随着大多地区房地产市场变化，先前在市场中企图投机和不理智出价、最后却毁约的个案还在增加（多伦多星报资料图片）
近期一份报告显示，在大多伦多地区房地产市场过热的高峰期，投资者占房屋销售量的大约五分之一。去年大多伦多地区房价不正常地持续上涨的背后有许多原因，专家曾指责外国买家，但很快，外国买家所占的小比例数字推翻了这一说辞。而一份新报告则指出另一个主要因素：投机投资（speculative investment）。
伴随着一年以来房地产市场泡沫的逐渐破裂，这些投机者正在面临各种严峻的问题：入不敷出地亏钱养房、赔钱卖房、以及毁约赔偿。
多伦多房地产经纪公司Realosophy Realty Inc.发现，投资者在2017年第一季度购买了大多伦多地区16.5％的低层住宅（low-rise houses），这是泡沫的高峰期。 2012年，投资者仅占低层住宅购买数量的4.8％。
对于投资者来说，大多伦多的一些区域的确比其它区域更具有吸引力。在多伦多市北部的约克区，投资者占总体销售额的20％以上。在泡沫破裂之前，约克区的房价涨幅最大，并且在房价下跌之后下跌得最多。 Realosophy公司总裁John Pasalis曾对媒体表示，这主要是由投机者驱动的行业泡沫。如果没有投资者购买，2017年第一季度的销售额实际上会下降。但由于投资者堆积如山，常规的买家逐渐退出市场。
投资客“倒贴”供房 入不敷出
为了得到这些数字，Realosophy分析了MLS房地产交易数据库的所有低层住宅销售情况，然后跟踪查看后来这些房屋中有多少房子用于出租。尽管并非所有的出租房都挂上MLS寻找租客，但用MLS数据所产生的误差，也只能说明Realosophy算出的数据低估了投资者的作用，并不会高估。
这些投资者更准确地说应该称为投机者。 Pasalis在2016年就注意到了买家行为的转变，当时他的客人中有近一半的人有兴趣购买投资物业。然而，随着房价快速上涨，租金收入已经不足以支付房屋贷款和房屋所产生的其它费用。然而，大多数买家并不关心每个月的赔钱情况，因为他们十分相信房价还会继续上涨，终究会为自己带来收益。
Pasalis称，当时就认为这是不正常的。这部分人对自己的投机行为和将要赚到的钱过于乐观。在Realosophy公司分析市场动向的这段时间里，大多伦多地区的投资房业主，平均每月要亏损1,650元。在北部的烈治文山市，投资者每月更是要再向投资房投入2,488元。
多伦多全职地产经纪Evan Tang
多伦多全职地产经纪Evan Tang在接受本报记者访问时表示，这的确是目前的现状，但这并非不正常。 “如果买家没有实力，又无法每个月去补偿投资物业要填补的差额，就需要重新考虑一下自己的决定。我有客人的freehold类物业，出租以后，每个月要再补贴1000元费用。虽然在现金流上是亏的，但是客人认为equity上是在逐渐增值的，并且也在逐渐偿还贷款。1000块钱放在哪里都可以，放在银行可能贬值，因此有人愿意投资到房产中去保值。”与此同时，多伦多的condo市场也逐渐呈现类似的心态。来自CIBC银行和Urbanation的报告发现，去年交接了新建condo的投资者中，有44％的人每月都在向房产中贴钱。即使如此，这些投资者仍然觉得自己赚到了，因为在拿到房子之前长达5年的等待时间里，condo的平均价格上涨了高达51％。
投机和不理智投资 代价惨重
但是并不是每个人都如此幸运。自从2017年4月安省政府开始打击房地产市场中炒房的投机行为后，除了实施了15％的外国买家税，还出台了16条公平居住法案，导致在接下去的4、5个月中，房地产市场的中位价下跌了18％。当市场转向时，一些买家无法完成交易。而随着加息和银行收紧贷款政策，如果在申请贷款时，房屋评估的价格低于购买价格，银行不再愿意为交易提供全额资金。
Realosophy公司的报告发现，2017年第一季度签约的房地产交易中，有866笔未能完成交割。其中，最终售出的那些房产，平均售价却比2017年4月之前低了140,200元。另外有122个物业在同一年内被买入再卖出，并且都赔了钱。尽管没有调查清楚地显示为什么这些房屋能如此迅速地重新上市售卖，但恐慌性抛售（panic selling）应该是最合理的解释。
Evan表示，在目前逐渐放缓和众多人选择观望的房地产市场中，还有很多客户都转向了将自己的投资物业出租，等待未来更好的时机售卖，而不会选择在此时卖掉。房屋的销售额下降时，可能会造成严重的个人和财务后果。那些以为毁约了就可以万事大吉的投机者，一定没有想到一次不成熟的买房决定会让自己终身的积蓄化为零。 Evan称，“2017年买楼花的很多人也的确都折在了市场里。一买、一卖亏钱数十万的大有人在。这种情况会持续多久很难说。我有客人是咬着牙、亏了很多钱完成了交易。有毁约被起诉的，上庭的也有庭外和解的。”
CIBC银行和Urbanation的报告发现，去年交接了多伦多新建condo的投资者中，有44％每月都在向房产中贴钱（多伦多星报资料图片）
买家毁约赔偿48万
最近，安省高等法院（Superior Court of Ontario）的一个判决，揭示了在房地产市场高位时不理智地购买房屋和投机的人，可能出现的一系列错误和后果。 2017年3月，一对夫妇把位于多伦多北部斯托维尔（Stouffville）的房子以200万元的价格挂牌上市，随后出现了一场竞标战（bidding war）。
一对感兴趣的买家将他们的初始报价提高了20万元，给出的offer高达225万元，卖家欣然接受，但这笔交易很快就失败了。当时这对潜在买家觉得他们犯了一个错误：给的价格过高。因为银行发回的评估（appraisal）显示，房子不值这么多钱，他们也无法从银行获得足够多的贷款。卖家只好重新将房屋挂牌。但2017年4月之后，这个房子在市场上等了好几个月都没有买家出offer。终于，10月份该房屋最终以177万元卖掉。因此，卖家对3月份时退出交易的潜在买家提起了诉讼，因为前前后后让他损失了40多万。法官最后裁定支持卖方，并命令被告支付最终卖出价与3月份提交的offer价的差额48万元，以及其它一些相关损失费用。
无独有偶，另一家位于宾顿（Brampton）的房屋，在2017年4月房价最高的时候，开价179.5万，房子最后被以超出叫价22.7万的202.2万价格成交。随后房地产市场急转直下，买家毁约放弃成交。卖家再重新挂牌上市，直到2018年年初才以164.8万的价格卖掉。卖家把之前的潜在买家告上法庭，法官近日也裁决买家需赔偿全部损失外加法律费用近40万元。
法官写道：“法院的这个裁决毫无疑问地会令被告刻骨铭心。我完全同情被告。随着大多伦多地区房地产市场的变化，我预计可能有更多类似情况发生。买家会发现他们在一个下跌的市场中过度扩张（overextended themselves）。”
加拿大使用案例法（case law），采取参考过去的案例、根据总结出的基本裁决原则判案。未来可能有更多蒙受损失的卖家，会起诉先前在市场中企图投机和不理智出价、最后却毁约的潜在买家。这是一个严峻的提醒：房地产市场的泡沫虽然已经破裂，但一些家庭仍在处理它所产生的各种后果，为投机和不理智的行为付出代价。
