Tag: 自动加价

正当不少人质疑安省平抑房价措施会迅速浇熄多伦多房市的炽热时，一种被称为“自动加价”的买家竞价方式，近期在多伦多出现，这种竞价方式，就是买家向卖家提交购屋合同时加入条款，不论其他竞争对手出多高价格，买家都同意在此基础上按一定比例或数额自动加价，以确保可以在抢房大战中得手。 规管安省地产经纪登记发牌及行为操守规范的RECO，在接受《都市地产》记者采访时，其法规监管部副司法官给出的答复是，自动加价条款（escalation clause）在安省房地产交易法中(REBBA 2002)并没有被禁止。但是，这个款项对房地产销售人员和经纪人有非常严格的规定，需要他们诚实、公正和正直地对待所有参与买卖的人。 “RECO并不拥护和鼓励大家使用自动加价条款。这个条款会为买家、卖家以及经纪制造复杂的状况。” 据《环球邮报》报道，自动加价这种方式在美国常用，近期被一些地产经纪用到加拿大，目前不知在加拿大房市的流行程度，但有业界人士开始担心这种方式会令房价直推高，并且在操作过程中，面对复杂的行业规范问题。 采用这种竞价方式，买家可向卖方承诺，不论卖方收到多高的报价，买家都在此基础上自动加价一定数额。买家在提出自动加价承诺时，也可设定价格上限，达到这上限时即停止自动加价。 多人自动加价操作复杂 如果在数个竞争者中只有一位采取这种自动加价方式，理论上一定可以拿到想要买的房屋（除非卖家行使权利，决定不将房屋卖给出价最高者）。但亦可能出现的情况是，如果超过一名买家都在Offer中加入自动加价条款，会令情况变得异常复杂。 如果两个买家设定的自动加价上限相同，那卖家应该将房屋卖给谁？又如几个买家都加入自动加价条款，而且都没设定加价上限，那么不论价格多高都会有人继续加价，会否没完没了，这种情况应该如何处理？ RECO在回复本刊记者询问时表示，如果两个offer都有加价条款，并设置了同样的上限，相当于卖家收到了两份价格一样的offer。卖家有绝对权选择把房子卖给任何一方；或者选择拒绝所有offer，发回给竞价买家改进，要求买家最后出价一次以决胜负；又或者给其中一个买家还价。 RECO提示，买卖协议是买家和卖家之间的交易。如果卖家选择了一个offer，价格并不是卖家唯一考虑的因素，卖家可以依据其它条件选择他们想要的offer。 强烈建议设置加价上限 RECO的法规监管部副司法官Kelvin Kucey 对本刊记者表示，如果买家坚持使用自动加价条款，他们的经纪应该强烈建议买家在该条款上设置上限。 “目前没有规定自动加价条款一定要有上限。但是，RECO建议限制买家底价的曝光度，因为透露加价上限会将买家置入一个脆弱的地位。当然，最终这是买家自己的决定。 ” Kelvin Kucey进一步表示，这个条款可以被加在offer中。但买家经纪应当明确地告知卖方经纪offer中存在自动加价条款，确保它不会在无意中被忽视。 “会伤害各方利益的不平等条款” 业界担心一旦使用自动加价条款，没有加入这项条款的买家会被自动挤出竞价战，难以买到自己心爱的物业。不仅如此，即使采取这条款最终买到房的人，其利益也可能被一些不良地产经纪损害。买家如果预先设定一个自动加价的数额上限，等于告诉经纪自己出价的底，不良经纪有机会编造事实告诉买家，已有竞争对手出价到其上限，买家无从证明，只有出高价令自己的利益受损。 也有业界人士担心在实施自动加价过程中，客户的个人隐私得不到保障。经纪依其行为规则，不能向任何人透露买家出价的数额和其它条款，尤其不能向其他竞争买家透露这些关键信息。 万通地产公司的经纪段晓东 万通地产公司的经纪段晓东在接受本刊记者采访时表示，在自己15年的从业经历中从未给客人使用过“自动加价”条款。 “因为我认为这是一个不平等的条款，会伤害各方利益。如果大部分人都使用或接受这个条款多加2000元，一旦普及，购房者会认为不加这个条款我就买不到房，加了才是对自己利益的保障，都去使用自动加价条款，只会让市场更加疯狂，对谁都没有好处。” 段晓东进一步表示，自打管控房市的16条政策出台后，目前大多地区房地产市场各方表现明显放缓。 “在这个较为平缓的时期，也许买家不会选择加这个条款，抢房现象明显减弱。在客人给出的offer中，客人想加什么样的条款都是可以的。”“以前也听说有客人会加价几万甚至十几万去抢房。但是地产经纪有责任和义务为客人分析房地产市场的情况，在符合客人自身条件的情况下给出合理的价格建议。当市场再次紧俏，过度使用这个条款又会助长房市的疯狂。” 多伦多地产经纪Nancy Wang 口头约定及不填买价Offer均无效 多伦多地产经纪Nancy Wang对本报记者表示，“的确有经纪和客人会使用自动加价条款。更有什者，有的买方还在递交offer时把买价一栏放空，志在必得，意思就是表明，让卖家自己填写价格，多少钱你肯卖。这种情况比较疯狂，失去理智，我本人是不会使用的。” Nancy 进一步表示，还有些加价是以口头形式沟通的，为了规避风险没有落实在纸面上。 “买家经纪会告诉多方，我们会在最高价上再加1万或者几万。房市最疯狂的那段时期，有加十几万的，为了抢房完全失去控制。” 针对递交不填写购买价格的offer这一情况，Kelvin Kucey表示，买方经纪递交没有价格的offer类似于交了一张空白支票。 “为了保护所有相关方的利益，RECO希望经纪确保任何买方提供的offer具有如下基本要素：买方身份、购买价格、不可撤销的期限（irrevocable period）和交房日期（closing date）。这些要素中缺少任何一项，都可能使offer不完整、无效并且不可执行。”同时，RECO建议买家提前了解自己能承受的最大预算，并坚守这一底线。 对于在竞价过程中，有买房经纪口头通知各方自己会在最高价基础上加1万或几万的现象，RECO则回应称，“买方代表可以口头声明客户愿意支付的价格，但这并不能构成有效的offer。Offer只有以书面形式提交才被视为有效。” RECO对“自动加价”条款的指引 规管安省地产经纪登记发牌及行为操守规范的安省地产议会（Real Estate Council...