正当不少人质疑安省平抑房价措施会迅速浇熄多伦多房市的炽热时，一种被称为“自动加价”的买家竞价方式，近期在多伦多出现，这种竞价方式，就是买家向卖家提交购屋合同时加入条款，不论其他竞争对手出多高价格，买家都同意在此基础上按一定比例或数额自动加价，以确保可以在抢房大战中得手。
规管安省地产经纪登记发牌及行为操守规范的RECO，在接受《都市地产》记者采访时，其法规监管部副司法官给出的答复是，自动加价条款（escalation clause）在安省房地产交易法中(REBBA 2002)并没有被禁止。但是，这个款项对房地产销售人员和经纪人有非常严格的规定，需要他们诚实、公正和正直地对待所有参与买卖的人。 “RECO并不拥护和鼓励大家使用自动加价条款。这个条款会为买家、卖家以及经纪制造复杂的状况。”
据《环球邮报》报道，自动加价这种方式在美国常用，近期被一些地产经纪用到加拿大，目前不知在加拿大房市的流行程度，但有业界人士开始担心这种方式会令房价直推高，并且在操作过程中，面对复杂的行业规范问题。
采用这种竞价方式，买家可向卖方承诺，不论卖方收到多高的报价，买家都在此基础上自动加价一定数额。买家在提出自动加价承诺时，也可设定价格上限，达到这上限时即停止自动加价。
多人自动加价操作复杂
如果在数个竞争者中只有一位采取这种自动加价方式，理论上一定可以拿到想要买的房屋（除非卖家行使权利，决定不将房屋卖给出价最高者）。但亦可能出现的情况是，如果超过一名买家都在Offer中加入自动加价条款，会令情况变得异常复杂。
如果两个买家设定的自动加价上限相同，那卖家应该将房屋卖给谁？又如几个买家都加入自动加价条款，而且都没设定加价上限，那么不论价格多高都会有人继续加价，会否没完没了，这种情况应该如何处理？
RECO在回复本刊记者询问时表示，如果两个offer都有加价条款，并设置了同样的上限，相当于卖家收到了两份价格一样的offer。卖家有绝对权选择把房子卖给任何一方；或者选择拒绝所有offer，发回给竞价买家改进，要求买家最后出价一次以决胜负；又或者给其中一个买家还价。 RECO提示，买卖协议是买家和卖家之间的交易。如果卖家选择了一个offer，价格并不是卖家唯一考虑的因素，卖家可以依据其它条件选择他们想要的offer。
强烈建议设置加价上限
RECO的法规监管部副司法官Kelvin Kucey 对本刊记者表示，如果买家坚持使用自动加价条款，他们的经纪应该强烈建议买家在该条款上设置上限。 “目前没有规定自动加价条款一定要有上限。但是，RECO建议限制买家底价的曝光度，因为透露加价上限会将买家置入一个脆弱的地位。当然，最终这是买家自己的决定。 ”
Kelvin Kucey进一步表示，这个条款可以被加在offer中。但买家经纪应当明确地告知卖方经纪offer中存在自动加价条款，确保它不会在无意中被忽视。 “会伤害各方利益的不平等条款”
业界担心一旦使用自动加价条款，没有加入这项条款的买家会被自动挤出竞价战，难以买到自己心爱的物业。不仅如此，即使采取这条款最终买到房的人，其利益也可能被一些不良地产经纪损害。买家如果预先设定一个自动加价的数额上限，等于告诉经纪自己出价的底，不良经纪有机会编造事实告诉买家，已有竞争对手出价到其上限，买家无从证明，只有出高价令自己的利益受损。
也有业界人士担心在实施自动加价过程中，客户的个人隐私得不到保障。经纪依其行为规则，不能向任何人透露买家出价的数额和其它条款，尤其不能向其他竞争买家透露这些关键信息。
万通地产公司的经纪段晓东
万通地产公司的经纪段晓东在接受本刊记者采访时表示，在自己15年的从业经历中从未给客人使用过“自动加价”条款。 “因为我认为这是一个不平等的条款，会伤害各方利益。如果大部分人都使用或接受这个条款多加2000元，一旦普及，购房者会认为不加这个条款我就买不到房，加了才是对自己利益的保障，都去使用自动加价条款，只会让市场更加疯狂，对谁都没有好处。”
段晓东进一步表示，自打管控房市的16条政策出台后，目前大多地区房地产市场各方表现明显放缓。 “在这个较为平缓的时期，也许买家不会选择加这个条款，抢房现象明显减弱。在客人给出的offer中，客人想加什么样的条款都是可以的。”“以前也听说有客人会加价几万甚至十几万去抢房。但是地产经纪有责任和义务为客人分析房地产市场的情况，在符合客人自身条件的情况下给出合理的价格建议。当市场再次紧俏，过度使用这个条款又会助长房市的疯狂。”
多伦多地产经纪Nancy Wang
口头约定及不填买价Offer均无效
多伦多地产经纪Nancy Wang对本报记者表示，“的确有经纪和客人会使用自动加价条款。更有什者，有的买方还在递交offer时把买价一栏放空，志在必得，意思就是表明，让卖家自己填写价格，多少钱你肯卖。这种情况比较疯狂，失去理智，我本人是不会使用的。”
Nancy 进一步表示，还有些加价是以口头形式沟通的，为了规避风险没有落实在纸面上。 “买家经纪会告诉多方，我们会在最高价上再加1万或者几万。房市最疯狂的那段时期，有加十几万的，为了抢房完全失去控制。”
针对递交不填写购买价格的offer这一情况，Kelvin Kucey表示，买方经纪递交没有价格的offer类似于交了一张空白支票。 “为了保护所有相关方的利益，RECO希望经纪确保任何买方提供的offer具有如下基本要素：买方身份、购买价格、不可撤销的期限（irrevocable period）和交房日期（closing date）。这些要素中缺少任何一项，都可能使offer不完整、无效并且不可执行。”同时，RECO建议买家提前了解自己能承受的最大预算，并坚守这一底线。
对于在竞价过程中，有买房经纪口头通知各方自己会在最高价基础上加1万或几万的现象，RECO则回应称，“买方代表可以口头声明客户愿意支付的价格，但这并不能构成有效的offer。Offer只有以书面形式提交才被视为有效。”
RECO对“自动加价”条款的指引
规管安省地产经纪登记发牌及行为操守规范的安省地产议会（Real Estate Council of Ontario，RECO），鉴于近期不断有地产经纪查询这方面的问题，于5月31日向注册会员就如何处理“自动加价”条款发出简报指导。
RECO表示，自动加价条款旨在透过自动加价，将其他竞争买家淘汰出局。这种条款有多个变种，一些买家在使用时设定加价上限。 RECO承认收到许多注册经纪询问如何处理这一条款，目前RECO没有专门法规规管自动加价条款，但会调查这方面的投诉，必要时会推出针对性法规。
卖家有权决定接受哪份Offer
RECO 警告，当一宗交易多过一个买家使用这种自动加价条款时，处理起来会十分复杂。 RECO在其指导中列举一个虚拟例子：假如有S和F两位买家竞争一个物业，S 出价55万，F出价60万。如果S事先设有条款承诺在竞争对手的价格上一律加价2,000元，则其报价会自动升至（比F多2,000元）60万2,000 元。如果S进一步设定其自动加价至70万元为上限，又有第三位买家出价75万元，而S的出价最高止步于70万元，此时由卖家决定接受哪一位买家的出价。
上述例子情况可能变得更复杂。假设S和F两位买家都在竞价中加入自动加价2,000元条款，S设定最高限为70万元，F设定更高的上限，那么S的竞价将止步于70万元，而F可自动加价至70万2,000元。假设两人预设相同的加价上限，或都没有设定上限，RECO建议挂牌经纪要求两位买家收回自动加价条款，透过一次最终竞价决定胜负。
预先防止出价超出买家承受能力
RECO强调，现有规范地产经纪职业操守的所有法规，在实施自动加价条款时都必须要遵守。经纪必须保护委托人的最佳利益，向客户提供专业、谨慎的服务。在买家决定加入自动加价条款前，必须协助其了解可能发生的情况，取得买家的同意和认可。
买家必须明白，一旦在向卖家提交的竞价offer中加入自动加价条款，除非达到买家预设的最高限额，这一条款在竞价战的过程中都对买家具有约束力，买家在购房预算上必须做好充足准备，有足够的弹性。在上述过程中，经纪应该采取可行步骤，确认买家已确定获银行批准的贷款数额。买家最好获得金融机构的贷款批准书或预批准文件。
RECO又指出，买家在加入自动加价条款时应该设定上限，或加入条款规定如何撤回及停止自动加价，防止出价超出买家经济承受能力，以保护买家利益。
RECO于6月1日再向注册会员发出通告，指在5月31日就“自动加价条款”发出指引后，收到不少会员询问，要求RECO进一步澄清更加细节的问题，RECO就此正在准备更多指引，并尽快公布。
经纪应谨守职业道德
本报记者向RECO例举一位地产经纪投诉的现象，有相熟的买卖方经纪合作，确保自己的客户如愿买到房子。 Kelvin Kucey称，“一直以来我们非常担心经纪之间有偏向某一方的人为操纵或勾结行为。注册地产经纪应当对所有相关方秉持公平透明的方式进行业务操作。”
RECO提示，任何地产经纪的违规行为，都会受到相关惩处。在安省，根据对消费者的伤害、行为的恶劣程度、是否有违规历史等不同情况，对地产经纪有不同程度的惩处，包括警告、学习教育课程、支付高达5万元的罚款、以及两年减一天的监禁（prison terms of up to two years less a day）和吊销执照等。
Kelvin Kucey表示，RECO希望听到买家和卖家针对所遇到的地产经纪不道德行为的相关投诉，RECO鼓励大家登录http://www.reco.on.ca/complaints-enforcement/ 提出投诉。 “每种情况都是有独特性的。一旦收到投诉，RECO将进行评估和调查，然后确定行动方案。”
使用“自动加价”条款 如何保障客户利益
在本刊记者采访后，RECO于6月6日进一步更新了对房地产经纪的指导文件。
当您代表买家时
很像一个抢offer，如果买方觉得这样做会在买房过程中给予他们优势，自动加价条款是他们可以采用的一种策略。但是，在加入该条款之前，经纪的工作是确保买方完全明白，在指定的不可撤销期限之前（specified irrevocable deadline），他们的offer不能被撤销，并且在达到自动加价价格的上限（cap）之前，他们被锁定在抢offer大战中。
这个条款可以被加在offer中。但买家经纪应当明确地告知卖方经纪，offer中存在自动加价条款，确保它不会在无意中被忽视。
问：如果使用自动加价条款，我的买家是否有权知道第二好的报价数或其副本（ the second best offer）？
答：不能。买方经纪应向买方明确表示，他们无权知道第二好的报价。卖方或卖方经纪没有法律义务告知第二好的价格或提供其副本。买家在决定使用自动加价条款之前必须了解这一点。
当您代表卖家时
这不是一个详尽的列表，它将取决于offer的特定情况。
1. 向卖家介绍自动加价条款的可能性
当您与卖方讨论可能出现的各种offer情况时，您应该告诉卖家，自动加价条款可以被提交，卖方应考虑是否做好了准备接受包含此类条款的offer。
2. 确定报价
当offer存在自动加价条款，offer价格增长根据指定的数额依次递增，直至成为价格最高的offer，或者达到了自动加价的上限。
3. 卖家决定如何进行
与多个offer竞争的过程一样，一旦提供了offer，卖方可以接受其中的一个，拒绝所有报价，或将所有报价发回改进，或向某一个买方提供还价。卖家可以做任何选择。
卖方可以选择取消自动加价条款，并设定一个特定价格。
问：如果有两个自动加价条款相同，并且有相同的上限呢？
答：在这种情况下，与收到两个价格相同的offer没有什么不同。卖方可以接受其中的一个，或者将其发回给买方，要求他们提交最终的最佳报价。
4. 如果接受有自动加价条款的offer
当接受有自动加价条款的offer,等于达成了购买和出售协议。因此，如果卖方接受，则协议必须清楚地表明，通过自动加价条款的操作，达到了最后的价格。
保护卖家问答
• 卖家能否签回和自动加价条款金额上限相同的价格？
可以。然而，与其他回报价一样，买方有可能接受、拒绝或还价。卖方有可能失去买方或失去其他有效报
价。
• 卖家可否选择不考虑有自动加价条款的offer？
是的，卖方可以拒绝有自动加价条款的offer。
•如果我的卖家接受了有自动加价的offer，我必须确认第二好的报价价格吗？不需要。经纪不得进一步披露“买卖协议”的内容。如果卖方或经纪被迫这样做，他们应该此寻求法律意
见。
• 如果我在买卖协议中填写了“所接受的购买价格”（accepted purchase price），我是否违反了
不披露竞争性报价的义务？
不。单纯在offer中为卖家填写购买价格，不构成违反“道德准则”第26条的规定。 （under Section 26 of the Code of Ethics） 经纪应该记住，“道德准则”第26条首先要求披露对特定房产提出offer的数量。进一步清晰说明，只有披露offer数量，没有其他关于offer的信息可被披露。除了简单地填好offer中卖方的销售价格，其他的披露信息可能被视为违反第26条并被起诉。
• 当最终获胜的offer是通过自动加价条款赢得房屋购买权，卖方经纪人应该保留第二好offer的副本吗？
RECO鼓励经纪保留第二好offer的副本，以防日后如果销售价格的有效性受到法律挑战时可以使用。在这种情况下，汇总表（the summary form）不具有足够的信息来确认销售价格的有效性。
结论
RECO不鼓励使用自动加价条款，也无权禁止使用。该条款可以为买方、卖方及其经纪创造复杂的情
况。
自动加价条款为买卖双方增加了额外的考虑。对于买卖双方的经纪来说，重要的是要为自己的客户提供
认真、合格的服务，并按照道德守则的诚实守信经营。
再次，尽管REBBA或其规定没有阻止这种策略，
但是在向客户和消费者推荐自动加价条款时，经纪必须认真慎重地行事，并确保在使用之前作出明智的决定。
