选城市 : 多伦多 | 温哥华
2024年03月28日 星期四 13:44:17
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Tag: 炒房

业内人士:禁海外买家对抑制楼价作用不大 短期炒房增税或酿反效果

【加拿大都市网】业内人士认为,联邦禁止海外买家买房屋,对于压抑楼价作用不大。 ■■甄瑞谦。资料图片 ■■陈永权。资料图片   联邦政府昨天发表本年度预算案。加国智库菲沙研究所(Fraser Institute)发表最新研究报告指出,联邦政府无法透过仅对高收入家庭(1%)征税,来资助新增大额开支项目,最终中产阶级也定会要承担该些支出。 这份题为《99%的人没有免费午餐:向高收入者征税对库房收入的影响估计》(No Free Lunch for the 99 Percent: Estimating Revenue Effects from Taxes on Top Earners)研究报告指出,从长远来看,为政府大规模扩张提供资金,将需要增加税收,而加税则会更广泛影响不同收入和财富阶层的个人和家庭。 具体而言,若透过更广泛地全面提高个人所得税,来抵消联邦政府支出增加20%,便须将每个税级提高5.5个百分点。这将使最低税率从10%提高至15.5%。  另一方面,如透过增加货劳税(GST),来抵消联邦政府支出增加20%,便须将提高货劳税11个百分点,由现时5%上调至16%。这一分析的政策含义,就是本国99%纳税人是没有免费午餐。有外界指仅对富有国民征纳更高税收,便可基本上改变联邦政府为新开支提供资金的能力,这观点是毫无证据支持。  相反,要产生足够收入来支持联邦政府重大增加支出,就需要更广泛税基的税项,从更大范围的收入和财富阶层的个人和家庭征税。 唯有向更多人征税 该研究报告又分析,多项税收政策均不会成功产生外界所预料的收入。 以增加个人所得税为例,最新证据显示当政府提升个人所得税最高税率时,纳税人是会作出应对行为,如重组其收入以降低他们应纳税额,最终库房所获额外进账不多。以增加商业税为例,当政府向企业加税时,实际上企业会将其成本增加转嫁给雇员和消费者,前者工资会被减低,后者则会面对加价。 至于财富税或遗产税,它们对政府来说是一个挑战。很多曾征收该两税的国家,最终也予以取消,因为它们成本远大于收入。 该份报告作者、菲沙研究所高级研究员伊森(Ben Eisen)总结表示,要产生足够收入以支持大增开支,联邦政府必须对广泛收入范围的国民征税,而不仅是向高收入者加税。如果加拿大人真想要一个更大规模的政府,他们将不得不为此付出更高税收之代价。 ■秦怡敬 ■江大惠 资深政治评论人秦怡敬律师,对新预算案公布前,主要内容便几乎全部外泄感到相当意外,但基本上在限制外国买家和其他政策上履行了竞选承诺。虽然政府没有加税,但没有减税已经是令大众的生活更艰难。而短线炒卖房屋者须缴付更高的税率,她也担心会造成反效果。 向海外买家开刀并不是一个真正解决的方法,只是找寻代罪羔羊的“政治正确”。她说,政府明白到民怨,但效果则值得商榷。地方政府推行的房屋空置税反而可以解决问题,起码可以增加出租房屋。不过,即使是温哥华也出现上有政策、下有对策的情况。一些房屋虽然挂有衣物,但一看便知是没有人住。 有业界认为预算案中对买入不足一年便放盘的物业征收更高的税率,可能对已经供应不足的房地产市场产生反效果。政府应该鼓励投资者放盘以改善供应不足,新政策是迫使投资者最少也要持有物业一年。 她说,全民牙医健保是一件好事,因为牙齿除了直接的美观外,也影响心脏和其他的身体健康。牙医反映目前省政府为低收入和部分合资格居民,提供的补助计划很差,而且金额相当少,只得30%,牙医是当作公益服务。 政府没倒台压力 国防开支一如外界事前所料未能达到预期,将有很大的隐忧。 秦怡敬表示,加拿大的军备已经极为老旧。乌克兰是敲响了警钟。北极的重要性越来越大,而加拿大与俄罗斯在北极圈有边界接壤。新预算案只是略为增加拨款,政府仍然是首先顾虑国民的税负。 资深时评人江大惠指出,一般少数政府为了买票需要大撒金钱讨好选民;但由于执政自由党在较早前已经与新民主党达成合作关系,因此毋须在新的财政预算案中“派糖”。今年的预算案可说是相当“稳阵”。 各项施政都只“做少少” 新的预算案是朝正确的方向。他说,新民主党以增加福利著名,因此当初民众均非常担心自由党与新民主党合作会导致加税。执政自由党这次只是付出数十亿元的全民牙医福利,便取得新民主党的支持,金额相当少。 他说,政府没有倒台压力下,各项施政都是做少少。例如,新预算案并没有解决通胀问题,也没有协助商户降低信用卡收费和银行户口手续费,只是向银行、保险公司和大企业加税,但所增税率却减半至1.5%。 总理杜鲁多当年声称赤字会自动消失的言论,曾被人当作笑柄;但由于去年各方面的收入均有增加,令财政预算案的赤字降低。

多伦多温哥华“辣招”遏止炒房却无助降房价 原因是……

■■有报告指出,遏止炒卖活动措施不会令到温市楼价出现明显调整。资料图片 星岛日报综合报道 根据最新发表的一份房地产研究报告指出,遏止炒卖活动措施不会令到温哥华及多伦多的房价明显下调,主要原因是这两个城市的炒卖活动并不如外间估计般严重。 传媒集团彭博(Bloomberg)收集来自土地与物业登记公司Teranet Inc.数据,然后进行分析,结果发现,由今年4月至6月期间,温市售出的柏文单位中,只占3.4%对上一次交易是在不足一年前。同时,这类短期内两度易手的住宅交易,在过去12个月内,占了整体销售的仅2.9%。事实上,自从10年录得6%的最高峰期以来,短炒住宅交易的比率一直稳步下降。 温市柏文炒卖高峰期占比5% 多市房地产市场也出现像温市一类的情况。一年内两度易手的住宅成交个案,由全球金融危机前的5%,减少至今年第2季的仅占1.7%。 Teranet数据显示,温市公寓炒卖活动曾经在2016年3月出现高峰期。当时,一年内两度易手的公寓买卖个案,占了整体公寓交易的大概5%。炒卖活动更大幅推高房价,平均每个月录得高达5%的升幅。令到省政府最后决定推出楼市“辣招”,向海外买家征收额外15%的物业转让税。 分析指出,温市房屋价格急升,个中原因是供应增长缓慢,未能配合人口快速增长的速度。 除此之外,炒卖获利并非外间估计般丰厚,因为涉及多方面的成本,包括:律师费、地产经纪佣金,以及相关政府税项等。

德胜:“实业误国炒房兴邦”的传说

近来看到中国一则新闻,中国住建部等七部门联合发布通知,从7月开始在全国30个城市出重拳治理房地产市场乱象,重点打击对像有四个方面:投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。中国有些人士评论说,要对房市乱象进行“精准打击”。 说到“炒房”,不得不提及曾经在中国大陆风云一时的“温州炒房团”。中国人勤劳、抱团,在改革开放之后,中小企业风起云涌,一部分“先富起来”的人荷包满满,集资能力强,四处为钱找出路。在90年代末期迅速占领温州楼市,三年内轻轻松松把温州房价从2000元/平方米炒到7000元/平方米。 2001年,《温州晚报》专门组织了100多人的炒房团进军上海(有报道称这家晚报组成的购房俱乐部会员一度达到6000人)。参与者大部分都是老板的太太,因此也曾被称为“太太炒房团”。 最初,上海市政府持欢迎态度,“财神爷”/“财神奶”驾到,有钱送来,为何不欢迎?市政府领导甚至嘱咐上海房产协会:一定要把温州看房团服务好。每一次炒房团来到,都为上海地产市场砸进至少5000万人民币,买房子就像买菜一样。上海的房价就这样翻炒起来,扶摇直上……。随后,“炒房团”又进一步进军杭州、北京等一线城市,逐步扩展到许许多多二线、三线城市,有的地方不惜提供包机,免费为炒房团提供一条龙服务。 但是好景不长,地方政府渐渐发觉“炒房团”为本地经济带来的困境。所谓“炒房”,毕竟不是把房产当作自己生活起居之用,而是用来投资,当作赚钱升值的工具,赌的就是你当地的房价必将大幅升值。炒房团以规模取胜,买的时候联手杀价,卖的时候又可以联手提价,战无不胜。大批采购,连片购买,不为居住,只为收租或转手套利。 越来越多的地方政府开始不再欢迎“炒房团”,当地的市民也开始抵制。近期颇为引人注目的是《湖南日报》连发四篇社论,痛批长沙楼市乱象,大谈《坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位》。批评炒房行为,“高房价的出现,'宁炒一座楼、不开一家厂'的盛行,在导致大量资金'脱实向虚'加剧泡沫的同时,助长了浮躁的社会心态”;批评开发商推波助澜:“开发商'捂盘惜售',故意扰乱市场正常秩序。……人为制造供需紧张气氛”;“如今,房价高居不下、市场投机盛行,老百姓不高兴、不赞成、不答应。这就说明,我们在这一领域的工作有不到位的地方,离群众的要求还相距较远。 中国房地产市场所走过的曲折道路,最终认识到“房子是用来住的,不是用来炒的”,应该可为加国提供借鉴。这并不是要拒绝外来投资,更不是拒绝移民,而是为了如何营造一个更好的环境,引导外来和内在的资金发展本地经济,促进实业,创造就业。 “炒房”现象并非是房地产上涨的唯一原因,但这是“自由经济”中的畸形发展,它抬高了当地的生活成本,让底层迫切依赖住房和租房市民的“刚需”变得遥不可及。它拉大一个地区的贫富差距,削弱了整体经济的竞争力,也削弱了吸引人才的竞争力,对社会不利,长远效益上对房地产业也不利。如果形成风气,将吸引更多的资本脱离实业,进一步为炒房加温,造成雪球效应。 德胜

房价持续下跌 多伦多炒房者惨了: 贴钱持有 降价抛售

随着大多地区房地产市场变化,先前在市场中企图投机和不理智出价、最后却毁约的个案还在增加(多伦多星报资料图片) 近期一份报告显示,在大多伦多地区房地产市场过热的高峰期,投资者占房屋销售量的大约五分之一。去年大多伦多地区房价不正常地持续上涨的背后有许多原因,专家曾指责外国买家,但很快,外国买家所占的小比例数字推翻了这一说辞。而一份新报告则指出另一个主要因素:投机投资(speculative investment)。 伴随着一年以来房地产市场泡沫的逐渐破裂,这些投机者正在面临各种严峻的问题:入不敷出地亏钱养房、赔钱卖房、以及毁约赔偿。 多伦多房地产经纪公司Realosophy Realty Inc.发现,投资者在2017年第一季度购买了大多伦多地区16.5%的低层住宅(low-rise houses),这是泡沫的高峰期。 2012年,投资者仅占低层住宅购买数量的4.8%。 对于投资者来说,大多伦多的一些区域的确比其它区域更具有吸引力。在多伦多市北部的约克区,投资者占总体销售额的20%以上。在泡沫破裂之前,约克区的房价涨幅最大,并且在房价下跌之后下跌得最多。 Realosophy公司总裁John Pasalis曾对媒体表示,这主要是由投机者驱动的行业泡沫。如果没有投资者购买,2017年第一季度的销售额实际上会下降。但由于投资者堆积如山,常规的买家逐渐退出市场。 投资客“倒贴”供房 入不敷出 为了得到这些数字,Realosophy分析了MLS房地产交易数据库的所有低层住宅销售情况,然后跟踪查看后来这些房屋中有多少房子用于出租。尽管并非所有的出租房都挂上MLS寻找租客,但用MLS数据所产生的误差,也只能说明Realosophy算出的数据低估了投资者的作用,并不会高估。 这些投资者更准确地说应该称为投机者。 Pasalis在2016年就注意到了买家行为的转变,当时他的客人中有近一半的人有兴趣购买投资物业。然而,随着房价快速上涨,租金收入已经不足以支付房屋贷款和房屋所产生的其它费用。然而,大多数买家并不关心每个月的赔钱情况,因为他们十分相信房价还会继续上涨,终究会为自己带来收益。 Pasalis称,当时就认为这是不正常的。这部分人对自己的投机行为和将要赚到的钱过于乐观。在Realosophy公司分析市场动向的这段时间里,大多伦多地区的投资房业主,平均每月要亏损1,650元。在北部的烈治文山市,投资者每月更是要再向投资房投入2,488元。 多伦多全职地产经纪Evan Tang 多伦多全职地产经纪Evan Tang在接受本报记者访问时表示,这的确是目前的现状,但这并非不正常。 “如果买家没有实力,又无法每个月去补偿投资物业要填补的差额,就需要重新考虑一下自己的决定。我有客人的freehold类物业,出租以后,每个月要再补贴1000元费用。虽然在现金流上是亏的,但是客人认为equity上是在逐渐增值的,并且也在逐渐偿还贷款。1000块钱放在哪里都可以,放在银行可能贬值,因此有人愿意投资到房产中去保值。”与此同时,多伦多的condo市场也逐渐呈现类似的心态。来自CIBC银行和Urbanation的报告发现,去年交接了新建condo的投资者中,有44%的人每月都在向房产中贴钱。即使如此,这些投资者仍然觉得自己赚到了,因为在拿到房子之前长达5年的等待时间里,condo的平均价格上涨了高达51%。 投机和不理智投资 代价惨重 但是并不是每个人都如此幸运。自从2017年4月安省政府开始打击房地产市场中炒房的投机行为后,除了实施了15%的外国买家税,还出台了16条公平居住法案,导致在接下去的4、5个月中,房地产市场的中位价下跌了18%。当市场转向时,一些买家无法完成交易。而随着加息和银行收紧贷款政策,如果在申请贷款时,房屋评估的价格低于购买价格,银行不再愿意为交易提供全额资金。 Realosophy公司的报告发现,2017年第一季度签约的房地产交易中,有866笔未能完成交割。其中,最终售出的那些房产,平均售价却比2017年4月之前低了140,200元。另外有122个物业在同一年内被买入再卖出,并且都赔了钱。尽管没有调查清楚地显示为什么这些房屋能如此迅速地重新上市售卖,但恐慌性抛售(panic selling)应该是最合理的解释。 Evan表示,在目前逐渐放缓和众多人选择观望的房地产市场中,还有很多客户都转向了将自己的投资物业出租,等待未来更好的时机售卖,而不会选择在此时卖掉。房屋的销售额下降时,可能会造成严重的个人和财务后果。那些以为毁约了就可以万事大吉的投机者,一定没有想到一次不成熟的买房决定会让自己终身的积蓄化为零。 Evan称,“2017年买楼花的很多人也的确都折在了市场里。一买、一卖亏钱数十万的大有人在。这种情况会持续多久很难说。我有客人是咬着牙、亏了很多钱完成了交易。有毁约被起诉的,上庭的也有庭外和解的。” CIBC银行和Urbanation的报告发现,去年交接了多伦多新建condo的投资者中,有44%每月都在向房产中贴钱(多伦多星报资料图片) 买家毁约赔偿48万 最近,安省高等法院(Superior Court of Ontario)的一个判决,揭示了在房地产市场高位时不理智地购买房屋和投机的人,可能出现的一系列错误和后果。 2017年3月,一对夫妇把位于多伦多北部斯托维尔(Stouffville)的房子以200万元的价格挂牌上市,随后出现了一场竞标战(bidding war)。 一对感兴趣的买家将他们的初始报价提高了20万元,给出的offer高达225万元,卖家欣然接受,但这笔交易很快就失败了。当时这对潜在买家觉得他们犯了一个错误:给的价格过高。因为银行发回的评估(appraisal)显示,房子不值这么多钱,他们也无法从银行获得足够多的贷款。卖家只好重新将房屋挂牌。但2017年4月之后,这个房子在市场上等了好几个月都没有买家出offer。终于,10月份该房屋最终以177万元卖掉。因此,卖家对3月份时退出交易的潜在买家提起了诉讼,因为前前后后让他损失了40多万。法官最后裁定支持卖方,并命令被告支付最终卖出价与3月份提交的offer价的差额48万元,以及其它一些相关损失费用。 无独有偶,另一家位于宾顿(Brampton)的房屋,在2017年4月房价最高的时候,开价179.5万,房子最后被以超出叫价22.7万的202.2万价格成交。随后房地产市场急转直下,买家毁约放弃成交。卖家再重新挂牌上市,直到2018年年初才以164.8万的价格卖掉。卖家把之前的潜在买家告上法庭,法官近日也裁决买家需赔偿全部损失外加法律费用近40万元。 法官写道:“法院的这个裁决毫无疑问地会令被告刻骨铭心。我完全同情被告。随着大多伦多地区房地产市场的变化,我预计可能有更多类似情况发生。买家会发现他们在一个下跌的市场中过度扩张(overextended themselves)。” 加拿大使用案例法(case law),采取参考过去的案例、根据总结出的基本裁决原则判案。未来可能有更多蒙受损失的卖家,会起诉先前在市场中企图投机和不理智出价、最后却毁约的潜在买家。这是一个严峻的提醒:房地产市场的泡沫虽然已经破裂,但一些家庭仍在处理它所产生的各种后果,为投机和不理智的行为付出代价。  

满地可房地产市场大热 中国买家热衷!

星岛资料图根据加通社消息,满地可去年是加拿大最热门的房地产市场之一,2017年创造了该地区十年来最好的销售增长记录。满地可大区(Greater Montreal Area)总销售量增长8%,达到44,448套,其中满地可岛(Island of Montreal)的公寓销售量和整体情况良好。满地可五个最受欢迎的行政区的销售增长更是超过了20%。不像多伦多和温哥华,满地可没​​有外国买家税。相比之下,大多伦多地区的销售量下降了18%,大温哥华地区的销售量下降了10%。专业人士介绍说,满地可最近一次销售增长超过了多伦多和温哥华是在1998年。外国买家数量,特别是来自中国的外国买家数量增长,直飞中国两大城市也提供了很大便利,不过整体上他们仍是次要的,大多集中在富裕的社区和市中心。专家说,满地可对外国买家很有吸引力,这个城市能够提供高品质的生活,经济适用的住房,低污染和大学系统,因此去年被评为全世界最好的城市。C03

新西兰80后女总理当选6天出狠招:外国人买房没门

图片来源:Matthew Abbott / The New York Times 当地时间26日上午11点,新西兰最新当选的80后美女总理杰辛达·阿德恩(Jacinda Ardern)正式宣誓就职。 俗话说,新官上任三把火。不过很少有人能够猜到,阿德恩总理的“第一把火”竟然在她正式履职之前就烧得如此猛烈。 25日,在正式就职的前一天,阿德恩就为新西兰楼市调控下了一剂猛药。这位女总理宣布,新政府将禁止外国人在新西兰买房! 每日经济新闻记者注意到,这项禁令将会直接冲击到很多中国买家。 以新西兰第一大城市奥克兰为例,在2016年1季度,奥克兰总计有438套住宅由无新西兰国籍或居民身份的外国人买走,其中中国买家拿下285套,占外国买家中的65%。 阿德恩总理对BBC表示,她希望此举能平抑房价,让更多新西兰本地人买得起房不过隔壁的澳大利亚人可高兴坏了,他们表示:希望新西兰的这一政策能促使一部分中国资金流向澳大利亚楼市。 80后女总理颁布禁令 每日经济新闻记者注意到,出生于1980年7月26日的阿德恩现年37岁,是新西兰自从1856年之后最年轻的总理。 阿德恩作为新西兰工党党魁,带领工党终结了保守党长达9年的执政。 在9月23日举行的国会投票中,执政的保守党在120个席位中获得56席,工党获46席。但经过三个星期的漫长的谈判,工党获得了绿党和新西兰优先党两个关键小党的支持。10月19日,阿德恩正式确认成为联合内阁的总理! 据了解,房价和移民问题成为贯穿这次大选始末的辩论焦点。其实早在2014年,工党作为当时的反对派就曾提出建立购房实名申报备案制度,为未来建立调控机制打下基础。而在这次大选前的辩论中,自称关注本土社区的阿德恩就坚持抑制房价上涨和移民涌入的立场。 10月25日,阿德恩向媒体证实,自己的新政府将推行外国人买房禁令,非新西兰国民或永久居民将被禁止在新西兰买房! 阿德恩表示,由于外国买家的入场,新西兰原本几十年来都相对平稳的房价在最近几年突然猛涨,让这个小国脆弱的住房市场和基础设施不堪重负。 阿德恩认为,过去几年新西兰在为本国穷人提供住房这一项上“失败得触目惊心”联合执政的盟友,新西兰优先党党魁皮特斯表示: “我们向全世界宣布了一个积极改变的信号。 新西兰不再是一个你有钱就能来随便买房的地方了,本党对此感到高兴。“ 新西兰受中国买房客青睐? 每日经济新闻记者注意到,作为人口仅460万的小国,新西兰的住房存量并不算多,在外国买家涌入的背景下,新西兰房价在近几年被疯狂推高。 据投资基金Frank Knight的一项全球房价调查结果显示,在2016年6月至2017年6月期间,新西兰的房价涨幅名列全球第10。 ...