問：我們新的公寓委員會已經告知業主，大廈物業管理部門將負責解決公寓樓內的問題。這是否意味着委員會的責任是代表業主，而不是代表物業管理人員？
答：公寓委員會的職責在於管理共管物業法團的整體事務，大廈管理部門的功能則在於給委員會提建議以及根據委員會的指示完成任務。
委員會可能規定所有問題都需送去管理部門解決，管理人員也可能被授權對小問題採取某些特定的步驟，但是應該讓委員會意識到所有問題的存在。所有實質性的問題，則必須由委員會決定而非管理部門。如果認為委員會只是解決管理部門所無法應對的問題，這種看法是錯誤的。
問：我所居住的Condo業主立案法團規定，任何獲選加入業主委員會的人，必須是這座大廈單位的業主，或者是業主配偶。有人告訴我這項附例違反《共管物業法》(Condominium Act)，並且不能強制執行，是這樣嗎？
答：《共管物業法》第56條指出，委員會可以依照決議制訂一項附例，來限定委員的資格。如果附例指定委員必須是單位業主，或者是業主配偶，該附例需經大多數業主投票贊成並註冊，是具有法律效力並可以強制執行的。
問：我們法團正在安裝一套新門禁系統，因此要求所有住戶提供駕駛執照及車主證，以前大廈從未需要過這類文件，我也覺得沒必要，法團能否因此拒絕發給我大廈閘匙？
答：法團若要強制實施某項規定，這些規定必須納入大廈章程書（declaration）或條例（rule）之中，條例規則必須合理。除非規定明顯不合理，法庭會強制實施這些規定。
如果是大廈條例（rule）規定你需要提供這些文件，你可以要求與法團進行調解，堅持該條例明顯不合理。如果不同意調解，或者扮演和事老的調解員也認為雙方無法解決爭議，那麼便要進入仲裁，仲裁人會提供一項有約束力的決定。
然而，如果這些規定已包括在大廈章程書之中，你便必須遵從，因為章程書條款毋須合理。
作者Gerry Hyman 為星報《共管物業法》專欄作家
10招教你避開租霸
不少投資者都會將投資的物業放租，大部分住宅租客屬長期租戶，會準時繳交房租並照料租住的物業。但也有一些租客拖欠租金、不愛惜租住的房子，有些還難以擺脫。
若不想落得把業物租給難纏租霸的下場，要訣是首先做好功課，以下是幾個小貼士：
1. 當你放租時，廣告上一定要列明「我們會對租客作背景及信用狀況調查」，這樣會較容易招來合資格的租客。
2. 利用如商業資訊供應商Equifax或信貸監察機構TransUnion一類機構，對未來租客進行徹底的信用查核，費用約為20元。你也可以加入安省業主協會（Ontario Landlord Association ）等組織，成為會員後，信用查核費可低至10元，更可得到組織提供的一切對業主的支援。
3. 致電所有已知的舊業主查詢租客情況，與更前任的業主談談尤其重要，你必須緊記，目前的業主可能會因為一心想擺脫租客而說謊，所以必須先由前一任業主入手。
4. 在社交平台上查看租客情況，也可Google搜尋一下你的未來租客，看看他們所報的租住資料是否與網上找到的資料相同。另外如果你也憂慮租客養寵物的問題，可看看他們的Facebook，如租客有養寵物，他們多數會把與寵物的合照放到Facebook上。
5. 面談時，有些跡象能顯示租客可能並非誠實之人，他們可能會出現以下種種舉動：不完整的答話、說話時不看着對方雙眼、轉換話題、坐立不安或拋出大人物的名字。
6. 會見租客時，向他們問開放式問題，例如「請問你不再租住目前單位的原因是什麼？」從這種簡單問題所能獲得的資訊，往往多得使人驚訝。
7. 探訪租客目前的住處。如果你介意租客有寵物的話，進到屋裡時就能聞到氣味，那是難以掩飾的。當他們來看你的房子時留意他們的車子，這樣就可以直接觀察到他會怎樣對待別人的物業。
8. 給租客一個實惠的價錢。租賃不只是為了收取最高的租金，因為當租客認為租金太貴的話，他們馬上就會另覓租盤。在租金上讓租客輕鬆一些，可把好租客留下來久一點。
9. 給予租客獎勵。何不試試以10元優惠券獎勵準時交租的租客？或是在聖誕時送贈禮物以表示珍惜與租客的關係。禮待租客，租客就會以準時交租，及好好照料你的物業作為回敬。
10. 要是你仍是遇上地獄租霸，要立即向租客發出所有相關問題的正式通知書，並尋求有經驗的法律專家協助，他們熟知如何應付專業租霸的技倆。
出租前做足準備工夫，出租後待客以禮，這就是確保你的物業投資持繼升值的法門。
作者Mark Weisleder為多倫多地產律師
