Tag: 抢Offer

多伦多Downtown 某Condo外面的电线杆上挂满了lockbox（星报资料图片） “屏蔽”对手 “我lockbox里的钥匙又丢了！”─ 一位卖家代理经纪在微信群里诉苦道。挂在卖家门口、锁在密码锁箱里的钥匙难道会不翼而飞？这种匪夷所思的现象，在大多伦多火热的楼市中已经越来越常见。即使目前楼市逐渐降温，这出戏码仍时不时上演。 多伦多地产经纪李菲 近期《都市地产》记者就收到多伦多房地产经纪李菲反映的关于lockbox丢钥匙的经历：不仅卖家钥匙丢了，有一次连lockbox一起丢！还有三四次是带买家去看房，打开锁箱空空如也，吃了闭门羹。为什么有人要拿走钥匙？知情人点拨说：在楼市火热，很多人抢Offer的情况下，疑似有的买方经纪了解到自己的客人钟意所看的房子，为了阻止其他潜在买家看房、增加自己客人买房成功机率，便采取这种不道德竞争手段拿走房门钥匙或者更换掉，总之不让更多人进入房子去看。 李菲向《都市地产》记者表示，“今年初，房地产市场尚未得到管控，抢Offer抢得很厉害，想买房非常难。我碰到过几次，lockbox里面钥匙被换掉了，怎么都打不开门。打电话给卖方经纪，卖方经纪当时也不可能开车赶到市中心。经纪说房子刚上市一天，当晚就要抢offer，所以如果钥匙没了也就看不了了。卖方经纪还说遇到过有人把钥匙换了，或者有人把钥匙扔了的情况。我也碰到过几次，后来就觉得这样做的人好像越来越多。有一次我和客人下去市中心跑了3趟都没看成房子，最后都不敢离开市中心了。当时房市太火了，我们一看钥匙没了，就不敢离开。后来我和卖方经纪协商请他把钥匙送来，但是他要从北边开下来特别折腾，我们等了很久。所幸那次我们买到了房，也就没有再深究。”她称自己绝对不是唯一遇到这样问题的经纪，很多同行反映遇过这样的情况，但最后都是不了了之。 抢Offer前常失钥匙 为何会有这样的情况发生？李菲表示，“有些经纪，可能是他的客人看上了这个房子，他就把钥匙拿走不让接下来的其他买家看房。通常，丢钥匙的现象更多发生在统一收Offer的当天。当房市火爆，也许有人无论如何都要买下这个房子，为了少一些竞争对手而这样做，也可能最后就买上了。” 李菲表示自己作为卖方经纪也遇到过lockbox钥匙被偷的情况。 “我自己有个独立屋放盘，在Bayview和hwy7附近。当时我的客人想让买家们抢offer，所以开了个很低的价格，吸引很多人看房。星期六我要做Open House，到了地方却发现lockbox里的钥匙没了。那是我唯一的一把钥匙，因为房东人在中国。我觉得很意外，于是打电话追问前面看房的人，好多人看过房，没有人承认拿了钥匙。我觉得这事儿挺差劲的。” 屋主不在本地 唯一钥匙被“偷” 李菲对此事仍然心有余悸。 “因为这个房子刚好是空的，房主没在本地，我没办法只好找了个锁匠开锁、换锁。多亏这是屋里没有人、没有东西，问题还不算太大，要是屋主在就麻烦了。丢了钥匙对屋主来说是很大的不安全隐患。当然屋主在的话就不可能只有一把钥匙了。现在房地产市场冷了下来，丢钥匙的事情可能就少点儿。市场火爆的时候，什么扔钥匙的、换钥匙的，都听说太多了。大老远开车到市中心带客人看房，遇到这样的事真的是非常麻烦，忙碌的情况下谁也不可能给你送钥匙。希望以后不会再有人干这种事儿。” 记者提及潜在买家的经纪看房通常都会与卖家经纪协商一个看房的时间段，是否可以以此推断是谁拿走了钥匙。对此李菲表示，这个很难确定。 “因为我们经纪经常会有迟到的问题。如果只看一间房子，时间还可以算得比较精准。如果你带客人看个十几间，可能很难卡着那个约定的时间去。迟到的情况太多了，几乎80%的情况经纪都会迟到。或者说经纪不迟到，但客人会​​迟到。甚至有可能上一个人根本没去看房。热门的房子十几甚至几十个人看，挨个去问，谁都说自己没拿。何况真拿的人也不会说自己拿了。没有监视镜头，我们没有十足把握说就是上一个人拿走的。” 针对李菲提出的这个现象，记者提出安省房地产委员会（RECO）对使用lockbox的规定是否奏效，李菲称，“为什么规定要经纪通过预约来看房，大费周章地再打回对方经纪的经纪公司前台要密码，是因为我们本身就对人家的房子负有责任。就算我今天不扔、不换、不偷钥匙，我带着客人去房子里转一圈，人家东西少了也不合适吧。所以实际上，对lockbox里钥匙的归还这是常识，到任何地方都不应该做这种换钥匙、拿钥匙的事情。这不就是偷吗。” 记者提出是否有在丢钥匙以后在所在的大楼里查看监控，李菲对此回应称“condo的lockbox通常是挂在lockbox room，或者在地下停车场的某一面墙，或者是在楼梯的走廊里，不太好说有没有监控。要是独立屋就更不好说有没有监控了。” 因这类事情频发，李菲表示，“通常我们在挂牌前，都会嘱咐客人收好家里贵重的东西，因为Open House会有很多人来，也有很多屋主出现过丢失东西的情况。客人一般还比较警惕。通常在市中心的condo里住的都是租客，丢了一把钥匙，反正房子当天晚上就抢offer卖了，很多人觉得丢了也就无所谓。使用lockbox相关规定 针对李菲提出的情况，《都市地产》记者采访了安省房地产委员会（RECO）。法规监管部副司法官Kelvin Kucey表示，“虽然RECO没有收到过关于偷取lockbox钥匙不当行为的相关投诉，但RECO经常收到消费者和地产经纪有关提早和未经授权访问已安装lockbox的房屋的相关投诉。这些投诉绝大多数都是关于过早访问或未经授权的访问。但是请大家放心，无论什么情况发生，RECO都非常重视这些投诉，我们并定期对不良行为的房地产专业人士进行起诉。” Kelvin Kucey对记者重申了RECO关于地产经纪使用lockbox的相关规定。 “首先，在安装lockbox之前，我们期望地产经纪能充分解释其对房主可能产生的相关风险。只有在充分了解lockbox的利弊之后，房主可以决定是否要在其住所上授权使用。 如果他们决定使用一个，必须给经纪人提交书面同意。 这些都做完以后，才会安装。 其次，代表潜在买家的房地产经纪必须在每次对物业进行访问之前得到挂牌经纪的同意。如果没有获得同意，他们会被RECO起诉。过早进入或未经授权的访问也是不可以的，这是因为例如个人财产、卖方隐私和个人信息等都会存在潜在风险，这样做是为了最终确保每个人的人身安全。当看房者和经纪离开物业时，他们还必须确保屋主的财产是安全的，并且房屋钥匙在预约结束后应立即安全地放回到原lockbox中。我们希望在每一个案例中，地产经纪都会履行义务，提升买卖双方的最大利益，为他们提供认真、有效的服务。 ” 较新型的数码锁箱smart lockbox能够在网上方便地时常更改密码（网络图片） 电子锁箱易换密码 针对lockbox钥匙丢失的问题，Kelvin Kucey鼓励房地产专业人士使用电子lockbox。 “电子lockbox可以允许使用识别系统进入物业，访问的时间和期限都可以有所设置，并且可以自动更换密码。如果经纪继续使用老式的lockbox，一定要定期更改访问密码。RECO鼓励地产经纪每周都更换lockbox的密码。” 对于RECO给出的意见，李菲则表示了不同看法。 “Lockbox一般是40多块钱一个，smart lockbox网上售卖价格在80-200元不等。虽然密码可以方便地更换，但这样就增加了公司前台的工作量，很麻烦。通常是每个经纪打电话到我公司的前台去预约，前台再打回他公司前台给密码，如果你不停换密码，涉及到一个情况，前面的人预约3-4点，后面的人预约5-6点，如果我设两个密码，前面的人迟到就看不了这间房。需要重新打电话回来预约，除非你隔天换密码还好一些。” RECO不建议立即报警 记者提出在lockbox中钥匙被偷的情况下，屋主或地产经纪是否应当报警，Kelvin Kucey则表示，不应立即报警。 “因为丢失的钥匙可能是某位中间人无意或无辜错误带走。潜在买家的经纪可能拥有钥匙，并愿意立即退还。与其让警察介入，不如把重点放在如何尽可能快速安全地进入到物业。” 针对故意偷窃或替换钥匙的不道德行为，Kelvin Kucey称只能通过公共服务信息和执行有关的行为准则来解决这些问题。 “我们的网站www.reco.on.ca是消费者的一个很好的资源，因为它有很多有用的信息和建议。 当我们收到有关这种行为的投诉时，RECO会起诉责任方，并追究高达2.5万元的罚款。” 频繁更改Lockbox密码保安全 锁箱（lockbox）是个实用的工具，允许有兴趣的买家在卖家不在家的时候参观上市的房子。 锁箱是个放置在房屋入口处的小箱子，有时挂在门把手或门闩上。而门钥匙就放在锁箱内，以密码保护。若有买家表示有意参观房子，他们的代理便会联络卖家代理，以获得密码。到了约定的时间，买家代理便会输入密码，取得门钥匙后带买家参观。当参观完成后，他们便会重新锁上房门，然后安全地把钥匙放进锁箱内。 安省的房地产专业人员代表客户处理事务时，必须遵循专业操守，其中有数项原则适用于处理锁箱问题。这意味着经纪安装和管理锁箱时，必须采取恰当的安全措施。 在设置锁箱之前，卖家可以先与经纪讨论他们会采取哪些安全措施，保障房屋和人身安全。 频繁更改锁箱密码是项简单的保安措施，可以发挥很大作用。密码应该难以猜测，因此密码不应该包括生日日期、电话或地址号码。而且密码不应该写在任何可能被遗放在家中的纸上，或者任何可能被公众发现的纸上。 地产经纪必须采取的另一项措施，是确认每位询问密码者的身份和注册资料，包括确认这个人是不是房地产专业人士，是否在RECO注册。他们最好能够通过经纪公司登记的电话号码提供密码，而不是通过可能由其他人接听的手提电话。 请卖方经纪公司保留对已经提供了入屋密码的房地产经纪和销售人员的书面记录，以便一旦发生失窃或意外损坏有记录可查。可以要求经纪公司保留他们的全名、所就职的经纪公司、电话号码、电子邮件和其它相关联络资料。 较新型的数码锁箱亦值得考虑，它们提供了更大安全保障。能够在网上安全地改写程序，方便简单地时常更改密码。此外，每位参观物业的人亦将取得一组独特密码，密码有效期只限于他们参观期间。由于每组密码都是独一无二，方便卖方经纪追踪谁人使用过锁箱参观房子。 RECO注册官Joe...

正当不少人质疑安省平抑房价措施会迅速浇熄多伦多房市的炽热时，一种被称为“自动加价”的买家竞价方式，近期在多伦多出现，这种竞价方式，就是买家向卖家提交购屋合同时加入条款，不论其他竞争对手出多高价格，买家都同意在此基础上按一定比例或数额自动加价，以确保可以在抢房大战中得手。 规管安省地产经纪登记发牌及行为操守规范的RECO，在接受《都市地产》记者采访时，其法规监管部副司法官给出的答复是，自动加价条款（escalation clause）在安省房地产交易法中(REBBA 2002)并没有被禁止。但是，这个款项对房地产销售人员和经纪人有非常严格的规定，需要他们诚实、公正和正直地对待所有参与买卖的人。 “RECO并不拥护和鼓励大家使用自动加价条款。这个条款会为买家、卖家以及经纪制造复杂的状况。” 据《环球邮报》报道，自动加价这种方式在美国常用，近期被一些地产经纪用到加拿大，目前不知在加拿大房市的流行程度，但有业界人士开始担心这种方式会令房价直推高，并且在操作过程中，面对复杂的行业规范问题。 采用这种竞价方式，买家可向卖方承诺，不论卖方收到多高的报价，买家都在此基础上自动加价一定数额。买家在提出自动加价承诺时，也可设定价格上限，达到这上限时即停止自动加价。 多人自动加价操作复杂 如果在数个竞争者中只有一位采取这种自动加价方式，理论上一定可以拿到想要买的房屋（除非卖家行使权利，决定不将房屋卖给出价最高者）。但亦可能出现的情况是，如果超过一名买家都在Offer中加入自动加价条款，会令情况变得异常复杂。 如果两个买家设定的自动加价上限相同，那卖家应该将房屋卖给谁？又如几个买家都加入自动加价条款，而且都没设定加价上限，那么不论价格多高都会有人继续加价，会否没完没了，这种情况应该如何处理？ RECO在回复本刊记者询问时表示，如果两个offer都有加价条款，并设置了同样的上限，相当于卖家收到了两份价格一样的offer。卖家有绝对权选择把房子卖给任何一方；或者选择拒绝所有offer，发回给竞价买家改进，要求买家最后出价一次以决胜负；又或者给其中一个买家还价。 RECO提示，买卖协议是买家和卖家之间的交易。如果卖家选择了一个offer，价格并不是卖家唯一考虑的因素，卖家可以依据其它条件选择他们想要的offer。 强烈建议设置加价上限 RECO的法规监管部副司法官Kelvin Kucey 对本刊记者表示，如果买家坚持使用自动加价条款，他们的经纪应该强烈建议买家在该条款上设置上限。 “目前没有规定自动加价条款一定要有上限。但是，RECO建议限制买家底价的曝光度，因为透露加价上限会将买家置入一个脆弱的地位。当然，最终这是买家自己的决定。 ” Kelvin Kucey进一步表示，这个条款可以被加在offer中。但买家经纪应当明确地告知卖方经纪offer中存在自动加价条款，确保它不会在无意中被忽视。 “会伤害各方利益的不平等条款” 业界担心一旦使用自动加价条款，没有加入这项条款的买家会被自动挤出竞价战，难以买到自己心爱的物业。不仅如此，即使采取这条款最终买到房的人，其利益也可能被一些不良地产经纪损害。买家如果预先设定一个自动加价的数额上限，等于告诉经纪自己出价的底，不良经纪有机会编造事实告诉买家，已有竞争对手出价到其上限，买家无从证明，只有出高价令自己的利益受损。 也有业界人士担心在实施自动加价过程中，客户的个人隐私得不到保障。经纪依其行为规则，不能向任何人透露买家出价的数额和其它条款，尤其不能向其他竞争买家透露这些关键信息。 万通地产公司的经纪段晓东 万通地产公司的经纪段晓东在接受本刊记者采访时表示，在自己15年的从业经历中从未给客人使用过“自动加价”条款。 “因为我认为这是一个不平等的条款，会伤害各方利益。如果大部分人都使用或接受这个条款多加2000元，一旦普及，购房者会认为不加这个条款我就买不到房，加了才是对自己利益的保障，都去使用自动加价条款，只会让市场更加疯狂，对谁都没有好处。” 段晓东进一步表示，自打管控房市的16条政策出台后，目前大多地区房地产市场各方表现明显放缓。 “在这个较为平缓的时期，也许买家不会选择加这个条款，抢房现象明显减弱。在客人给出的offer中，客人想加什么样的条款都是可以的。”“以前也听说有客人会加价几万甚至十几万去抢房。但是地产经纪有责任和义务为客人分析房地产市场的情况，在符合客人自身条件的情况下给出合理的价格建议。当市场再次紧俏，过度使用这个条款又会助长房市的疯狂。” 多伦多地产经纪Nancy Wang 口头约定及不填买价Offer均无效 多伦多地产经纪Nancy Wang对本报记者表示，“的确有经纪和客人会使用自动加价条款。更有什者，有的买方还在递交offer时把买价一栏放空，志在必得，意思就是表明，让卖家自己填写价格，多少钱你肯卖。这种情况比较疯狂，失去理智，我本人是不会使用的。” Nancy 进一步表示，还有些加价是以口头形式沟通的，为了规避风险没有落实在纸面上。 “买家经纪会告诉多方，我们会在最高价上再加1万或者几万。房市最疯狂的那段时期，有加十几万的，为了抢房完全失去控制。” 针对递交不填写购买价格的offer这一情况，Kelvin Kucey表示，买方经纪递交没有价格的offer类似于交了一张空白支票。 “为了保护所有相关方的利益，RECO希望经纪确保任何买方提供的offer具有如下基本要素：买方身份、购买价格、不可撤销的期限（irrevocable period）和交房日期（closing date）。这些要素中缺少任何一项，都可能使offer不完整、无效并且不可执行。”同时，RECO建议买家提前了解自己能承受的最大预算，并坚守这一底线。 对于在竞价过程中，有买房经纪口头通知各方自己会在最高价基础上加1万或几万的现象，RECO则回应称，“买方代表可以口头声明客户愿意支付的价格，但这并不能构成有效的offer。Offer只有以书面形式提交才被视为有效。” RECO对“自动加价”条款的指引 规管安省地产经纪登记发牌及行为操守规范的安省地产议会（Real Estate Council...