【星島都市網】加拿大一項買房新政今日（8月1日）生效！一些希望進入房地產市場的加拿大人現在能夠獲得30年期抵押貸款，這是自由黨政府為使擁有住房變得更容易負擔而採取的舉措。
接受《環球新聞》採訪的專家表示，雖然一些購房者可能會看到他們的借貸能力因為新制度而增強，但對住房負擔能力的總體影響可能有限。
從今天開始，一些首次購房者將能夠延長攤銷期至30年，即償還全部抵押貸款的時間從加拿大標準期限25年延長至30年。
對於那些無法負擔每月抵押貸款月供的加拿大人來說，延長還款期限將有助於減少每月的定期還款額。
加拿大財政部長兼副總理方慧蘭（Chrystia Freeland）在 4 月公布的2024年聯邦預算中宣布了這些變化。本周早些時候，她告訴記者，周四生效的這一變化是一系列措施的一部分，旨在提高被排除在住房市場之外的加拿大人的住房負擔能力。
「這意味着月供會降低，這樣更多的加拿大年輕人就能負擔得起新房的每月房貸。這只是我們政府正在採取的幾項措施之一，以幫助年輕的加拿大人為儲蓄首付款，並買得起自己的房子。」
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Ratesdotca的抵押貸款和房地產專家Victor Tran表示，將抵押貸款期限額外延長五年可能會使購房者的借貸能力增加大約5%，從而使潛在的房主有可能獲得更多的貸款。
蒙特利爾銀行(BMO)高級經濟學家Robert Kavcic表示，延長貸款期限相當於在持有成本方面將抵押貸款利率降低 75-80 個基點。
他在接受《環球新聞》採訪時表示:「對於那些能夠真正使用這項服務的人來說，從每月還款的角度來看，這是一個相當有意義的變化。」
Kavcic和Tran表示，申請30年期抵押貸款需要滿足一些標準，這可能會減少實際受益於此的加拿大人。
誰有資格申請30年期抵押貸款?
申請中的借款人中至少有一位需要符合加拿大政府對首次購房者的定義之一，才能從貸款人那裡獲得30年期的抵押貸款。
政府將以下情況列為首次購房者：從未購買過房產、過去四年內未居住在自己或配偶所擁有的房屋中、近期婚姻或同居關係破裂。
此外，房屋必須是新建的並且尚未有人居住。
最後，30年分期償還制度只適用於有保險的抵押貸款。只有當買家首付低於房屋總價的20%，且房產的購買價格低於100萬時，抵押貸款才可以投保。
Tran表示，獲得新建房屋的保險可能最終會成為許多加拿大獲得30年期抵押貸款的阻礙。多倫多和溫哥華的許多房產，即使是入門級的，價格也已經超過 100 萬，這就排除了從加拿大抵押貸款和住房公司等保險公司獲得抵押貸款保險的可能性。
Tran補充說，許多預售單元的建築商要求預付至少20%的首付款，因為他們需要早期的現金流來開工。這筆首付款也排除了在新建房屋上獲得保險的可能性。
「實際上，全國沒有那麼多人能夠利用這個新項目，」Tran說。
30年期抵押貸款更負擔得起嗎？
據悉，有批評者質疑它是否真的提高了市場的負擔能力。
Tran指出，如果選擇延長CMHC將在現有抵押貸款保險費的基礎上再增加20個基點的「保險附加費」。在安大略省，這筆保險附加費還必須預先繳納稅款，從而增加了房產的成交成本。
Tran研究了安大略省一位首次購房者的數據，這位購房者的年收入為10萬加元，五年期固定利率為5.0%，購買價值40.5萬加元的房屋時，首付最低為5%。
按25年分期付款計算，買家每月需支付2327加元。
將期限延長至30年，購房價格可能會上漲至42.8萬左右，這是Tran根據借款能力的提高、保險附加費和其他稅收計算出來的。五年期間，每月還款額為2261加元，每月少付66加元。
雖然較低的月供和購買力的提高可能會幫助有資格享受新制度的首次購房者，但Kavcic質疑延長期限是否能給負擔能力帶來長期效益。
他表示，當還款期限延長時，價格往往會上漲，以抵消需求的增加，由此產生的連鎖效應是，加拿大人要在更長時間內支付更多的房貸。
Kavcic還指出，從長遠來看，支付額外五年的利息也會讓加拿大人付出更多。
他說:「你的債務期限延長了，需要更長時間才能還清債務，而且在貸款期間你要支付更多的利息。因此，加拿大人基本上在是在更長的時間內承擔更多的債務，卻沒有真正減輕負擔。」
他說:「歸根結底，加拿大人會過得更好嗎？可能不會。」
由於加拿大央行在6月和7月連續降息，借貸成本已經在下降，加拿大可獲得的抵押貸款期限也隨之發生了變化。
Tran 表示，儘管已經兩次降息，但由於房價居高不下，加拿大的住房價格仍然難以承受。預計今年晚些時候還會進一步降息，他表示，房地產活動可能會在今年秋季某個時候回暖，但目前市場處於停滯狀態。
Kavcic 同意，住房市場的整體承受能力將由加拿大央行的政策利率等市場力量決定，而不是自由黨的還款期限變化。
他預計，央行緩慢的寬鬆周期將有助於降低加拿大人的借貸成本，並在未來一年恢復部分購房者的負擔能力。
「這需要一些時間。但我們正朝着更好的負擔能力邁進，大概到 2025 年左右。」
編譯：YUAN
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