文/本報記者文琪
「都市地產」持續跟蹤報道的房東，租客糾紛案例已經進行數周。本報記者近日來不斷地接到社會各方提供的故事線索，收到了各式各樣關於房東，租客糾紛的案例。華裔房東遇到的物業出租問題雖非千篇一律，但通過多個案例可以看出，華人在法律知識，維權意識以及作為房東的專業操守方面的認識仍有待提高。
一位房東姚女士（化名）把自家聯排別墅租給了一對夫婦。一年來，雖然這對拿政府補貼的難民租客幾乎每月延遲繳納房租，但好在沒有長久拖欠姚女士。心中積壓些許不悅，這期間還與租客因維修等事宜發生過小摩擦。姚女士幾經考慮決定收回房屋，以打算自住的方式驅逐租客。
房東「赤手空拳」出庭應戰
然而，在姚女士與租客交涉的過程中，情緒激動的租客把她推倒在地。姚女士的第一反應是報警，卻在警察到達後立即起身稱自己並未受傷，不用去醫院檢查。警察判斷事件性質不嚴重，只做了筆錄便離開現場。次日姚女士發現身上有受傷。
隨後姚女士在房東與房客協會（LTB）網站上下載了N12表格（由於業主，買家或家庭成員需要租賃單位而終止租約的通知）發給租客，表示要結束租賃合約。然而租客拒絕搬走，還指姚女士的房屋裡有床臭蟲但沒有及時被處理。租客在政府提供的免費法律援助律師協助下對房東提起指控，而姚女士在未經諮詢法律專業人士的情況下自己上庭「迎戰」，最後法庭判租客無需搬家，並要求姚女士就床bug問題向租客賠償1400加幣。
成功法律公司法律顧問陶曉鈞
本報記者就這一問題採訪了多倫多成功法律公司法律顧問（律師助理）陶曉鈞，他表示，首先姚女士對警察的出現表現害怕是大多數新移民都會有的問題。「新移民比較怕碰到事情，看到威武嚴肅的警察到場難免緊張。這件事情中姚女士是受害者，既然報了警就不該退縮。一般遇到這種被人襲擊的情況，受害者首先應該做的是保留在原地，報警，然後去醫院做全面的身體檢查，必要時叫律師到場介入。當人被推倒的那一刻，也許可以起身活動覺得沒什麼事，但是很多傷都是數小時或第二天才有所體現，不容馬虎「。
王昕向本報記者提供了通常房東迫使房客搬遷時，在通知書上經常使用的理由：
•欠租;
•時常逾期繳租;
•在物業上進行非法行為;
•對業主或其他租客造成損壞或嚴重問題;
•房東想拆毀樓房或改作其他用途;
•房東，房東的家人，未來買家或買家的家人想入住家人只包括配偶，子女，父母，配偶的子女及父母。也包括上述人士的照顧者。
多倫多地產經紀王昕
王昕指出，在住宅租務法例中還有更多理由。但業主不能因為該法例中沒有囊括的理由而迫使租客搬遷。同時，房東須遵守通知期限。終止租賃合約的通知，須寫明。房東需要房客遷出的時間期限房東須在這個日期往前推的若干日之前向租客發出通知這些日期因迫使搬遷理由不同而有所差異匯總如下表格：
通知期限
欠租14天（如每周或每天繳租，只需7天）
不小心造成損壞，或打擾房東或租客首次通知期為20天; 6個月內第二次為14天
製造或售賣毒品10天
房東，房東家人或他們的照顧者想入住60天
房東想拆毀樓房或改作其他用途120天
處理不當錯失維權機會
陶曉鈞進一步表示，房東與租客產生紛爭進而報警的情況，通常警察很難說誰對誰錯，只需確保現場沒有任何暴力事件發生。「但是如果真是涉及到租客動了手，房東也報了警，那麼在法律顧問的幫助下是有可能以此為理由，合理合法地驅逐租客的。大家都知道房東與房客協會的網站上有各式各樣處理房東，租客之間問題的表格，可能很多人都是自己看一看就填，或者聽誰說一下就去自行填寫。在我們華裔社區里很多法律講座，旨在為大家普法，但並不能夠確保聽了講座就有能力去獨立處理法律事件。有些華人聽過講座，為了省錢覺得自己處理就可以了。但其實此時應該找專業的法律從業人員，不要亂填表格，否則可能耽誤時間或走錯流程。法庭要求的是：必須填寫與相關事件相對的正確的表格;以正確的方式送達;擁有合理的理由呈遞，才能夠接受。很多人自己處理錯了反倒錯失可以維權的最佳時機「。
陶曉鈞表示，姚女士的案例能夠教育大家要用合理，專業的方式及時維權，不要錯過最佳時機。「在姚女士的案例中，她選擇了 ‘獨自迎戰’，沒有聘用任何法律助理或律師。很多華人覺得這樣省錢。只要我有證據，會英語，稍微懂一些法律，就可以自己上庭，這樣的觀念是錯誤的。
姚女士自己作為 ‘辯護人’ 就不能成為自己的 ‘證人’，因為在法庭上只允許你有一個身份。而姚女士作為當事人要支持她所提供的文件，為自己作證。她選擇為自己辯護，雖然有了辯護的權利，但這意味着她失去了一半申訴（抱怨）的機會，也失去了一半支持自己訴求的陳述力量。對方租客有難民身份或是低收入家庭，有政府的保障，聘請的是免費的法律援助律師（法律援助）。在這種情況下，只有選擇專業的法律人士，集齊證據才能迎戰。姚女士似乎為了省錢完全忽略了法律體制的運作流程，或者她根本不懂加拿大的法律運作方式「。
省100賠1000得不償失
大多倫多地區專攻物業出租管理的地產經紀王昕針對此案例對本報記者表示，「華人有一個比較愛犯的錯誤，就是「我和你吵架，咱倆有矛盾了，這個房子是我的，你就趕緊搬走吧「，這在加拿大是行不通的。請租客走是需要有符合房東與租客協會規定的合理理由的。僅僅因為紛爭或不愉快，而並非真的自住而要驅逐租客，可能法官一眼就會看穿。華人普遍存在的問題是對本土法律意識薄弱，缺乏打官司的經驗，上庭準備不足。租客的法律援助律師出場一下就贏了，因為房東根本都不帶法律專家，自己上庭。」
王昕認為，加拿大的華人除了在投資房地產上眼光超前，更應在做房東時跨入現代化的觀念。「我們要尊重專業人士的專業性。術業有專攻，如果所有的事都可以自己處理，還需要專業人士幹嘛？上庭這麼大的事情，千萬不要小瞧。為了省100而花費1000的結果就是得不償失。」
慎選信用良好的租客
在甄選租客方面，王昕表示，加拿大是一個提倡自由，平等的國度，房地產經紀若以租客為難民或領取政府救濟的人士為由而拒絕租客，會面臨被控告的風險。「在面對這類人群時，我提倡首先要看對方是否有真正的工作能力。很多拿政府補貼的租客，一旦開始工作，政府的補貼就會停掉。因為各種原因拿救濟的人有很多，但可以更深入了解一下租客過往的工作經歷和收入。很多拿政府救濟的租客都是拿着和房東簽訂的合約去政府要住房補貼，政府會按照合同的金額撥款給租客。其次，難民類型的租客可以分為兩種，一是等待上庭，尚未確定是否能拿到楓葉卡的人，這類人應當作為海外人士來對待;二是公約難民，即已經獲批，幾個月內可以拿到楓葉卡的難民，這類人的最低收入有政府的救濟作為保障。但政府的救濟並非永久性，政府資助難民就語言培訓課程和就業課程後，就會鼓勵難民去找工作，融入社會靠自己生活。所以，就業和信用良好的公約難民，租房，買房就相對容易許多「。
