對於土地所有權為共同擁有關係(joint land ownership)的房產，在其中一人去世後，所有權歸屬會發生什麼變化？安省高等法院前不久作出的一項裁決，可能會改變生者的相關所有權法律和享有權利。
數百年來，普通法一直規定，共同業主(在法律語言中即「共同承租人」)中的一方去世後，生者成為唯一業主。今年4月，法官里德(Robert Reid)在馬利與薩爾加案(Marley v. Salga)案中作出的裁決，對這一原則提出了挑戰。
本案的焦點是安省尼亞加拉湖濱鎮(Niagara-On-The-Lake)洛雷托徑(Loretto Drive)上的一處房產。該房產於2004年由已婚夫婦薩爾加(Leslie Salga)和瑪莉(Karen Marley)購入。房產證以兩個人的名字註冊。
薩爾加在他的遺囑中，申明他的第二任妻子瑪莉在某些條件滿足的情況下，有權繼續擁有他對這套房產的一半權益。如果這些條件未能滿足，薩爾加對這所房產的權益將歸他的兩個女兒所有。
但是，根據已登記的契約，薩爾加並未擁有經過登記的一半權益，相反，該房產的每個所有者在房產中均擁有平等、且不可分割的共同權益。
在薩爾加去世後，他的兩個女兒向法院提出申請，希望裁定她們有權獲得父親在該房產中的一半權益。薩爾加的遺孀亦提出了自己的法院申請，聲稱根據他們夫婦的註冊契約中規定的生者對夫妻雙方名下財產的享有權，她擁有整套房產的所有權。
安省法律允許一名共同業主取消共同承租關係，而通常的做法是通過給自己註冊一份契約。這樣做的結果是創建了一種共有的承租關係，其中每個業主擁有房產的一半所有權。
取消或中斷共同承租關係的另一種方式，是通過所謂的「交易過程」。這種法律原則在安省很少見，它允許在不更改註冊房產證的情況下，將共同所有權分割。為了使用這一原則，一方必須證明雙方都有意將共同所有權視為中斷。
薩爾加的兩個女兒辯稱，父親的遺囑是證據，表明他們夫妻雙方有共同意願將共同承租關係視為中斷，所以他的遺孀沒有繼承他對該房產的權益。
她們還提供了一段手機錄音，其中錄有夫妻二人在薩爾加最後生病期間在醫院的談話。
在聽取了錄音和分析了其他證據之後，里德法官得出的結論是，這對夫婦存在一個「交易過程」，「足以表明雙方的權益都被二人視為構成共同承租關係」。這意味着所有權將是50-50的劃分，而不是共同擁有。
法官裁定，一半房產由瑪莉擁有，另一半屬薩爾加的財產，並將由他的女兒繼承。法官還裁定，如果瑪莉支付房子維護和修理的全部費用，她的餘生有權一直在那裡居住。
本案對所有房產的共同所有人來說是一個警示，說明單憑兩個人作為共同業主登記的事實，並不一定意味着在一方去世後，生者可以繼承整套房產。
本案的當事人已對法官的裁決提出了上訴。
作者Bob Aaron是多倫多房地產律師
