星岛日报记者
曾经在政府任职土地规划工程师的余先生表示，改变一块土地用途并非没有可能，但肯定有难度，应该必须配合天时地利及人和，才可以顺利完成。
他指出，以往有远见的人会在城市外围购买大片农地或荒地，如果荒地要缴交的地税有限，就把它丢空不理。至于农地就租给农民耕种，收到的租金足够缴付地税。于是就可以把这些土地留给下一代，等候发展。
余先生又表示，这些土地能够改变用途作为发展房地产项目，也要等待时机。例如就近城市人口激增，或有大公司在该地建立总部，城市需要向外扩展时，地主就有机会向当地市政府申请把原来的荒地或农地，改变土地用途来发展，理由是可以引进外资，创造本地就业机会。
城市人口激增 近郊发展潜质大
他声称，发展商与当地市政府谈判这些改变土地用途发展计划，很多时是互动的，因为有时当地市长及市议员会主动鼓励发展商开发，在当地大部分市民不反对的情况下，就可以水到渠成。
余先生又指出，发展商与当地市政府有了共识之后，发展商向市府提供将来土地发展蓝图及设计。市府的规划工程师、管理建筑官员将会和发展商的工程队伍，一起讨论发展计划的可行性。其中会涉及环境保护、交通及对居民的影响及利益，其他配套措施例如交通网络、水电煤的供应、污水处理及光纤通信领域等。很多时市府环保部门和传统历史文化管理部门，也会参与及给发展商一些意见。
历史文化地 环保区较难发展
他表示，如果市府各部门对发展计划没意见，发展商就可以正式把改变土地用途及发展计划，呈交政府有关部门，经过一连串公众咨询会以释公众疑虑，在没有任何大阻力抗拒这土改发展计划时，政府就会投票通过准许发展商的计划。
余先生又指出，一旦政府批准土改发展计划，通常会给发展商一个发展时限，发展商是不能拖延；另外，因为改变土地用途，令原来土地的价值增加，发展商要补地价给政府，市政府有一套补地价的计算方程式。
他提醒有意购买土地作为长线投资的人士，不要购买本身具历史文化的土地，因为将来要改变土地用途是几乎没可能的。一些低洼及沼泽和多河流湖泊地区，政府规划为绿色地带或环境保护地区，及曾经汚染过的土地都不宜购买。
