隨着來到加國求學的留學生越來越多，小留們生活中遇到的方方面面的問題也逐漸凸顯。在今年上半年群租屋起火、年輕留學生喪生的事件發生後，小留們的住宿也變成了人們關注的話題。
然而，隨着大多倫多地區房價高企和租金攀升，讓留學生易負擔的容身之地越來越少。加上一些房東不歡迎留學生租客，令他們找到願意合法出租房的房東難上加難。好不容易有了棲身之地，如果面對房東的驅趕應該怎麼辦？
本報記者近日收到留學生的求助。該留學生小A表示，自己租住在一個Condo大廈單位。最近收到房東的郵件，說大廈管理處與房東聯絡，稱有鄰居投訴小A家中噪音太大，要求房東立刻處理，還要求小A去道歉。然而小A表示自己沒有做過什麼出格的事，怎麼會有噪音？房東卻丟來一句，「再有下次，就另尋別處吧（find another place to live）。」
目前多倫多的初衷空置率已降至10年最低（星報資料圖片）
一次付一年租金 租房難上天
小A對記者表示，出門在外，時刻記得自己是中國留學生，並不想做任何有損自己族裔形象的事。因此，他收到郵件後的第一反應就是，不論自己有沒有想到什麼製造噪音的情況，先去隔壁和鄰居道個歉。 「當時鄰居不在，我就想過後再去。隨後我和房東說我去找過鄰居了，本來還想解釋一下，沒想到房東說再有一次就讓我搬走。我很困惑這到底是什麼意思。房東如果認為我吵到鄰居，的確可以把我驅逐的。但是我認為我並沒有這樣做。」
小A 表示，這是他第二年租住該房東的房子了。 「在過去整整一年之中，我仔細地回憶過，也就有一次，是我晚上放音樂太大聲，被投訴過一次。此後我就非常注意了。而最近，我也沒怎麼半夜吵鬧過，我真的不知道自己是怎樣、如何影響了隔壁的鄰居。」
他坦言，該棟樓的住戶基本上都是白人，他的房東也是個「外國人」。他此時屬於第二年租住，是上一年租約到期後的續約。新租約是今年9月份開始的。讓記者沒想到的是，即使是續約，小A也是一次性給了一整年的租金，並且還沒有拿到房東的任何收據。 「第一年我們是有簽合同的。第二年，我想大家都很熟了，所以就直接去銀行取錢給房東了。在過往，我和房東的相處還好，房東態度並不惡劣。」
而小A目前的擔憂是，一整年的租金繳納後，才過去短短几個月。而剩下大半年的日子裏，一旦房東決定驅逐他，他提前預支的房租是否能在沒有收據的前提下要回來。 「我只是給了錢，卻和房東沒有任何紙面合約。付款的時候，錢是我和她去銀行當面轉到她賬戶里的。money order轉賬應該有記錄，而且當時櫃檯還問我用處，我說是交租。」
小A說事發後，他問了身邊許多朋友。大家告訴他不用怕，大不了可以走法律程序。但是他表示，「我覺得留學生如果涉及到法律程序，就會費時又費錢。能不能有什麼和平的辦法解決？最主要問題是，我並不認為我真的製造了擾民的噪音。我在房間用手機放音樂的音量都是3、4格，這種音量不可能吵到隔壁的人。我現在也不知道怎麼才能說清。」
多倫多法律助理（paralegal）張珮詩（Cynthia Cheung）
鄰居投訴房東是否有權趕客？
多倫多法律助理（paralegal）張珮詩（Cynthia Cheung）（右圖）在接受本報記者訪問時表示，因為噪音投訴而要趕走租客的情況，以她的理解，如果只是一次性的，是很難執行的。 「以我們一般的程序，是要先給租客N5通告（notice to end your tenancy-for interfering with others, damage or overcrowding）。如果租客在7天之內行為沒有改善，房東才可申請上庭要租客搬走。但若情況已改善，那房東就要再等下一次才能行動了。」
而如果最終房東發出了表格，租客也需要搬離，那麼小A預繳的租金應該予以退還。張珮詩稱，「如果法庭給命令要租客搬出，房東應該需要將部分錢退給租客。因為，租客已繳付一年租金，但只是在新的續約住了幾個月。如果房東不願意退這筆錢，那麼小A可以在搬出單位的一年之內，向法庭申請要房東償還。」
在今年5月安省執行了統一的標準租賃合同（Ontario』s Standard Lease）後，對於房東的規範準則變得更加明確。通常房東只能向租客要求收取第一個月和最後一個月的租金。然而在案例中，留學生還是一次性繳納了一整年租金。對此，張珮詩表示，「租客自願繳交一整年房租的，那麼房東就沒有觸犯法例。不是因為不繳交一年房租，所以房東就此不再續約。通常簽了一年租約，不代表租約會在一年後結束。如果租客沒有在到期之前最少60天給房東N9（Tenant’s notice to end the tenancy）通告不續租，那麼租客可以在到期後以月租方式繼續租住單位，當然需要每月準時交租。」
張珮詩分享道，繳交一年房租通常會發生在租約的第一年。 「因為留學生剛剛來到加拿大，通常在加拿大沒有信貸記錄（credit rating）。所以留學通常自願繳交一年房租來增強房東考慮他們的機會。」
至於房東沒有給出收據的問題，張珮詩稱，「如果租客要求房東提供房租收據，那麼房東需要發給租客，並且是不需租客為此付費的。」
如何鑒定噪聲擾民？
安省有關住宅區噪音的法規，因區域不同而有不同的附例（by-law）。通常來看，大部分附例的要求都是周一至周五晚上11點後到次日早上7點之間，不能產生噪音騷擾他人。周末和節假日，這個規定的時間段通常是晚上11點到次日早上9點之間。
張珮詩分析案例稱，多大分貝才算吵到鄰居，的確相對來講很難出示證明。 「這種情況下，鄰居當然是有越多證據越好。例如，有一位或多於一位的鄰居可以在庭上作證，能夠說明租客產生噪音的時間、聲浪和次數，以及鄰居向管理處投訴的記錄，鄰居已將噪音錄音等，都可以證明租客的擾民行為。」因此，想要以擾民的原因驅逐租客，並不是那麼容易的事。需要收集的證據也頗多。一旦上庭，牽涉的繁瑣手續和證人證據更多。
也是因此，留學生在房屋出租的問題上，一直沒有足夠的維權意識，並把自己視為弱勢群體。因為他們通常年輕、不熟悉當地環境、法律，以及懼怕惹事的本質，一些留學生遇到問題會選擇逃避、退讓。對此張珮詩建議，「留學生遇到問題，首先要保持冷靜，不要驚慌。必須要知道加拿大對租客的保障是足夠的，除非租客非常不合作和造成嚴重破壞等情況。留學生們有需要，也可以到安省委員會網站http://www.sjto.gov.on.ca/ltb，查看與租客相關權益的訊息。我的建議是，不要在不了解情況下急忙作出任何決定。由於每個人情況處境不一樣，最好能找一位可靠的法律顧問詢問才作決定。一般而言，詢問費對一般人來說是合理和能付擔的。」
（張珮詩聲明：以上資料不構成法律意見，只作參考用途。每個個案情況不同，如遇到法律紛糾，可聯絡法律顧問。）
