下跌33%。至于价格100万至200万之间的豪宅,2017年下半年交投量亦比上半年急挫54%。200万至400万的豪宅大跌六成二,超过400万的亦跌接近一半。多伦多地产局(TREB)数据显示,去年的独立屋平均屋价是109万。 资料来源:星报

不背锅!加国楼市海外买家仅占…

星岛资料图据A1电台消息,最新一份报告指出,外国买家人数占本国楼市少数物业。加拿大按揭及房屋公司的报告指出,多伦多楼市的海外买家仅占3.4%,温哥华的外国业主只占4.8%。全国十七个大都会中,海外买家的柏文物业少于百分之一。但是海外买家拥有的柏文平均价比本国人的柏文贵。如大多伦多地区,海外买家的柏文平均价超过42万,而本地人的单位只有38万5千元。另外,数字显示,安省及卑诗省向海外置业人士征收附加税的措施,让海外置业人士转去本国其他地方如满地可买楼。C03

魁省计划追查楼市海外买家分布 下一步是征税?

资料图片 据路透社报道,魁省昨日公布财政预算更新报告,财务厅厅长尼图(Carlos Leitao)表示,省府正计划引入新海外买家物业投资监控条例,建议取得海外投资者原居地的主要居所地址,以便追查投资魁省物业市场的海外投资者分布,但暂时未有计划向海外买家征税。 尼图发言人克卢捷(Audrey Cloutier)表示,要取得外投资者原居地的地址,首先要得到省议会通过法例,她亦指出魁省排除了开征海外买家税的选项。 温哥华去年8月起首先向海外买家征收15%物业转让税,最初房价确实出现短暂回落,不过自今年初起一直持续上升。安省政府亦于4月跟随温哥华的做法,向海外买家开征15%“非居民投机税”(NRST)及多项压抑楼市措施。 安省及卑诗省方面压抑房市措施,反而助长了魁省满地可的房市,加上满地可现时有直航机往返北京和上海,同时吸引中国买家前往当地投资,令当地被视为全国最炽热房市之一。

炒房团要转移到蒙特利尔了?无海外买家税吸引华资

■必雷亚集团(Brivia Group Real Estate)行政总裁李国强(Kheng Ly)。互联网 综合报道 在经济表现强劲和政治环境稳定的因素带动下,蒙特利尔楼市发展蓬勃,有发展商投资数十亿元兴建新柏文大厦和办公室大楼,有华裔发展商则坦言,蒙特利尔不同于多伦多及温哥华需要缴交海外买家税,加上中国至蒙特利尔直航航线亦刺激海外买家的投资。 蒙特利尔市长葛达理(Denis Coderre)昨日出席YUL第二期住宅项目活动时表示:“自1976年之后,这是满市最好的时代。”他透露现时蒙特利尔有多达150个建筑项目,涉及250亿元的投资。 欧洲中东买家亦增 YUL第二期住宅项目的开发商必雷亚集团(Brivia Group Real Estate),其行政总裁李国强(Kheng Ly)为柬埔寨华裔后代。他表示当地柏文单位价格较低,而且无征收海外买家税,令蒙特利尔成为吸引投资的地方。YUL双子塔及镇屋的第二期项目,目前由必雷亚集团和中资天庆集团合作推出。 29年前移民加国的李国强坦言,蒙特利尔市区面貌在过去5年有很大变化,近日增加中国和蒙特利尔之间的直航航班,吸引中国投资者,他们占YUL第一期项目35%至40%的买家。 地产公司Royal LePage经纪Amy Assaad说,近年楼市强劲,最受欢迎是30至40万元的柏文单位和高档公寓。欧洲、中国、中东的买家增加,主要是看好蒙特利尔的大学制度、交通网络和安全程度。 资料来源:加通社

安省房市趋稳定 海外买家比率下跌 财长赞征税奏效

安省为了令楼市降温,自4月起向外国买家征收买屋税,措施似有减少外国买家在安省置业的情况。省府最新数据显示,非加拿大人在安省置业的比率由上次调查的4.7%下跌至3.2%。 今年4月安省公布多项收紧楼市措施,包括非加国公民或永久居民买家如购买大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe)的物业,须支付楼价15%的附加费,当时安省楼市正值炽热之时,多伦多地区的楼价逐年递增逾3成。 多市外国买家跌至5.6% 安省政府昨日公布今年5月27日至8月18日的楼市数据称,非加国人在大金马蹄地区的置业比率为3.2%,较4月24日至5月26日录得的4.7%比例为低。在多伦多,外国人的买屋比率则由同期的7.2%下降至5.6%;至于多伦多以北的约克区,外国买家的置业比率亦由9.1%下跌6.9%。 安省财政厅长苏善民(Charles Sousa)认为,包括实施外国买家税的房屋政策奏效,有助遏抑楼市。他表示有关措施实施后,外国人的置业比率已有所下降,并为房地产市场带来稳定。 自4月起向非加拿大人征收物业税以来,大多区的整体楼市已显著降温,然而有专家认为,楼市降温是安省其他新政策造成心理影响所致,包括扩大租金管制及增加可负担楼宇的土地等。

中国买家们横插了一脚 加拿大房市泡沫不得不涨

一个月以前,国外财经博客网站zerohedge曾撰文表示:“温哥华的房地产泡沫又卷土重来,而且比以往任何时候都要猛烈”。但从目前的情况来看,这种趋势似乎显得不太明朗且开始出现分化。根据加拿大温哥华房地产委员会公布的最新数据,在哥伦比亚地区对国外购房者实施征收15%的物业税政策一年之后,今年5月份不再可能出现有史以来最大的房地产泡沫。 另一方面,征税也对来自中国的金融寡头、不法者、洗钱者进行了一次考验。但几乎所有人都希望尽可能让这些资金出手。在去年夏天的物业税征收措施推出之后,温哥华房价在出现温和下降,但随后又重回有史以来最高的泡沫价格。随着房地产市场价格出现分化,相关的房价和公寓价格也开始上涨至历史最高纪录。 根据温哥华房地产委员会发布的数据,按类别分类统计的价格数据如下: 对公寓型房屋来说,其5月份的基准价格为57.13万加元。过去12个月中的涨幅为17.8%,而较4月份的价格则上涨3.1%。 附属单元房产的基准价格为71.54万加元,同比上涨13.%,环比上涨1.9%。 独立物业的基准价格为156.10万加元,同比上涨3.1%,环比上涨2.9%。 今年5月份唯一出现下跌的数据为房地产实际交易量。该地区2017年5月份的房地产销售总量为4364套。与2016年5月份4769套的数字相比,销售量下降8.5%,创历史最新记录。 换句话说,温哥华地方政府推出征收15%物业税的限制措施,降低了当地房地产交易量比率。然而,房地产卖家却也开始寻找更具积极性的买家。非常幸运的是,新一波买家又开始出现了,而且是在征收15%物业税的基础上出现的。虽然这种出现趋势缓慢,但买家数量却在不断增加。 虽然加拿大房地产市场本月的情况与上月差别不大,但可以用一些图表来说明该国国内的房地产泡沫情况。首先就是加拿大与美国两国的房贷情况对比,这些贷款多数属于抵押贷款。 其次,尽管加拿大国内的贷款利率相对较低,但该国国内家庭的债务平均比率接近40%,高于美国国内家庭债务平均比率。 最后的点睛之笔:加拿大国内与美国国内房价索引指数对比。这需要进行一个对比说明: 仔细回想一下就会发现,或许对加拿大来说,非常幸运的一点就是其对温哥华房地产泡沫的挤压努力失败了。假如这一做法获得成功,并在全国范围内蔓延,则必定会导致该国房地产市场出现一场崩盘,而且也会引发抵押品价值的崩溃和普遍的信贷违约。对加拿大银行系统来说,“均值回归”的结果将会是毁灭性的。 当然,这并不是说加拿大国内的房地产泡沫问题已经得到了解决。但至少从目前的情况来看,这一问题又被来自中国的买家们横插了一脚。这些买家宁可把自己的钱投在加拿大的房地产市场,也不愿意让其留在国内。

省府辣招控市 买房哪些信息要披露?

安省4月份推出的15%非居民投机税,将房地产律师的职能转变为省政府的代理人。难为的是,相关政策要求律师进行不可能完成的资料验证。 律师现在不得不刺探敏感客户的资料并向政府报告,而在4月20日之前,他们是不必做披露的。 更糟的是,律师现在有责任向政府证明客户个人资料的真实性,然而却没有途径去核实验证。 现在,所有购买1-6套住所或农地的客户,无论是否外国人,都必须提供下列资料,由律师收集并发送给安省政府。 •这块土地将作为一个主要住所吗? •业主是否打算出租该物业? •在过去12个月里,业主是否在加拿大居住183天? •业主是加拿大公民还是加拿大永久居民?如果不是,业主是哪一国公民? (奇怪的是,根据这项法规,加拿大公民即使不住在加拿大也不会被视为外国人。) 作者Bob Aaron是多伦多地产律师