加国地产：老年公寓有投资价值吗？

【加拿大都市网】《都市地产》记者

老年公寓也有投资价值？根据以往的了解，与长者有关的住屋通常是有条件入住的：达到一定年龄、通过相关机构评估、缴付租金或者购买居住权，然后入住。这类房屋的居住者往往不拥有产权，因此投资者无从下手，也难以激起投资兴趣。目前多伦多出现一种新型的老年公寓：既拥有豪华公寓的设施，又提供长者护理和养生服务，投资者还拥有产权。

加拿大按揭暨房屋公司（CMHC）的一份研究发现，到2036年老年人口将占加拿大总人口约四分之一。人口老化将使老年住屋的市场越来越大。

老年屋需求日增

CMHC所作的2015年度长者屋报告（Seniors’ Housing Report 2015）指出，过去的几年，安省75岁以上人口增长了3%，对Retirement Home的需求增加了大约1500间，高于同期580间的供应量增长。自2000年起，GTA地区的长者屋供应量以及在全省所占的比例持续提高，但是由于长者的数量以更快速度增加，到2015年，GTA地区的供应水平几乎保持在全省最低，每1000位75岁以上长者，隻拥有39个居住单元。

报告还称，安省长者屋标准间（指入住者每日接受护理服务不超过1.5小时）的空置率从2014年的13.9%降至12.1%，其中降幅最大的是一睡房单位；提供深度护理的安老院空置率则从7.9%降至5.4%。

根据安省退休社区协会（Ontario Retirement Communities Association）的资料，安省共有3种主要类型的长者护理屋可供选择：退休屋（Retirement Homes）、长期护理安老院（Long Term Care Homes，或称Nursing Homes）和简单护理院（Supportive Housing）。除此之外，还有长者大厦（Seniors Apartments）。

轮候时间长 费用不菲

所有这些类型的长者屋不仅供不应求，需要很长时间排队等候，而且入住费用不菲。CMHC报告的数据显示，目前安省长者护理屋的平均月租金为3280元，比去年上涨1.4%，接近通胀率。安省数量最多的是单户型房（bachelor），月租金为2815元。租金涨幅仍然保持低位，其原因一是新增供应量低（通常新增设施有很大一部分是更贵的单位）；其二，新增供应量多数来自安省中部和西南部，这些地区的租金比安省平均数低10%。报告称租金主要受收入水平和房价水平的影响，单户型房单位租金最贵的是GTA地区。

加华置业地产公司副总裁顾伟敏（William Gu）在接受记者采访时介绍，根据不同程度的护理需求和付费形式，可将老人屋分为4类：第一类是出租给老人的长者大厦，租金比一般公寓稍高，建筑内附设一些适合长者需要的设施，有护理人员值班，不过使用服务需要额外付费。第二类是终身租用型（lifetime lease），凡55岁以上、购买了居住权的人，即可在生存期间居住。通常一室一厅的居住权费用约30万元，此居住权可以转让，但有诸多限制，隻能转让给55岁以上的人。第三类适用于有部分自理能力、需要护士看护的长者，要缴付租金，一室单元租金每月约3000元。第四类针对完全不能自理生活、需要24小时看护的长者，包括医护、膳食等的费用为每月5000-8000元，由使用者与政府分担。

顾伟敏表示，目前多伦多出现一种新型老年公寓，投资者可以购买产权，也可以不受限制地随时转让。自去年首次推出市场即受到热捧，买家不仅有长者也有年轻人，不仅有自住买家，也有以出租为目的的投资客。

豪华公寓的设施 长者适用的服务

顾伟敏的团队伙伴朱慧群（Irene Hanitijo）介绍，这个具革命性的老年公寓项目乐融居（Harmony Village），坐落于Sheppard Ave. E. 与 Warden Ave的西北角。有别于普通公寓和设施简陋的老人公寓之处是：乐融居既有豪华公寓的设施，又提供长者护理和养生服务，投资者还拥有产权。

乐融居第一期由29层和26层高的两栋豪华公寓组成，共享底下4层四万平方尺的商业中心及社区服务中心。第一层有小型超市、24小时连锁药房，7/24保安接待,咖啡店和茶座,更有George Brown College进驻提供膳食服务。第二层为社区娱乐中心，由非盈利机构圣保罗社区中心（St Paul）提供服务：包括免费瑜伽、太极、广场舞、麻将桥牌等活动。第三第四层除了家庭医生、牙医和专科诊所外，还有50个床位的护理中心，专职医生及护士24小时提供短期护理。公寓还带有豪华室内温水游泳池和按摩池、健康中心及图书馆。朱慧群表示，除免费服务外，也有预约购物接送等付费服务供住户选择。乐融居位于将来地铁或轻轨发展的首选之地，交通便利是一大优势。此外还是绿色节能建筑，采用环保建材，独立运作的电热联产系统，地热发电，地热融雪，令管理费保持低位。

朱慧群表示，乐融居的呎价隻有425元左右，管理费为每平方呎0.45元，在目前的公寓楼花中均属于低位，发展商还提供两年、每呎2.9元的租金回报。在首付20-35%的情况下，投资者每月有200-600元的现金流。发展商也十分看好其投资价值,因此预留了第二幢大厦不卖，作为豪华出租公寓长期拥有。

1：顾伟敏（右）与发展商City Core Developments的CEO Jack Pong （左）在观看Harmony Village的模型。（多伦多星报图片）

2：乐融居的售楼现场。（受访者提供）

退休屋（Retirement Homes）。退休屋属于盈利机构或者私人经营的出租屋，主要适用于生活能自理、隻是需要一些基本生活照顾的长者，其主要居住者为65岁以上。退休屋法（Retirement Homes Act）中例举了13项长者护理照顾服务，包括提供膳食、协助起居、洗浴、私人保健、穿衣或助行服务、失智人士护理、配药、失禁护理，或者医生、护士和药剂师服务，退休屋要求至少能提供13种服务的其中两项。

一般说来政府对Retirement Homes并无补贴，所以入住者需要支付自己的房间和护理费用。入住者支付房屋租金，接受入住合同上订明的护理服务（Care Package），这些是包括在每月固定费用裡的，除此以外的服务都需要额外付费。入住退休院的门槛是最低的，长者可以自行选择入住不同地点和提供不同服务的退休屋，申请人不需要通过CCAC的资格评估，隻需要确认申请者能够独立生活。退休屋允许亲友探访和用餐，但隻有部分设有可留宿的客房。

长期护理安老院（Long Term Care Homes，或称Nursing Homes）。为日常生活无法自理、需要24小时专人护理的长者而设，安老院提供比退休屋和简单护理院更高水准的私人护理。护理院由政府授权并接受政府规管，由省衛生和长期护理厅(MOHLTC)资助，非牟利机构或私营企业提供服务。与退休院的护理服务不一样的是，24小时专人护理、个人保健和安全监护都是免费的，住者每个月缴纳固定费用（称共同支付款co-payment），用于食宿、家务管理、洗衣、房屋保养和行政费，费率由MOHLTC制定并且随时变更。如果没有能力支付最基本的费用，也有可能获得政府补贴。护理院使用者缴付的费用低廉，护理条件好，问题是供应数量远不能满足需求，等候入住的时间愈来愈长，并且往往难以满足第一选择，申请者必须通过当地社区护理服务中心（Community Care Access Centre，CCAC)进行资格评估。

简单护理院( Supportive housing)。指住户需要简单或者中等照顾，比如收拾房间和简单护理等服务，住户基本可以独立生活。提供可选择的膳食、洗衣服务和社交活动，在有需求时提供24小时护理服务。有政府资助，租住者有可能申请到与收入挂钩的政府补贴。一般是在公寓楼内的一部分单元，或者是一个小团体的住宅。护理院的分配归《住宅租赁法》（2006）管辖，有的由MOHLTC提供资金和监督。一般由市政府拥有和运营，也有的归非赢利组织拥有和运营，包括宗教机构、老人组织、服务团体和不同的文化机构等。申请者需要通过CCAC的资格评估，合格者通常要列入等候名单。

长者大厦（Seniors Apartments）。是政府为长者（尤其是低收入）提供的能够自己支付房租和生活费用、不用在经济上依附任何人的家。申请者要求是59岁以上，有独立生活居住能力的低收入长者。长者大厦由政府筹资兴建，并以低廉的价格租给提出申请获批者，租金大约为其总收入的30％。服务上不提供餐饮和护理服务，入住者必须能管理自己的衣食住行。长者大厦大部分都是单房户型和一房一厅户型。有的拥有健身房、乒乓球台、书报室等。如果想得到某些医疗护理的免费上门服务，就必须经过CCAC的评估和安排。长者大厦的等候期最短1年，最长的要12年。 

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不同房型标准间的平均租金（$）

标准间指入住者每日接受的护理服务不超过1.5小时。

不同年代开放的长者屋标准间平均租金（$）

资料来源：加拿大按揭及房屋公司CMHC