近期房价虽然不涨了，但利息越来越高，持有房产成本越来越高，买房投资的信贷也越来越紧。近日加拿大道明银行突然宣布，本月起对房屋按揭贷款申请实施更严格的规定。在评估申请人的负债时，将会依据HELCO信用总额，而非HELCO中已动用的贷款。这意味着什么呢？银行开始考虑借款人的整体偿还能力，堵住所有可能的漏洞。银行在审批按揭时要确保申请人在偿还HELOC信用额下的任何贷款之后，还有能力偿还新的贷款。即使HELOC贷款一分钱未借，但是考虑到潜在的债务水平，申请者仍可能申请不到新的房屋按揭。
首先，根据联邦规定，HELOC贷款也面临压力测试。目前，申请人必须能够在25年内，按5.34%的利率还清贷款，或者按实际贷款合同利率加2个百分点的利率审核。其实，自从今年加拿大银行开始执行严厉的贷款政策后，所有贷款者都要通过更加苛刻的压力测试，随着利息上涨，越来越多的贷款人无法拿到按揭贷款。
许多过去买下楼花的投资者开始到处寻找资金来源，从另类按揭到私贷在多伦多偏低开花。聪明的借款人先到银行，利用现有的房产拿到房产净值信用额度（HELOC），即使房价下跌，这个额度也不会消失，然后在到银行去申请房屋按揭，这样一来就最大化债务和按揭的资金来源！
这就是促使银行收紧的另外一个原因，目前各大银行对于借款者在其他银行的HELOC信用额贷款的信息不了解。由于无法了解按揭申请人是否在其他银行或贷款机构有HELOC，所以在评估时按信用额总额作为负债。
TD是加拿大房屋净值信用额贷款（HELOC）的最大放贷机构，银行发现近来越来越多的人们买房是通过HELCO申请新的按揭。如果房价下跌，银行将会遭遇风险。 TD新的规定则是要确保申请人有能力偿还HELOC的最高额度，这可能迫使申请人降低自己的信用额额度，甚至取消信用额贷款，这样银行的风险敞口就降低了。收紧HELOC贷款的行动意义重大。加拿大金融消费者机构的报告显示，2016年加拿大人持有300万个HELOC贷款账户，总贷款额2,110亿元。 6大银行的季度财报显示，TD的HELOC贷款最高。
在过去20年里，加拿大人充分利用HELOC贷款进行房屋装修和各项日常开支，被认为是推高家庭债务的主要因素。随着央行加息和联邦收紧按揭规定，HELOC贷款市场也将开始收缩。
加拿大目前的风险来自房价下跌，利率上升，以及信贷增长疲弱。今年以来，加拿大央行已经3次加息，并且年底再次加息的概率也同样存在。
据估计，加拿大央行在2019年可能还有四次加息，如此严厉的加息政策，再辅以今年1月开始执行的B20收紧按揭政策，加拿大的信贷市场不仅是增长疲弱，简直是被扼住喉咙透不过气.
也许很多朋友没有注意到，现在一个让人警醒的现象是，按揭利率成为对通胀贡献的第三大因素，仅次于航空运输和油价上涨。根据CMHC的统计，去年第四季度，多伦多的买房者，平均每月为支付房屋按揭的月供为1,826加元，比前一年的1,638加元上涨11.5％。同期，加拿大的通胀增速则不足1.6%，房屋按揭的负担大幅上涨，购房者的可承付能力接近极限！
但是，加拿大央行行长波洛兹（Stephen Poloz）表示，他认为基准利率最终应该升至2.5%至3.5%之间，目前全球经济稳定健康，是取消货币宽松政策的好时机。今年10月份加拿大央行刚刚加息，不过现在看来，年底前的12月5日加息的可能性仍旧存在。
如果加拿大央行继续加息，按揭的成本继续上升，通胀继续上涨再导致加息，则可能形成一个利息与通胀之间“噩梦般”的正向循环！考虑到目前房东和准房东的艰难处境，加拿大央行在利息政策上应该小步走才是正着。
杨凡
加拿大证券学院院士/特许金融规划师
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