加拿大房地产市场在住宅类型的民居物业（residential）趋于平稳的当下，越来越多的人开始青睐商业物业。 CBRE资本市场总裁Peter Senst在接受媒体访问时称，“随着时间推移，今天投资者真正想要的是经得起时间考验的选择。最重要的是，如果市场确实发生了变化，你可以获得一些可以在很长一段时间内能够支付投资回报（dividends）的东西。
土地增值大
万通集团总裁万小彬（Ben）在接受星岛《都市地产》记者专访时表示，未来几年不同类型的商业地产依然有很大的投资价值。 “每个人对市场的理解不一样。过往大家可能过度关注民居物业的投资。有人只看到眼前，没有看到后续。现在民居物业攀升乏力，受到政策影响颇多。近年来，商业物业的补涨非常厉害。同时，每一个地产公司的业务倾向都不一样。有的专门推销美国的房产，有的专注于本地的民居市场。我们在近年不断试水商业地产，并且收获颇丰。”
万小彬感慨于这几年加拿大房地产市场不同类型物业的发展大为不同。 “2000年就买房并且之后继续持有的，中间涨得很快、很稳，没买在高峰的人，这几年的确都赚了很多。很多投资者利用杠杆，现在都拥有了多套物业。2017年4月之后，民居类型的房地产受到了政策管制和打压，价格回落，现如今泡沫也挤出去了一些。涉足房地产投资的人们现在痛苦的痛苦，高兴的高兴。但很大一部分投资相当稳健的人，会考虑自己以后的房地产投资出路在哪里？如果觉得民用住宅未来数年都不会有太大起色，会考虑如何在房地产其它领域去赚钱。很明显感觉到同行们也都看向了商业地产，这是大家的一个共识。”
万通集团旗下的万通投资（Wanthome Investment Management Ltd）在过去几年里，也帮助客户以及合伙人购买了一些土地类型的商业物业用于投资。万小彬称，“万通商业（Wanthome Commercial Management Ltd）去年购买了办公楼类型的商业物业，而万通投资主要是针对土地类型的商业物业投资。民用住宅（residential）从2012年开始，或者确切地说，是2013、2014、2015这段时间翻了一番。2016年我在地产公司做公共讲座时说，民用住宅的上涨已经快到波峰，我觉得应该开始关注商业和土地投资。所以万通投资在2016年11月买了一块价值300余万的土地。现在来看，时机把握得相当好。”
万小彬在电脑上向记者展示了这块土地。这块位于Stouville北边的面积高达106 英亩的土地，占地辽阔。而周围面积更小、只有几十英亩的土地，目前价格已经达到了600-700百万。这块土地短短3年时间的增长非常可观。万小彬称，“也是非常幸运，当时我们运用了很好的谈判技巧，砍价砍下来很多。这块地现在是纯农业用地，主要在养牛。我们买下后，卖主愿意继续租用这块地，继续养牛，每月付给我们租金。所以我们维护起来非常省心，还有收入去支付地税的开销。
买地无法贷款 需要资金实力
土地类型的商业物业，不同于办公类型物业的地方在于买地不能贷款，必须要全款付清。万小彬表示，“这对很多投资者都是很大的挑战，前期对资金的要求很高。因此我们也吸收了一些股份。虽然购买农业用地没有杠杆，但是钱赚的多，我们也认了。”
谈及合作伙伴，万小彬表示多年的地产从业经验让他积累一批值得信赖的客户。 “我们有股东客户在国内是搞开发的。他首先看中了那块地。因为这块地在两个大路口，未来如果要开发，占地很大，需要一定规划，是回报很好的投资。我们可以自己开发，或者卖给别的开发商也未尝不可。”
土地是稀缺资源这一点是很多投资者的共识。万小彬认为，未来有商业开发潜力的土地，放在手中持有时间要更长，需要投资者的耐心多一些。 “因为这个是一个很长期的投资趋向，不能做短期的。它不像民居类物业，今年买了明年翻建好马上就可以卖出去，周转得很快。周转率快的物业，利润率相对会少一些。而土地投资这种需要有时间、有实力扛得住地税等额外开销，不是所有人都能做得到的，最后利润率就会高。比如有些人买了一块地，地上没有房子，也没有可以饲养的业务，没有收入就需要长期再投入额外的资金维护和缴纳地税。土地的投资就是全款付清，干交地税。”
土地投资是否到了波峰？
由于先前的采访中万小彬提到了在2016年就认为住宅类型的物业增长达到波峰，因此记者提出，从2016年万通商务投资土地到现在也过去了将近3年。土地的投资是否也达到了波峰？对此，万小彬认为土地投资还是有潜力的。 “因为现在土地投资平均起来，没有涨得那么多。只是我给你看到我们买的这块地，当时谈得好，买的价格相对便宜，可以说很巧。因此它涨的比例比别的土地要多一些。但是，总体来看平均下来，没有像住宅物业那样。住宅物业是平均来看都翻了一番，大多伦多地区大部分住宅物业在那几年过后是达到翻了一番的水平。还有个问题是，土地资源是很稀缺的。安省绿化带（greenbelt）的规划限制了很多土地的用途。可使用、可以开发的土地是有限的。相比之下，这些土地增长的幅度还不够，所以我说还是有潜力。现在我没有查具体数字，但是平均来看，这3年土地价值平均涨幅是有50-70%的。”
商业物业信息来源有限
商业物业的投资除了需要资金准备充足，对于经济形势的分析、未来城市规划和发展走向，都需要投资人有一些专业知识基础和先进信息储备。记者提出通常商业物业交易的信息在哪里可以看到，万小彬称，“MLS上有一部分商业地产的信息，但其实商业物业的信息更多的都是暗盘，掌握在不同的拥有商业物业交易的经纪公司手中。
毕竟有很多商业物业的持有者，不希望被人知道自己的物业在卖，因为这会影响形象和现有生意。所以基本很多商业物业的放盘信息都是私下里在交换的。 ”
由于商业物业这样的特性，也给很多想要入门商业物业的普通民众带去了一定的难以获取信息的障碍。寻找到从事这个领域的专业人士就显得颇为重要。万小彬称，“我后来也碰到了许多做这些领域的专家，他们手里有一些资源，私下用自己的network去传递，帮助推广。一定要找到有经验、已经涉足这个行业的人，才能拿到好信息。”
记者提出这些信息如何能够整合，万小彬表示只能一个传一个，通过点对点的联系。 “比如你手上有5个商业盘，房东不让你发到MLS，你只能在自己的network里面去联系人推广。因此商业物业的业主在选经纪的时候要求也会比较高。”
金融危机 商业物业首当其冲
记者提出，如果未来有新一轮的金融危机出现，商业物业是不是会首当其冲受到影响，万小彬对此给出了肯定答复。 “经济都有周期，不会一直好也不会一直坏。就像生意做不下去时，商家还要办公室干嘛？一旦有金融危机，各行各业，所有地产都会受到影响。在此时，商业地产的影响的确会更大一些。所以说为什么总体来说，商业地产涨得没有民居那么厉害？因为整个经济水平已经上了一个台阶，必然商业地产就要跟着上。就像通货膨胀一样，我以前值那么多钱，现在考虑贬值的效果，数字也要加大，这是一个很必然的因素。”
