問：我們大廈的一些業主受到管理員（superintendent）辱罵，還有一些人受到暴力恐嚇。董事會拒絕做任何事情。業主們可以怎麼做？
答：恐嚇會以暴力傷人是一項刑事事件，受到恐嚇的人應該報警。
《共管物業法》要求法團採取一切合理措施，確保單位業主和居住者遵守該法，以及大廈章程書、附例和規則。法團的章程書或規定多半會禁止辱罵行為。如果有這樣的規定，可向董事們指明：他們沒有採取合理措施來執行這項規定，是違反共管物業法案的行為，並可能導致業主申請法庭令，迫使董事會採取必要的行動。如果在章程書或規則中沒有適當的禁止規定，則應要求董事會通過一項適用的規則。
問：公共區域的電機不斷發出嘈雜聲，更傳到我們的單位。擾亂了睡眠並令我們產生焦慮。儘管我們發出大量電子郵件和口頭申訴，董事會卻拒絕採取任何行動。怎樣才能讓法團解決問題並補償我們的個人痛苦？我們可以拒絕支付共同費用（管理費）嗎？我們應該向新成立的公寓仲裁委員會提出索賠申訴嗎？
答：如果噪音來自需要維修或更換的公共區域電機，則需要法團採取行動。如果董事會拒絕讓法團履行共管物業法規定的義務，你可以根據該法第134條，向法庭申請合規令。還可以要求法院責令法團賠償因其過失而產生的費用和開支。
儘管法團沒能處理好共同元素的缺陷，但你無權拒絕交納你的共同費用。拒交款項將導致法團針對你的單位登記留置權，並且你還有責任承擔準備和註冊留置權產生的法律費用。
公寓仲裁委員會目前的管轄範圍僅限於與業主查閱法團記錄的權利相關的爭議，因此無法就你的問題向該委員會尋求幫助。
作者 Gerry Hyman律師是星報共管物業法專欄作家
如何避免買到有嚴重缺陷的房子
Q：我在考慮購買一處獨立屋，但是擔心房屋會有缺陷，我怎樣才能確定所買的房屋不存在嚴重問題呢？
A：買家自慎原則通常適用於安省絕大多數的房產交易中，當然有時也會產生例外。其含義是，買家有責任在遞交Offer購買一處房產前，認真做好自己的調查功課。懂得如何正確地發問，驗房時要認真，直到確定這個房子完全符合自己的需求為止。
同時，你也可以選擇專業人士提供幫助。例如：與房產銷售人員合作，讓他們協助你在看房時檢驗房產，在你做房屋調查時提供建議，並協助你向賣方銷售代表提出問題。
其實，無論是購買還是出售房產，我都建議你在交易的前期就僱用熟悉住宅類房地產法律的有經驗律師。律師通常會告訴你，在安省法律的規定中，顯性缺陷（patent defects）與潛在缺陷（latent defects）之間是有區別的。
顯性缺陷定義為，在驗房時，未曾受過訓練的人也可以輕易觀察到的房屋問題；而潛在缺陷是指，即使是專業人士如工程師、承包商或者驗房師，也不能輕易發現的房屋問題。顯性缺陷通常肉眼可觀察到，例如缺失把手或欄杆、基礎牆上的裂痕、或裂開的樓梯等類問題。
通常這兩種缺陷之間的界限在實際生活中並沒有很明確，所以賣家要決定房屋的哪些缺陷需要向潛在買家公開，當然這需要在其律師或專業人士的協助下進行。由於房屋的顯性缺陷通常極易發現，賣家並無義務告知買家這方面信息，意味着買家有責任自行發現問題。
當然，有些買家還是會在參觀房屋時漏掉一些問題，或者不知如何去發現問題，又或許會容易被房屋中自己很喜歡的地方所蒙蔽雙眼，無法發現問題。
因此，建議買家聘請有經驗的驗房師來協助驗房，或者進行其它確保房子完全符合你要求的檢測，並且在購買Offer中加入滿意驗房結果的條件。由於驗房還只是透過視覺來檢測房屋的大致情況，但隱藏在房屋表面之下的缺陷卻難以用肉眼發掘，因此買家可能還需要特殊的房屋檢測，例如：檢測房屋中是否有白蟻，或是否有發霉情況等。
