**763元的花箱糾紛演變成逾10萬元的訴訟（本報資料圖片）
很難想像一個花箱能夠引發價值10萬元的賠償，該起事件發生在渥太華一棟名為Bethamy Woods的住宅公寓。渥太華居民森尼克（Manorama Sennek）是公寓單位業主，她與公寓法團因住宅停車位的大小、修剪懸在她單位上面的松樹枝，以及戶外的花箱產生糾紛，進而發展為法律訴訟。結果，僅僅763元的花箱搬遷費卻演變為業主需支付高達10萬元的賠償。
森尼克單位外的花箱並不符合公寓法團的規定，董事會於2015年下令將其拆除，搬遷費為763元。
為收回成本，法團在業主房產名下登記了留置權（lien）。隨後法庭發出了7份裁決書，法官在其中一份裁決中寫道，訴訟幾乎從一開始就瘋狂地失控。
業主對每項決定上訴
森尼克開始向高等法院申請解除留置權，並且在小額法庭發起訴訟，對公寓法團、董事會成員及物業經理對她造成的損害提出索償。森尼克向幾乎每一項針對其做出的臨時決定和最終決定提出上訴或試圖上訴，但所有上訴都未成功。
在2016年，森尼克被要求接受能力評估，以測試她對進行訴訟的心理控制能力，但她並未遵守命令。在那段時間裏，森尼克向法院提交了大量材料，其中一些材料長達數百頁，她還控告法團的多位律師，並投訴到律師公會。
然而訴訟及小額法庭索賠都遭到法院駁回，法官裁定她對律師們的索賠是「輕率、無理取鬧及濫用法院程序」。
業主被裁定「無理纏訟」
去年8月，公寓要求法院將森尼克列為「無理取鬧的訴訟人」，原因是森尼克拒不執行和違反諸多法庭命令，且對公寓及其董事會成員和辦事員、物業經理，以及案件中涉及的所有律師實施多重訴訟。法官謝爾德（liza Sheard）最終做出無理取鬧訴訟的裁決，阻止森尼克對公寓法團、董事會成員、職員以及法團代理人發起訴訟，或繼續進行任何法律程序。
謝爾德法官指出，由於森尼克在整個訴訟過程中行為不合理，導致高額法律費用。根據判決，森尼克被要求支付10萬9925元，其中8.5萬元透過在她的物業單位登記留置權得以保障，留置權優先於物業的第一房貸。這一切高額費用都源於一個花箱引發的763元留置權，第一房貸機構加拿大Laurentian銀行，應該最初就先行支付花箱的留置權以保障自己的利益，但是銀行沒有這麼做，導致最終法團可以優先在房貸之前收回昂貴的法律費用。
從該宗案列得出以下教訓：
1. 針對公寓法團的法律訴訟，對於單位業主而言或許極其昂貴。
2. 與法團的爭議糾紛最好通過調解，而不是透過法庭來解決。
3. 了解法團的規定並遵守。
作者Bob Aaron是多倫多房地產法律專家
協議一旦簽署便有法律約束力
Q：我正在購買一處房產，並且遇到一位很好的代理經紀，他讓我簽署一份買家代理協議（Buyer Representation Agreement），請問這是正式的手續嗎？
A：我很高興你找到了一位合適的代理經紀，我猜你至少面試了3位候選人才選定了這名代理吧。而且可以肯定，他也躍躍欲試，希望儘快展示他的價值。簽署《買家代理協議》並非強制性，但也並不只是一種手續，而是一份具有法律約束力的文件。買家與賣家一樣，在交易過程中同樣有責任盡職調查，包括認真閱讀並理解每一份所要求籤署的文件。
代理經紀應該為你逐行解釋《買家代理協議》，並鼓勵你提出疑問。由於最終你會需要地產律師幫助你完成交易，所以最好提前聘請一位律師，然後將《買家代理協議》的複印件拿給律師過目。
《買家代理協議》中包括你想要購買房產的類型、地理位置、地產經紀公司將提供的服務，以及需要支付多少傭金，還會顯示該協議的生效期限。若協議有效期限超過6個月，在簽署整體協議之外，法律還要求你在具體截止日期處簡簽，以證明你理解該協議的法律約束期有多長。
《買家代理協議》通常會包括延期條款和傭金條款。延長期條款規定了在協議到期後，買家仍與經紀公司綁定一段時間。意味着如果買家在協議終結後的一段時間內，購買了一棟由代理經紀在協議期內推薦的房子，買家就有可能欠經紀公司傭金。傭金條款則規定了最低傭金。很重要的是，完全理解《買家代理協議》將持續多久、經紀公司傭金如何支付，並且將所有對方承諾的傭金回扣以書面形式記錄下來。
一旦你找到想要購買的房屋，就需要與代理經紀和律師一起，審核你的報價及相關條件，包括交接前的最後一次看房、售價包含的設施清單（例如廚房電器或者安保系統），以及一切你認為所必須的條件，例如驗房條件。如果你希望售價包括任何傢具或裝飾品，例如一盞可愛的復古吊燈，請記得將其加入《買賣合約》（Agreement of Purchase and Sale）的物品列表當中。
買房的整個過程中都要注意做到盡職調查，安省地產議會為確保房產交易市場的平等、安全以及信息透明做了許多努力，請記得：一旦你與買家、賣家或者經紀公司簽署了協議，我們便無法幫你解除！
