星島日報記者
曾經在政府任職土地規劃工程師的余先生表示，改變一塊土地用途並非沒有可能，但肯定有難度，應該必須配合天時地利及人和，才可以順利完成。
他指出，以往有遠見的人會在城市外圍購買大片農地或荒地，如果荒地要繳交的地稅有限，就把它丟空不理。至於農地就租給農民耕種，收到的租金足夠繳付地稅。於是就可以把這些土地留給下一代，等候發展。
余先生又表示，這些土地能夠改變用途作為發展房地產項目，也要等待時機。例如就近城市人口激增，或有大公司在該地建立總部，城市需要向外擴展時，地主就有機會向當地市政府申請把原來的荒地或農地，改變土地用途來發展，理由是可以引進外資，創造本地就業機會。
城市人口激增 近郊發展潛質大
他聲稱，發展商與當地市政府談判這些改變土地用途發展計劃，很多時是互動的，因為有時當地市長及市議員會主動鼓勵發展商開發，在當地大部分市民不反對的情況下，就可以水到渠成。
余先生又指出，發展商與當地市政府有了共識之後，發展商向市府提供將來土地發展藍圖及設計。市府的規劃工程師、管理建築官員將會和發展商的工程隊伍，一起討論發展計劃的可行性。其中會涉及環境保護、交通及對居民的影響及利益，其他配套措施例如交通網絡、水電煤的供應、污水處理及光纖通信領域等。很多時市府環保部門和傳統歷史文化管理部門，也會參與及給發展商一些意見。
歷史文化地 環保區較難發展
他表示，如果市府各部門對發展計劃沒意見，發展商就可以正式把改變土地用途及發展計劃，呈交政府有關部門，經過一連串公眾諮詢會以釋公眾疑慮，在沒有任何大阻力抗拒這土改發展計劃時，政府就會投票通過准許發展商的計劃。
余先生又指出，一旦政府批准土改發展計劃，通常會給發展商一個發展時限，發展商是不能拖延；另外，因為改變土地用途，令原來土地的價值增加，發展商要補地價給政府，市政府有一套補地價的計算方程式。
他提醒有意購買土地作為長線投資的人士，不要購買本身具歷史文化的土地，因為將來要改變土地用途是幾乎沒可能的。一些低洼及沼澤和多河流湖泊地區，政府規劃為綠色地帶或環境保護地區，及曾經汚染過的土地都不宜購買。
