文/本报记者文琪
“都市地产”持续跟踪报道的房东，租客纠纷案例已经进行数周。本报记者近日来不断地接到社会各方提供的故事线索，收到了各式各样关于房东，租客纠纷的案例。华裔房东遇到的物业出租问题虽非千篇一律，但通过多个案例可以看出，华人在法律知识，维权意识以及作为房东的专业操守方面的认识仍有待提高。
一位房东姚女士（化名）把自家联排别墅租给了一对夫妇。一年来，虽然这对拿政府补贴的难民租客几乎每月延迟缴纳房租，但好在没有长久拖欠姚女士。心中积压些许不悦，这期间还与租客因维修等事宜发生过小摩擦。姚女士几经考虑决定收回房屋，以打算自住的方式驱逐租客。
房东“赤手空拳”出庭应战
然而，在姚女士与租客交涉的过程中，情绪激动的租客把她推倒在地。姚女士的第一反应是报警，却在警察到达后立即起身称自己并未受伤，不用去医院检查。警察判断事件性质不严重，只做了笔录便离开现场。次日姚女士发现身上有受伤。
随后姚女士在房东与房客协会（LTB）网站上下载了N12表格（由于业主，买家或家庭成员需要租赁单位而终止租约的通知）发给租客，表示要结束租赁合约。然而租客拒绝搬走，还指姚女士的房屋里有床臭虫但没有及时被处理。租客在政府提供的免费法律援助律师协助下对房东提起指控，而姚女士在未经咨询法律专业人士的情况下自己上庭“迎战”，最后法庭判租客无需搬家，并要求姚女士就床bug问题向租客赔偿1400加币。
成功法律公司法律顾问陶晓钧
本报记者就这一问题采访了多伦多成功法律公司法律顾问（律师助理）陶晓钧，他表示，首先姚女士对警察的出现表现害怕是大多数新移民都会有的问题。“新移民比较怕碰到事情，看到威武严肃的警察到场难免紧张。这件事情中姚女士是受害者，既然报了警就不该退缩。一般遇到这种被人袭击的情况，受害者首先应该做的是保留在原地，报警，然后去医院做全面的身体检查，必要时叫律师到场介入。当人被推倒的那一刻，也许可以起身活动觉得没什么事，但是很多伤都是数小时或第二天才有所体现，不容马虎“。
王昕向本报记者提供了通常房东迫使房客搬迁时，在通知书上经常使用的理由：
•欠租;
•时常逾期缴租;
•在物业上进行非法行为;
•对业主或其他租客造成损坏或严重问题;
•房东想拆毁楼房或改作其他用途;
•房东，房东的家人，未来买家或买家的家人想入住家人只包括配偶，子女，父母，配偶的子女及父母。也包括上述人士的照顾者。
多伦多地产经纪王昕
王昕指出，在住宅租务法例中还有更多理由。但业主不能因为该法例中没有囊括的理由而迫使租客搬迁。同时，房东须遵守通知期限。终止租赁合约的通知，须写明。房东需要房客迁出的时间期限房东须在这个日期往前推的若干日之前向租客发出通知这些日期因迫使搬迁理由不同而有所差异汇总如下表格：
通知期限
欠租14天（如每周或每天缴租，只需7天）
不小心造成损坏，或打扰房东或租客首次通知期为20天; 6个月内第二次为14天
制造或售卖毒品10天
房东，房东家人或他们的照顾者想入住60天
房东想拆毁楼房或改作其他用途120天
处理不当错失维权机会
陶晓钧进一步表示，房东与租客产生纷争进而报警的情况，通常警察很难说谁对谁错，只需确保现场没有任何暴力事件发生。“但是如果真是涉及到租客动了手，房东也报了警，那么在法律顾问的帮助下是有可能以此为理由，合理合法地驱逐租客的。大家都知道房东与房客协会的网站上有各式各样处理房东，租客之间问题的表格，可能很多人都是自己看一看就填，或者听谁说一下就去自行填写。在我们华裔社区里很多法律讲座，旨在为大家普法，但并不能够确保听了讲座就有能力去独立处理法律事件。有些华人听过讲座，为了省钱觉得自己处理就可以了。但其实此时应该找专业的法律从业人员，不要乱填表格，否则可能耽误时间或走错流程。法庭要求的是：必须填写与相关事件相对的正确的表格;以正确的方式送达;拥有合理的理由呈递，才能够接受。很多人自己处理错了反倒错失可以维权的最佳时机“。
陶晓钧表示，姚女士的案例能够教育大家要用合理，专业的方式及时维权，不要错过最佳时机。“在姚女士的案例中，她选择了 ‘独自迎战’，没有聘用任何法律助理或律师。很多华人觉得这样省钱。只要我有证据，会英语，稍微懂一些法律，就可以自己上庭，这样的观念是错误的。
姚女士自己作为 ‘辩护人’ 就不能成为自己的 ‘证人’，因为在法庭上只允许你有一个身份。而姚女士作为当事人要支持她所提供的文件，为自己作证。她选择为自己辩护，虽然有了辩护的权利，但这意味着她失去了一半申诉（抱怨）的机会，也失去了一半支持自己诉求的陈述力量。对方租客有难民身份或是低收入家庭，有政府的保障，聘请的是免费的法律援助律师（法律援助）。在这种情况下，只有选择专业的法律人士，集齐证据才能迎战。姚女士似乎为了省钱完全忽略了法律体制的运作流程，或者她根本不懂加拿大的法律运作方式“。
省100赔1000得不偿失
大多伦多地区专攻物业出租管理的地产经纪王昕针对此案例对本报记者表示，“华人有一个比较爱犯的错误，就是“我和你吵架，咱俩有矛盾了，这个房子是我的，你就赶紧搬走吧“，这在加拿大是行不通的。请租客走是需要有符合房东与租客协会规定的合理理由的。仅仅因为纷争或不愉快，而并非真的自住而要驱逐租客，可能法官一眼就会看穿。华人普遍存在的问题是对本土法律意识薄弱，缺乏打官司的经验，上庭准备不足。租客的法律援助律师出场一下就赢了，因为房东根本都不带法律专家，自己上庭。”
王昕认为，加拿大的华人除了在投资房地产上眼光超前，更应在做房东时跨入现代化的观念。“我们要尊重专业人士的专业性。术业有专攻，如果所有的事都可以自己处理，还需要专业人士干嘛？上庭这么大的事情，千万不要小瞧。为了省100而花费1000的结果就是得不偿失。”
慎选信用良好的租客
在甄选租客方面，王昕表示，加拿大是一个提倡自由，平等的国度，房地产经纪若以租客为难民或领取政府救济的人士为由而拒绝租客，会面临被控告的风险。“在面对这类人群时，我提倡首先要看对方是否有真正的工作能力。很多拿政府补贴的租客，一旦开始工作，政府的补贴就会停掉。因为各种原因拿救济的人有很多，但可以更深入了解一下租客过往的工作经历和收入。很多拿政府救济的租客都是拿着和房东签订的合约去政府要住房补贴，政府会按照合同的金额拨款给租客。其次，难民类型的租客可以分为两种，一是等待上庭，尚未确定是否能拿到枫叶卡的人，这类人应当作为海外人士来对待;二是公约难民，即已经获批，几个月内可以拿到枫叶卡的难民，这类人的最低收入有政府的救济作为保障。但政府的救济并非永久性，政府资助难民就语言培训课程和就业课程后，就会鼓励难民去找工作，融入社会靠自己生活。所以，就业和信用良好的公约难民，租房，买房就相对容易许多“。
