对于土地所有权为共同拥有关系(joint land ownership)的房产，在其中一人去世后，所有权归属会发生什么变化？安省高等法院前不久作出的一项裁决，可能会改变生者的相关所有权法律和享有权利。
数百年来，普通法一直规定，共同业主(在法律语言中即「共同承租人」)中的一方去世后，生者成为唯一业主。今年4月，法官里德(Robert Reid)在马利与萨尔加案(Marley v. Salga)案中作出的裁决，对这一原则提出了挑战。
本案的焦点是安省尼亚加拉湖滨镇(Niagara-On-The-Lake)洛雷托径(Loretto Drive)上的一处房产。该房产于2004年由已婚夫妇萨尔加(Leslie Salga)和玛莉(Karen Marley)购入。房产证以两个人的名字注册。
萨尔加在他的遗嘱中，申明他的第二任妻子玛莉在某些条件满足的情况下，有权继续拥有他对这套房产的一半权益。如果这些条件未能满足，萨尔加对这所房产的权益将归他的两个女儿所有。
但是，根据已登记的契约，萨尔加并未拥有经过登记的一半权益，相反，该房产的每个所有者在房产中均拥有平等、且不可分割的共同权益。
在萨尔加去世后，他的两个女儿向法院提出申请，希望裁定她们有权获得父亲在该房产中的一半权益。萨尔加的遗孀亦提出了自己的法院申请，声称根据他们夫妇的注册契约中规定的生者对夫妻双方名下财产的享有权，她拥有整套房产的所有权。
安省法律允许一名共同业主取消共同承租关系，而通常的做法是通过给自己注册一份契约。这样做的结果是创建了一种共有的承租关系，其中每个业主拥有房产的一半所有权。
取消或中断共同承租关系的另一种方式，是通过所谓的「交易过程」。这种法律原则在安省很少见，它允许在不更改注册房产证的情况下，将共同所有权分割。为了使用这一原则，一方必须证明双方都有意将共同所有权视为中断。
萨尔加的两个女儿辩称，父亲的遗嘱是证据，表明他们夫妻双方有共同意愿将共同承租关系视为中断，所以他的遗孀没有继承他对该房产的权益。
她们还提供了一段手机录音，其中录有夫妻二人在萨尔加最后生病期间在医院的谈话。
在听取了录音和分析了其他证据之后，里德法官得出的结论是，这对夫妇存在一个「交易过程」，「足以表明双方的权益都被二人视为构成共同承租关系」。这意味着所有权将是50-50的划分，而不是共同拥有。
法官裁定，一半房产由玛莉拥有，另一半属萨尔加的财产，并将由他的女儿继承。法官还裁定，如果玛莉支付房子维护和修理的全部费用，她的余生有权一直在那里居住。
本案对所有房产的共同所有人来说是一个警示，说明单凭两个人作为共同业主登记的事实，并不一定意味着在一方去世后，生者可以继承整套房产。
本案的当事人已对法官的裁决提出了上诉。
作者Bob Aaron是多伦多房地产律师
