■嬰兒潮一代因應生活方式改變，許多人選擇此時大屋換小屋。星報資料圖片
有地產經紀認為，現時是加拿大歷史上首次出現，兩代人同時要「大屋換小屋」（Downsizing）的情況。大換小的主要原因是健康、樓梯、易於打理、家庭變化、生活方式改變，以及套取現金等。因此，大屋換小屋應該稱為切合生活需要的「適度」（Rightsizing）物業更適切。
21世紀(Century 21)地產經紀普仙可(Renee Procenko)表示，嬰兒潮一代與長者，都有大屋換小屋的需要。她說很多人對Downsizing存有抗拒的心態，感覺是降格的負面意義，但大屋換小屋，應該稱為切合生活需要的「恰當」物業更適切。
她說，換屋除了要照顧個人健康和未來身體變化，管理費以及與親友保持聯繫之外，也要考慮到不能夠駕車時，一些日常需要是否步行可達，或是有方便的公共交通服務。
■不少大屋換小屋者，首要選擇公共交通方便的地點。星報資料圖片
捐贈舊物可獲退稅一舉兩得
搬屋專家柯芙琳(Shirley Coughlin)表示，大屋搬小屋最大的煩惱是太多傢具雜物，可能有兩代甚至是三代人累積下來的物品。子孫輩對很多物品有截然不同的看法，因此捐贈舊物品不失為一個相當理想的處理方式。
她指很多人因為物品有懷舊或歷史意義而不捨得拋棄，但子孫後代基本上不是用情感看待舊物，而是以金錢和實用衡量價值。子孫可能不會承受一套實木傢具，反而樂意買組合傢具。事實上只要規劃得當，Downsizing依然可以保留相當部分有紀念價值的物品。尤其是以電腦程式作規劃，充分利用新屋的面積。
一些有價值的物品可以出售或送贈親友。捐給仁人家園（Habitat for Humanity）或傢具庫（Furniture Bank）等非牟利機構，既可以令物品得以流傳，也獲得退稅優惠，是一舉兩得。
她說，等到Downsizing才收拾已經太遲，最好是從一個抽屜開始，養成每星期整理20分鐘物品的習慣。
銀行縮緊換屋貸款額
長者投資應選低風險
鯤鵬國際董事長孫曉明指出，銀行以往對downsizing的退休者或長者有相當大的寬容度，只需要支付35%首期，一般都可以取得餘額的貸款。現時很多銀行已經取消這一項，貸款的額度主要根據長者每個月的退休金、投資收入和額外的生活補助等合計的5倍。
假若夫妻兩人每個月的總收入為5千元，一年有6萬元，可以取得30萬元房屋貸款。如果每月收入只是3千元，一年只有3.6萬元，貸款額便只有18萬元。孫曉明稱，就算業主有足夠金錢支付房價，也可以考慮貸款作投資之用。因為房屋貸款的利息相當低，大約是3%，一般投資有6%至7%回報，業主依然可以賺取差額。當然投資有風險，即使回報略低，退休者也應該選擇一些風險低的投資，以安穩為上策。
■孫曉明指出，退休者應選擇風險低投資，以安穩為上策。
她指出，退休者目前最大的挑戰是越來越長壽，以前80歲已經是高壽，現時不少長者到90歲仍然相當健康。因此，70歲downsizing的話，不能夠預計只是活到85歲，必須要有更長遠的考慮。
獨立屋換舊公寓
約40萬入袋划算
安省華人地產專業協會副會長吳樹聲表示，大屋換小屋應首先考慮選擇舊屋，因為新樓的售價比一般獨立屋更昂貴。現時新樓呎價約1,000元，一間1,000平方呎物業已經要100萬元，與原來居住的房屋價格相差無幾，相當不划算。
吳樹聲舉例稱，市面上1,400至1,600呎舊樓價格大約是50至60萬元左右，況且，這些舊公寓通常包電費，業主每個月的開支相當固定。假若以100萬元出售現時居住的物業，再花60萬元換屋，尚有40萬元入袋，可以說是值得downsizing。 1,400至1,600呎也相當夠居住。
他說如果希望downsizing一開二， 一間自住、一間收租並不容易。大多倫多地區現時一些比較新的公寓，即使只是500至600呎，售價也超過40萬元，業主可能尚要貸款。
雖然上樓要支付管理費，每個月數百元看似相當多。他說，公寓是完全不同的生活方式，不必剪草和鏟雪，不需要為屋頂或車房維修傷腦筋，出外旅遊也無需託人收信，令業主減少很多顧慮，有更多自由。
保留大屋免稅增值多 小屋升值潛力較低
對房屋買賣有豐富經驗的資深律師曾啟榮（圖）指出，Downsizing在經濟上的得益並不高，因為兩者的差距不能夠太大，否則會與原來的圈子脫離和失去朋友。如果從稅務角度而言，保留大屋較換小屋有利。因為大屋多數十萬元免稅增值。因此，除了健康或其他原因非搬不可的話，應盡量留在原來住的大屋。
目前大屋換小屋最大的煩惱是大屋跌價多，小屋跌價少，賣大買小兩者的價格相差不多。他指出賣屋最大筆開支是經紀傭金；買屋的主要支出是土地轉讓稅，如果在多倫多市置業，要支付省和市的雙重土地轉讓稅，尚要再繳納合併稅。假如賣150萬元物業，換一間70萬元房屋，各項費用約為8萬至10萬元。
賣屋和買屋的時機也要掌握好。如果先買後賣的話，可能出現房屋未能如期出售的問題。他建議預先向銀行申請信貸額（Line of Credit）。
一旦住屋未能賣出，可以用信貸額完成小屋交易，可以避免資金不足，被迫降價急賣大屋。由於退休後不能夠申請信貸額，因此應該在退休前，用大屋盡量取得最大額度的信貸。
他表示賣屋時最好能夠向經紀提供當年買屋的全部資料以及房屋的實況。經紀當然喜歡「沒有條件」（No Condition），但有一個相當大的風險，是買家因為爭Offer而沒有要求，結果未能向銀行取得貸款。讓買家可以驗屋和取得房屋貸款看似較麻煩，但可以避免日後有手尾。尤其是要小心是否有按揭已經清還但尚未註銷，又或冷暖氣或熱水爐是否尚要每月供款。即使買家簽了沒有條件，如果要打官司，排期起碼3年以上。
鎮屋公寓須查大廈管理文件
Downsizing大多數選擇鎮屋或Condo，特別要小心查大廈管理文件（Status Certificate），了解物業的維修，特別是儲備金是否足夠。他指出如果儲備基金（Reserve Fund Study）不足，未來要面對特別費用(Special Assessment)的額外一筆支出。
有些人為了避免日後子孫承受遺產時要支付手續費，因而採用聯名的方式。他說，由於物業算是兒孫的投資，要支付投資利得稅（Capital Gain），因此聯名有極大機會反而要支付更大筆稅款。另外一個問題是聯名之後，賣屋必須兩人簽名。如果是居住其他城市或非居民更麻煩。
他說，預立遺囑和授權書是最穩妥的方式。一般最普遍的做法是到了無法再繼續住大屋時，出售物業之後，提早將部分金錢分給子孫後輩，以避免支付遺產稅。
1.■嬰兒潮一代因應生活方式改變，許多人選擇此時大屋換小屋。星報資料圖片
2.■不少大屋換小屋者，首要選擇公共交通方便的地點。星報資料圖片
3.■孫曉明指出，退休者應選擇風險低投資，以安穩為上策。
4.■吳樹聲認為住公寓和住屋是完全不同的生活方式。對房屋買賣有豐富經驗的資深律師曾啟榮（圖）指出，Downsizing在經濟上的得益並不高，因為兩者的差距不能夠太大，否則會與原來的圈子脫離和失去朋友。如果從稅務角度而言，保留大屋較換小屋有利。因為大屋多數十萬元免稅增值。因此，除了健康或其他原因非搬不可的話，應盡量留在原來住的大屋。
目前大屋換小屋最大的煩惱是大屋跌價多，小屋跌價少，賣大買小兩者的價格相差不多。他指出賣屋最大筆開支是經紀傭金；買屋的主要支出是土地轉讓稅，如果在多倫多市置業，要支付省和市的雙重土地轉讓稅，尚要再繳納合併稅。假如賣150萬元物業，換一間70萬元房屋，各項費用約為8萬至10萬元。
賣屋和買屋的時機也要掌握好。如果先買後賣的話，可能出現房屋未能如期出售的問題。他建議預先向銀行申請信貸額（Line of Credit）。
一旦住屋未能賣出，可以用信貸額完成小屋交易，可以避免資金不足，被迫降價急賣大屋。由於退休後不能夠申請信貸額，因此應該在退休前，用大屋盡量取得最大額度的信貸。
他表示賣屋時最好能夠向經紀提供當年買屋的全部資料以及房屋的實況。經紀當然喜歡「沒有條件」（No Condition），但有一個相當大的風險，是買家因為爭Offer而沒有要求，結果未能向銀行取得貸款。讓買家可以驗屋和取得房屋貸款看似較麻煩，但可以避免日後有手尾。尤其是要小心是否有按揭已經清還但尚未註銷，又或冷暖氣或熱水爐是否尚要每月供款。即使買家簽了沒有條件，如果要打官司，排期起碼3年以上。
鎮屋公寓須查大廈管理文件
■吳樹聲認為住公寓和住屋是完全不同的生活方式。
Downsizing大多數選擇鎮屋或Condo，特別要小心查大廈管理文件（Status Certificate），了解物業的維修，特別是儲備金是否足夠。他指出如果儲備基金（Reserve Fund Study）不足，未來要面對特別費用(Special Assessment)的額外一筆支出。
有些人為了避免日後子孫承受遺產時要支付手續費，因而採用聯名的方式。他說，由於物業算是兒孫的投資，要支付投資利得稅（Capital Gain），因此聯名有極大機會反而要支付更大筆稅款。另外一個問題是聯名之後，賣屋必須兩人簽名。如果是居住其他城市或非居民更麻煩。
他說，預立遺囑和授權書是最穩妥的方式。一般最普遍的做法是到了無法再繼續住大屋時，出售物業之後，提早將部分金錢分給子孫後輩，以避免支付遺產稅。
