多倫多冬季多發爆水管事故（星報資料圖片）
在多倫多當房東稱得上是份繁重的「職業」，並非輕而易舉能勝任。不但房屋大大小小的維護是個問題，甄選租客、和租客溝通協調都是門學問。多倫多天寒地凍的天氣剛剛過去，因為年初極寒天氣所道致的各種問題卻逐一而至。近日，《都市地產》記者收到了房東W女士向本報發來的故事和求助。W女士在北約克有一棟出租的獨立屋，在去年12月聖誕節期間，因為租客一家人外出旅遊未關水管，道致水管爆裂，淹了車庫以及地下室。該由誰承擔因此產生的損失？房東與租客對此存在異議，讓我們聽聽法律界人士有何說法。
根據W女士提供給本報記者的信息，租客是2016年下半年入住。一年多時間裡，房東與租客關係良好，並且2016年冬季租客租住物業也沒有發生任何類似爆水管的問題。租客一家是來自中東的富裕投資移民，家中雇有一名專門打理家務的菲佣。這家人入住以後，房東一直委派專門修理物業的承包商（contractor）Jack 負責租客提出的所有維修要求。租客夫婦平時不大會親自打理房屋，許多家務由菲佣接手。因此，在房屋交付當初，房東W女士與自己的地產經紀以及Jack，特別花費數小時為菲佣講解房屋的使用和維護，並修繕各種小問題。據W女士的地產經紀稱，「清楚地記得當時講過冬季水龍頭的養護以及外出旅遊關水閘的事項」。
2018年1月4日，菲佣回到僱主家中，發現車庫水管爆裂，流到室外的水已經凍冰，並且滲入到地下室。在事件發生後，房東第一時間請Jack上門關閉水閥，整理現場。由於地下室的地毯被淹，菲佣和Jack約定1月13日進行地下室修繕和清潔，聲稱會由自己的僱主付錢。但1月10日菲佣沒有說明任何原因便取消了原訂的清理和修繕計劃。1月19日，租客給房東的地產經紀發來信息，聲稱自己維修此次水管破裂道致的水浸花費2,000元，要求房東報銷，因為根據租賃合同，「這不是租客的責任。」（this was not the responsibility of the tenant in any written document as per the lease contract）
地下室水浸不僅損壞室內物品，物業本身也會受損（星報資料圖片）
冬季關水閘責任屬誰
租客一家提出，自2017年夏天Jack上門做過一些維修後，他們一直沒有動過水管，也以為Jack已經關掉了水管。女租客對房東稱，清楚記得Jack說過會登門關掉水管。因此認為Jack和房東應該對此次水管爆裂負全責。
房東W女士也給本報發來了他們當時簽署的合約，合約裏面的第4、5頁和最後一頁，都有提到「租客不能忘記或忽視物業、不能未經許可對房子進行施工，冬天要關閉室外的水管」。
但根據W女士提供給記者的房東與租客郵件往來，租客依然完全推卸責任給房東。言辭中，因是「新移民」，「之前租的房子都是房東來親自關水管」，「我完全不會做」等原因，要求房東承擔此次事故造成的損失。
W女士對本報記者稱，她知道這完全是租客的責任。「我去哪打官司、說理也許都會贏，但是我怕耗不起那個時間和精力，因為2月底租客一家即將搬走，而且租客目前欠城市水電賬單高達900多元。2月份的房租是4,800，現在等於租客是用4,800+900來和我談2,000的架勢。我害怕租客因此不按時交租、支付水電賬單，道致我的還貸壓力更大。」
針對這個案例中事件責任到底歸屬哪方、房東是否可以拒絕補償租客這筆修繕款，本報記者採訪了多倫多於氏法律事務所法律顧問（paralegal）於戎偉。
於戎偉稱，聖誕節和元旦期間，因為極低的氣溫，不少房子出現這樣的問題，從數個渠道聽到過類似的故事。他首先肯定根據表面証據看，事件的責任在租客。「房東提供的租約中明確了一條，『如果是由於租客粗心、大意所道致的損害，由租客承擔和賠償』。房東應該是買了保險的，但保險公司也並不是出了任何事都會保。保險公司如果能鑒定出此次事件不在他們的理賠範圍之內，我想保險公司也不會賠付房東的。從表面証據來講，是租客的疏忽、外出旅遊沒有關水管道致了事故。在簽約初期，就有合同條款以及地產經紀附帶給租客的物業維護提示表格說過，冬季要記得關水管、放水。」
疏於維護還是使用不當
於戎偉指出，如果是物業使用不當而產生的問題而不是維護的問題，就是租客的責任。打個比方，地下室有一個燈，你從來都沒有開過，但是你撞壞了，這仍然是你要去負責賠付的。從表面証據資料來看，我認為房東沒有責任，租客有責任。
修繕須經房東許可
而此案例中還有一個爭論點就是租客在未通知房東、未經過房東允許的情況下，就對物業進行修繕，過後再向房東索賠。對此，於戎偉表示，這種狀況下，按照合約要求，租客對於房屋的任何修繕、工程，都應提前通知房東。因此，在該案例中，房東不但可以不補償租客，更應該看物業是否有更多的潛在損失。「2,000的維修費，如果真的是地下室泡了水，需要花這麼多錢去修繕、這麼嚴重的話，那我們就要看房東的物業是不是也受到了損失呢？根據郵件証據顯示，租客表示回家後，看到水淹及了車庫和地下室。那麼地下室淹到了什麼程度，積水有多深？郵件中顯示都已經到了『讓修理人員踏在冰水裡去做工作了』，那是不是整個地下室都變成像游泳池一樣？如果是這樣，那麼房東的整個物業都受損了。」
房東可反訴租客疏忽
於戎偉提示房東，如果租客現在仍然住在這個物業裡，還沒有把鑰匙交回來的時候，此案例的申訴2,000元修理費報銷，租客應該向房東房客管理局（LTB）提出，而不是直接要求從租金中減去2,000元。而一旦租客交還了鑰匙，不再對物業有進入權和使用權時，房東如果因房屋潛在的各種損失再去起訴租客，就要去民事法院起訴。目前，本案例依然是房東房客的糾紛，在房東房客管理局的司法範圍之內。房客一旦結束租約、離開了物業，房東再去起訴租客疏忽造成的損失，2.5萬以下是到小額法庭，2.5萬以上的是打到高等法院。屆時官司會曠日持久，環節、流程、對証據的要求更加嚴密，比房東房客管理局嚴厲和複雜多了。於戎偉稱，「按照郵件的描述，大面積的積水造成的損失，我個人不認為修理費只有2,000塊，房東的各種損失應該比這個要多。」
而潛在損失應該如何評估？於戎偉表示，房東除了不必賠償因租客的疏忽行為道致的損失，還可以僱傭專業的評估師去評估這樣的水浸意外對物業造成怎樣的損失，房東有權提出這樣的要求。「市場上有專業的評估公司。房東本身可能並不知道潛在的損失會到什麼程度。房東應該找自己的評估師前往評估這種程度的水浸對房子的影響。當時水多深、泡了多久等等。」
多倫多於氏法律事務所法律顧問（paralegal）於戎偉
維修費和租金不能混為一談
針對房東W女士提出的「能感覺出租客已經不願意付錢，用欠繳的水電費賬單和2月的租金來談這2,000元修繕費用的報銷」，於戎偉則指出，這根本不能混為一談。「欠租或估計潛在的欠租與維修是兩個完全不同的話題。房東不要自己把自己纏繞進去。由於目前向本報爆料的房東W女士尚未付諸法律行動，租客也沒有告到法院去，尚處在雙方希望談判的階段，於戎偉希望能夠藉此案例，告訴房東們不要誤以為「法律偏向租客」、「房東上庭沒有優勢」。他說，「法律是平衡的，對誰都保護，這就叫作法律的公平。如果認為法律不保護自己，其深層原因是自己不懂法，是沒有主動去尋求法律的指道和幫助。法律在書架上就是一本書；法院就是一個大樓。如果你不去請它來替你做主，它不會來主動找你的。房東遇到問題不是要猶豫和害怕，而是要去尋求法律的幫助。」
