問：我父親的公寓單位因樓上漏水而受損，公寓的保險公司選擇顏色較淺的木地板更換已損壞的木地板部分，以致與其它區域木地板顏色並不相配。公寓法團不負責確保新地板與其餘地板要相匹配嗎？
答：地板因漏水問題而被損壞，這不是公寓法團或其員工造成的，所以法團不負責維修，它只會將問題交由保險公司處理。
《共管物業法》(Condominium Act)規定，公寓的保險公司只承保原始建材，所以如果原始地板是深色的，保險公司就會用深色地板來更換。但如果原始地板是淺色的，但已經被您的父親或是之前單位的屋主進行了改造，換成較昂貴的深色地板，代表這個受損的深色地板是一個裝潢上的提升改進，就不屬於保險公司承保範圍內。所以保險公司只會用相當於原來的便宜淺色地板來進行更換。
問：我們公寓法團其中一位董事遲遲未繳付自己單位的管理費。董事會在上次會議上投票決定，再延長他6個月繳付期限。有什麼方法可以讓董事會對於延遲繳付管理費者，都一視同仁採用一致的對待模式呢？
答：您的公寓法團可以選擇對未履行支付公共管理費責任的業主單位註冊留置權(lien)。但是，留置權必須要在違約情況發生後的3個月內進行註冊登記，如果沒有在3個月內執行，留置權就過期失效了，儘管現在董事會已經允許該單位業主可享6個月的延長付款期限，亦無法再登記留置權。
雖然留置權已失效，但法團仍可以就拖欠管理費一事提起訴訟。
但是，應該讓董事會成員們知道，由於董事會未能在規定的時限內註冊而喪失了留置權，法院可能會要求他們對法團發生的任何損失或增加的成本，需承擔個人責任。
如果法院裁定該名欠款董事構成不誠實行為，根據《共管物業法》，該名董事將無權根據法團的保障附例、或依據法團董事和高級管理人員責任保險而免於受罰。
作者Gerry Hyman律師是星報共管物業法專欄作家
