房價不漲利息變高 TD收緊房貸申請規定對購房者意味着什麼?

加拿大都市网

SOURCE都市报

近期房價雖然不漲了,但利息越來越高,持有房產成本越來越高,買房投資的信貸也越來越緊。近日加拿大道明銀行突然宣布,本月起對房屋按揭貸款申請實施更嚴格的規定。在評估申請人的負債時,將會依據HELCO信用總額,而非HELCO中已動用的貸款。這意味着什麼呢?銀行開始考慮借款人的整體償還能力,堵住所有可能的漏洞。銀行在審批按揭時要確保申請人在償還HELOC信用額下的任何貸款之後,還有能力償還新的貸款。即使HELOC貸款一分錢未借,但是考慮到潛在的債務水平,申請者仍可能申請不到新的房屋按揭。

首先,根據聯邦規定,HELOC貸款也面臨壓力測試。目前,申請人必須能夠在25年內,按5.34%的利率還清貸款,或者按實際貸款合同利率加2個百分點的利率審核。其實,自從今年加拿大銀行開始執行嚴厲的貸款政策後,所有貸款者都要通過更加苛刻的壓力測試,隨着利息上漲,越來越多的貸款人無法拿到按揭貸款。

許多過去買下樓花的投資者開始到處尋找資金來源,從另類按揭到私貸在多倫多偏低開花。聰明的借款人先到銀行,利用現有的房產拿到房產凈值信用額度(HELOC),即使房價下跌,這個額度也不會消失,然後在到銀行去申請房屋按揭,這樣一來就最大化債務和按揭的資金來源!

這就是促使銀行收緊的另外一個原因,目前各大銀行對於借款者在其他銀行的HELOC信用額貸款的信息不了解。由於無法了解按揭申請人是否在其他銀行或貸款機構有HELOC,所以在評估時按信用額總額作為負債。

TD是加拿大房屋凈值信用額貸款(HELOC)的最大放貸機構,銀行發現近來越來越多的人們買房是通過HELCO申請新的按揭。如果房價下跌,銀行將會遭遇風險。 TD新的規定則是要確保申請人有能力償還HELOC的最高額度,這可能迫使申請人降低自己的信用額額度,甚至取消信用額貸款,這樣銀行的風險敞口就降低了。收緊HELOC貸款的行動意義重大。加拿大金融消費者機構的報告顯示,2016年加拿大人持有300萬個HELOC貸款賬戶,總貸款額2,110億元。 6大銀行的季度財報顯示,TD的HELOC貸款最高。

在過去20年里,加拿大人充分利用HELOC貸款進行房屋裝修和各項日常開支,被認為是推高家庭債務的主要因素。隨着央行加息和聯邦收緊按揭規定,HELOC貸款市場也將開始收縮。

加拿大目前的風險來自房價下跌,利率上升,以及信貸增長疲弱。今年以來,加拿大央行已經3次加息,並且年底再次加息的概率也同樣存在。

據估計,加拿大央行在2019年可能還有四次加息,如此嚴厲的加息政策,再輔以今年1月開始執行的B20收緊按揭政策,加拿大的信貸市場不僅是增長疲弱,簡直是被扼住喉嚨透不過氣.

也許很多朋友沒有注意到,現在一個讓人警醒的現象是,按揭利率成為對通脹貢獻的第三大因素,僅次於航空運輸和油價上漲。根據CMHC的統計,去年第四季度,多倫多的買房者,平均每月為支付房屋按揭的月供為1,826加元,比前一年的1,638加元上漲11.5%。同期,加拿大的通脹增速則不足1.6%,房屋按揭的負擔大幅上漲,購房者的可承付能力接近極限!

但是,加拿大央行行長波洛茲(Stephen Poloz)表示,他認為基準利率最終應該升至2.5%至3.5%之間,目前全球經濟穩定健康,是取消貨幣寬鬆政策的好時機。今年10月份加拿大央行剛剛加息,不過現在看來,年底前的12月5日加息的可能性仍舊存在。
如果加拿大央行繼續加息,按揭的成本繼續上升,通脹繼續上漲再導致加息,則可能形成一個利息與通脹之間「噩夢般」的正向循環!考慮到目前房東和准房東的艱難處境,加拿大央行在利息政策上應該小步走才是正着。

楊凡
加拿大證券學院院士/特許金融規劃師
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