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■多伦多市是大多区范围内外国买家最集中的区域（星报资料图片） 过去两年本国房价飙升，尤其多伦多及温哥华两地，很多人都将房价被推高的责任，归咎于外国买家。虽然加拿大统计局(Statistics Canada)去年底公布了非居民拥有房屋业权的数字，比例上并非如人们想像般可怕，但若只聚焦新建楼房市场，比例立即倍增。以多伦多为例，最近两年推出的新建住房，大概每10间便有1间是由非居民拥有。 去年底加拿大按揭及房屋公司(CMHC)联合加拿大统计局，首次公布了海外买家在本国房地产市场所占比例。相关数据指，大多伦多地区的所有房产物业中，海外买家占3.4%，单独看多伦多市的话，该比例最高，达到4.8%。由于一直以来，海外买家都被塑造成推高本地房价、与本地人争房的洪水猛兽，所以当相关数据出来后，一些媒体的文章，以“外国买家不用再背黑锅”、“海外买家不是罪魁祸首”等为题。 不过，真实情况是否就是如此？ 根据加拿大统计局的结论，非居民在多伦多人口普查都会区(Toronto CMA)的业权拥有数量只属少数，他们在多伦多只拥有少数房产。资料显示，非居民在大多地区拥有45,277间住房，仅占大多地区住房库存的2.63%。在这超过4万间住房中，有29,091间在多伦多市内，即3.86%的多伦多住房，是由外国人拥有。可以说，多伦多市是外国买家最集中的区域，但越向外围走，这个比率便越少。 多市之外 烈市比例最高 多市以外的城郊市镇，非居民拥有住房业权比例最高的，是烈治文山市、万锦市和奥克维尔市(Oakville)。烈市有1,768间住房是由非居民拥有，比例是全市房屋总数的2.87%。万锦市虽然有更多楼房是由非居民拥有，共2,746间，不过占全市所有房屋数量的比率则是2.71%。排行第三的奥克维尔市，非居民拥有1,378间住房，占区内总房屋量的2.19%。 以上这些数字及比例，好像都说明外国买家并没在大多地区“肆虐”，亦不如想像般严重。不过，如果大家聚焦在新建住宅市场上，可能又会另作别论。 新宅市场是另一番景象 地产网站betterdwelling.com根据加拿大统计局的相关数据，制作了一份地图，显示了在2016至2017年间，于大多地区购买新建楼房的非居民人数与比例。该篇文章指出，非居民在本国拥有房产业权的情况并不普遍，亦不是大趋势，直至经济大萧条之后。如果单看2016至2017这两年间的新建楼房市场，会是很不一样的景象。 在多伦多人口普查都会区内，非居民购买了674间建于这两年的新建住宅，是这段时期总落成量的5.17%。当中有508间位于多伦多市，相等于该段时间总落成量的9.17%。亦即是说，差不多每10间售出的新建住宅，便有1间是被外国人买去。 从地图上看，除了多伦多市，非居民买家似乎较钟情东面和北面的城郊市镇。当中以皮克市(Pickering)、万锦市和烈市的比例最为突出。在2016至2017年间，皮克灵市虽然只有5间新建住宅被非居民买去，但由于期内只有80间新建造住宅发售，非居民业权的比例便高达6.3%。 华人聚居的万锦市和烈市受到非居民买家青睐，大家应该不感意外。在万锦市，该两年内建造的新房共有633间，被非居民买去的有36间，占总数的5.7%。至于烈市，364间新建住宅中，有17间被非居民购买，比例是4.7%。 此外，近几年新盘发展蓬勃的奥罗拉市(Aurora)，亦渐受外国买家欢迎。在该两年新建的315间楼房中，便有10间是被非居民买家买去，比例是3.2%。至于新近被《MoneySense》杂志评为加国最佳居住城市的奥克维尔市，于2016至2017年间建造的745间新屋中，便有25间由非居民购买，比例是3.4%。 虽然单看非居民买家拥有房产的比例以至购买新屋的比例，数字上好像不太惊人，但他们在加拿大住房可负担性的问题上，影响还是有的。根据统计局的数据，在多伦多人口普查都会区，本地居民拥有的所有住宅类型平均估值是72.8万元，但非居民业主拥有的房屋平均估值只是64.5万元。 ■非居民更倾向于购买比其它住房类别更易负担的共管公寓（星报资料图片） 喜购Condo 增加首置者入市难度 另一方面，非居民更倾向于购买比其它住房类别更易负担的共管公寓单位。在多伦多被非居民买去的物业，44%是共管公寓单位。多伦多市两成住宅都是共管公寓单位，被非居民买去的单位数量便占了7.2%。 以上这些数据都显示出，非居民在本地占据了比例不少的可负担住房，意味着购房预算不高的年轻家庭、千禧一代及首次置业人士，除了要跟本地买家竞争这些价格相对便宜的上车盘，还要与非居民买家竞争，无形中增加了入市难度。 事实上，统计局的这份数据，还有两个因素导致大家仍未能了解当前市场的真实情况。由于这次统计只截至2017年第二季度，中国新一轮资本控制的影响并未浮现。随着从中国汇出资金的难度增加，相信非居民买家在本国拥有业权的比例也会下跌。 更重要一点是，统计并没把预售楼花的资讯也包含在内。实际上，在海外销售的楼花数量，比重不低。由于建筑物并未完成，预售的单位并未被视作一个物业，所以亦没有被纳入非居民拥有物业的统计。在楼花市场上，不少人会在物业未落成前便将合同转让赚钱，跳过拥有业权的阶段。因此，非居民业权数字是大大低估了外国资金的影响。 GTA房屋所有权非居民比例 地区 非居民占比例% 住房总量 2016-2017年新建 多伦多市 3.86 9.17 皮克灵市 0.81 6.25 万锦市 2.71 5.69 多伦多人口普查都会区 2.63 5.17 烈治文山市 2.87 4.67 Oakville 2.19 3.36 Aurora 1.67 3.17 Mississauga 2.15 2.99 E. Gwillimbury...