![RPJ Windfields 10.JPG](https://dushi.singtao.ca/vancouver/wp-content/uploads/dushi_vancouver/../dushi_toronto/2018/09/1-5-696x464.jpg)
■实力买家趁楼市低谷购农场储地,等待发展良机(星报资料图片)
大多伦多及邻近地区房价自政府征收外国买家附加税,以及银行收紧按揭贷款后,一直向下调,房价平均下跌20%至30%。有华人地产经纪称,大多市房地产市场似乎已经跌到谷底,并且有明显反弹迹象。
地产经纪黎宇昌认为,大多区房价应该跌到谷底,由7月中至踏入8月份有反弹走势。因为房屋成交量及房价明显有所增加,特别是华人喜爱区域的独立屋,例如烈治文山市及万锦市,最近有一个优质楼盘又再出现“抢offer”情况。
150万元叫价抢高10万元成交
他表示,虽然银行的房屋按揭贷款仍然未放松,不过,近期入市都是一些相对有实力的买家,他们购房时可能只需小部分贷款,有人更不需银行贷款。所以这些买家由落offer至成交时间比较短,有些甚至短至落offer后3周就成交。他称,现在入市的买家,都是对大多市及邻近地区楼市有信心,以及本身有经济实力的人,由于有这些人投入市场,带动其他有需要购房居住的人,他们见到市场动力,令手上有钱的用家也会在这连锁反应下而入市。
他预测,明年大多伦多地区房价首先反弹的地区,有可能是麦健时少校径、湾景大道和活拜大道一带的独立屋。
他指出,最近在麦健时少校径近活拜大道,有一间双车房独立屋叫价150万元,当睌有3名买家同时抢offer,结果将屋价抢高至160万元成交。这情况是过去一年多以来根本没有发生过的,这些抢offer的例子,对大多伦多地区房价是一种鼓舞。黎宇昌又认为,如果这个走势不变,在2020年间,大多伦多地区房价,有机会重返新政策推出前的水平。
购农场储地 静待商机
地产业者黎宇昌举出另外一个实例,投资者购买一个在闪高地区(Simcoe) Springwater的养牛场,面积为400亩。业主于2007年用60万元购入,到2017年以550万元售出,即是于10年间升值9倍。黎宇昌称,业主购入养牛场后,继续雇人经营管理,每年地税是4,700元,牛只出售每月有可观利润。由于附近城市于10年内不断发展,令养牛场地价水涨船高,加上粮食(特别是牛肉)价格于过去10年不断涨价,农场主人在过去10年已经赚到不少,现在地价亦升了9倍,所以愿意放盘套现。
新业主亦是着眼于养牛场面积有400亩,而且看涨牛肉市场未来前景,加上牛场拥有辽阔土地,每年地税只收4,700元。如果现况没有太大改变,新业主可以把该幅土地作为后代子孙的土地储备库,待将来城市规划发展到牛场附近,向市府申请改变土地用途,将土地出售或发展成商住计划,届时回报率更可观。
华裔生意人趁低吸纳
另一个例子是有一华裔,最近购入米尔顿市(Milton)近401公路的养马农场,这个农场主人因为婚姻出现问题,妻子要求丈夫出售共同拥有物业分钱,华裔买家遂以130万元购入这个面积99亩、建有3间大建筑上盖房屋的农场。黎宇昌称,新业主是生意人,根本不懂养马,但看中农场接近米尔顿市和401公路,买家表示相信至下一代时,城市已经扩阔至其物业,加上原业主夫妇急着将物业脱手,他购入之后,会租给原业主继续经营养马场,并将多余土地租给其他农夫种植农作物,租金除作交地税外,还有钱支付购买土地向银行贷款的利息。他表示,十分有信心如果能够守着这个农场,将来发展商机是无可限量。
商铺货仓回报率高
■华埠登打士西街一个物业,业主2010年以107万元购入,现叫价350万元。
近年来华裔及亚裔的物业买家,已经不像以往只购买独立屋、镇屋或柏文这些住宅用房,转而采用多元化的购买策略。有地产经纪表示,很多有实力的华裔买家,开始找一些地理位置好的物业作为分散投资,例如商场、货仓以及一些仍在经营又占地面积广阔的企业。
租金回报达6%
地产经纪黎宇昌称,以一间占地一亩的独立货仓上盖两万呎的房子为例,因为货仓是以一个单位出租,所以租用较长时间,租金回报达6%,由于这类商用物业回报率高,租金可以自给自足,“养活”这座物业的按揭贷款之余,还有一定收入,获银行批出贷款的机会更容易,加上物业面积大,将来升值能力更高。
这类物业可遇不可求
提到未来升值能力高的情况,他指有很多准买家,积极找寻一些位于市区闹市2至3层高、上居下铺的地铺物业,但这类物业却可遇不可求。他举例称,一间位于多伦多央街上居下铺的楼盘叫价4,195,000元。业主于1995年以425,000元购入,现在叫价420万元,收租23年后以这个高价卖出,增值高达1,000%。另外,华埠登打士西街有一个物业,业主于2010年以107万元购入,现在叫价350万元,升值300%。从这些例子可见,投资者如果有独到眼光,在一些优质物业中可能会大有斩获。
按揭堕冰河期 盼放宽政策
按揭及财务公司总裁何启新,对于大多市及邻近地区的房地产市场已经跌到谷底,并且会在今年底反弹回升的看法则有所保留。
何启新称,房屋贷款按揭行业的生意今年明显减少了很多,他形容今年的房屋贷款按揭行业是陷于冰河时期。同时,他接触很多一直在房地产市场投资的客人,发现自从安省政府推出辣招之后,这些投资者的购屋意欲十分低。因此,他认为大多市及邻近地区房价及房屋交易量在年底前都不可能会翻身。
市场翻身靠鼓励买家入市
■业主于1995年以425,000元购入,现在叫价420万元,增值10倍。
何启新强调,如果安省房地产市场要翻身,靠投资者及住房买家入市只属杯水车薪,没办法在短时间内推动市场向上。他说,唯一办法是政府介入,推出一些有利房地产买卖的政策来带动买家入市。例如中央银行放宽按揭贷款限制及压力测试等,准买家能够借到钱才会入市。何启新举例称,10多年前,大多市房地产市场陷入谷底,于是政府推出政策,准许购屋者在申请房屋按揭贷款的最长供款年限,由25年增加至30年,将原来付楼价25%首期者列为高风险贷款,要购买按揭贷款保险的规定降低为20%后,令升斗市民能够容易向银行贷款,在这些政策支持下,才有加拿大10多年的房地产高峰的出现。