安省一位法官裁定，如果因为买方未能履约导致房屋交易告吹，签约时缴付的定金通常情况下会归卖方所有，除非定金金额与卖方所遭受损失“不成比例”（星报资料图片）
作者Bob Aaron是多伦多房地产律师
如果买方违反房屋买卖协议，而卖方却以更高的价格再售出房屋时，买方之前支付的定金该如何处理？
一对8旬老夫妇辛哈(Sirish和Irwatti Sinha)在多伦多市Ravensbourne Cr.拥有一栋独立屋。 2016年，夏比斯塔里夫妇(Davood和Hakimeh Shabestari)同意以1,202,000元的价格，买下该幢独立屋。交房日期定在2016年8月3日。
夏比斯塔里夫妇根据购房协议支付了6万元定金。卖家辛哈夫妇就另外一栋房屋签署了购房协议，这宗交易的交割日期同样定在了8月3日。
然而，大约在交割之前1个月，买家夏比斯塔里夫妇告诉辛哈夫妇，他们申请按揭不成功，他们返回伊朗后发现在那里的祖屋也未能卖出，因此将无法按时进行交割。买家知会卖家，因为经济状况很差，落实足够的资金在多伦多购房将会被推延。
当买家明确交易不会完成后，辛哈夫妇于是重新将房屋挂牌求售。结果在2016年8月31日，以1,273,000元成交，即比之前交易议定的售价高出7.1万元。
前一宗交易的6万元定金保存在地产公司的信托账户中，辛哈夫妇因买家毁约，入禀法院申请该笔定金归自己所有。夏比斯塔里夫妇则反诉，申请取回定金。
这类法庭简易程序被称为即决审判（summary judgment）。一般来讲，申请即决审判的一方，负有举证责任，证明不存在有争议的事实以及需要进行预审的真正问题。法官Lucille Shaw在2018年1月裁定，法庭简易程序是及时、可负担以及与争议的数额成比例的。
买方夏比斯塔里夫妇称，因为卖家最终以比当初售价高出7.1万元的价格售出了房子，因此买方应当拿回定金。
Lucille Shaw法官指出，安省有既定法律，若买方违约，定金将会被卖方没收，而毋须损失证明。买方唯一能够索回定金的情况是，法庭相信定金数额与卖方所受损失“不成比例”（out of proportion），令定金如果归卖方所有，会过分和不合理。
过往的法庭案件中，曾有因买方原因毁约，导致高达售价7%的定金将被没收的案例。
在这宗案例中，买方辩称，他们从未违约不完成交易从而失去6万元定金的意图。然而，双方在买卖协议中并没有指明，一旦交易没有完成，买方可以取回定金。
法官发现，本案涉及6万元定金，相当于议定成交价的5%，并非高得与卖方所受损失不成比例。法官最终裁定，卖方辛哈夫妇可获得该笔定金。
