【星島都市網】加拿大住房統計計劃（CHSP）最新發佈的信息顯示，多倫多43%的公寓為投資者所有，而溫哥華這一比例為46%，這種由投資者驅動的樓市有着不為人知的陰暗面。
據《環球郵報》(The Globe and Mail)報道指，房地產投資是溫哥華的一種生活方式，投資者（房屋不用於自住者）占公寓市場的近一半。近年來，多倫多幾乎迎頭趕上，從2019年到2022年，所有投資者擁有的公寓增長了28％。
2019年，CHSP開始發佈「非業主佔用」房產的數據，根據最新發佈的信息，多倫多43%的公寓為投資者所有，在溫哥華，這一比例為46%。
從原始數據來看，多倫多投資者擁有的房產數量已超過溫哥華，2022年，多倫多投資者公寓數量為140,435套，溫哥華市為47,585套。
西門菲沙大學城市計劃副教授兼主任甄瑞謙(Andy Yan)表示：「多倫多的模式似乎正在與溫哥華的（投資者）公寓購買模式趨同。」「在其他人連一套（公寓）都沒有的情況下，有些買家已開始買第二或第三套。」
投資者不僅活躍於公寓市場，嚴格教授還發現，投資者在卑詩大學（UBC）附近的獨立屋擁有率異常高，達54%，UBC位於富裕的Point Grey區內，被稱為大溫哥華A區（上圖）。相比之下，投資者所有權在溫哥華所有獨立屋中的佔比為19%。
加劇住房負擔能力危機
由投資者推動的房地產市場存在問題，此類房屋可以長期閑置，也可以用於利潤豐厚的短期出租，這兩個問題都加劇了住房負擔能力危機。
近年來，各省和地方政府紛紛推出政策來解決這兩個問題，但仍有改進的空間。
加拿大統計局上周也發佈了短期租金的新數據，甄瑞謙將此數據與加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，簡稱CMHC)，以及人口普查租屋存量數據進行比較後發現，2021年溫哥華的住房單位中有1.4%至3.1%是短租，而這些住房本來可以用作長租住房，這代表着將容納2,392戶家庭。
甄瑞謙表示，統計局研究調查了Airbnb和VRBO等平台上，一年中大部分時間用於出租的公寓，如果這些房源返回出租池，將使多倫多的租房存量增加1.2%至5.55%，亦即6,628個單位有潛力作為長期住宅。
「這仍然需要進一步研究，但它表明短租有可能正侵蝕加拿大某些城市的組屋存量。」
推高房價造成樓市不穩
此外，行業專家表示，投資者還會推高房價並造成整個房地產市場不穩定，這是目前正在多倫多上演的情況。加拿大帝國商業銀行(CIBC)經濟學家泰爾（Benjamin Tal）和多倫多房地產研究公司Urbanation總裁Shaun Hildebrand的最新報告顯示，新公寓銷售量正處於20世紀90年代以來最低水平，這是一個問題，因為投資者推動預售，預售決定建房融資。
多倫多大學（University of Toronto）研究住房和不平等問題的教授赫贊斯基（David Hulchanski）認為，「投資者房屋所有權增加的趨勢回答了兩個問題：加拿大許多地區的房屋存量金融化是否仍在繼續？住房作為一種資產類別是否繼續優於國家和全球經濟中的其他形式的投資？而這兩個問題的答案都是肯定的。」
CHSP報告只關注非業主自住的房屋，但沒有透露近年來推動多倫多公寓市場的預售或施工前銷售的程度。
以多倫多地產公司Realosophy Realty總裁巴塞利斯(John Pasalis)觀點，多倫多的預建公寓投資者願意為預建公寓支付比轉售單位高出30%至40%的費用，是因為樓花需要繳交的首付和分期付款較少，然後買家可以翻轉該單位或將其出租並持有幾年。
但他說，一旦這些買家在過去幾個月停止購房，系統就開始崩壞，據稱投資者現在正試圖出售那些使他們陷入負現金流的單位，其成本已高於他們可以收取的租金。
「當市場由投資者驅動時，價格最終會超出應有的水平，對吧？這就是我們在金融危機期間在世界各地看到的由投資者推動的情況。正是這種繁榮推動價格高於原本應有的水平和合理的水平，」他說，「人們總是預計價格將永遠持續上漲。」
「現在多倫多的（公寓）價格在過去3、4年里一直相對持平，沒有人再想購買樓花，許多擁有現房的人實際上正在試圖將其出售。因此，目前市場上的公寓存量創下了歷史新高，這在很大程度上是推動這一趨勢的原因。」
「有這樣一種假設：即價格每年將上漲8%到10%，一旦這個條件消失，人們就會停止購買，建商就會停止建造。因此，從某些方面來說，這有點像龐氏騙局，當價格未能迅速上漲時就會崩潰。」「我們開始看到它的負面影響。」
圖：加通社
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