新租管已生效 房東不能隨便收回房子自用了

加拿大都市网

TORONTO, ON - JANUARY 17: Ontario Premier Kathleen Wynne listens to a question from Helen Chilas, a member of the Board of Directors at Metro Tenants Association. Community members from Thorncliffe Park, at Thorncliffe Park Public School, met with the Premier regarding tenant and landlord issues. A number of landlord representatives were on hand also. Wynne is the MPP for the riding, Don Valley West. Toronto Star/Rick Madonik Rick Madonik/Toronto Star
■今年初安省省長韋恩(右)參加公眾會議聽取房東房客的意見。星報資料圖片

■於戎偉

本報記者文琪

安省政府今年4月20日宣布推出新措施對《民用出租法》(Residential Tenancies Act,2006)作出修改,修訂案中較為人關注的是對如何界定「房東收屋自用」作出量化,對惡意逐客行為給出明確的懲處標準,同時規定,即使是真實合理的「自用」導致租約解除,房東仍須給付租客相當於一個月租金的補償,或為租客另外安排相似的住處。該法已於2017年9月1日生效,特請來法律界人士解析新法的修改細節。

多倫多於氏法律事務所的律師助理(paralegal)於戎偉在接受本報記者專訪時表示,安省於1975年開始規管民用出租事務,目前的《民用出租法》頒佈於2006年,此後十餘年間該法沒有太多變化,直到今年4月20日才發生重大修改。於認為民租法的修改對於小房東來說,特別需要關注的是「收回自用問題」。

這個問題之所以值得關注,是因為房東與租客一旦發生糾紛,房東通常會想到解除租約。「房東在不掌握法律知識、沒有完全合理、合法的理由時,往往會說需要收回房屋自住。其實收回以後,房東往往不一定真的會自己住。以往,真與假的理由都出現過。比如有房東會直接賣房,或者租給可付更多租金的租客,導致對民租法的濫用現象。業主及租客仲裁委員會(Landlord and Tenant Board,LTB)很早洞察了這些濫用現象,新法出台,也有抑制這些濫用現象的作用。但也應該注意到,新法同樣把有真實自住需求而收回房屋的房東一併涵蓋在內,同時房東需要對租客予以經濟賠償。」

《民用出租法》尚未修改時,房東與租客協會會採取若干手段抑制這種「房東自用」被濫用的現象,比如嚴格提高對搬回自住原因的考慮、真實性的考量,以及對證據的界定。於戎偉稱,修例前在這些嚴苛的審查機制下,房東收回自住的申請嚴格地受到法律的衡量。修例後,新的法律更給出了量化的附加條款。這些修改主要表現在以下三方面:

1. 新法要求,一旦收回自用,必須自用最少一年,之前沒有時間量化要求,現在這個量化標準要求在這一年中,房東可自住、空置,但不可出租、銷售。一旦被發現房東出租他人或出售了,租客可訴訟房東惡意驅逐。以前也可這樣做,但租客需舉證怎樣發生惡意驅逐,一年之說只不過是租客可訴訟房東的時效。現在新法給出嚴格定義,房東必須自住一年,租客不用舉證是不是一年內發生了什麼問題。除非房東發生了極端情況,但現在還沒有真實的法庭案例來界定房東的確是沒有辦法自己住一年而要搬離,同時也不是惡意驅逐。所以現階段只能從法例本身分析,而沒有案例法(case law)去援引。

2. 一旦租客被驅逐,無論是法令驅逐,還是證明了房東的申請是否合法或獲得了法院的支持,只要法官給出的結論是房東可收回自用,房東必須給付租客一個月租金等額的補償金。即使房東沒有與租客打官司,房東按照LTB的標準樣式給了租客合法的通知以後,租客見到通知同意搬離,這種情況也依然需要補償一個月租金,因為新法的法例中並沒有說明必須是通過法定判決才要給租客做出補償,只要是租客因房東收回自用而導致解除租約時,都要給付一個月的補償金。

3. 這條新法還特別明確地說,如果以公司名義持有物業,永遠不可以收回自用,因為公司不可以居住。有些人認為以公司持有的方式擁有物業更為方便,於是成立公司並以公司名義購房。房東在新法規定下,將永遠無法以收回房子自用為理由而驅逐租客。

於戎偉指出,新法仍然有許多不完整的地方,並相信這些不完整會在今後的司法實踐中漸漸地被案例法所彌補和解釋。「在我上面提到的第2條中,就涉及到一旦因為欠租而驅逐租客,是否還要賠償租客的情況。如果租客發生了欠租,或租客已經對物業造成了損失,這種欠租和損失本身已經是界定了的。當已經能彰顯出損害實質時,且房東也向LTB提出了申訴,那麼租客在房東面前是一個債務人,本身是應該向房東償付欠租和賠償的。這時房東還要再賠付一個月的租金嗎?法例中沒有給出明確的指引。」

如何界定惡意驅逐

提及惡意驅逐的定義,於戎偉認為應該被認定為,是房東出於某種不是最先提出的驅逐申請原因而形成的驅逐,同時被租客在搬離後發現了這種意圖。這表明被發現的實質與被驅逐的實質大相徑庭。惡意驅逐在法例中被形容為「bad faith」,是惡意地說假話。一旦界定了租客被惡意驅逐,租客可提出若干條要求讓房東進行補償。

第一,如果租客新租的地方相比以前的物業租金提高了,同時居住的環境幾乎相等,房東需補償差價。第二,租客由於搬家,可能造成工作時間缺失、產生搬家費用,以及對租客造成種種不便,這些需要按照實際發生的損失,租客可以提訴。

加「解約免賠償」條文? 業界:不能改法定義務

■地產經紀王昕
 

記者向於戎偉提出,是否認為賦予租客更多權益的《民用出租法》新法的產生,會導致未來租金上漲,於表示之間很難看出相關性。「法律的修改和租金的上漲,我看不到有必然聯繫。無論是法例越來越嚴格還是寬鬆,租金是受市場控制的,是靠市場給付量決定的。」

多倫多專攻出租物業管理的地產經紀王昕說,「在新法推出時,為了獲得專家確認,我還專門寫郵件給一位資深律師朋友,諮詢關於房東可否在一開始的租約里加入「解約免賠償」條款,律師予以否認,原文回復是:『根據租金管制的相關立法,租約中的租賃條款不能改變當事人的法定義務(A clause in the lease cannot change the legal obligation of the parties under the rent control legislation)。』」

新規定應從全局考慮

王昕回憶稱,從當初看到修改後的新法時的驚訝,到冷靜下來深入思考加拿大的價值觀、人權法、多元文化政策和社會經濟現狀,她把自己想像成一個狀況一般、拖家帶口的租客,發現在接受新法的相關條例時多了許多理解。「關於房東收回自住,需要賠償租客一個月租金,或者給租客安置新住所的法律規定,我認為這是政府希望維護社區安定和諧的策略,特別是在一些低收入社區,很多租客沒有積蓄,收入也許只夠基本生活,能交房租、買食物、支付交通費及養育子女,月月存不下錢。這種情況下,若房東下逐客令,60天內必須搬離,我相信很多租客是措手不及的。」

王昕舉例稱,很多租客甚至連需要搬家預訂下一套房子的首尾兩個月定金都湊不出來。此外,很多租客的子女就讀學校的學期還沒結束,不論大人或孩子,肯定都不情願搬家。「在我的工作經歷看,對於普通百姓來說,租到一個各方面滿意的房子,真的很難。我也遇到過一位有工作的中年西人女租客,在按時搬出房東的Condo之後,由於找不到合適的住所,被迫申請住進了專門給女性開設的庇護中心(shelter)一段時間,並把行李寄存在公共儲存倉庫(public storage)里。這種種辛酸,非家庭優越、衣食無憂的人可以體會,因此我也希望各位房東和地產經紀,妥善處理跟租客的解約事宜。從更宏觀的角度理解《民用出租法》修改的意義。」

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