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本地资深贷款经纪、鲲鹏国际金融公司总裁孙晓明（图）在接受本报访问时，也承认CMHC的首次购房者激励计划，或对大多伦多和温哥华市场的买家应对挑战帮助有限，但鉴于该计划是全国性的，其作用在其他地方不可低估。 孙晓明 孙晓明表示，鉴于收入和贷款额度的限制，在多伦多购买50万左右的房子，的确有挑战，只能是选择地点较偏远、面积不太大的公寓。但她认为，对于有需要的首次购房者来说，能拿到10%的购房款，还是应该尽量珍惜这个机会，因为能借到这笔钱在哪里都不会是简单的事情。 至于要放弃10%的产权，在卖房时按比例偿还的顾虑，其实CMHC也同时承担了卖房时房价下降的风险。还有，符合该计划的条件之一是买家的首付额度尚需支付按揭保险，对于原本就需要支付保险的买家来说，多出10%的购房款，无疑是个很大的帮助。本报记者

联邦政府为提高首次购房者的负担能力而推出的激励计划，被舆论认为对多伦多、温哥华等高房价市场难有作为。CBC 联邦政府为提高首次购房者的负担能力而推出的，提供最高相当于房价10%的激励计划(售房时需偿还)，被舆论认为对多伦多、温哥华等高房价市场难有作为。 据彭博社报道，加拿大全国住房机构计划在3年内花费高达12.5亿元，补贴中低收入首次购房者支付首期。该计划本周一开始实施，政府将支付最高10％的购买价格，以换取房屋的股份，一旦售出就要按比例偿还。 该计划针对的是千禧一代，这是一个正在逐渐被挤出加拿大房地产市场的群体。截至今年7月的5年间，主要受多伦多和温哥华等城市房价上涨推动，全国平均房价上涨近40％。联邦政府预计该计划将被10万名买家使用，但经纪人和分析师对于该计划能否在最需要的地区起作用持怀疑态度。 Royal LePage总裁Phil Soper表示，这是一个只针对很小范围的计划，在市场上并没有多少运作空间。 计划允许最高购买价格约56.5万元 虽然有人会受益，但这不太可能帮到那些在多伦多或温哥华的买家，两地在7月份的房屋平均价格分别为826,165元和982,427元。 该计划仅适用于年收入在12万元或以下的买家，由于抵押贷款与收入比率不能超过家庭收入的4倍。在这些条件下，该计划允许的最高购买价格约为56.5万元。 根据房地产网站Zoocasa的信息，多伦多、基秦纳、滑铁卢、大温哥华和维多利亚等市场的普通买家都用不上该计划。而满地可、渥太华、卡加利和爱民顿的买家则可以受益。加拿大按揭和住房公司(CMHC)表示，这项名为首次置业者激励计划的计划也将推动建筑业帮助缓解国内的住房供应短缺问题。该机构发言人Audrey-Anne Coulombe称，尽管有收入和借款限制，但我们相信这个计划可以在所有市场上运作，包括温哥华和多伦多。因为这些城市的平均价格与入门价格不同。第一季度，32％在多伦多销售和20％在温哥华销售的房子不到499,000元。 根据Mortgage Professionals Canada的报告，预计该计划每年会在少于5,000次购买中使用，因买家不愿意放弃部分房屋的产权以及购买抵押贷款保险。

温哥华、多伦多和满地可的屋价虽然让不少买家难以负担，但仍有近半数首次置业者选择在这3大城市居住。满地可银行的调查发现，亚省买家最乐观，认为目前是置业的好时机，安省民众则最举旗不定，只有三分一觉得应该入市。 满银委托Pollara Strategic Insights所作的研究指出，有45%首次置业者选择多伦多、温哥华和满地可这3个房地产市场的热门城市。亚省民众有超过50%相信现时是置业的理想时机，卑诗省和草原省份持利好态度的也有42%，魁省居民认为可以入市的也有近40%，安省的首次买家对市场的信心最少，只有三分一觉得目前是置业良机。 满银经济师认为，市场迹象显示房地产市道已经再次回稳。全国11个主要城市之中，温哥华、维多利亚、卡加利、爱民顿、利斋拿、沙斯卡通、温尼辟和多伦多等8个城市均属于买方或均衡市场。联邦政府提供的首次置业优惠也将温和刺激房屋销售。各种利好因素促使消费者对房屋需求增加。 首期是“上车族”最大难题 调查显示，首次买家为了能够升级成为业主，有13%人计划购买供款将超出个人入息30%的物业。有近40%人为投资较昂贵的物业，愿意日常生活作出一些牺牲。有86%首次置业者相信，联邦政府的首次购买优惠令他们能够达成置业目标。尤其是年届30岁以上的千禧世代，有50%觉得首次置业优惠非常有帮助。 满银个人贷款主管Hassan Pirnia表示，首次置业者相信现时是买家入市的好时机，但他们必须要衡量可以负担得起的问题。置业是人生一大里程碑，买家应该了解到拥有房屋对日常财务状况，以至短期和长期的财务规划都有很大影响。 越来越多加拿大人考虑买屋，但很多人发现最大的困难是没有足够的首期。即使是最低5%首期的门槛，也有26%首次置业者觉得相当困难，有39%人则感到吃力。 报告指出，只有24%的准买家已经有足够首期款项可以入市，有55%人预期在未来两年会有足够的首期积蓄。大部分首次置业者未买屋前已经背负债务，只有38%新买家是在首次置业前完全没有外债。 满银表示，首次置业者最好能够取得银行“预先批核”(Pre-approved)贷款，以确保在物色合意房屋时有更充裕的时间和弹性。虽然很多买家愿意作出牺牲，但计算每个月可负担得起的供款额时，要考虑日常支出和预留应急或突如其来的开支。因此最保守和稳妥的规划是，房屋的总支出不应超过家庭收入的30%。物业成交时买家尚要支付土地转移税和业权保险等开支，一般计算是预留屋价的1.5%应付买屋的各种费用和税项。

居住中国的一个买家，约两年前向加国地产发展商Onni，购买了一个西温豪华柏文预售单位，价值超过400万元。 可是中国政府稍后实施外汇管制，导致该名女买家无法按期缴付款项，发展商最后充公订金。她日前入禀法院，要求取回订金。 据本地网媒theBreaker报道，居住在中国南京的陈君（Jun Chen，译音），于今年8月8日入禀卑诗最高法院，控告西温Evelyn柏文项目的地产发展商Onni。 根据诉讼文件指出，2017年8月3日，陈氏委托地产经纪Robin Fu，以440万元购买位于柏克皇家购物中心（Park Royal Shopping Centre）后方山坡的Evelyn项目，其中一个豪华柏文单位，分4期付款。 陈君继后能支付全数订金，但入禀状指出，当事人的阅读英文能力严重不足，地产经纪也没有合理和足够地为她解释合约内容，以及违约的后果。 未能在指定日期付清余款 中国政府不久后宣布严管外汇交易，在中国的国民每年只可以兑换最多5万美元。今年年初，中国政府更禁止境内国民使用在国内兑汇的外币购买海外物业。 诉讼声明更强调，“中国政府清楚地表明，原诉人在中国以人民币兑换加元，用作购买加拿大物业，属于违反国家法律行为”。 今年4月23日，Onni代表律师通知陈氏委托的律师行，物业已可入伙，须于5月3日前缴付余款。 一日后，发展商将缴款期限延长至7月15日，条件是陈君需额外支付楼价一成作为订金。 不过，发展商于5月23日改变主意，将期限缩短至6月6日，6月7日左右再改变主意，提出将期限延长至6月28日，陈氏须缴付额外约22万元的订金。 不过，陈氏于6月13日再接获Onni发出的通知书，指她未有依期付款，因此决定终止合约和没收订金。 陈氏强调，她原本有足够资金，但因中国外汇管制政策而无法依期缴付楼款。陈氏聘用律师行Han Lawson的代表律师Hao Han，要求法官宣布有关买卖合约失效，发展商须退回全数订金，另加利息及相关开支。 陈氏提出的上述指控至今未经法庭验证，而Onni亦未向法庭提交答辩书。 本报综合报道

现在说加拿大的房屋再次负担得起是有点为时过早。事实上，现在说还太早了，但事情正朝着正确的方向发展，而且速度很快。 加拿大国家银行最新的住房负担能力监测显示，与收入相比，供房成本在今年第二季度出现了十年来最大幅度的下降。 该报告涵盖的11个主要城市的房屋中位数房屋抵押贷款占家庭平均收入的45.1％，比3个月前的48.7％下降了不少。不过，它还是远远高于通常被认为负担得起的30％大关。 在多伦多，这一比例从63.2％降至58.1％。在温哥华，它仍然保持在非常高的76.6％，但这比三个月前的83.2％有所下降。 这一发展最重要的因素是抵押贷款利率下降，加上许多市场房价持平或下跌以及工资增长加速，这为改善负担能力创造了完美的环境。 （小星编译，图片来源：加拿大国家银行）

多伦多市有50个社区正成为买家争相购买房屋的热点，有负债累累的年轻家庭因财困而出售首次置业的居所，没想到买方以高于预期的价格购下，使他们偿还债务，顺利搬到小镇重新生活。地产界人士认为，现时买家更注重地点是否接近学校和交通网络，不会计较房屋面积大小。 据《多伦多星报》报道，该名为菲兹杰拉德（Fitzgerald）的屋主与太太菲斯佐鲁（Fitzgerald），于2016年买下位于多市百老汇大道夹奥干纳（Broadview and O’Connor）交界的平房。由于女主人放一年产假，加上日常开销大，债务缠身，今年春季决定把房屋放盘出售，迁往其他地区生活。 他们首次置业的居所价格为830,000元，没想到三年后出售时逾100万元，比原价多出20万元。他们因此得以偿还信用卡和个人信贷额度的欠款，感到无债一身轻。这对夫妇与4岁女儿搬到位于伦敦市与温莎市之间的漆咸市（Chatham），以26万元购入一间历史悠久的房屋，10月迎接第二个孩子降生。 现时买家不计较房屋面积大小 售出这幢平房，令菲兹杰拉德夫妇赚取逾20%的投资回报，其中的原因是买家愿意付出金钱，以求居住在心仪的社区。 星报分析多重自动放盘系统在2018年的销售数资料，发现该对夫妇居住的百老汇地区，为多市50个令买家愿意出高价置业的地区之一，平均可高出13,556至178,700元，大部分社区接近地铁沿线或市中心。 其中位于丹福北面及当河谷东面的Playter Estate社区，房屋平均以超过叫价178,700元售出，而且平均7日内成交。其他社区如North Riverdale，买家愿多付154,846元购得房屋。在Greenwood-Coxwell地区，该金额是84,909元。在Roncesvalles西边，买家平均多付121,150元，与之相邻的社区则接近8万元。 来自地产界的柏索尼斯(John Pasalis)表示，买家在这些地区以超出叫价购入，其中的原因是房屋定价偏低。投资者认为超出叫价仍感值得，因为新一代买屋不计较房屋面积大小，最重要的是接近学校，交通及市中心。

综合效果图、样板房或小插图，能令您欲选择的期房空间可视化（星报资料图片） 购买新建房屋或Condo时，除了选择好地段、选择有口碑的建筑商、了解价格之外，看清楚平面设计图(floorplan)也是重要一环。 买家可以通过设计图了解房屋的布局、门柱、大梁的位置，以及客厅、主卧室、露台的大小。那么，究竟要怎样看懂这张设计图？看图时有哪些需要注意之处？ 1. 设计名称 每种房型或套间都会有一个名称，让买家容易记忆，并可用来比较不同的设计，然后根据自己的喜爱而决定购买哪个单位。此外，在名称旁边，会有一个数字，指的是房屋所坐落的lot尺寸，以英尺计算。 2. 造型资料 款式造型指的是房屋的外观。不同造型可能会稍微影响房屋的内部面积，因此平方呎数通常与每种风格相对应。在Condo的设计图中，通常包括睡房、洗手间和书房的数目，以及阳台、露台、门廊等选项。 3. 主要组成元素 设计图中的主要元素会被标记，方便买家看。这些元素几乎离不开家居的主要功能，如睡房、浴室、厨房、门廊、门厅、洗衣房和起居空间，还可能包括其它重要元素，令设计图更通俗易懂，例如早餐区、浸泡浴缸、储物间和衣柜。   4. 常用缩写 由于空间有限，整个平面设计图往往用上一些缩写词。常见的包括： * W.I.C（Walk in Closet）—步入式衣帽间 * W/ D （Washer and Dryer） —洗衣机和干衣机（如果一起显示，指洗衣机和干衣机上下摆放，而非左右摆放） * d/w（Dishwasher）—洗碗机 * DN—用于楼梯，指楼梯向下 * I.P.（Walk in Pantry） —步入式食物储藏室 * STOR.（Storage area ）—储藏区域 *LN.（Linen closet...

据《星期日晨报》6月23日报道，一名中国女游客在斯里兰卡的加勒市被骗了一大笔钱后向一名政客求助，不料竟被其强奸。这名政客还面临另一起虐待16岁女孩的诉讼。 这名女游客来自香港，她在今年2月至4月期间遭到性虐待、骚扰和强奸。她最终向警方报了案提，并向中国驻科伦坡大使馆进行了反映。中国驻科伦坡大使馆周日上午证实，已收到投诉，并期待公平调查。 中国驻科伦坡大使馆发言人兼政治部长罗冲说：“我们已向使馆领事部门通报了此案及其进展情况。我们希望并相信斯里兰卡警方和司法部门能够公正有效地处理此案。” 受害者的律师说：“警方当事人的投诉提出了一些质疑。一份“B”报告已上交法庭，因此，嫌疑犯本应被逮捕。他们应遵循正当程序，但他们没有。如果有疑点，法庭会把嫌疑犯保释出来，但重要的是遵循程序。” 受害人去年8月抵达斯里兰卡，在加勒租了一间房。这期间她考虑过获得永久居住权，并开一家餐馆。然而，她的计划在几周后就遇到了麻烦。 房东骗她花了一大笔钱买了一套不合标准的房子。当她要求退款时，她受到了威胁。她向警方提出了投诉，但警方什么也没做，她迫切需要拿回这笔钱。 因为此事受害者和房东的关系开始紧张起来，房东命令她搬出房子。然后，一位当地妇女把她介绍给了那位臭名昭著的政客，说他能帮助她。 这名妇女曾建议受害者搬到这位政客家里的一个房间里，以确保人身安全。受害者当时不知道的是，这位臭名昭著的政客已经因为一起涉及未成年人的强奸案获得保释。后来那位政客与受害者成为了朋友，政客许诺会帮助受害者解决她的问题。然而，后来，他开始要求发生性行为。 受害者说：“第一天晚上，这位政客和他的媒体秘书来到我的房间外面。媒体秘书告诉我那个政客喜欢我，并给我看了他杀人的照片。他告诉我他在当地警察和法律体系内都有熟人。然后那个政客吻了我，出于恐惧，我屈服了。” 这位政客随后把受害者介绍给另外几个人认识，称她是他的女朋友。受害者则声称，自己是因为害怕而不敢辩解。这位政客后来还试图强迫她和他的司机发生亲密关系，但她拒绝了。随着日子一天天过去，她意识到自己不想继续这段勉强的关系，于是开始寻找出路。 这名中国女子说，她最终搬出了这位政客的房子，找到了另一个住处。今年2月她的签证问题出现了，她向这位政客寻求帮助。这位政客同意帮助她，但要求她与他和他的司机保持亲密关系，否则她将因签证问题被驱逐出境。 她说：“出于恐惧，我屈服了，但我别无选择。我是被迫的。” 今年3月，受害者回到香港，几周后又回到加勒，转租了这家餐厅，之后永久返回香港。这名中国女子声称，她在返回加勒后，至少两次被这名政客和司机轮奸。最后一次发生在4月30日。 据报道，在司机强奸她之前，这名政客曾告诉她，他当天有一桩法庭案件要处理，涉及到他强奸未成年人的指控。在担心自己的生命安全后，她决定在5月3日向警方提出申诉。 这名中国女子当天就离开了斯里兰卡，但几天后应警方要求提供更多信息返回。 警方表示，调查仍在继续，无法进一步置评。此案将于本月晚些时候再次开庭审理。

26名房地产公司员工蹲在地上数硬币。网上图片 济南一男子29日用15万元的硬币购房引发热议。该售楼员工称，这些硬币是男子购房的首付款，装在20个水桶里用小货车拉到售楼处。为了确认这些硬币的数量，售楼处调来26名员工，最终用称重的方式在4个多小时内清点完了这些硬币。 售楼处员工李超说，这些硬币是自己的一位客户拉来付购房款的，“这些硬币被装在20个水桶里，3个大桶，17个小桶，大桶一个就有一百多斤重。”《北京青年报》报道，李超说，这位客户购买的商品房公寓价格为42万，这些硬币主要是首付款等。“客户是做海鲜和杂货生意的，硬币都是日常营业收到的，攒了很多，客户说家里还有十几万的硬币。” 面对20桶硬币，售楼部犯了难。“我们总共组织了26个员工数硬币，从下午6时半数到晚上10时50分。”李超说，这些硬币中有1元、5角和1角的三种，26个人先把硬币都从水桶里掏了出来，然后按照面值分类，“我们只收了1元和5角的，1角的不多就让客户拿回去了。” 李超说，这次26个人先数了几个小时发现太慢了，就选择先数出2000个1元的硬币然后称重，之后再根据重量来确定硬币个数。“每称出来2000个就用塑胶袋装成一袋，最终按照称重大概确定了总共是15万零800多，不过光称重就称了一个多小时，要是一个个数不知道要数多久了。”目前，这些硬币经售楼处和威海银行协商，由威海银行全部接收了。

■各城市房屋基准价及所需家庭收入   根据一个本国金融资讯网站分析，温哥华房屋基准价(Home Benchmark Price)大大抛离其他城市，达到1,441,000元，能负担购买的家庭每年收入需24万元，而大温家庭年入中位数仅是75,400元，也就是说房价超出一般家庭所能负担；而在多伦多，房屋基准价是873,100元，能负担家庭年入是16万元。 据《金融邮报》（Financial Post）报道，这项分析是由独立金融资讯网站RateSupermarket.ca进行，引述本国地产网站Zoocasa列出全国12个大城市的房屋基准价，再计算出可以负担这价钱的家庭年入(见附表)，从而显示多个大城市如温哥华、多伦多和满地可的房屋，只有高收入阶层才能负担。 RateSupermarket.ca计算家庭收入的方法是，假设该家庭付上两成首期，按揭年期是25年，五年按揭定息是3.25%，10,000元债务，每月要供车300元，而据此计算，能够负担多伦多873,100元房价的家庭收入是16万，温哥华1,441,000元房价则家庭收入是24万元；前者是家庭收入最高10%才能负担，后者更是家庭收入最高1%才能负担。 首置房屋亦难负担 该网站执行总编辑布莱克(Jacob Black)表示，令他意外是距离多伦多70公里外的咸美顿(Hamilton)，要拥有一间63万元的房屋，家庭收入需要12万元。 事实上，房屋不可负担性也出现在“首置房屋”(Starter Homes)上。在温哥华，“首置房屋”基准价是656,900元，多伦多则是522,300元，前者是家庭收入最高25%才能够负担。 布莱克称，潜在业主需要有可以花费的实际概念，也要从以前未想过的方向去思考。他提议业主不妨考虑共住(cohabitation)，多家庭房屋，以及在主要城市外寻找柏文或较小单位的选择。他更提醒买家要懂得善用物业市场的资源。 综合报道

■■杜洛斯表示，联邦预算案中给予首次置业者优惠措施，不应协助购买超过50万元的房屋。 图文：本报记者张文慈   负责加拿大按揭及房屋公司(CMHC)事务的联邦家庭、儿童及社会发展部长杜洛斯（Jean-Yves Duclos）周三表示，联邦预算案中给予首次置业者的购买物业措施，不应帮助购买超过50万元的房屋。 杜洛斯在温哥华著名旅游点固兰湖岛（Granville Island）召开的记者会上指出，该计划旨在帮助中等收入家庭，购买他们的第一套住房，尤其是在温哥华和多伦多等高房价地区入市。 他解释说：“这是针对首次购屋人士。首先，我们希望他们寻找负担得起的出租房屋，然后帮助这些家庭首次置业。” 根据周二公布的首次置业者优惠（First-Time Home Buyers Incentive，简称FTHBI）计划，CMHC出资房价的10%，以减轻买家的按揭负担。但限制条件是，申请人家庭年收入低于12万元，能够拿出5%首期，以及房贷额不能超过申请人家庭年收入的4倍，即购买的住宅价值最高不能超过48万元。 举例来说，如果首置者要买40万元房屋，必须筹到2万元首期，按揭金额是38万元。而在新政策下，CMHC出资4万元，以获得房屋股权的10%，买房者的按揭可减至34万元。相等于买家购置新屋，可获CMHC一成房价额外贷款，如果购置二手屋，则获半成。 杜洛斯表示，在温哥华和多伦多等城市，即使是一个小柏文的楼价也可能超过50万元。对于想要购买独立屋的人来说，优惠措施帮助不大。 鼓励发展商多建低价住宅 他强调：“政府知道，首次置业者通常无法购买价值百万元的房屋，对许多中产阶级的人来说，有时即使想贷款40万元购屋也很困难。”屋主最终需偿还10%房屋股权的贷款，可能是在他们出售物业时，但具体细节尚未公布。 杜洛斯表示，联邦政府估计，未来3年将有10万名首置者从计划中受益。他同时指出，联邦政府希望借此激励措施，令开发商建造更多低价住宅。他预计市场将发生变化，住房供应将增加。 他称，联邦政府计划在9年内投资100亿元，在全加兴建42,500个新出租单位，重点包括温哥华和多伦多等租金较高的地区。

■周氏夫妇前来求助。   本报记者颜星悦纽约报道   “这是我们第一次买房，没想到花了巨款，房子还被拆一半。”周氏夫妇在皇后区购置80万元的房子，他们准备花20万装修一新。不料，一面墙在装修时轰然倒塌，市房屋局发现房子属于危楼，必须拆掉重建。他们只好再聘请施工队拆房子，但罚单如雪片般飞来。   周先生表示，去年8月，他们花了80万在皇后区贝赛购置一栋两家庭的房子。尽管房子室内破旧不堪，但他们依然决定买下。“我们计划将室内的装潢提升，再以一个好价钱将其中的一家庭出租。于是我们与一家装修公司签约，预计花20万元进行室内装修。”他说，“我们已经付了几千元的现金作为定金，而装修工程才进行两周，房子东侧的一整面墙就倒了。市房屋局的人员前来检查，认为这是危楼，要求全部拆除。”   然而，恶梦才刚刚开始。这对夫妻聘请了另一个施工公司，负责拆除房子。合约显示，拆房子需要3.2万元加10%的税，周氏夫妇已经支付2.6万元的定金；若施工导致罚单，由公司负责。不料，该公司在施工时屡次施工不当，招来四张罚单，一共罚款超过2.1万元。三个月过去了，公司并没有支付这些罚单，市房屋局发出“停工通知”。面对一张张罚单和拆了一半的危楼，周氏夫妇万分苦恼，他们于14日到美国福建同乡会的法律咨询活动求助。戴禺律师看过四份罚单和所有合约后表示，合约过于简单，难以起到法律作用。与周氏夫妇签约的是公司而不是个人，若状告公司，公司可以申请破产或重组，难以获得赔偿。最好在签约时找公司的个人做担保，万一出事后可以追诉个人。而且，施工公司拒付罚款，责任将由屋主承担。通常屋主在购房时都会买保险，他建议这对夫妻向自己的保险经纪咨询，若当时买的保险含有“财产保险”，他们可以通过这项保险获得赔偿，而毋须走法律途径。

Q：独立屋（Detached）、半独立屋（semi-detached）、镇屋（townhouse）、连屋（link home）…这些都是什么意思？如果我不理解房地产行业术语，怎么才能找到合适的房子? A：强烈建议您在购买房产之前，先自己做好相关功课，其中也许要包括验房。并与您的地产经纪密切合作，坦诚说明自己的需求和期望，若有任何条款不理解，可请地产经纪解释清楚。 以下对您提到的房型稍作说明: 如果您的家庭处于成长扩大阶段，需要更多空间因应人口增长，您可能需要购买独立屋(detached house)。这是一个坐落在自有土地上的独立建筑物，作为房屋和土地的唯一拥有者，您负责房子的维修和日常保养。独立屋通常是市场上较昂贵的住宅，因为您可享有最大程度的隐私权，又完全拥有该幅土地。当然，根据地点、土地的大小、屋况等其它多项因素的不同，独立屋的价格有很大差异。 所谓半独立屋(semi-detached house)是一栋独立建筑，经由一道共同墙壁分成两个独立的住宅。如果您购买这样的房屋，您将拥有您这一侧建筑的业权，包括房屋所坐落的土地。您要负责自己这半边住宅的维修和日常保养。半独立屋的潜在负面因素是，不知道自己能否与邻合作、敦亲睦邻。当您与邻居共享车道、共用屋顶，或者存在影响两家房子的维护——例如屋顶需要维修时，或者通过公用墙传播噪音时，这都会成为问题。 至于镇屋/排屋(townhouse或row house)，是一个长建筑内有多个住宅单位，单位间各自以公共墙壁隔开。因为住宅间共用墙壁，从某种意义上来说类似半独立屋模式。 连屋(link home)是混合独立与半独立模式的房屋。也许两栋房子的地面部分，看起来独立分开的，但房屋的某一部分，通长是车库或地下室，会与隔壁的房子连在一起，所以不完全独立，因而称为连屋。在安省地产议会接到的投诉案中，曾有消费者抱怨，他们以为自己买了一栋完全独立的房屋，后来才知道是连屋。卖家如果自己的房型是连屋，一定要让放盘经纪知晓，在挂牌时披露这个事实非常重要。 法团有责任协助残障业主 问：我们Condo大厦有一位业主摔伤了手腕，需要有人帮忙系鞋带。一位职员帮助了他，但是大厦经理发现后制止了这种行为，因为职员被禁止协助业主。涉及到歧视残障人士，《加拿大人权法案》（Human Rights Code）适用于Condo法团吗？ 答：适用。根据《加拿大人权法》，Condo法团有责任为残障业主提供帮助。允许职员去为业主系鞋带是合理的，因为可以避免他被松开的鞋带绊倒而造成更大伤害。 问:我和我丈夫能否一同竞选大厦业主委员会委员（board of directors)？如果可以，若我们都被投票选中，是否可以同时担任委员？ 答:《共管物业法》规定，委员会的委员可以制定附例去规定和调整委员会人员的数量、资格、以及竞选。而附例需要足够合理、有效、并且具可实行性。若附例禁止同住一个单位的两个人、或一对夫妻同时在Condo委员会任职，法院可以认为，此附例是不合理。 问:我们曾经申请，修理使用不顺的共用前门，但是管理处认为，门的毛病出在门锁上，因此我们必须付钱才能修理。这样对吗？ 答:如果锁在门内，就是公共元素的一部分，修缮工作就是法团的责任。除非法团最近修订了大厦章程书（跟随共管物业法的修订），规定将修缮公共前门或者门锁的责任转移到业主身上。而大厦章程书，是需要至少80%的业主投票同意才可以修订。 问：我们的Condo已经建成45年了，单元内有面墙都是窗户（wall-to-wall windows)。法团提议借款800万元来更换这些窗户，许多业主不希望法团背负这样的债务，是否有其它选择？ 答:听起来大厦现在的窗户还没有坏。如果窗户坏掉了，那么依据《共管物业法》，法团需要负责更换。 更换窗户可以视为对公共元素的增添、改造或改进(我倾向于定义为改造)，只有在符合《共管物业法》第97条法例的情况下才能进行。 若要开始这项工程，法团必须提前通知业主，解释所建议进行的改造计划，给出费用预估，并且说明将如何支付该费用。此外还需明确告知业主，他们有权在接到通知后的30天内，申请召开业主大会对此改造计划进行投票。开会申请需要有至少15%有资格投票的单位业主支持才行。 若业主没有在30天内申请开投票会，或者在投票中没有得出反对的结果，则法团可以动工进行窗户置换。 作者：Gerry Hyman为星报《共管物业法》专栏作家

资料图片 星岛日报综合报道 南太平洋岛国新西兰，总人口只有400多万，但屡创历史先河，例如，新西兰是全球第一个立法规定每天工作8小时的国家。而早在1893年，该国成为全球第一个正式赋予所有女性国民选举投票权的主权国家。 自本月中起，新西兰又正式禁止外国人在该国购买住宅物业，使到其他政府也密切注视这类政策的未来发展。卑诗绿党党领韦弗(Andrew Weaver)表示，卑诗省应该效法新西兰，制订限制外资流入本省房地产市场的措施。据新闻网站《Huffpost》的报道，韦弗指出，投机活动是导致大温屋价飙升主要原因。但专家认为，这不代表非本地居民是投机市场的最大参与者，换言之，限制外资并不一定能够限制投机活动。 道明银行(TD)首席经济学家卡兰奇(Beata Caranci)表示，禁止外国人在本地置业的政策，最多只能收一时之效，当市场适应相关政策后，本地正常的房屋需求就会令屋价重拾升轨。另一位英国智库Capital Economics的经济学家布朗(Stephen Brown)表示，大多伦多地区去年实施海外买家税后，目前只有2.1%房屋买家来自外国，比该税实施前的5.9%比率，大幅减少过半。因此，加国似乎没必要引进类似在新西兰实施的禁止海外买家措施。

■■双重征税令多伦多买家所负担的土地转让税比率，为全国最高。星报资料图片 ■全国主要城市土地转让税排行榜 星岛日报记者报道 买屋必须向省或地方政府支付土地转让税（Land Transfer Tax），多伦多是全国唯一省和市政府均向置业者征收土地转让税的城市。房屋交易网站Zoocasa指出，土地转让税的多寡，直影响民众置业的可负担能力。 据Zoocasa执行编辑葛咸（Penelope Graham）表示，买家尤其是首次置业者通常会忽略土地转让税的重要。土地转让税是以物业销售价格计算，并且必须在成交时缴纳，不能够列入房屋贷款内。如果是区区数百元，买屋者只是多一笔成交费用；但多达数千以至过万元的土地转让税，将是一项十分沉重的财务压力，直接影响市民置业的可负担能力。 全国屋价最昂贵的温哥华土地转让税的税率也最高。温哥华的买家只需向省政府缴纳这项税款。卑诗省土地转让税是累进制，20万元以下为1%，20万以上至200万元为2%，200万以上至300万为3%，300万元以上为2%。她说，以平均屋价1,103,803元计算，买家要支付20,076元土地转让税，相当于1.8%的屋价。 多市首购族约缴1.6万 她说，双重征税令多伦多买家所负担的土地转让税比率成为全国最高。即使扣除省和市政府对首次置业者分别提供的4,000元和4,475元退税，以多伦多平均屋价计算，首次买屋的人依然要缴付16,687元土地转让税，相当于屋价的2.1%。如果是再次置业的买家，土地转让税上升至25,162元，是屋价的3.1%。 安省的土地转让税同样是累进制，368,333元以下，首次置业者获全额退税，再次买屋者要支付0.5%，368,334元至40万元为1.5%，40万元以上至200万元为2%，200万元以上2.5%。多伦多市的税率比照省政府，唯一不同是25万至40万元屋价的税率为1.5%。 她表示，卑诗省的维多利亚、阿波斯福和基隆拿均跻身全国土地转让税前5名。卑诗省并没有向首次置业者提供回扣。 全国土地转让税负担最轻的5个城市，安省占3个。温莎-艾克斯的土地转让税是全国最低，平均屋价为303,193元，首次置业者可获全额回扣；但再次置业则要缴交3,023元土地转让税。伦敦市的366,096元平均屋价，也令首次置业者可获全额回扣。尼亚加拉地区407,693元的平均屋价，令首次置业者只需支付629元土地转让税。亚省没有征收土地转让税，但买家要缴交“转名费”（Title Transfer Fee），最低50元，然后每5,000元屋价增收1元计算。

■■全国房屋可负担性危机持续升高，以温哥华和多伦多情况最为严重。 星报资料图片 星岛日报综合报道 要买房已是越来越困难了！根据加拿大皇家银行出炉的房屋可负担性报告显示，2018年第一季度加拿大家庭的房屋可负担性较去年第四季度恶化，全国家庭平均要花税前收入近一半的48.4%用于买房。两大城市温哥华与多伦多居民负担更是沉重，分别要花收入的87.8%和74.2%以置业。 皇家银行报告把温哥华的房屋可负担情况列为“危机水平”，已达到历史新高，紧随其后的是多伦多；另外两个大城市满地可和卡加利，均低于4成半。 ■供楼开支占收入比例   利率供应致屋价居高不下 报告显示，利率升高是造成可负担性恶化的原因，由于温哥华房价在过去3个季度上涨，利率上涨对温市的影响超过其他的地区。加拿大央行自去年7月以来已经三次提高基准利率，并且有可能在7月11日政策会议上再度提高利率。 另一个原因是供需失衡让房价难以下降，尤其是大都会地区如多伦多和温哥华地区的房价，长期居高不下。 根据大温房地产局的统计数据，今年5月，大温地区的综合基准房价达到109.4万元，比去年同期上升11.5%，销售量则较去年同期下降了35%。 皇家银行首席经济学家莱特(Craig Wright)表示，虽然近期房屋政策的修改使加拿大房屋销售减慢，但丝毫没有增加房屋的可负担性，对年轻人来说，购房成了遥不可及的梦想。 CIBC全球市场副总经济师塔尔（Benjamin Tal）则指出：“长期问题是供应，我们必须更快地释放土地，降低建筑过程中的繁文缛节。” 他补充说，还有其他地方可以努力，例如创建租赁解决方案以减轻价格压力。他建议多建专为租户设计的公寓，因为买不起房，至少需要租得起房。 多市首季租金涨11％ 房地产咨询公司Urbanation的数据显示，多伦多第一季度的平均月租金比去年同期增长了近11％，达到了2,206元。