▲美國奧蘭多四季如春，對加拿大候鳥族頗有吸引
加拿大與美國的關係在過去一年經歷了諸多考驗，但似乎沒有影響加拿大人投資美國房地產的熱情。在房價高企的大多地區，能獲得正現金流的投資項目日漸難尋，越來越多地產經紀公司以及房地產從業人員開始兜售價格相對低廉的美國房產，佛羅里達州奧蘭多（Orlando）的度假屋更是近來的地產投資熱點。然而，房地產業內人士卻對投資美國地產持兩極分化意見。這到底是不是好投資，仁者見仁智者見智
常聽到有人介紹，花30、40萬甚至更少的美金，就可以在美國買到2000-3000呎的雙車庫獨立屋，而且投資位於美國度假勝地的可短期出租物業，更是能獲得頗豐的現金流。奧蘭多四季如春的天氣，讓諸多加拿大人頗為羨慕，因此近年來去奧蘭多養老的加拿大人也不在少數。
奧蘭多優勢獨特
大多倫多地區全職地產經紀雲飛在接受本報記者專訪時介紹，奧蘭多房地產之所以值得投資，是因為其獨特的城市特點。 「奧蘭多有極其豐富的旅遊資源，還有具世界級別的會議中心，每年主辦諸多展會，旅遊業非常發達。有數字統計，去年奧蘭多有高達7200萬遊客到訪，流動人口非常大。」
雲飛表示，在美國擁有度假屋是加拿大主流社會很多人的選擇。 「奧蘭多全年平均氣溫20度，四季如春。加拿大長者中流行半年住在奧蘭多、半年住在加拿大這種候鳥生活方式。我的客戶群里很多人買這類房子，其實自住是他們的用途。加拿大第一代華人移民從1998年開始算起，到現在已經20年了。他們很多人的生活已經很穩定，有一定收入，手上也有一定閑錢。很多人到了半退休年齡，或者近退休、計劃退休。他們在尋找溫暖的地方，因為多倫多冬天過長。這類人就很適合選擇奧蘭多短租屋投資。」
雲飛稱，奧蘭多房產的多元性是多倫多所不具備的。 「首先房價比多倫多便宜，租金卻比多倫多高，因此投資回報率也很高。其次奧蘭多除了有和加拿大一樣可以買來收租的普通民宅，還有一種加拿大沒有的持牌短租屋。這類房子相當於一個小酒店，像Airbnb一樣，但也不完全一樣。
Airbnb在某種意義上鑽了法律的空子，在很多地方並不合法，人們偷偷摸摸地經營。而奧蘭多的短租屋是合法的，政府頒發牌照。這類在度假村裡的房產，專門作為類似酒店一樣出租，自住、出租兩相宜，非常受歡迎。」
這類持牌短租屋不但可以合法經營，並且還能提供隨時收回自住的便捷功能。雲飛稱，「它非常靈活，可以像酒店一樣運營獲得頗豐租金收益。眾所周知，在多倫多投資一套房，出租給租客，想再收回來自己使用是很難的。而奧蘭多的短租房就能滿足這部分人的要求。比如，加拿大最冷的1-3月客人想自用，或暑假和孩子去度假，可以固定選擇這段時間不出租，剩下時間出租。當然要提前一定時間通知管理公司，做好規劃。」
管理維護成本高昂
大多地區全職地產經紀Ben Zhang在接受星島《都市地產》記者針對奧蘭多房地產投資的採訪時，則與雲飛持不同態度。他表示，最近的確有很多朋友諮詢要不要購買奧蘭多度假屋和美國房產，因為現金流和本金都有增長，價格相對多倫多的房市也比較低。但他並不認為這是好的選擇，因為人們忽略了維護美國房產所需的高昂成本。
「在加拿大對租客的管理非常麻煩。美國離我們很遠，遠程通過管理公司去做本身就是一個昂貴的支出。奧蘭多度假屋看起來很好，實際都是投資人花錢給管理公司賺錢。另外美國地稅遠高於加拿大。多倫多是0.6%-0.7%的樣子，美國房產稅務成本非常高，大約要二點幾。再次，美國銀行的利率，非本地人至少7-8%。這些都是問題。」
針對Ben的一些看法，雲飛也給出了回應。 「持有美國房產的確是需要管理公司打理。管理費大概是租金收益的10-15%。但是奧蘭多的房屋管理公司和多倫多不同，相對多倫多的物管公司或物業管理人員，他們更專業、做的事情更多，也更便宜，這可能和很多多倫多人想像的費用有所差別。」
長租短租 經紀全盤打理
如果在多倫多投資物業，買入後放盤出租，地產經紀通常會收取1個月租金作為管理費，平攤下來這筆費用大概是全年租金收益的8.3%。雲飛強調，在多倫多經紀只負責招租，並不負責其他事務。 「而奧蘭多的地產經紀做的事情會更多。除了物業放盤，大事小情都要打理。管理費里除了招租，還有檢查、收租、維修的通知等工作。很多時候還要代繳電費、物業費等。如果收不到租，還要催租，驅趕不好的租客等。總體來說，他們的收費比多倫多要低。」
提及奧蘭多的短租屋還有什麼其他費用支出時，雲飛提到這類房屋其他涉及到細小項目的管理費的收取的確相對複雜，和長租屋並不一樣。 「首先是booking fee，比如出租300一晚，有人幫你放盤、收錢、轉錢，這就叫booking的過程。這個費用是租金的10%-18%不等。除此之外，物管內容非常細緻，完全是小酒店經營。客人走了，需要換床單被罩、清潔打掃，還要確保房子里所有東西能繼續用，按次收取這些費用。同時這筆支出也會根據房子的大小有所不同。有的物業有3個房間，最大的則有14個房間，收費肯定不同。但總的來說，這些開支並沒有想像得那麼多。」
在奧蘭多，持牌經營短租物業首先要滿足兩個條件。雲飛稱，「第一，特定房子在特定區里才能拿到短租房的牌照。近迪士尼公園附近的度假村才有這種牌照。第二，每年政府會檢查安全和衛生條件，合格了才會給牌照。因此管理公司要確保把關衛生條件合格、安全、整潔以及每一樣東西可以繼續工作。他們手中有一份很細緻的單子，客人離開以後一一檢查。他們也有類似管家式的服務，比如有家庭帶着小孩來度假，要求房間里有牛奶，客人到達前就會有人幫他們把買好的牛奶放在冰箱，這是附加服務。」
雲飛還列舉了一些按月收費的物管項目。 「奧蘭多的房子里，特別是短租房，基本每一間在屋子後面都有游泳池。定期也需要剪草、除蟲等服務。這些都是專業公司做。大部分房子都在度假區里，有些可能度假區負責剪草。沒有的就要管理公司請人去做。這些都是按月收費。比如，游泳池清潔每月90元，除蟲每月30，分很多細節。」
正現金流就是好投資嗎？
這些雜七雜八的費用到底佔了月租金收入的多少可謂「因房而異」。但云飛表示，奧蘭多短租屋的年凈利潤有10%左右，這是除去雜費、地稅、管理費、維修費等所有項目開銷的凈利潤。她堅信，這是多倫多房地產無法比擬的優勢。 「奧蘭多物業，最大好處是正現金流。在多倫多這樣的投資能打平就很好了，不要想還會有正現金流回報。」
而地產經紀Ben則認為，現金流的正負只是一個表象，後面有大量未知費用。 「我們說美國房地產的現金流，是理論的還是真正現金流？你在真正買了後，美國利息和加拿大是一樣的嗎？第二，管理成本多少？出了問題飛過去的成本？將來在退出時，退出成本可能是加拿大的2倍以上。有沒有考慮進去？每個月或者將來退出的時候，產生的利益成本有沒有考慮進去？都算完了現金流還是正的嗎？這些都是問題。」
Ben認為房地產投資必須投資於一線城市，只有這些城市未來才能帶來大幅資本回報。 Ben向記者提供了一些相關數據支持。 「英國倫敦，最近50年房價漲幅是106倍。整個英國是61倍。法國巴黎從1965年到2015年的50年間漲了32.5倍，整個法國是22.7倍。美國紐約從1975年到2017年32年間漲了8.1倍，高於美國總體的5.6倍。所以從這個意義上來講，在投資房地產時一定要投資大城市。比如中國一線城市北上廣深，美國就是紐約和舊金山，加拿大就是溫哥華和多倫多。不要投資於二三線城市。」
Ben並不否認，美國灣區、舊金山區等地的房價的確非常高昂。但除去這幾個大城市，其他城市房市並不具有很大投資價值。奧蘭多更是沒有熱炒的基礎。 「加拿大人在報稅時都去填房屋的租金收入，但是加拿大人有一個特點，特別是多倫多的房屋擁有者，很少有報房屋折舊的。報了折舊，將來在賣的時候就有相當大的一筆稅了。但是美國報折舊的人非常多，因為美國房屋基本上不怎麼漲，人們知道將來沒有這個增值稅，所以都報折舊。這是
美國房地產屬性決定的，說明只有房地產在不漲的情況下人們才會這麼做。 」
對此雲飛則表示，自己是比較technical的人，更注重用地產局數據支持自己的觀點。 「我相信官方數據。我也做過深入調查。奧蘭多房子漲不漲、漲多少，不是我說的，是有數據看的。奧蘭多前幾年到現在每年漲幅在5-10%之間，有歷史數據可查。哪怕整個美國的數據，並不能代表奧蘭多。現在買的是奧蘭多，去看全美國的數據，就像多倫多的地產數據和全加拿大的地產數據沒法比一樣。加拿大小城市不漲的地方多去了，不能以偏概全。大家仔細看一下奧蘭多房市這幾年的趨勢就很清楚了。」
買美國房子哪裡找經紀？
有人提出，即便要投資美國房產，與其找沒有美國牌照的加拿大經紀去美國和美國經紀合作買房子，不如自己直接去找美國當地的經紀，房地產交易的成本也不會那麼高。雲飛對此則持相反態度。 「我認為買房子一定要找可靠的經紀。經紀對物業、區域包括售後服務都要了解。加拿大經紀如果對在奧蘭多投資了解很多，有一條龍式服務，為什麼不用呢？我大部分客人去奧蘭多看房，首先問的問題是：買了誰幫我管？客戶眼裡最大的顧慮就是這個。假如你的經紀是美國經紀，有事打電話找不到人，你會放心嗎？如果你的經紀是加拿大的，總能找到人和地產公司，能夠take care你的問題。其次，我們是團隊運作形式，團隊常駐奧蘭多，客人容易找到我，我也隨時和我美國團隊保持聯繫。這樣一個協調比直接找美國當地經紀好得多。你是能看到我找到我的。美國僱傭經紀，你要飛去找他嗎？我們不是做完生意就完了，在美國所有方方面面、關於房子的所有問題，都會有人去打理。這樣的經紀才是最合適想要投資美國房產的經紀。」
美國貸款稅務更輕鬆嗎？
加拿大過去2年多次加息，房貸利率現在在3%左右。 Ben表示，美國銀行的利率，非本地人至少去到7-8%。但云飛對此數字給出了不同見解。 「美國貸款政策比加拿大要松，比加拿大更容易貸款。利率實際上也不高。你看數字確實是高，但是你要理解美國利率是什麼意思。在加拿大有3年、5年固定，利率不同，最多10年。而美國所有利率都是30年固定。也就是在未來30年都給你這個利率。從這個意義上來說，利率並不高。」
雲飛認為，美國經濟之所以非常繁榮很大原因，也是他們的體制相對松，借貸款比加拿大容易，並且稅務優惠更多。 「在美國投資房子絕對比加拿大多有太多優勢了。比如說我在多倫多買的房子，先不說海外買家稅，先說收入稅。我們要交安省稅、聯邦稅，最高去到50%以上。奧蘭多只有聯邦稅，弗羅里達沒有州稅。聯邦稅最高稅率35%，比加拿大最高的少了20%。在加拿大減稅的項目並不多。」
而Ben則認為，美國在國策的制定上，從整個經濟的本質而言以及立法上，並不允許大量資金流到房地產行業，否則美國不會有今天這麼強的製造業。 「美國最發達的行業是高科技、製造業和農業。如果房地產很掙錢，誰還去做實業？二戰以後，凡是資金流向房地產的這些國家，基本上發展都不是特別好。全球而言，房價增長最慢的發達國家是德國和美國。因為政策原因導致這些國家房地產上漲慢。很多資金會流向製造業和實業，這些國家因此發展會強一些。」
投資房地產見仁見智
在信息發達、人們金融概念越來越強的今天，大多數人都理解房地產投資就要投在位置好、學區好、升值空間大的地方。但是很多人礙於錢包不夠鼓，資金實力不夠強，把目光轉移到二三線城市或房價自己能夠承受的區域也是無可厚非。這是不是成就了美國房地產或者大多地區周邊城市的房地產市場的繁榮？也許對於沒有那麼多資本入市的人，美國房地產市場是他們的選擇之一。而對於那些有更多投資選擇的人，也許美國房地產市場就對他們不夠具有吸引力。
雲飛在採訪的結尾表示，希望有更多對美國房地產感興趣的人親自去奧蘭多探查情況。 「我這一個月已經飛去奧蘭多3次，經常帶客戶來回美國。對奧蘭多買房的方方面面，你可以問我任何問題。對於這個模式，我非常清楚。任何一行里，很多人都會有偏見，判斷事情靠道聽途說。這些源於他們對市場不了解產生的誤會和誤解。實際上我認為，不要說沒有去過奧蘭多的人，哪怕去過奧蘭多但沒有深入了解市場的人，都不應發言。到底好不好，是需要時間和深入了解，得到的邏輯分析。如果你什麼都不知道怎麼去評論呢？」
