隨着大多地區房地產市場變化，先前在市場中企圖投機和不理智出價、最後卻毀約的個案還在增加（多倫多星報資料圖片）
近期一份報告顯示，在大多倫多地區房地產市場過熱的高峰期，投資者占房屋銷售量的大約五分之一。去年大多倫多地區房價不正常地持續上漲的背後有許多原因，專家曾指責外國買家，但很快，外國買家所佔的小比例數字推翻了這一說辭。而一份新報告則指出另一個主要因素：投機投資（speculative investment）。
伴隨着一年以來房地產市場泡沫的逐漸破裂，這些投機者正在面臨各種嚴峻的問題：入不敷出地虧錢養房、賠錢賣房、以及毀約賠償。
多倫多房地產經紀公司Realosophy Realty Inc.發現，投資者在2017年第一季度購買了大多倫多地區16.5％的低層住宅（low-rise houses），這是泡沫的高峰期。 2012年，投資者僅占低層住宅購買數量的4.8％。
對於投資者來說，大多倫多的一些區域的確比其它區域更具有吸引力。在多倫多市北部的約克區，投資者佔總體銷售額的20％以上。在泡沫破裂之前，約克區的房價漲幅最大，並且在房價下跌之後下跌得最多。 Realosophy公司總裁John Pasalis曾對媒體表示，這主要是由投機者驅動的行業泡沫。如果沒有投資者購買，2017年第一季度的銷售額實際上會下降。但由於投資者堆積如山，常規的買家逐漸退出市場。
投資客「倒貼」供房 入不敷出
為了得到這些數字，Realosophy分析了MLS房地產交易數據庫的所有低層住宅銷售情況，然後跟蹤查看後來這些房屋中有多少房子用於出租。儘管並非所有的出租房都掛上MLS尋找租客，但用MLS數據所產生的誤差，也只能說明Realosophy算出的數據低估了投資者的作用，並不會高估。
這些投資者更準確地說應該稱為投機者。 Pasalis在2016年就注意到了買家行為的轉變，當時他的客人中有近一半的人有興趣購買投資物業。然而，隨着房價快速上漲，租金收入已經不足以支付房屋貸款和房屋所產生的其它費用。然而，大多數買家並不關心每個月的賠錢情況，因為他們十分相信房價還會繼續上漲，終究會為自己帶來收益。
Pasalis稱，當時就認為這是不正常的。這部分人對自己的投機行為和將要賺到的錢過於樂觀。在Realosophy公司分析市場動向的這段時間裏，大多倫多地區的投資房業主，平均每月要虧損1,650元。在北部的烈治文山市，投資者每月更是要再向投資房投入2,488元。
多倫多全職地產經紀Evan Tang
多倫多全職地產經紀Evan Tang在接受本報記者訪問時表示，這的確是目前的現狀，但這並非不正常。 「如果買家沒有實力，又無法每個月去補償投資物業要填補的差額，就需要重新考慮一下自己的決定。我有客人的freehold類物業，出租以後，每個月要再補貼1000元費用。雖然在現金流上是虧的，但是客人認為equity上是在逐漸增值的，並且也在逐漸償還貸款。1000塊錢放在哪裡都可以，放在銀行可能貶值，因此有人願意投資到房產中去保值。」與此同時，多倫多的condo市場也逐漸呈現類似的心態。來自CIBC銀行和Urbanation的報告發現，去年交接了新建condo的投資者中，有44％的人每月都在向房產中貼錢。即使如此，這些投資者仍然覺得自己賺到了，因為在拿到房子之前長達5年的等待時間裏，condo的平均價格上漲了高達51％。
投機和不理智投資 代價慘重
但是並不是每個人都如此幸運。自從2017年4月安省政府開始打擊房地產市場中炒房的投機行為後，除了實施了15％的外國買家稅，還出台了16條公平居住法案，導致在接下去的4、5個月中，房地產市場的中位價下跌了18％。當市場轉向時，一些買家無法完成交易。而隨着加息和銀行收緊貸款政策，如果在申請貸款時，房屋評估的價格低於購買價格，銀行不再願意為交易提供全額資金。
Realosophy公司的報告發現，2017年第一季度簽約的房地產交易中，有866筆未能完成交割。其中，最終售出的那些房產，平均售價卻比2017年4月之前低了140,200元。另外有122個物業在同一年內被買入再賣出，並且都賠了錢。儘管沒有調查清楚地顯示為什麼這些房屋能如此迅速地重新上市售賣，但恐慌性拋售（panic selling）應該是最合理的解釋。
Evan表示，在目前逐漸放緩和眾多人選擇觀望的房地產市場中，還有很多客戶都轉向了將自己的投資物業出租，等待未來更好的時機售賣，而不會選擇在此時賣掉。房屋的銷售額下降時，可能會造成嚴重的個人和財務後果。那些以為毀約了就可以萬事大吉的投機者，一定沒有想到一次不成熟的買房決定會讓自己終身的積蓄化為零。 Evan稱，「2017年買樓花的很多人也的確都折在了市場里。一買、一賣虧錢數十萬的大有人在。這種情況會持續多久很難說。我有客人是咬着牙、虧了很多錢完成了交易。有毀約被起訴的，上庭的也有庭外和解的。」
CIBC銀行和Urbanation的報告發現，去年交接了多倫多新建condo的投資者中，有44％每月都在向房產中貼錢（多倫多星報資料圖片）
買家毀約賠償48萬
最近，安省高等法院（Superior Court of Ontario）的一個判決，揭示了在房地產市場高位時不理智地購買房屋和投機的人，可能出現的一系列錯誤和後果。 2017年3月，一對夫婦把位於多倫多北部斯托維爾（Stouffville）的房子以200萬元的價格掛牌上市，隨後出現了一場競標戰（bidding war）。
一對感興趣的買家將他們的初始報價提高了20萬元，給出的offer高達225萬元，賣家欣然接受，但這筆交易很快就失敗了。當時這對潛在買家覺得他們犯了一個錯誤：給的價格過高。因為銀行發回的評估（appraisal）顯示，房子不值這麼多錢，他們也無法從銀行獲得足夠多的貸款。賣家只好重新將房屋掛牌。但2017年4月之後，這個房子在市場上等了好幾個月都沒有買家出offer。終於，10月份該房屋最終以177萬元賣掉。因此，賣家對3月份時退出交易的潛在買家提起了訴訟，因為前前後後讓他損失了40多萬。法官最後裁定支持賣方，並命令被告支付最終賣出價與3月份提交的offer價的差額48萬元，以及其它一些相關損失費用。
無獨有偶，另一家位於賓頓（Brampton）的房屋，在2017年4月房價最高的時候，開價179.5萬，房子最後被以超出叫價22.7萬的202.2萬價格成交。隨後房地產市場急轉直下，買家毀約放棄成交。賣家再重新掛牌上市，直到2018年年初才以164.8萬的價格賣掉。賣家把之前的潛在買家告上法庭，法官近日也裁決買家需賠償全部損失外加法律費用近40萬元。
法官寫道：「法院的這個裁決毫無疑問地會令被告刻骨銘心。我完全同情被告。隨着大多倫多地區房地產市場的變化，我預計可能有更多類似情況發生。買家會發現他們在一個下跌的市場中過度擴張（overextended themselves）。」
加拿大使用案例法（case law），採取參考過去的案例、根據總結出的基本裁決原則判案。未來可能有更多蒙受損失的賣家，會起訴先前在市場中企圖投機和不理智出價、最後卻毀約的潛在買家。這是一個嚴峻的提醒：房地產市場的泡沫雖然已經破裂，但一些家庭仍在處理它所產生的各種後果，為投機和不理智的行為付出代價。
