加國地產：老年公寓有投資價值嗎？

【加拿大都市網】《都市地產》記者

老年公寓也有投資價值？根據以往的了解，與長者有關的住屋通常是有條件入住的：達到一定年齡、通過相關機構評估、繳付租金或者購買居住權，然後入住。這類房屋的居住者往往不擁有產權，因此投資者無從下手，也難以激起投資興趣。目前多倫多出現一種新型的老年公寓：既擁有豪華公寓的設施，又提供長者護理和養生服務，投資者還擁有產權。

加拿大按揭暨房屋公司（CMHC）的一份研究發現，到2036年老年人口將佔加拿大總人口約四分之一。人口老化將使老年住屋的市場越來越大。

老年屋需求日增

CMHC所作的2015年度長者屋報告（Seniors’ Housing Report 2015）指出，過去的幾年，安省75歲以上人口增長了3%，對Retirement Home的需求增加了大約1500間，高於同期580間的供應量增長。自2000年起，GTA地區的長者屋供應量以及在全省所佔的比例持續提高，但是由於長者的數量以更快速度增加，到2015年，GTA地區的供應水平幾乎保持在全省最低，每1000位75歲以上長者，隻擁有39個居住單元。

報告還稱，安省長者屋標準間（指入住者每日接受護理服務不超過1.5小時）的空置率從2014年的13.9%降至12.1%，其中降幅最大的是一睡房單位；提供深度護理的安老院空置率則從7.9%降至5.4%。

根據安省退休社區協會（Ontario Retirement Communities Association）的資料，安省共有3種主要類型的長者護理屋可供選擇：退休屋（Retirement Homes）、長期護理安老院（Long Term Care Homes，或稱Nursing Homes）和簡單護理院（Supportive Housing）。除此之外，還有長者大廈（Seniors Apartments）。

輪候時間長 費用不菲

所有這些類型的長者屋不僅供不應求，需要很長時間排隊等候，而且入住費用不菲。CMHC報告的數據顯示，目前安省長者護理屋的平均月租金為3280元，比去年上漲1.4%，接近通脹率。安省數量最多的是單戶型房（bachelor），月租金為2815元。租金漲幅仍然保持低位，其原因一是新增供應量低（通常新增設施有很大一部分是更貴的單位）；其二，新增供應量多數來自安省中部和西南部，這些地區的租金比安省平均數低10%。報告稱租金主要受收入水平和房價水平的影響，單戶型房單位租金最貴的是GTA地區。

加華置業地產公司副總裁顧偉敏（William Gu）在接受記者採訪時介紹，根據不同程度的護理需求和付費形式，可將老人屋分為4類：第一類是出租給老人的長者大廈，租金比一般公寓稍高，建築內附設一些適合長者需要的設施，有護理人員值班，不過使用服務需要額外付費。第二類是終身租用型（lifetime lease），凡55歲以上、購買了居住權的人，即可在生存期間居住。通常一室一廳的居住權費用約30萬元，此居住權可以轉讓，但有諸多限制，隻能轉讓給55歲以上的人。第三類適用於有部分自理能力、需要護士看護的長者，要繳付租金，一室單元租金每月約3000元。第四類針對完全不能自理生活、需要24小時看護的長者，包括醫護、膳食等的費用為每月5000-8000元，由使用者與政府分擔。

顧偉敏表示，目前多倫多出現一種新型老年公寓，投資者可以購買產權，也可以不受限制地隨時轉讓。自去年首次推出市場即受到熱捧，買家不僅有長者也有年輕人，不僅有自住買家，也有以出租為目的的投資客。

豪華公寓的設施 長者適用的服務

顧偉敏的團隊夥伴朱慧群（Irene Hanitijo）介紹，這個具革命性的老年公寓項目樂融居（Harmony Village），坐落於Sheppard Ave. E. 與 Warden Ave的西北角。有別於普通公寓和設施簡陋的老人公寓之處是：樂融居既有豪華公寓的設施，又提供長者護理和養生服務，投資者還擁有產權。

樂融居第一期由29層和26層高的兩棟豪華公寓組成，共享底下4層四萬平方尺的商業中心及社區服務中心。第一層有小型超市、24小時連鎖藥房，7/24保安接待,咖啡店和茶座,更有George Brown College進駐提供膳食服務。第二層為社區娛樂中心，由非盈利機構聖保羅社區中心（St Paul）提供服務：包括免費瑜伽、太極、廣場舞、麻將橋牌等活動。第三第四層除了家庭醫生、牙醫和專科診所外，還有50個床位的護理中心，專職醫生及護士24小時提供短期護理。公寓還帶有豪華室內溫水游泳池和按摩池、健康中心及圖書館。朱慧群表示，除免費服務外，也有預約購物接送等付費服務供住戶選擇。樂融居位於將來地鐵或輕軌發展的首選之地，交通便利是一大優勢。此外還是綠色節能建築，採用環保建材，獨立運作的電熱聯產系統，地熱發電，地熱融雪，令管理費保持低位。

朱慧群表示，樂融居的呎價隻有425元左右，管理費為每平方呎0.45元，在目前的公寓樓花中均屬於低位，發展商還提供兩年、每呎2.9元的租金回報。在首付20-35%的情況下，投資者每月有200-600元的現金流。發展商也十分看好其投資價值,因此預留了第二幢大廈不賣，作為豪華出租公寓長期擁有。

1：顧偉敏（右）與發展商City Core Developments的CEO Jack Pong （左）在觀看Harmony Village的模型。（多倫多星報圖片）

2：樂融居的售樓現場。（受訪者提供）

退休屋（Retirement Homes）。退休屋屬於盈利機構或者私人經營的出租屋，主要適用於生活能自理、隻是需要一些基本生活照顧的長者，其主要居住者為65歲以上。退休屋法（Retirement Homes Act）中例舉了13項長者護理照顧服務，包括提供膳食、協助起居、洗浴、私人保健、穿衣或助行服務、失智人士護理、配藥、失禁護理，或者醫生、護士和藥劑師服務，退休屋要求至少能提供13種服務的其中兩項。

一般說來政府對Retirement Homes並無補貼，所以入住者需要支付自己的房間和護理費用。入住者支付房屋租金，接受入住合同上訂明的護理服務（Care Package），這些是包括在每月固定費用裡的，除此以外的服務都需要額外付費。入住退休院的門檻是最低的，長者可以自行選擇入住不同地點和提供不同服務的退休屋，申請人不需要通過CCAC的資格評估，隻需要確認申請者能夠獨立生活。退休屋允許親友探訪和用餐，但隻有部分設有可留宿的客房。

長期護理安老院（Long Term Care Homes，或稱Nursing Homes）。為日常生活無法自理、需要24小時專人護理的長者而設，安老院提供比退休屋和簡單護理院更高水準的私人護理。護理院由政府授權並接受政府規管，由省衞生和長期護理廳(MOHLTC)資助，非牟利機構或私營企業提供服務。與退休院的護理服務不一樣的是，24小時專人護理、個人保健和安全監護都是免費的，住者每個月繳納固定費用（稱共同支付款co-payment），用於食宿、家務管理、洗衣、房屋保養和行政費，費率由MOHLTC制定並且隨時變更。如果沒有能力支付最基本的費用，也有可能獲得政府補貼。護理院使用者繳付的費用低廉，護理條件好，問題是供應數量遠不能滿足需求，等候入住的時間愈來愈長，並且往往難以滿足第一選擇，申請者必須通過當地社區護理服務中心（Community Care Access Centre，CCAC)進行資格評估。

簡單護理院( Supportive housing)。指住戶需要簡單或者中等照顧，比如收拾房間和簡單護理等服務，住戶基本可以獨立生活。提供可選擇的膳食、洗衣服務和社交活動，在有需求時提供24小時護理服務。有政府資助，租住者有可能申請到與收入掛鈎的政府補貼。一般是在公寓樓內的一部分單元，或者是一個小團體的住宅。護理院的分配歸《住宅租賃法》（2006）管轄，有的由MOHLTC提供資金和監督。一般由市政府擁有和運營，也有的歸非贏利組織擁有和運營，包括宗教機構、老人組織、服務團體和不同的文化機構等。申請者需要通過CCAC的資格評估，合格者通常要列入等候名單。

長者大廈（Seniors Apartments）。是政府為長者（尤其是低收入）提供的能夠自己支付房租和生活費用、不用在經濟上依附任何人的家。申請者要求是59歲以上，有獨立生活居住能力的低收入長者。長者大廈由政府籌資興建，並以低廉的價格租給提出申請獲批者，租金大約為其總收入的30％。服務上不提供餐飲和護理服務，入住者必須能管理自己的衣食住行。長者大廈大部分都是單房戶型和一房一廳戶型。有的擁有健身房、乒乓球台、書報室等。如果想得到某些醫療護理的免費上門服務，就必須經過CCAC的評估和安排。長者大廈的等候期最短1年，最長的要12年。 

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不同房型標準間的平均租金（$）

標準間指入住者每日接受的護理服務不超過1.5小時。

不同年代開放的長者屋標準間平均租金（$）

資料來源：加拿大按揭及房屋公司CMHC